SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[881: 豊洲在住者]

SKYZからメールきた、来週から順次パンフレットを送付とのこと。いろいろ予想してきたけど、ついに色々明らかになっていきますね。

[882: 豊洲在住者]

>880
真南部屋は少ないけど、南東、南西向き住戸も多くなるので、マンション全体では、四角形より日当たりネガな部屋は少ない、って感じです。私の計算では。
南向き必須の方には、限られた角部屋のみになりますから、選択肢は少ないですね、、

[883: 匿名さん]

>881

送付してくる資料って、恐らくHP以上の情報は無いよ。詳しく知りたかったらモデルルームに来てねってのがパターン。

[884: 匿名さん]

有楽町駅から徒歩12分って、これにｘ1.2倍（＝一般人平均歩行速度算出の法則）ですから、実質徒歩15分ですな。ちなみに、子供、老人の場合は12分ｘ1.5～ｘ2となり20分前後となりますよ。　豊洲の既存マンションが10分圏内であることを考えると、都内で駅から徒歩15分～20分前後って結構な距離ってことであると認識します。
値段もそこそこ低く設定するのでしょうか。

[885: 周辺住民さん]

東雲三井より下がるとか立地が悪いとか、わかってて願掛けやめなよ。東雲三井の立地は東雲内で最悪。東雲は皮肉なことに、りんかい東雲駅から遠ざかるほど価値が増す。
晴海と同等、@275が現実的。

[886: 匿名さん]

不動産の徒歩表示だけど、分速80mで一般人の歩く速さを想定している。で、実際にそれ以上かかるのは信号待ち。信号を待つ時間はカウントして無いからね。

[887: 匿名さん]

小さい子どもと歩いてるママさんの歩く速度見てごらんなさい。分速40ｍがいいところだよ。故に、12分ｘ2倍＝20分超というのはもっともなところだ。

[888: 匿名さん]

＠２７５　・・・あり得ない　　ドボンだね

[889: 匿名さん]

884
なぜこの物件だけ、1.2で考えないといかん

[890: 匿名さん]

ゆりかもめ…(´･_･`)

[891: 匿名さん]

>885
発表を間近に控え、周辺住民さんのこれまでにない悲痛な叫び。すげー安いとは思わんが、高値願望は捨てた方がいいよ。自分とこの価値下がるのは残念だとは思うけど。

[892: 匿名さん]

エレベーターは何基あるんだろうー
建物の中心部分にエレベーターってつくんですかねー

[893: 匿名さん]

ここの最大の問題は豊洲駅からの距離ではない。むしろ最寄り駅の新豊洲まで5分だから悪くない。
周りに何もないことこそが最大の問題。売主がjvを組むのもそれが嫌気され販売が不振になるリスクがあるからだと思う。
スーパー、コンビニは誘致するだろうが、他に何か出店するだろうか。あの辺りは敷地がでかいから個人商店が単独で出店は無理、オフィスビルが立つ時にテナントとして入る形だろうが、これから豊洲駅前で大規模オフィスビルが大量供給される状況で、ゆりかもめに乗らなくてはならない場所にオフィスビル需要がどれだけあるのか大いに疑問。

[894: 匿名さん]

ららぽーとまで歩きなさい。

[895: 匿名さん]

なるほど８９１の通り、このエリアに物件を既に持っている人で売りを考えている人、または地域内価値を維持しようと必死になっている人々にとっては安売りして欲しくないってことですよね。でも200万以上だと、買ったが最後、売るとき困るだろうなあ。

[896: 匿名さん]

jv＝リスク分散のため、全く同感。　どんな事業でもjvする理由の大きなポイントとしてリスク分散であることはその通り。
やはりここは売るのに苦労する可能性を多々秘めているってことか。　その理由をゆっくり分析してみよっと。

ゆりかもめ新豊洲からは5分程度とある、しかし、ゆりかもめを使うこと自体大きなマイナス要因でしょう。このエリアの場合、有楽町線最寄駅からの時間が　肝　だね。

[897: 匿名さん]

新築がいくらか知らんが、ここの中古は坪１７０以下でしか売れないよ。

[898: 匿名さん]

リスク分散って… かりにリスクを分散させたいと考えていたとして、なんでリスクを取ってまで、この物件に各社が乗っかるわけよ。リスクはあるけど、それ以上に大きなリターンが見えてるからでしょ。

