23区内の新築マンション価格・相場動向（その65）

[住まいに詳しい人]

安倍ノミクスで資産バブルが期待される一方で
サラリーマンの雇用と賃金は不安がいっぱい

マンション市場の需給や価格、相場の動向について語って下さい

※あくまで都区部のマンション市場を話題の中心にしてください
特定地域の良し/悪しを語るスレではありません

どーしてもその手の話をしたい方は
『住んでみたい街ランキング』や
隔離用の『豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう』
をご利用下さい

その64　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295428/

[281: 匿名さん]

300以上じゃないと場違いは帰れと言われるのが都心の合コンだよ。
ただ330以下は自分から発言する権利はない。

[282: 匿名さん]

金持ちは金が好きだから仕方ない

[283: 匿名さん]

あらあら、内地君がおおあわてですね（笑）
それはそうでしょう、豊洲が12ヶ月連続上昇中なのが国土交通省により明らかにされてしまいましたからね。につこり

[285: 匿名さん]

いやいや、有明、東雲は全国各地にある地名。そう珍しい感じはしない。
豊洲はマイナーだけど。

[286: 匿名さん]

まぁそれがある意味湾岸ならではの男臭さというか不器用だけど実直な高倉健を象徴しているよね。

[287: 匿名さん]

付き合うなら羽振りのいい都心だけど結婚するなら湾岸と言われているのはそういう理由があるんだね

[288: 匿名さん]

上京者の場合、男女問わず、家賃８万円以上負担可能なまあまあの独身所得層（上京者の約3割）が都心部に集住し、そこで出会い結婚し、共稼ぎ。子供をもうけて東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後のお手頃な分譲マンションを買い、そこで共稼ぎライフを続ける。
これが典型的なパターンになるでしょう。通常は子供１人、余裕のある人は２人。

首都圏出身者は地元志向を強め、周辺の幼馴染結婚が増えてローカル化が進むでしょう。親元近くに住んで親の援助で子育て。

[289: 匿名さん]

バブル絶頂期前後（1985年～1995年）に家を買った親を持つ人たちが通勤の中心になって、
私鉄は超郊外に特急を走らせ始めました。
親子で長距離通勤の図式ですね。

京王電鉄ダイヤ改定　相模原線に特急を新設
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20130104/CK2013010402000076.ht...

[290: 匿名さん]

東京と大阪の両証券取引所の経営統合で「日本取引所グループ（ＪＰＸ）」が１日付で発足した。
４日の取引開始前に行われた式典で、斉藤惇ＣＥＯ（最高経営責任者）は「世界の投資家から選択されるアジアナンバーワンの取引所を目指していく」と抱負を述べた。

[291: 匿名さん]

２８４
確かにそうですね
有明は九州でしょ
豊洲？　八重洲の間違えじゃない・・・
てな感じ

[292: 住まいに詳しい人]

>>289
>私鉄は超郊外に特急を走らせ始めました。

京王相模原線って昔は「特急」があったけど
急行とほどんど変わらないので2001年に廃止したのね

今回も名称は復活させるけど、停車駅は旧「急行」と変わりないのよｗ

[293: 匿名さん]

首都圏出身者需要は最終局面に入って、
超郊外へ。
これが終われば打ち止め、

[294: 匿名さん]

昨年の海外企業へのＭ＆Ａ、６７８件で過去最多
読売新聞 1月4日(金)21時33分配信
米調査会社トムソン・ロイターが４日発表した集計によると、２０１２年の日本企業による海外企業に対するＭ＆Ａ（企業の合併・買収）は前年比６・１％増の６７８件で、過去最多だった１１年を更新した。
円建ての買収総額は同２４・１％増の６兆８５６６億円と、０８年（６兆９０７６億円）に次いで過去２番目の高水準だった。

[295: 匿名さん]

豊洲人気、再燃！！

再び「日本株バブル」は起きるか
東洋経済オンライン 1月4日(金)13時30分配信

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130104-00012371-toyo-bus_al...

■　バブル時にもてはやされた「Qレシオ」「PSR」

　東京湾の埋め立て地、江東区・豊洲。かつては工業用地が大半を占めたこの街は、再開発によって一変した。現在は、高層マンションやオフィスなどが軒を連ね、21世紀を象徴する東京の新交通システム「ゆりかもめ」が走る。

　1980年代後半のバブル相場をリードしたのは「ウォーターフロント関連銘柄」。豊洲に広大な土地を保有する石川島播磨重工業(現IHI)を始め、東京ガス、日本鋼管(現JFEホールディングス)の「御三家」中心に、東京湾岸に不動産を持つ企業の「含み」が脚光を浴びた。証券マンは机に地図を広げ、「ここはどこの会社の土地なのか」などと関連株発掘にしのぎを削った。

