Brillia（ブリリア） Tower 池袋（旧称：東京豊島区再開発プロジェクト） パート2

[マンコミュファンさん]

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/290439/

＜全体概要＞
所在地：豊島区南池袋2-24-24
交通：有楽町線東池袋駅直結徒歩1分、JR池袋駅徒歩8分
総戸数：432戸（非分譲110戸含む）
間取り：STUDIO～3LDK
面積：31.25m2～161.26m2（トランクルーム面積含む）
入居：2015年3月下旬予定

売主：東京建物、首都圏不燃建築公社
設計：日本設計
施工会社：大成建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[493: 匿名さん]

エアライズはマルエツの入口近くに低階層用の入口が。
マルエツの出口近くに高階層用の入口がある。
有名人が出入りしてたりもする。
某歌のお兄さん、某女優、某女子プロレスラー、某ラーメンの神様…

[494: 匿名さん]

>>487
ここはアウルシティーに決まると思う。
アウルタワー、あうるすぽっと、アウルシティー、池袋はふくろうのまち。

[495: 匿名さん]

481さん、493さん
こ回答ありがとうございます。さっき通りかかったので見てきました。
意外と目立たないような造りになってますね。今まで気がつかなかったw

[496: 一級建築士]

>474
緊急用ってのは消防隊侵入用で普段はもちろん住民の避難時も利用できないよ。避難時は非常階段。
一刻を争う事態で大人数がエレベータに乗り切れません。

[497: 一級建築士]

途中階乗り換えが必須なのは中間階免震のためです。地震時上下が別に動くのでエレベーターシャフトが壊れてしまいます。
一般的な地盤からの免震（基礎免震）では上部からシャフトを吊り下げる構造なのでエレベーターは連続できます。

中間階免震用エレベーターってのもあって、消防隊用は多分それ。
一般用をそれにしなかったのは、コストか日常的に利用するには技術的な問題（リスク）があったのだろうと思います。

[498: 匿名さん]

牛丼屋で隣になったつり目君がすっげえクチャラーでイライラしてたら、韓国人の女が来て、外国語で絶叫した挙句、きったなく食い残して一緒に出てった。

某池袋での出来事でした。

[499: 匿名さん]

キムチ大好き！

[500: 匿名さん]

>496
緊急用っていうのは知らないが、建築基準法34条の非常用エレベータの事ならば、
非常用エレベーターの機能を満足していれば、平常時は乗用・人荷用エレベーターとして使用する事になんら問題は無いけどね。

[501: 匿名さん]

別の場所にある非常用（ゴミ運搬用）のエレベーターにわざわざ乗る人がいるのかと？

[502: 匿名さん]

尖閣や竹島問題でもめそうなマンションだな

[503: 匿名さん]

キムチタワーのモデルルームまだ？

[504: 購入検討中さん]

敵対する営業さんが誹謗中傷を書くのはわかりますが、それ以外のネガの人って何が目的なんでしょうかね？

[505: 匿名さん]

まぁ、一番の問題はエレベータ数が少ないことに合わせて
乗り換え必須な事だね

月島駅直結タワー　14基　1/50.2人

ワテラス 6基(乗り換え必須、上下6ずつ) 1/55.5人

パークコート千代田富士見ザタワー　8基　1/63.1人

ルミナリータワー　1/73人

TTT 18基　1/74.1人

クヤクション　4基（乗り換え必須）　1/108人

エレベータラッシュと乗り換えで駅直結のメリットねえ・・・
11分見たほうがいいねこれは

[506: 匿名さん]

エレベータ待ち平均５分ですな。東建なだけにダメな設計だな。

[507: 匿名さん]

有楽町線はただでさえ本数少ないっていうのに、駅徒歩6分のマンション並みの利便性ってこと？

[508: 購入検討中さん]

まあまあ、一方的に非難しなくってももっと冷静に見ましょうよ。
エレベーターの数はともかく(増やせば管理費も高くなる）直通でないのは痛い。
そうかといってエレベーターに難点はあっても、駅直結はそれ以上に魅力。
というところではないでしょうか？

