Brillia（ブリリア） Tower 池袋（旧称：東京豊島区再開発プロジェクト） パート2

[マンコミュファンさん]

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/290439/

＜全体概要＞
所在地：豊島区南池袋2-24-24
交通：有楽町線東池袋駅直結徒歩1分、JR池袋駅徒歩8分
総戸数：432戸（非分譲110戸含む）
間取り：STUDIO～3LDK
面積：31.25m2～161.26m2（トランクルーム面積含む）
入居：2015年3月下旬予定

売主：東京建物、首都圏不燃建築公社
設計：日本設計
施工会社：大成建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[541: 匿名さん]

がいこくじんためのこうえんひつよう

[542: 匿名さん]

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[543: 匿名さん]

豊島区は人口密度が高いから公園面積も少ない

[544: 匿名さん]

人口密度が高い＝住環境が悪い＝災害に弱い

[545: 匿名さん]

>515
>そもそも中間免震って大丈夫か？土台が揺れながらゴムは想定の免震効果を発揮できるのか？
１階に免震ゴムがある場合とどう違う？土台＝地上なだけ。ゴムの上が長くならない工夫が、中間免震。

[546: 匿名さん]

>542
公園が欲しけりゃ、頑張って千代田区に住める収入か資産を持つか、
江戸川区・江東区へどうぞ　ってことですな。

[547: 匿名さん]

江戸川区や江東区は津波、洪水、液状化の＊＊・・
御免被りたい。

[549: 匿名さん]

ここは地ぐらいが低いし、外国人が多数だからなあ。
そこへいくと豊洲は死角がないな。

[550: 匿名さん]

不動産情報サイト運営会社などが23区の住み心地全般を評価する「生活実感値」を調査したところ、住み心地１位は杉並区。

（１）杉並区（２）中央区（３）品川区（４）江東区（５）千代田区
（６）文京区（７）目黒区（８）世田谷区（９）港区（１０）江戸川区
（１１）北区（１２）練馬区（１３）板橋区（１４）豊島区（１５）大田区

[551: 匿名さん]

>545
意味不明・・。どんな工夫？

[552: 匿名さん]

>535
駅直結っていってもエレベータ数少ないのと乗換えで
実際には駅歩11分前後で、屋根がついた程度のメリットしかないですな

一丁目は大型のオフィス計画でしたが、それはリーマンショックで頓挫した後、宙ぶらりんになっていて
ここへきてスミフの買収なので、マンション建つといいね

楽しみです

[553: 匿名さん]

>552　そうそう楽しみです。

[554: 購入検討中さん]

＞　豊洲は死角がない

湾岸液状地帯っていうのが思いっきり死角でしょ？

[555: 匿名さん]

落ち着いて考えると駄目だな、この物件

[556: 匿名さん]

>>551
ビル全体の加重がゴムの上に乗っかるより、半分から上を免震して下を耐震にするほうがいい。わかる？

[557: 匿名さん]

質問者じゃないが普通に解らん

[558: 匿名さん]

豊洲に液状化現象の実績はないよ。
浦安と勘違いしてないかい？

[559: 匿名さん]

中間免震のおかげで、地上～地下施設が自由にレイアウトできるしね。
都心部で地下道直結するビルには、今後は中間免震でしょう。

[560: 匿名さん]

・大地震にも対応する先進技術「中間免震構造」を採用

　同プロジェクトの建物は、中間層である10階に免震装置を設置し、「官庁施設の総合安全耐震計画基準」の
「I類」を満たしています。大地震(震度6強程度)が発生した後でも構造躯体を修繕することなく建物を使用
することができます。この先進技術により、万が一の大地震から建物を守ります。


・豊島区災害対策センターが、同じ建物の区本庁舎内にある、という安心

　同じ建物の区本庁舎5Fには、防災課専用室と司令情報室などで構成する災害対策センターを設置予定です。
災害時には、この災害対策センターが即座に災害対策本部として機能し、豊島区全域の災害対策の司令塔と
なります。

[561: 匿名さん]

なんかもう営業スレみたいになっちゃいましたね。
このスレの流れからすると販売苦戦しそうな雰囲気が漂ってます。
有明みたいにスレ２０くらい行っちゃうのでしょうか？

[563: 匿名さん]

