SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/


【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[813: 匿名さん]

豊洲在住者さん無双みたいなスレになってきたw
ネガもがんばって反論しろ

ひとつあるとしたら、市場、変電所、周り何もなし、ってのはリセールス考えるとつらくねーか、ってことかな。イメージ問題だとしても。開発はあくまで計画だしね。オリンピック来なかったら、崩壊すんじゃないかな。

[814: 匿名さん]

786はネガじゃないでしょ、けっこうまっとうな線だと思うけど

[815: 匿名さん]

変電所は建物もカッコいい

[816: 匿名さん]

実際に歩いてみると良いですが、豊洲駅地上出口から工事現場入口まで、普通に歩いて12分で歩けます。
将来的に、六丁目公園から敷地内にショートカットできるようになれば尚更。
このくらいの距離なら、天気の良い日は歩いて通勤するのも一興。

[817: 匿名さん]

変電所の大きな壁を利用して、ドライブインシアターでも作ればよいんじゃない？

[818: 豊洲在住者]

>817
それはいいね笑
四丁目方面からみて、あの大きな壁はいつも何かもったいない感じがして、気になってたんですよね。
ボルダリングとか、クライミングの壁も希望〜

[819: 豊洲在住者]

>816
六丁目第二公園のショートカットかな？ 運河沿いになりますね。たぶん通勤に使えるんじゃないですかね。夜は暗くて怖そうですが…
六丁目公園、六丁目第二公園はよく散歩や遊びでいくけど、そんなに横断歩道で待たされたりするわけでもないし、遠回りさせられる道があるわけではないし。まさに12分くらいじゃないかな。
でも怠け者なんで、ぜったりに、ゆりかもめ使うな。

[820: 匿名さん]

また長文連投があらわれた

[821: 匿名さん]

820
だったらお前が何か返せよ

[822: 住まいに詳しい人]

ったく、ここは個人のブログじゃないんだから
もー少し考えて使えよ

[823: 匿名さん]

ネガは煽りとイメージばかりだから、根拠とか聞かれると沈黙しちゃうんだな

[824: 匿名さん]

822
どんなルールがあるんだよ、言ってやれよ

[825: 匿名さん]

>夜は暗くて怖そうですが…
入居時はそうかも知れませんが、1100戸もあれば、余程深夜にならなければ大抵人通りはあるはず。
更には隣の分譲棟や賃貸棟・オフィスなど出来たら気になりませんよ。

[826: 匿名さん]

ほしいなー
高いんだろうな
有名なデベロッパーだからな

[827: 匿名さん]

ここはどうして複数の売主（不動産）が連ねてるの？　

この土地は元々東電所有であったかと。先般の件で東電が売りに出したということかと思うのですが、入札した不動産会社は安く土地を取得したのではないでしょうか。だとすると、ここの物件は結構安く売り出し早々に完売させることを想定しているのかな。

根拠はないが、豊洲、東雲含め都内各所の物件をこれまで数えきれないほど見てきているけど、プレミア物件（最上階なのかねー）を除いた全戸平均坪単価が250万だと高すぎるよね。平均坪230万でも高い、平均坪200万前後が妥当と見る。
そうでないと早々完売とは絶対にならないだろうな。

もう一度聞きますが、どうして複数の売主が連ねてるのかねー？　推測ではなく本当のところを聞きたいですなー　どなたかご存知で？

[828: 匿名さん]

>827

１社だと販売がこけたときのリスクを負えないから、複数社でリスクを分散する。戸数が多いってのは理由の一つだろうけど、JVに名を連ねている各社は１社で１０００戸くらいの物件は扱っている。デベ自身がリスキーって判断しているってこと。

あと、ここは土地は東電が所有していて"土地"売主が東電、JV各社は"建物"売主って販売形態。

[829: 住まいに詳しい人]

>>827-828
業界全体として
不動産を現金化したい東電のお手伝いをする、ってだけ

828さんの仰る通りで、奉加帳方式ってやつですよ

事前に土地を引き取ると、そこで金額が確定しちゃうけど
東電も事業主に入ってもらえば
実際売れた金額に合わせて東電に利益を渡せる

[830: 匿名さん]

JV物件って、販売、設計、施工管理、アフターサービス、管理会社とかを各社で分担するんだけど、それぞれの得意なところでうまく分担できれば相乗効果が発揮されるんだけど、それぞれの思惑がかみ合わなかったりすると、これだけの会社が集まったのに何でこんなのできちゃったのってなっちゃうんだよね。そういうところも要チェック。

