SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[867: 匿名さん]

>866
500台も地下に入れられないでしょ。地上に駐車スペース見当たらないし、タワーなんじゃない？ もしくはタワーと地下の両方。

[868: 匿名さん]

>861
南向き瞬間蒸発するかもしれんが、それは10年に一度の物件だからでなく、南向きがほとんど無いから。

[869: ご近所さん]

＞８５８

　ここはＡＰ＋８ｍだから、ここに高潮が届く頃には、東京都の隅田川の東
は全部水没してますね。

[870: 匿名さん]

タワー駐車場はここの構造上無理では？

[871: 匿名さん]

トライスターの北側の凹み部分をタワー駐車場にするでは。
２機＋１機＋２機で５機ぐらい入れるのかな？

[873: 有明住人]

http://www.tokyo-wonderful.com/wonderful_life/symbiosis/index.html
の地図からすると、北東側の下層部が駐車場のような感じがしますね。

[874: 豊洲在住者]

>873
同意。地下に大規模な駐車場をしているようには、建設中の写真からは見受けられませんし。北側のデータセンターはマンションにすると20F以上の高さになります。この眺望が悪い面の多くを、駐車場にするのではないでしょうか。そうすると多くの住戸で眺望が確保されることになりますし。

[875: 匿名さん]

この建物って窓の外を見ると、斜め向かいの部屋の人と顔が合ったり、逆にあちらから部屋の中を見られてしまうのかしら。。　夜はレースのカーテンでは部屋の中までスケスケですよねぇ。　みなさん気になりません？　それとも、意外と斜め向かいの部屋まで見えないのでしょうか？
すっごく気になってます。
先端角部屋しかプライバシーがないのでは？

[876: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウだとカーテンなんてつけずに開放感を味わうってのが醍醐味なんだけどね。

レースでもミラータイプなら覗かれる心配は無い。

[877: 匿名さん]

結局この形状のマンションは覗かれてもOKという人が選択する物件ということですね。

[878: 匿名さん]

そんな事言ったら　都心のマンションなんてほとんどがベランダ出たらお見合い部屋でしょ

特にツインタワーなんてまさにお互い丸見え状態ｗ

[879: 豊洲在住者]

>875
芝浦ケープタワーに出入りしたことがあります。同じ形をしたこの物件ですが、室内から他の部屋が見えることは無いです。角部屋でなくても同様です。心配であれば、一度、ケープタワーの中古物件を見学してみることをオススメいたします。

[880: 匿名さん]

120°だから眺望や覗かれる心配はあまりなさそう。
日照は真南の半分になるけどね。

[881: 豊洲在住者]

SKYZからメールきた、来週から順次パンフレットを送付とのこと。いろいろ予想してきたけど、ついに色々明らかになっていきますね。

[882: 豊洲在住者]

>880
真南部屋は少ないけど、南東、南西向き住戸も多くなるので、マンション全体では、四角形より日当たりネガな部屋は少ない、って感じです。私の計算では。
南向き必須の方には、限られた角部屋のみになりますから、選択肢は少ないですね、、

[883: 匿名さん]

>881

送付してくる資料って、恐らくHP以上の情報は無いよ。詳しく知りたかったらモデルルームに来てねってのがパターン。

[884: 匿名さん]

有楽町駅から徒歩12分って、これにｘ1.2倍（＝一般人平均歩行速度算出の法則）ですから、実質徒歩15分ですな。ちなみに、子供、老人の場合は12分ｘ1.5～ｘ2となり20分前後となりますよ。　豊洲の既存マンションが10分圏内であることを考えると、都内で駅から徒歩15分～20分前後って結構な距離ってことであると認識します。
値段もそこそこ低く設定するのでしょうか。

[885: 周辺住民さん]

東雲三井より下がるとか立地が悪いとか、わかってて願掛けやめなよ。東雲三井の立地は東雲内で最悪。東雲は皮肉なことに、りんかい東雲駅から遠ざかるほど価値が増す。
晴海と同等、@275が現実的。