　当時もてはやされた指標の一つに「Qレシオ」がある。株価を1株当たり実質純資産で割ってはじき出す。分母に簿価ではなく、含み資産を考慮した時価を用いるのが株価純資産倍率(PBR)と異なる点だ。

　ただ、土地や設備の時価を実際に調べるのは難しく、Qレシオは“詭弁”の理屈付けに使われた感がある。「含みの大きさを考慮すると、現在の株価は決して割高ではない」。当時のこうした主張は、その後のバブル崩壊に伴う株価や不動産価格下落とともに、すっかり影を潜めた。

　相場上昇に勢いが付くと「怪しげな指標」(株式評論家)が持ち出され、割高と見られていた株価を正当化しようとの動きが出てくるものだ。

　1990年代後半から2000年代初頭にかけての「ITバブル相場」でも、証券界の一部はこれと同じ轍を踏んだ。新たにお目見えしたのは「株価売上高倍率(PSR=株価÷1株当たり売上高)」と呼ばれる指標だった。

　立ち上げてから間もない新興のIT系企業の場合、利益が計上できないケースも少なくない。赤字となれば、株価収益率(PER=株価÷1株利益)の算出は不可能になる。代わって、売り上げの多寡を基に、株価水準の妥当性を判断する物差しを広く普及させようとしたのだ。

　投資理論の教科書に登場する「配当割引モデル」によると、成長株の株価は以下のように定義される。

　株価=1株利益÷(金利+リスクプレミアム-成長率)

　つまり、株価上昇をもたらすのは1株売上高でなく、同利益の増加だ。やがて、IT銘柄人気の離散とともにPSRの存在感も低下した。

■　なぜ個人の株式保有意欲が高まらないのか

　過去の例が示すように、なじみの薄い指標を取り上げて、個人投資家などに上昇期待を抱かせるようなことをすれば、かえって株式離れを招くだけだろう。

　個人の金融資産は現在、約1500兆円に達する。しかし、日銀の資金循環統計によると、同資産に占める国内株式の比率は88年度に約11.3％まで上昇したが、11年度末では約4.1％にすぎない。

　作新学院大学大学院の高橋元教授は株式保有の割合が高まらない理由について、「証券市場や業界に対する不信感があるのではないか」と推測する。「証券会社の敷居は高い、という心理的なバリアも依然として残っている」(高橋氏)。

　個人と市場をつなぐ重要なパイプである投資信託も、十分に機能してるとは言い難い。「初心者の投信購入が多いことを踏まえると、保有が毎月分配型の商品に偏っているのは顧客側のニーズの高さよりもむしろ、販売する側が売りやすい物を売っているのが主因と考えざるをえない」(同)。

　顧客に対して、証券会社の営業マンが手数料欲しさに、強く乗り換えを勧める例も後を絶たないと聞く。「適合性原則」をどれだけ重視しているのか、甚だ疑問だ。

　「株式投資はギャンブル」。こうした見方がなかなか払拭できないのも事実だ。オンライン証券経由の「デイ・トレード」などがクローズアップされているためと見られる。むろん、投資スタイルは人それぞれだ。値上がり益(キャピタルゲイン)狙いの短期売買は否定されるものでない。デイ・トレーダーは証券市場への流動性供給の担い手でもある。
　だが、株式に対する偏った先入観を取り除くには、長期投資家の参入を促す工夫も必要だろう。上場企業が長期保有の株主になんらかの還元策を講じた際には、その費用を損金算入できるような仕組みを導入するのはどうだろうか。

　多くの企業にとって、個人投資家対策は悩みの種だ。投資家向け広報(IR)担当者は「株価が値上がりしたらすぐに利益確定売りで処分してしまう」とぼやく。さまざまな相場観を持つ投資主体の市場参加は、価格発見機能の円滑化にもつながるはずだ。

　証券アナリストの白石茂治氏は「米国で1980～90年代に実施されたさまざまな市場振興策を日本も見習うべき」と説く。

　米国市場は65年から17年にわたって停滞。米経済誌「ビジネスウィーク」はこれを「株式の死」と報じた。長期間に及んだ低迷脱出のきっかけになった一因が、キャピタルゲイン減税や企業の株式分割積極化など官民挙げての取り組みが活発化したことだったという。「80年代に個人株主は一気に約2000万人増加した」(白石氏)。

　世界に目を転じれば、リーマンショックや欧州債務危機などを機に、「アングロサクソン型資本主義」を見直そうとの流れが強まっているように見える。

　欧州で導入機運の高まる「金融取引税」などはその一環だろう。そうした中で、株式市場の活性化をどう位置付けるのか。相場急騰で一般の関心が高まりつつある今こそ、議論を深める好機だ。

[296: 匿名さん]