[899: 匿名さん]

NTT様には逆らえないんじゃない。協力しなかったら、そのデベの他物件で電話回線引かないぞとか。

[900: 豊洲在住者]

>892
エレベーターは12基っぽいですね。建物中央部分に、4基×3方向。サイトの全体計画のページ下の画像の参照。
芝浦ケープタワーとまったく同じですね。となると、各方向ごとに、低中高層と止まる階も異なるのかな。

[901: 匿名さん]

>898

確実なリターンが期待されるなら、一社で独占するでしょ。

[902: 匿名さん]

晴海の住友は、途中まで作って解体し、タワー計画を白紙にしたほどだ。

リスクがデカ過ぎる。

現段階では、構造も設計も地盤も地震に負ける。

[903: 匿名さん]

８９８は考え甘いなあ、それ以上の大きなリターンが百万が一あるとしてもこの物件のみ単体で考えることではない。事業のイロハの基本すら見えていないようですな。
ＮＴＴっていうのがどうかわからないが、８９９の言っているような事情はあること間違いないと思う。

[904: 匿名さん]

豊洲のＳ社物件（2本+1本、特に1本の方）は売り出して数年以上経つ今もまだ売れ残りが多くみられるようで。同中古物件も相当値下げしても売り捌けない状況のようだが、この状況下でこの物件が売れるか？という基本的な疑問は残る。
いい物件なら売れる、という人もいるだろうが、この先一層日本の不況時代が本格化するわけだが、湾岸エリアの物件は今後一層売れにくい時代に突入すると推測する。

[905: 匿名さん]

リターンとリスクは、同一のものでも、裏返しのものでもない。リターンが見えていても、1社の力では得られない、もしくは失敗の可能性がある時に、他社と組む。それは一社で美味しい思いができるなら独占するけど、転けても意味がないからね、それがリスク。リスクを軽減する代わりに、リターンも少なくなる、とういこと。

今回の場合、売れ残りの心配、というのはさほど間違えた答えではない。しかし、ネガティブイメージにより、人が敬遠して、思ったほど売れない…とかではない。むしろもっと前の段階の第一段階目の認知、関心の獲得。それも精度の高い客層へのリーチ。

物件に豊洲の名前を入れなかったのは、豊洲の他の物件に比べると、明らかに立地で劣るため。豊洲、って入れれば集客面では多少簡単だったかもしれない。でも無駄打ちの可能性も高くなる。そのため、今回、この物件では各社のリスト、対企業コネクションをフル活用して、きちんとこの土地に理解をしめし、投資的な魅力も伝え、価格競争にもならずに、売る、という選択をした。

特に企業コネクションというのは非常に大きい。不動産会社は、何も広告うって、資料請求増やして、って活動だけをしてるわけでない。豊洲、お台場、汐留、勝どき。アクセスの良い大手企業には各社の営業がかなり回っているは。この人的リソースは特に一社でまかなえるものではない。

売れないかもしれないけど、各社で痛みを分かち合って、乗り切ろう、、そんな呑気なJVなどない。

[906: 匿名さん]

905
妄想、乙。

[907: 匿名さん]

ところどころ、もしや何か知ってるか、合ってそうだな、ってこともあるが、、、でも妄想かな、、

[908: 匿名さん]

今日は進行が早いなぁ、次スレ行っちゃいそう

[909: 豊洲在住者]

>883
そうなんですね〜それなりに情報が更新されたパンフレット届くと思って、楽しみにしてたんですけどね、、、残念

[910: 匿名さん]

唾飛ばしながら、必死で書いたって感じだな

[911: 匿名さん]

905　要はハイリスク―ハイリターン、ローリスク―ローリターンということを言いたいのだろうけど、jvの本当の旨み、苦み、分かってないようだな。呑気なjvという表現をするところをみると、かなりの事業音痴（素人筋）やな　おそらく不動産関係者だろな

[912: 匿名さん]

911
そんな感じだな。物件の営業担当か。ずいぶん苦しそうだな。

[913: 匿名さん]

>912
事業音痴の末端営業として、さわりだけは知ってると信じるとしたら、現場でもこの立地はやばいな、と思ってるって、ことか。枝川方面にも勝てないと。
かなり興味持ってもらうには苦労してる感じだな。ほんと大丈夫か。
営業総動員して、オリンピックやら開発やらで、資産価値向上チラつかせて、金持ちに投資用に買わせてしのぐって、感じか、、