[886: 匿名さん]

不動産の徒歩表示だけど、分速80mで一般人の歩く速さを想定している。で、実際にそれ以上かかるのは信号待ち。信号を待つ時間はカウントして無いからね。

[887: 匿名さん]

小さい子どもと歩いてるママさんの歩く速度見てごらんなさい。分速40ｍがいいところだよ。故に、12分ｘ2倍＝20分超というのはもっともなところだ。

[888: 匿名さん]

＠２７５　・・・あり得ない　　ドボンだね

[889: 匿名さん]

884
なぜこの物件だけ、1.2で考えないといかん

[890: 匿名さん]

ゆりかもめ…(´･_･`)

[891: 匿名さん]

>885
発表を間近に控え、周辺住民さんのこれまでにない悲痛な叫び。すげー安いとは思わんが、高値願望は捨てた方がいいよ。自分とこの価値下がるのは残念だとは思うけど。

[892: 匿名さん]

エレベーターは何基あるんだろうー
建物の中心部分にエレベーターってつくんですかねー

[893: 匿名さん]

ここの最大の問題は豊洲駅からの距離ではない。むしろ最寄り駅の新豊洲まで5分だから悪くない。
周りに何もないことこそが最大の問題。売主がjvを組むのもそれが嫌気され販売が不振になるリスクがあるからだと思う。
スーパー、コンビニは誘致するだろうが、他に何か出店するだろうか。あの辺りは敷地がでかいから個人商店が単独で出店は無理、オフィスビルが立つ時にテナントとして入る形だろうが、これから豊洲駅前で大規模オフィスビルが大量供給される状況で、ゆりかもめに乗らなくてはならない場所にオフィスビル需要がどれだけあるのか大いに疑問。

[894: 匿名さん]

ららぽーとまで歩きなさい。

[895: 匿名さん]

なるほど８９１の通り、このエリアに物件を既に持っている人で売りを考えている人、または地域内価値を維持しようと必死になっている人々にとっては安売りして欲しくないってことですよね。でも200万以上だと、買ったが最後、売るとき困るだろうなあ。

[896: 匿名さん]

jv＝リスク分散のため、全く同感。　どんな事業でもjvする理由の大きなポイントとしてリスク分散であることはその通り。
やはりここは売るのに苦労する可能性を多々秘めているってことか。　その理由をゆっくり分析してみよっと。

ゆりかもめ新豊洲からは5分程度とある、しかし、ゆりかもめを使うこと自体大きなマイナス要因でしょう。このエリアの場合、有楽町線最寄駅からの時間が　肝　だね。

[897: 匿名さん]

新築がいくらか知らんが、ここの中古は坪１７０以下でしか売れないよ。

[898: 匿名さん]

リスク分散って… かりにリスクを分散させたいと考えていたとして、なんでリスクを取ってまで、この物件に各社が乗っかるわけよ。リスクはあるけど、それ以上に大きなリターンが見えてるからでしょ。

[899: 匿名さん]

NTT様には逆らえないんじゃない。協力しなかったら、そのデベの他物件で電話回線引かないぞとか。

[900: 豊洲在住者]

>892
エレベーターは12基っぽいですね。建物中央部分に、4基×3方向。サイトの全体計画のページ下の画像の参照。
芝浦ケープタワーとまったく同じですね。となると、各方向ごとに、低中高層と止まる階も異なるのかな。

[901: 匿名さん]

>898

確実なリターンが期待されるなら、一社で独占するでしょ。

[902: 匿名さん]

晴海の住友は、途中まで作って解体し、タワー計画を白紙にしたほどだ。

リスクがデカ過ぎる。

現段階では、構造も設計も地盤も地震に負ける。

[903: 匿名さん]

８９８は考え甘いなあ、それ以上の大きなリターンが百万が一あるとしてもこの物件のみ単体で考えることではない。事業のイロハの基本すら見えていないようですな。
ＮＴＴっていうのがどうかわからないが、８９９の言っているような事情はあること間違いないと思う。