2012年12月18日号　都営浅草線

高輪台では、タワー物件の下落が著しい。
前年比10％下落した事例もあるが、地場業者によると、取引自体は活発に行われている模様。人気のある公立学校の学区内に当たるため居住ニーズが高く、投資用に購入して賃貸に回すケースが多いという。ファミリータイプで賃料は23万～24万円が相場。
前述した理由から、現状では借り手が付きやすいが、駅周辺で大手ディベロッパーによるタワー物件の供給が相次いでおり、1～2年のうちに5棟以上増える見込み。
「競合し、中古で値崩れする可能性は高い」（地元業者）と言えそうだ。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn536.html

[297: 匿名さん]

共働きしないとサラリーマンは生活が成り立たない時代に。

東京駅から半径5km圏内で坪250万円前後であれば資産価値維持力も高く、
共働き家庭にはピッタリです。

今年の春闘、サラリーマンに厳しそうだ　40代以降定期昇給は「見直し」の可能性
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130105-00000001-jct-bus_all

[298: 匿名さん]

何か無駄にお金使わない時代になったような？

高輪台の中古は大幅下落だし。

高所得者層ほどユニクロ好きが多い理由　～男性みだしなみ意識調査
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130105-00008231-president-b...

[299: 匿名さん]

2012年12月11日号　東京メトロ千代田線

代々木上原は、平均築年数が大幅に新しくなったことで小幅な下落率だったが、実際には1割以上値下がりした事例が多い。
また、築20年超で坪単価が200万円以上を維持している、いわゆる『ビンテージマンション』の流通が減っており、事例が出ていても下落傾向にある。
地元業者からは「高級系を探している人は最近いない」といった声が聞かれ、需要の低調さから売り控える傾向があるようだ。
一方で「最近は再販物件より、手を入れていない2000万～3000万円台の築年数の古い物件にニーズがある」との声もあった。リフォームしていない分、値引き交渉が入るという。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn535.html

2012年11月27日号　都営三田線

目黒は、築浅の事例数が増えたため5％の下落率にとどまったが、個別にみると下げ幅の大きな事例が多い。
特にタワー物件は1割以上値下がりした。

白金台も実質的には下落。今回、築浅事例の流通が増えたことで数字上の平均価格は上昇したが、億ションを始めとする高額帯が大幅に値下がりした。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn533.html

[300: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏外で
坪単価が高額なエリアの中古マンションが大幅に値下がり中です。

昨年比１割以上の値下がりです。

[301: 匿名さん]

何！買い時到来！

[302: 匿名さん]

「マル金」層の都心部居住が増えて、百貨店の利用動向にも変化が出て来ました。

プレジデントオンラインでは、ビデオリサーチ社と共同で、この膨大なデータのなかから首都圏の消費者を「お金持ち」層（マル金、年収1000万円以上）、「中流」層（マル中、年収500万円以上から1000万円未満）、「庶民」層（マル庶、年収500万円未満）という3ゾーンに区切り、生活動態の分析を試みた。
最初のテーマとして、小売の王様、百貨店業界の利用動向を取り上げることとする。

「お金持ち」層（マル金、年収1000万円以上）
2010年から2011年にかけて伊勢丹と日本橋三越のシェアが逆転、日本橋高島屋が伸びている。
日本橋というエリアがマル金層に俄然注目を集めたということか。
また、2009年には一瞬伸びた渋谷の東急本店が2010年、2011年と下降傾向を止められずにいる点にも注目したい。
http://president.jp/articles/-/7183

[303: 匿名さん]

マル金層（年収1000万円以上）はヴィーナスフォートがお好き？　～複合商業施設編
http://president.jp/articles/-/8015

今年1位となっているのは江東区・青海のヴィーナスフォートだった。ヴィーナスフォートは、2009年12月に「ヴィーナスアウトレット」として衣料品などの専門店があった施設3階を全面改装。アルマーニ、ハンティングワールドなど約50店の高級ブランドを誘致したことが注目された。
富裕層は、アウトレットで日頃の生活＋αの衣料品などを買いに出かけるものと見られる。
ただ服や靴を購入したり食事したりするだけではなく、テーマ性や回遊性を高めたリアルな買物の楽しさが伝わる、ショッピングエンターテインメント性の高い商業施設でなければ生き残れない時代になって来ています。
バブル後の都心の地価下落で、この20年間、富裕層の都心回帰現象が続きました。
また都心部に数多くのブランドの旗艦店やセレクトショップや和洋中のミシュランの星付きレストランがありますから、わざわざクルマで近郊（新宿、渋谷、池袋）、郊外の商業施設に行く意味はありません。

[304: 匿名さん]

山手線の西側は総崩れになりそうだね。

[305: 匿名さん]