タワーマンションに住みたいのは見栄っ張りが多い。
区役所一体型、駅直結、全国初とかそんな彼らにとってこれほど魅力的な物件はないんじゃないの。

[564: 匿名さん]

野村のように大幅値引きをしても竣工前完売を目標にするような物件ではなさそうですね。
竣工後でも、十分売れるだろうし。じっくり売ってもデベとしてはなんら困ることないんじゃない。

それよりも、最近の円安・株価上昇、そして今後のさらなる税率アップを見込んでの高めの値付けをしてきそうな気がする。
アベノミクスの政策が良いか悪いかはここで話す内容でなないけど、インフレが本当に進むようなら、不動産に真っ先に影響が出てきそうですね。

[565: 匿名さん]

都心部以外は影響ないよ

[566: 購入検討中さん]

564
ホント、そう思います。

消費税も上がることだし、価格設定は思ったよりも高めでスタートしそうな気がします。

いつ頃になったら価格はわかるのでしょうかね？

[567: 匿名さん]

このマンションの適正坪単価っていくらぐらいなのかな？

[568: 匿名さん]

坪２７０くらいではないですか？

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[569: 匿名さん]

それって豊島区の平均坪単価ですよね。
南池袋の地価や駅直結、免震構造などを考慮しての数字はいくら位になるのでしょうか？

[570: 匿名さん]

>569
ここは乗り換えだし
千代田区や六本木の高級タワーは制震だから免震だからといってアドバンテージ無いかと

価格を上げれば千代田、中央、新宿区と比較されるからね

[571: 匿名さん]

アウルタワーと同等な価格でしょう。
坪320前後。

[572: 匿名さん]

坪３２０で収まるなら、大人気でしょうね。
池袋、評価や好き嫌いは色々のところではありますが、でも大規模ターミナル駅近くで、
その程度？
自分は３５０以上と思ってました。

[573: 匿名さん]

なるほど。
豊島区価格をこのマンションが提示できるかどうかってところに今後注目ですね。

[574: 匿名さん]

坪３５０だと平均的な７０平米台の広さで８０００万越えちゃいますから売れ行きにかなり影響出ますよね。
坪２００後半から３００後半までの範囲で間取りごとに大きな幅を持たせて全体的なバランスをとってくるんじゃないでしょうか。

[575: 購入検討中さん]

320以上か以下かによって売れ行きが大きく分かれるでしょうね。
300以下というのはありえないでしょう？　また350以上だと売れないでしょうし。。

[576: 匿名さん]

ここは、耐震性能も素晴らしいし、駅直結、池袋駅徒歩8分、交通利便性、隈氏の設計、どれとっても千代田区、六本木に負ける要素は無い。ということは、坪400～位では？ここは、低層でも10階以上、安い理由が見つからない。こんな所に書き込んでる野次馬達が買える物件ではないと思う。

[577: 社宅住まいさん]

取引先の東建の法人営業から聞いた話しでは、東建社内では坪350万との噂らしい。

[578: 検討中の奥さま]

350は高い！
300～330でいいいとおもう!!

[579: 匿名さん]

本当に確かな情報なんでしょうな？
７０平米台で約８０００万から９０００万円の間。
８０平米台で約９０００万から億ってことになるぞ。
これじゃ千代田区のタワーの価格と変わらんぞ。

[580: 購入検討中さん]

やっぱ350ですか？　４００以上ってのはないですよね。
もしほんとに350なのであればアウルの方に傾きますね。。。
JRに近いのはいいけどあっちはサンシャインに近いし、エレベーター直結だし。
早く詳細な価格、知りたいです。
いずれにしても消費税の件もあるし、今年中には決めないと！

[581: 匿名さん]

あせらなくても春にMRで価格わかるから、それからじっくり検討すればいいよ。

[582: 匿名さん]

579さんは、いったいどういう計算をしているのですか？坪350なら、仮に70平米最大の79平米としても8300台じゃないですか。70平米台で8000～9000なんてなるわけ無い。
坪350なら仮に71平米なら7500万。駅直結ですし、最下層でも10階以上なら、妥当な価格。坪350～上層で坪450位が適性価格帯だと思いますよ。これからマンション相場は高くなることが想定されているので、デベが最初から弱気価格にする必用がない。特に、このマンションは引き渡しまで3年位あるので、高めの価格でじっくりと売ると思います。