たしかにエレベーターで時間かかるのはマイナスだけど、駅直結の利点は、近いということ以上に、雨の日でもかさいらずということが私的には大きいんですが。。。

ところでホントに乗り換え必要なんでしょうかね？

[509: 匿名さん]

駅直結なんだからマンション出るまでに5分10分かかっても我慢しろや！

[510: 匿名さん]

10Fに免震装置がある中間免震構造なのでEVが乗換になる可能性は少なからずあるように思います。
それよりも思いのほか戸数が少ないですね。
総戸数432戸（内非分譲住戸110戸）ということ分譲にまわるのは最大でも322戸？

[511: 匿名さん]

>>505
比べると確かに少ないですね
ただ修繕費も比べたいですね

[512: 匿名さん]

有楽町線の本数は別に少なくないぞ。
山の手線とかと比べたらそうかもしれんが。

[514: 匿名さん]

>>509
マンション出るまでに5分10分かかったらもっと駅遠のマンションより不便だろ。

[515: 匿名さん]

そもそも中間免震って大丈夫か？土台が揺れながらゴムは想定の免震効果を発揮できるのか？

[516: 匿名さん]

でも買うけどね。

[517: 匿名さん]

>504
１．人気が無いように見せて、価格が安くなることを願う。
２．ライバルを減らして、倍率を下げる。
どちらも無駄な努力だと思うけど。

[518: 匿名さん]

場所が悪い。現地見に行って住みたいと思う気持ちがなくなった。
首都高の圧迫感があり、幹線道路も近く空気が灰色。
排ガス吸い続けて病気やアレルギーになりそう。
ここは耐震性以外に何か利点はあるのかね？免震も未知数な部分があるし。

[519: 匿名さん]

ネガはやめたまえ

[520: 物件比較中さん]

立地はいいよ、ただ下に管理組合に区も関わってくるって言うのと
中間免震はよくない気がする。大塚の免震タワーみたいに直接基礎で免震のほうがいいわ

[521: 匿名さん]

ここの前に作ってる幹線道路も山手通りみたいな排気塔建つの？

[522: 匿名さん]

>>519
かわいいｗ

[523: 匿名さん]

マンションでは他にエクラスタワー武蔵小杉が中間層免震構造だね。
ちょっと掲示板のぞいてこようかな。

[524: 匿名さん]

>518そんなに排ガス嫌なら山に住め。池袋に排ガス吸わない場所なんかねーよ

>521地下に首都高ないのに煙突が立つわけねーだろ。山手通りの下は首都高の山手トンネルだろ

[526: 匿名さん]

ここはフクロウの森ですよ？熊さんの意図わかってますか？

[527: 匿名さん]

フクロウの森とは何ぞや？

[529: 匿名さん]

ある～日、森の中

[530: 匿名さん]

ゲッツ！

[531: 匿名さん]

くだらねえ

[532: 匿名さん]

うちは下見がてら見る程度かな
管理費、修繕費が適正だったら検討しようかな・・・ぐらいで

今後の南側、東側の再開発地区は
普通のタワーかマンションが建ってほしい所ですな

[533: 匿名さん]

まともな公園が欲しい。
エアライズ近くの浮浪者専用小型公園や西友となりの喫煙公園とかじゃなくて親子で楽しめる公園。

[534: 匿名さん]

住友不動産は2012年7月、豊島区南池袋1丁目の土地5267m2を取得した。売り主はセコムホームライフ（本社：渋谷区）とNTT都市開発だ。

エレベーター乗り換えクヤクションよりこっちのほうが場所がいいし面白そう。マンションが建ちますように～。

[535: 購入検討中さん]

＞　豊島区南池袋1丁目の土地

どの辺なんでしょうかね？

でも、たとえエレベーター乗り換えがあっても駅直結にはかなわないでしょ？

[536: 匿名さん]