[914: 匿名さん]

普段はライバルのデベがこれだけ集まってうまくいくのかな。三井と地所のJV物件を見に行ったときは営業がお互いの悪口言ってた。売れ行きがぱっとしないと、責任の擦り合い始めたりして。

[915: 匿名さん]

>905

会社にデベの営業がチラシとかティッシュ配りにくるけど、あれはじめると売れ残ってるなって印象を与えて逆効果だよ。

[916: 匿名さん]

なんだか敗北モードだね。

大丈夫、適正価格（坪150万）で売れば多分ちゃんと完売するよ。

[917: 匿名さん]

豊洲以下、東雲以上の価格なら売れる気がする。

[918: 物件比較中さん]

オリンピックはイスタンブールが本命なんでしょ？
デベさん、開催地決定前に一次申し込みを持ってきたね。

[919: 匿名さん]

>916
坪150万を主張するのはここを見てる全員が知ってる。
パンダ部屋なら坪150万もあるかもね。

何度も繰り返してくだらないからやめな。

[920: 匿名]

人気じゃのぅ〜。

[922: 匿名さん]

売り出しが200以下は、ありえないだろ。
それなら、俺は確実に東雲よりこっちにするよ。

[923: 匿名さん]

坪２７５が近隣住民の悲痛な叫びだとしたら、坪２００とか１５０は、年収三流見栄一流で図々しく都心近接立地に住みたい人の大合唱にしか見えない。おとなしく浦安以東に引っ込みなさい。もしくは足立区。

[924: 匿名さん]

３丁目（シンボル） ＠２９０
晴海三菱 ＠２７５
４丁目（パークタワー豊洲） ＠２７０
ブリリアスカイ ＠２５５
東雲プラウド ＠２４５
東雲三井 ＠２３０

どうみても、２５５と２７０の間と予想するけどね。
物件のスケールと将来期待をのせてきて、２５５と２７５の間でも違和感ない。

[925: 匿名さん]

平均はひとつの指標かもしれないけど、あんまり役に立たないと思うんだけど。プレミアムな部屋多く作ったり、パンダ多かったり、でいくでも変わるし。普通の部屋だけで比べないと。

[926: 購入検討中さん]

925
同じような部屋なら、豊洲からの距離で、野村東雲と三井東雲の間くらい。周りに何もない分考慮して、三井東雲の同じくらい、って感じかな。SKYZは眺望には恵まれてるので、三井東雲の南、南西方向の部屋を参考。

そしたら、235〜245くらいじゃないかな。

[927: 豊洲在住者]

>925
考え方はよくわかりませんが、結論の部分はそんな感じかと思います。値付けでは東雲三井を基準に考えているそうです。
現状では同じスペックなら東雲三井以下の価格。出足不調でかなり下げた結果。ただし、SKYZはプレミアム住戸も多いので、平均で見れば東雲三井より上。

[928: 匿名さん]

仮に三井東雲と同じくらいの坪単価だったとしても、
あっちより広い間取りが多そうだよね。

[929: 匿名さん]

東雲三井を低く設定せざるをえなかったのは、単に立地やスペックなどが理由ではなく、やはり湾岸エリア含め買い控え傾向が数年前より強くなっているためです。
この物件もかなり苦戦すること必至。
924 が上げている各物件の坪単価で高値物件は土地取得価格がかなり高い時の物件、それに比べここは結構低い価格で土地、部材の調達をしている。
坪単価（予想）は：
（1）250以上はあり得ない（一部のプレミア物件はこれ以上もあり）
（2）三井東雲との比較が散見されるのであえて比較すると、三井東雲と同じかそれ以下でないと売りさばけない可能性大
（3）オリンピック開催結果、新市場開場による当物件に対する消費者の購買意欲への影響は限定的（皆無と考えてもよい）
結論として、200万前半に落ち着く。仮にこれ以上となると、購入者が後々転売や貸出しに苦慮し結果空き家が増える。プールといった管理費上昇を招く施設があることから、管理費の上昇も予想される。このあたりの予想であれば検討している人であれば想像がつくはず。結果断念する人が徐々に増える。という負のスパイラルに陥る可能性大あり。

[930: 匿名さん]

>200万前半に落ち着く
きみの予算を書かれても、ね…