[583: 匿名さん]

坪350で千代田区のタワーと同じってことはないですよね。
現在、売り出し中の千代田区のタワーは平均坪470ですよ。池袋だって、坪350～400位するのでは？

[584: 匿名さん]

さすがに350はないな。
湾岸並みだよ、それじゃあ。

[585: 匿名さん]

10階以上しかないし、平米100万以下は無いでしょう。80平米なら8,000万～
つまり坪330万～。最上階は4xx万。千代田区のワテラスは坪440万だっけ？

[586: 匿名さん]

千代田区のワテラスは平均坪440。最上階が440なんてあり得ない。
坪350なんて湾岸の価格ですよね。湾岸でも東雲とかの辺境ではなく、豊洲、晴海、勝鬨とかはもっと高い。
池袋は内陸のターミナル駅、今後出てくる物件なら強気価格でしょ。

[587: 匿名さん]

>571
>アウルタワーと同等な価格でしょう。 坪320前後。
>572
>坪３２０で収まるなら、大人気でしょうね。
>池袋、評価や好き嫌いは色々のところではありますが、でも大規模ターミナル駅近くで、
>その程度？
>自分は３５０以上と思ってました。

アウルは今、280で売れ残って中古に回りましたよ・・・
制震で駅直結でありがなら・・・
その評価だと大人気になっておかしくない物件だと思いますが・・・

>583
>坪350～400位するのでは？
70平米6500万～飯田橋近辺の物件も検討に入るので私ならそこ検討するかな
7500万なら飯田橋駅歩２分のクラッシィハウスも買えちゃうしね

私は数年後の一括購入で今から検討しているので、クヤクションは様子見で
池袋駅近くの一丁目に出来そうな住友物件や、クヤクション南側、東側の再開発地区を検討してます

スレの雰囲気では営業さんは強気だから
クヤクションの売れ行きがどうなるか、今から楽しみですね

千代田区、新宿区含めて勉強がてら見に行くと思います

池袋以遠の住人は池袋タワーを見るけど、内側の新宿区・千代田区の人たちはこっちは見ないから
強気の場合、どの程度売れるのか見てみたいですねｗ

[588: 匿名さん]

>No.586
>坪350なんて湾岸の価格ですよね。湾岸でも東雲とかの辺境ではなく、豊洲、晴海、勝鬨とかはもっと高い。

パークタワー豊洲　@271
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン @277

@350って何処の物件か教えていただけますか？
中央区の24年の平均が280なで更に単価が下がってますが、350というのは何処から出てきたんでしょうか

[589: 匿名さん]

普通の会社員の若い人は買えないよ。
購買層は、区役所と一体であることに安心感を覚え、かつ年をとったので便利な所に住みたいと考えるシニア層だ。
こういったシニアが戸建から買い換えると見た。

要するにこのスレ見にくるような比較的若い層はメインターゲットじゃないんじゃないかな。

[590: 匿名さん]

>588
パークタワー高輪　@369

[591: 匿名さん]

>590
>坪350なんて湾岸の価格ですよね。湾岸でも東雲とかの辺境ではなく、豊洲、晴海、勝鬨とかはもっと高い。

そこは港区物件で
しかも上記の記述と全くつじつまがあいませんが・・・

中央区よりも豊島区の方が地価は低いのが実情ですが
湾岸より高い・・・という事にしたいのでしょうか？

あまりに適当な事書きすぎですよ

[592: 匿名さん]

池袋で３５０～４００の高値で売れるとは思えないんですが．．
あまりにも相場違いな気がします。

[593: 匿名さん]

売れますよ。
これから、マンションは値上がりします。某雑誌にも書いてありましたが、マンション購入の最終列車は出発してしまいました。

[594: 匿名さん]

やたらとアウルと比べる人が多いですが、アウルより圧倒的にインパクトがあるでしょ。

[595: 匿名さん]

なぜこれからマンション価格が上がるのですか？

[596: 匿名さん]