南池袋1-32、明治通り沿いですね。

[537: 匿名さん]

その位置は駅前繁華街だから商業ビルだろうな。

[538: 匿名さん]

そこは商業施設でしょうね。
使えるテナントがはいることを祈る。

[539: 匿名さん]

>533
東池袋中央公園、中池袋公園、池袋西口公園

[540: 匿名さん]

こうえんはきたないよ

[541: 匿名さん]

がいこくじんためのこうえんひつよう

[542: 匿名さん]

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[543: 匿名さん]

豊島区は人口密度が高いから公園面積も少ない

[544: 匿名さん]

人口密度が高い＝住環境が悪い＝災害に弱い

[545: 匿名さん]

>515
>そもそも中間免震って大丈夫か？土台が揺れながらゴムは想定の免震効果を発揮できるのか？
１階に免震ゴムがある場合とどう違う？土台＝地上なだけ。ゴムの上が長くならない工夫が、中間免震。

[546: 匿名さん]

>542
公園が欲しけりゃ、頑張って千代田区に住める収入か資産を持つか、
江戸川区・江東区へどうぞ　ってことですな。

[547: 匿名さん]

江戸川区や江東区は津波、洪水、液状化の＊＊・・
御免被りたい。

[549: 匿名さん]

ここは地ぐらいが低いし、外国人が多数だからなあ。
そこへいくと豊洲は死角がないな。

[550: 匿名さん]

不動産情報サイト運営会社などが23区の住み心地全般を評価する「生活実感値」を調査したところ、住み心地１位は杉並区。

（１）杉並区（２）中央区（３）品川区（４）江東区（５）千代田区
（６）文京区（７）目黒区（８）世田谷区（９）港区（１０）江戸川区
（１１）北区（１２）練馬区（１３）板橋区（１４）豊島区（１５）大田区

[551: 匿名さん]

>545
意味不明・・。どんな工夫？

[552: 匿名さん]

>535
駅直結っていってもエレベータ数少ないのと乗換えで
実際には駅歩11分前後で、屋根がついた程度のメリットしかないですな

一丁目は大型のオフィス計画でしたが、それはリーマンショックで頓挫した後、宙ぶらりんになっていて
ここへきてスミフの買収なので、マンション建つといいね

楽しみです

[553: 匿名さん]

>552　そうそう楽しみです。

[554: 購入検討中さん]

＞　豊洲は死角がない

湾岸液状地帯っていうのが思いっきり死角でしょ？

[555: 匿名さん]

落ち着いて考えると駄目だな、この物件

[556: 匿名さん]

>>551
ビル全体の加重がゴムの上に乗っかるより、半分から上を免震して下を耐震にするほうがいい。わかる？

[557: 匿名さん]

質問者じゃないが普通に解らん

[558: 匿名さん]

豊洲に液状化現象の実績はないよ。
浦安と勘違いしてないかい？

[559: 匿名さん]

中間免震のおかげで、地上～地下施設が自由にレイアウトできるしね。
都心部で地下道直結するビルには、今後は中間免震でしょう。

[560: 匿名さん]

・大地震にも対応する先進技術「中間免震構造」を採用

　同プロジェクトの建物は、中間層である10階に免震装置を設置し、「官庁施設の総合安全耐震計画基準」の
「I類」を満たしています。大地震(震度6強程度)が発生した後でも構造躯体を修繕することなく建物を使用
することができます。この先進技術により、万が一の大地震から建物を守ります。


・豊島区災害対策センターが、同じ建物の区本庁舎内にある、という安心

　同じ建物の区本庁舎5Fには、防災課専用室と司令情報室などで構成する災害対策センターを設置予定です。
災害時には、この災害対策センターが即座に災害対策本部として機能し、豊島区全域の災害対策の司令塔と
なります。

[561: 匿名さん]

なんかもう営業スレみたいになっちゃいましたね。
このスレの流れからすると販売苦戦しそうな雰囲気が漂ってます。
有明みたいにスレ２０くらい行っちゃうのでしょうか？

[563: 匿名さん]