共働きが当たり前になり、幼稚園は不要に・・

都内公立幼稚園、広がる閉園の動き　財政難・定員割れで
2012/12/22 6:00 情報元 日本経済新聞　電子版 記事保存
東京都内の自治体で公立幼稚園を閉園する動きが広がっている。
2007年からの５年間で都内公立は11％減の190園となり、自治体の財政難や定員割れで、閉園ペースが今後速まる可能性がある。
乳児のころから長期間預かる保育所が親のニーズに応えて数を増やしているのに対し、公立幼稚園を巡る状況は厳しさを増している。

[306: 匿名さん]

バカ丸出しで買い煽ってる奴ら。

涙誘うな。笑

[307: 匿名さん]

>306
ちゃんと世の中の動きを見ようね。
見たくないのかもしれないけどw

[308: 匿名さん]

なんか別の世界の人な気がするわ
なんやねんマル金って

[309: 匿名さん]

30代共働き夫婦のサバイバル家計術
３億円おトクな「夫婦共働き」で30代を乗り切る
http://www.nikkei.com/money/savings/survival.aspx?g=DGXNMSFK25027_2512...

[310: 匿名さん]

稼いでる人間ほど欲しがらない。





ましてや埋立地のマンションなんて。

[311: 匿名さん]

五輪メダリスト、晴れ着姿で登場　丸の内で６日イベント
東京都などは６日、東京・丸の内で昨夏のロンドン五輪メダリストらが晴れ着姿で登場し、だるま落としや福笑いなどの正月遊びに挑戦するイベントを催す。参加メダリストと事前に応募があった小学生が羽根突きやかるたで対決する。2020年夏季五輪の東京招致成功へ、年初に機運を盛り上げる狙いだ。
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO50278160U3A100C1L83000/

[312: 匿名さん]

>310
地方からの上京者は首都圏に相続できるお家が無いですから、必要なんです。

首都圏出身者は相続までのつなぎだから買う必要は無いです。

[313: 匿名さん]

五輪より、高層階段昇降鉄人レースのほうが楽しめる。

[314: 匿名さん]

近郊、郊外に住んでる人はは時代から取り残された疎外感が強いんだろうな。

ほとんどマスコミの話題にもならない。

でも、人間ひねくれちゃ駄目よ。

[315: 匿名さん]

こんな話題になるのが嬉しいのか？

[317: 匿名さん]

この重層都市で、発想が地方レベルなのが残念

[320: 匿名さん]

そうそう坪300万円を越えるようなマンションは数売れない。
実際、東京駅から半径5km圏外で高坪単価な、
高輪台、白金台、代々木上原、目黒と言ったところの中古マンションはこの1年で1割以上の大幅下落。
恐らく、大崎、五反田、恵比寿あたりも同様でしょう。

マンションがいっぱい出来ると、東京駅から半径5km圏外で高坪単価エリアは価格維持が不可能になります。

資産価値維持が可能な東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円以上のマンションにしましょう。
この価格帯なら購入可能な所得層は23区人口の2割から3割はいます。

[321: 匿名さん]

資産価値維持が可能な東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後のマンションにしましょう。
この価格帯なら購入可能な所得層は23区人口の2割から3割はいます。

[322: 匿名さん]

315 現市場、びくともせず。

[323: 匿名さん]

坪単価250万だと75平米で約5700万。
これでは高すぎ。年収の五倍を越えてしまう。
坪単価は200万までだよ。つまり今の埋立地マンションはすべて対象外。

[324: 匿名さん]

>323
700＋700＝世帯年収1400万円

1400万円Ｘ5＝7000万円

5700万円で1300万円のおつり

[325: 匿名さん]

高所得の共稼ぎ世帯は
便利な東京駅から半径5km圏内の坪単価250万円前後のマンションに向かう。

これ自然の摂理に近いでしょう。

但し、上京者の持ち家需要の本格化は2015年から、
今はまだ都心部の賃貸に住み共稼ぎで貯蓄に励んでます。
頑張りましょう。

[326: 匿名さん]

>320
もともと、そんなマンションは普通の人は買えない
それでも確実にマーケットは存在するんだよこの国では
日本なめんな

[327: 匿名さん]

>326
坪300万円を越えるようなマンションは数出来ちゃうと値崩れする。
東京駅から半径5km圏外になるとエリアの希少性も無くなる。
高額マンションが許されるのは3Aまでだろう。

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

[328: 匿名さん]

「マル金」層の都心部居住が増えて、百貨店の利用動向にも変化が出て来ました。

「お金持ち」層（マル金、年収1000万円以上）

2010年から2011年にかけて伊勢丹と日本橋三越のシェアが逆転、日本橋高島屋が伸びている。
日本橋というエリアがマル金層に俄然注目を集めたということか。

また、2009年には一瞬伸びた渋谷の東急本店が2010年、2011年と下降傾向を止められずにいる点にも注目したい。

http://president.jp/articles/-/7183

[330: 匿名さん]

なんだそりゃ、ガキの捨て台詞みたいだな。

みっともね。。。