[904: 匿名さん]

豊洲のＳ社物件（2本+1本、特に1本の方）は売り出して数年以上経つ今もまだ売れ残りが多くみられるようで。同中古物件も相当値下げしても売り捌けない状況のようだが、この状況下でこの物件が売れるか？という基本的な疑問は残る。
いい物件なら売れる、という人もいるだろうが、この先一層日本の不況時代が本格化するわけだが、湾岸エリアの物件は今後一層売れにくい時代に突入すると推測する。

[905: 匿名さん]

リターンとリスクは、同一のものでも、裏返しのものでもない。リターンが見えていても、1社の力では得られない、もしくは失敗の可能性がある時に、他社と組む。それは一社で美味しい思いができるなら独占するけど、転けても意味がないからね、それがリスク。リスクを軽減する代わりに、リターンも少なくなる、とういこと。

今回の場合、売れ残りの心配、というのはさほど間違えた答えではない。しかし、ネガティブイメージにより、人が敬遠して、思ったほど売れない…とかではない。むしろもっと前の段階の第一段階目の認知、関心の獲得。それも精度の高い客層へのリーチ。

物件に豊洲の名前を入れなかったのは、豊洲の他の物件に比べると、明らかに立地で劣るため。豊洲、って入れれば集客面では多少簡単だったかもしれない。でも無駄打ちの可能性も高くなる。そのため、今回、この物件では各社のリスト、対企業コネクションをフル活用して、きちんとこの土地に理解をしめし、投資的な魅力も伝え、価格競争にもならずに、売る、という選択をした。

特に企業コネクションというのは非常に大きい。不動産会社は、何も広告うって、資料請求増やして、って活動だけをしてるわけでない。豊洲、お台場、汐留、勝どき。アクセスの良い大手企業には各社の営業がかなり回っているは。この人的リソースは特に一社でまかなえるものではない。

売れないかもしれないけど、各社で痛みを分かち合って、乗り切ろう、、そんな呑気なJVなどない。

[906: 匿名さん]

905
妄想、乙。

[907: 匿名さん]

ところどころ、もしや何か知ってるか、合ってそうだな、ってこともあるが、、、でも妄想かな、、

[908: 匿名さん]

今日は進行が早いなぁ、次スレ行っちゃいそう

[909: 豊洲在住者]

>883
そうなんですね〜それなりに情報が更新されたパンフレット届くと思って、楽しみにしてたんですけどね、、、残念

[910: 匿名さん]

唾飛ばしながら、必死で書いたって感じだな

[911: 匿名さん]

905　要はハイリスク―ハイリターン、ローリスク―ローリターンということを言いたいのだろうけど、jvの本当の旨み、苦み、分かってないようだな。呑気なjvという表現をするところをみると、かなりの事業音痴（素人筋）やな　おそらく不動産関係者だろな

[912: 匿名さん]

911
そんな感じだな。物件の営業担当か。ずいぶん苦しそうだな。

[913: 匿名さん]

>912
事業音痴の末端営業として、さわりだけは知ってると信じるとしたら、現場でもこの立地はやばいな、と思ってるって、ことか。枝川方面にも勝てないと。
かなり興味持ってもらうには苦労してる感じだな。ほんと大丈夫か。
営業総動員して、オリンピックやら開発やらで、資産価値向上チラつかせて、金持ちに投資用に買わせてしのぐって、感じか、、

[914: 匿名さん]

普段はライバルのデベがこれだけ集まってうまくいくのかな。三井と地所のJV物件を見に行ったときは営業がお互いの悪口言ってた。売れ行きがぱっとしないと、責任の擦り合い始めたりして。

[915: 匿名さん]

>905

会社にデベの営業がチラシとかティッシュ配りにくるけど、あれはじめると売れ残ってるなって印象を与えて逆効果だよ。

[916: 匿名さん]

なんだか敗北モードだね。

大丈夫、適正価格（坪150万）で売れば多分ちゃんと完売するよ。