タワーマンションに住みたいのは見栄っ張りが多い。
区役所一体型、駅直結、全国初とかそんな彼らにとってこれほど魅力的な物件はないんじゃないの。

[564: 匿名さん]

野村のように大幅値引きをしても竣工前完売を目標にするような物件ではなさそうですね。
竣工後でも、十分売れるだろうし。じっくり売ってもデベとしてはなんら困ることないんじゃない。

それよりも、最近の円安・株価上昇、そして今後のさらなる税率アップを見込んでの高めの値付けをしてきそうな気がする。
アベノミクスの政策が良いか悪いかはここで話す内容でなないけど、インフレが本当に進むようなら、不動産に真っ先に影響が出てきそうですね。

[565: 匿名さん]

都心部以外は影響ないよ

[566: 購入検討中さん]

564
ホント、そう思います。

消費税も上がることだし、価格設定は思ったよりも高めでスタートしそうな気がします。

いつ頃になったら価格はわかるのでしょうかね？

[567: 匿名さん]

このマンションの適正坪単価っていくらぐらいなのかな？

[568: 匿名さん]

坪２７０くらいではないですか？

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[569: 匿名さん]

それって豊島区の平均坪単価ですよね。
南池袋の地価や駅直結、免震構造などを考慮しての数字はいくら位になるのでしょうか？

[570: 匿名さん]

>569
ここは乗り換えだし
千代田区や六本木の高級タワーは制震だから免震だからといってアドバンテージ無いかと

価格を上げれば千代田、中央、新宿区と比較されるからね

[571: 匿名さん]

アウルタワーと同等な価格でしょう。
坪320前後。

[572: 匿名さん]

坪３２０で収まるなら、大人気でしょうね。
池袋、評価や好き嫌いは色々のところではありますが、でも大規模ターミナル駅近くで、
その程度？
自分は３５０以上と思ってました。

[573: 匿名さん]

なるほど。
豊島区価格をこのマンションが提示できるかどうかってところに今後注目ですね。

[574: 匿名さん]

坪３５０だと平均的な７０平米台の広さで８０００万越えちゃいますから売れ行きにかなり影響出ますよね。
坪２００後半から３００後半までの範囲で間取りごとに大きな幅を持たせて全体的なバランスをとってくるんじゃないでしょうか。

[575: 購入検討中さん]

320以上か以下かによって売れ行きが大きく分かれるでしょうね。
300以下というのはありえないでしょう？　また350以上だと売れないでしょうし。。

[576: 匿名さん]

ここは、耐震性能も素晴らしいし、駅直結、池袋駅徒歩8分、交通利便性、隈氏の設計、どれとっても千代田区、六本木に負ける要素は無い。ということは、坪400～位では？ここは、低層でも10階以上、安い理由が見つからない。こんな所に書き込んでる野次馬達が買える物件ではないと思う。

[577: 社宅住まいさん]

取引先の東建の法人営業から聞いた話しでは、東建社内では坪350万との噂らしい。

[578: 検討中の奥さま]

350は高い！
300～330でいいいとおもう!!

[579: 匿名さん]

本当に確かな情報なんでしょうな？
７０平米台で約８０００万から９０００万円の間。
８０平米台で約９０００万から億ってことになるぞ。
これじゃ千代田区のタワーの価格と変わらんぞ。

[580: 購入検討中さん]

やっぱ350ですか？　４００以上ってのはないですよね。
もしほんとに350なのであればアウルの方に傾きますね。。。
JRに近いのはいいけどあっちはサンシャインに近いし、エレベーター直結だし。
早く詳細な価格、知りたいです。
いずれにしても消費税の件もあるし、今年中には決めないと！

[581: 匿名さん]

あせらなくても春にMRで価格わかるから、それからじっくり検討すればいいよ。

[582: 匿名さん]