587さんはアウルにも書き込んでますね。マンションが大好きな方なんですね。

[597: 匿名さん]

上と下じゃ値段が違うでしょう。
一番上は400するんじゃないですか。
アウルとかエアライズだって中古でも280くらいならすぐ売れちゃいますよね。
３０階より上の８０平米以上の価格が気になります。

[598: 匿名さん]

湾岸@350とか書いてる人
まさか、営業じゃないよね、書いてることが滅茶苦茶すぎるし

[599: 匿名]

以前はがん研とかがありましたが、有明に移動してしまいました、
大きい病院が新宿と比較してないターミナル駅ですね
池袋は武蔵野台地の上ということで地盤はいいそうです

[600: 匿名さん]

ココ高値誘導がスゴイあるね。

[601: 匿名さん]

単価400以下で売る気は毛頭ありませんので、貧民向けマンションをお望みなら豊洲へ行って下さい。

[602: 匿名さん]

豊洲が貧民向けとは片腹痛い。
豊洲はニューセレブの街ですよ。
有名人もたくさん住んでいるし。

[603: 匿名さん]

地権者住戸が110戸もあるし高値で売りたい人かもね・・あまりに変な書き込みだから
営業さんがここまで酷いとも思えない

[604: 匿名さん]

だから大手の営業マンがこんな掲示板に来て書き込むわけ無いだろ。
小学生みたいなこと言うなよ恥ずかしい。
一応社会人だよね？働いたことないの？世間知らずなの？

[605: 匿名さん]

＞＞６０２
豊洲に住んでる有名人で誰？

[606: 匿名さん]

>>603
非分譲はほとんど賃貸だと思うよ。
地権者は区、戸建て数軒以外は賃貸マンションがほとんどだったから。

[607: 匿名さん]

大手営業マンこの掲示板で良く書き込んでるよ。とくにすみふ

[608: 匿名さん]

>605
個人名は挙げられないが、芸能人や政治家、スポーツ選手など挙げたらきりがない。
豊洲はららぽーととか商業施設が揃ってるし、街が常に発展していて将来性ある。
池袋は逆立ちしても豊洲に勝てない。
サンシャインシティ、西武、東武、パルコ、ルミネ、マルイ、ビック、LABIとか束になっても豊洲ららぽに勝てない。

[609: 匿名さん]

豊洲に勝てなくても東雲、有明には勝ってるだろ、池袋は。

[610: 匿名さん]

豊洲が一番！

[611: 匿名さん]

百貨店もない豊洲。
ららぽーととビバホームしかない豊洲。

[613: 匿名さん]

なんで豊洲がいつも出てくんのよ。
池袋検討している人は豊洲に全然興味ないから。
豊洲に興味あるんなら豊洲のスレに行ってね。

[614: 匿名さん]

ららぽーとがあるような所に住むことを、メリットと考える人もいれば、ららぽーとがある所にすむなんて、恥ずかしいと思う人もいるんですよね。
それぞれライフスタイルが違うので、かみあうことがないです。

[615: 購入検討中さん]

豊洲とかの湾岸地震不安地域は論外でしょ？
それよりもエアライズは一応中古しかないわけだからルミナリー風俗タワーは置いといてアウルとの比較をしましょうよ。
こことアウルの比較で言うと。
クヤクション＞アウル　JRに近い
クヤクション＜アウル　サンシャインに近い
クヤクション＜アウル　エレベーター直結
クヤクション＞アウル　地震の際の耐久性？
クヤクション？アウル　価格
というのが今のところの様子みたいですがいかがでしょうか？

[616: 匿名さん]

ルミナリー風俗タワー、的を得た秀逸なネーミングですね。
キムチタワーの下に何の商業施設が入るかも重要です。
アウルの下はセブンイレブンでしたっけ？
アウルから西友も歩いてすぐにありますね。

[617: 匿名さん]

ゴークレ営業さんがどうしてもアウルに勧誘したそうに見えます。

[618: 匿名さん]