579さんは、いったいどういう計算をしているのですか？坪350なら、仮に70平米最大の79平米としても8300台じゃないですか。70平米台で8000～9000なんてなるわけ無い。
坪350なら仮に71平米なら7500万。駅直結ですし、最下層でも10階以上なら、妥当な価格。坪350～上層で坪450位が適性価格帯だと思いますよ。これからマンション相場は高くなることが想定されているので、デベが最初から弱気価格にする必用がない。特に、このマンションは引き渡しまで3年位あるので、高めの価格でじっくりと売ると思います。

[583: 匿名さん]

坪350で千代田区のタワーと同じってことはないですよね。
現在、売り出し中の千代田区のタワーは平均坪470ですよ。池袋だって、坪350～400位するのでは？

[584: 匿名さん]

さすがに350はないな。
湾岸並みだよ、それじゃあ。

[585: 匿名さん]

10階以上しかないし、平米100万以下は無いでしょう。80平米なら8,000万～
つまり坪330万～。最上階は4xx万。千代田区のワテラスは坪440万だっけ？

[586: 匿名さん]

千代田区のワテラスは平均坪440。最上階が440なんてあり得ない。
坪350なんて湾岸の価格ですよね。湾岸でも東雲とかの辺境ではなく、豊洲、晴海、勝鬨とかはもっと高い。
池袋は内陸のターミナル駅、今後出てくる物件なら強気価格でしょ。

[587: 匿名さん]

>571
>アウルタワーと同等な価格でしょう。 坪320前後。
>572
>坪３２０で収まるなら、大人気でしょうね。
>池袋、評価や好き嫌いは色々のところではありますが、でも大規模ターミナル駅近くで、
>その程度？
>自分は３５０以上と思ってました。

アウルは今、280で売れ残って中古に回りましたよ・・・
制震で駅直結でありがなら・・・
その評価だと大人気になっておかしくない物件だと思いますが・・・

>583
>坪350～400位するのでは？
70平米6500万～飯田橋近辺の物件も検討に入るので私ならそこ検討するかな
7500万なら飯田橋駅歩２分のクラッシィハウスも買えちゃうしね

私は数年後の一括購入で今から検討しているので、クヤクションは様子見で
池袋駅近くの一丁目に出来そうな住友物件や、クヤクション南側、東側の再開発地区を検討してます

スレの雰囲気では営業さんは強気だから
クヤクションの売れ行きがどうなるか、今から楽しみですね

千代田区、新宿区含めて勉強がてら見に行くと思います

池袋以遠の住人は池袋タワーを見るけど、内側の新宿区・千代田区の人たちはこっちは見ないから
強気の場合、どの程度売れるのか見てみたいですねｗ

[588: 匿名さん]

>No.586
>坪350なんて湾岸の価格ですよね。湾岸でも東雲とかの辺境ではなく、豊洲、晴海、勝鬨とかはもっと高い。

パークタワー豊洲　@271
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン @277

@350って何処の物件か教えていただけますか？
中央区の24年の平均が280なで更に単価が下がってますが、350というのは何処から出てきたんでしょうか

[589: 匿名さん]

普通の会社員の若い人は買えないよ。
購買層は、区役所と一体であることに安心感を覚え、かつ年をとったので便利な所に住みたいと考えるシニア層だ。
こういったシニアが戸建から買い換えると見た。

要するにこのスレ見にくるような比較的若い層はメインターゲットじゃないんじゃないかな。

[590: 匿名さん]

>588
パークタワー高輪　@369

[591: 匿名さん]

>590
>坪350なんて湾岸の価格ですよね。湾岸でも東雲とかの辺境ではなく、豊洲、晴海、勝鬨とかはもっと高い。

そこは港区物件で
しかも上記の記述と全くつじつまがあいませんが・・・

中央区よりも豊島区の方が地価は低いのが実情ですが
湾岸より高い・・・という事にしたいのでしょうか？

あまりに適当な事書きすぎですよ

[592: 匿名さん]

池袋で３５０～４００の高値で売れるとは思えないんですが．．
あまりにも相場違いな気がします。