サンシャインが近いのは売りにはならないでしょ。どう考えても、サンシャインよりJR が近い方が良いに決まってる。さらに、セブンイレブンとスーパー&区役所では比較にならない。どうにかアウルと比較して安値誘導したい方が多いようですが、比較対象にはならないと思います。坪350～上層450位が妥当。安値を希望してる予算不足の方々も、頭ではアウルより高いということは解っているのでは？アウルと同じ値段ならこっちを買いたいんでしょ？ということは、こっちの方が良い物件ということです。つまり、高いということ。

[619: 匿名さん]

わかってないな。
百貨店なんて今時誰が使うんだよw
サンシャインもららぽーとに比べたら古臭くて集客力なし。キッザニアは話題性あって人気だよ。

[620: 匿名さん]

サンシャインは店が多いだけで使える店はほとんどない。長年近くに住んでるが年に数回しか足が向かない。

[621: 匿名さん]

40年近く経ってるんだからサンシャインは建替えたらどうだ？

[622: 匿名さん]

建て替え中にナンジャタウンの住民はとうすんだ？

[623: 匿名さん]

水族館の魚を預かってもらったようにナンジャタウンはナムコランドに預かってもらう。

[624: 匿名さん]

サンシャインは年間3000万人弱の来客があるんだが、ららぽーと豊洲さんの年間来客数は？

[625: 匿名さん]

役人も練馬区あたりに預かってもらえば建て替えできるだろ

[626: 匿名さん]

あ、池袋なんか板橋に割譲して目白区にしたほうが都民のためだ

[627: 匿名さん]

おそらく年間3000万よりは上をいってると思われ。
キッザニアあるし、ビバホームもある。
少し歩けばイオンもあるし。

[628: 匿名さん]

キッザニアｗ
年間60万人程度だろ

[629: 匿名さん]

ららぽーと豊洲は平日は閑古鳥が鳴いてますよ。
年間3000万よりは上はありえませんね。

サンシャインシティはいつも混んでます。

[630: 匿名さん]

ダンボールで1ルーム作る奴が絶えないからな

[631: 匿名さん]

627さん、もういい。少し休め。
>キッザニアあるし、ビバホームもある。
>少し歩けばイオンもあるし。

そんな周辺出すなら池袋には、西武、東武の本店あるし、ビック、ヤマダの本店もある。
全部合わせると、年間で来客数は億こえるよ。

[632: 匿名さん]

いくらなんでも池袋と豊洲を比べる人がいるのかと？？

＠池袋駅
JR　544,762人/日（降車客含まず）
メトロ　470,284人/日
東上線　467,770人/日
西武　472,022人/日

＠豊洲駅　
メトロ　154,214人/日
ゆりかもめ　8,197人/日（降車客含まず）

[633: 匿名さん]

言い忘れたが、築地から市場も移転してくる。
来客数ばかり誇っても肝心の売上高はどうだろうか？
ららぽーとは相当な売り上げらしいがw
西武や東武はターミナル駅のビルだから通過客はいっぱいいるかもしれんが売り上げにはならないww

[634: 匿名さん]

633さん。
豊洲スレへお帰りください。

[635: 匿名さん]

湾岸ポジさん頑張りすぎ

[636: 匿名さん]

アウルは坪平均270万じゃないしね。平均だと320～330万くらいか。最上階は坪4xx万。
それでもジワジワと売れて、今や窓明かりの数が隣の満室御礼タワマンに近づいている。
ワテラスは平均が坪440万。最上階が440万だなんて誰も言ってないが、それに比べたら
クヤクションが330～340万で出たら、結構お手ごろだね。ここもジワジワ売ればいい。
造幣局にアウトレットモールみたいのできたら、また注目されるし、LRTも新駅も可能性０じゃなし。
管理費が安ければアウルより高い340万平均でもイケるんじゃん？

[637: 匿名さん]

湾岸ポジしてるわけではないが、
客観的に言って、池袋のイメージは昭和の場末。
豊洲は将来性ある未来都市。

[638: 匿名さん]

液状化・低海抜・急開発(将来一気に高齢化)・チェーン店しかない新興エリアは無理です。ごめんなさい。

[639: 匿名さん]

＞636
つ>587

>ワテラスは平均が坪440万。最上階が440万だなんて誰も言ってないが、それに比べたら
>クヤクションが330～340万で出たら、結構お手ごろだね。
それから、比べられるものではないかと
ワテラスと比べたら失礼にあたりますね