[831: 匿名さん]

色々問題はあるけど要は価値に見合う価格なら買ってもよいのでは。
某氏によると坪150万が適正価格らしいがさすがにそれは無さそうなので許容範囲は中層南東向きで坪190といったところか。
次の500戸のほうがやや立地が良さそうな分多少高くなりそう。

[832: 匿名さん]

１）この建物の形（三脚型っていうの）、バルコニーに出たとき隣というか斜め向かい側の部屋が見えないですか？　逆にバルコニーに出ると見られている感があったり、部屋の中も覗かれている感があるのではないですか？　芝浦あたりに同様の形のマンションがあるかと思うのですが、そこに住んでいる方、もしくはこの形状のマンションに入ったことのある方、ご意見ください。　プライバシーが確保されるのか気になります。。。

２）この形状のマンションの耐震性ってどうなんでしょうか？　湾岸エリアということだけに、どうしても直下型の巨大地震を考えると耐震性が気になります。震度6強クラスでも構造への影響は無し、しかし、室内の壁面などへの影響は相当酷い等、この建物は巨大直下型地震発生後どのような状態になると想定しているのですか？自己負担が必要となる修復費用として購入時（返済計画上）想定しておく必要があるとみてます（慎重派なんで。。）

以上についてインフォーメーションお待ちしてます。

[834: 匿名さん]

>833
いつのニュース、、

[835: 匿名さん]

>832
マンションは杭打つから、内陸も湾岸もかわらないですよ。
そのマンションが、どういう構造かによるかと。

[837: 匿名さん]

揺れやすい＝損傷や火災発生の危険が高い

さらに星形は一般的な長方形や四角に比べ損傷しやすい。


タワマンの火災は怖いよ・・・
高層だとはしご車も届かないし。

[838: 匿名さん]

免震＋制震ハイブリッドシステムの物件

[839: 匿名]

>835
杭が50m越えるような物件は買うなって某スーゼネ勤務の友人が言ってた。
自分のとこも建ててるくせに。

[840: 匿名さん]

でた「○○勤務の友人が言ってたんだけど」ｗ

[841: 匿名さん]

原発事故以来、東電は生理的にNOなんです。
東電施設を見ながら、東電社員だらけのエリアで生活するのはイライラしそうで心配です。

[842: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[843: 匿名さん]

東電不動産は手を引いたけど、
東電社割はあるかもね。

[844: 匿名さん]

これでしょ

新築マンションの「揺れやすさワースト10」と「揺れにくさベスト10」
（東京23区の大規模マンション(総戸数200戸以上)かつタワーマンション(地上20階建て以上)）

まず、揺れやすさワースト10は、次のとおりです。数値は、表層地盤増幅率です。
１　ヴェレーナ王子　　　 　北区豊島5丁目　　　 2.468690　後背湿地
２　ザ・パークハウス青砥　 葛飾区青砥7丁目　 　2.382481　三角州・海岸低地
３　ｱﾄﾗｽﾌﾞﾗﾝｽﾞﾀﾜｰ三河島　 荒川区東日暮里6丁目 2.374637　三角州・海岸低地
４　ザ・グランアルト錦糸町 墨田区江東橋2丁目　 2.284825　干拓地
５　パークタワー東雲　　　 江東区東雲1丁目　 　2.264235　埋立地
５　ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰ東雲ｷｬﾅﾙｺｰﾄ　 江東区東雲1丁目　　 2.264235　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ﾂｲﾝ　　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ｼﾝﾎﾞﾙ　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
９　ｻﾞ湾岸ﾀﾜｰﾚｯｸｽｶﾞｰﾃﾞﾝ　　江東区東雲2丁目　 　2.258962　埋立地
10　Brillia有明Sky Tower　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地
10　シティタワー有明　　　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地

揺れにくさベスト10は、次のとおりです。数値は同じく、表層地盤増幅率です。
１　ｺﾝｼｪﾘｱ西新宿TOWER'S WEST　新宿区西新宿6丁目　1.438583　ローム台地
２　ｸﾚｽﾄﾀﾜｰ品川ｼｰｻｲﾄﾞ　　　　 品川区東大井1丁目　　1.442492　砂州・砂礫洲
３　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ千代田富士見ｻﾞﾀﾜｰ　千代田区富士見2丁目　1.456429　ローム台地
４　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ六本木ﾋﾙﾄｯﾌﾟ　　　 港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　　港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　THE ROPPONGI TOKYO　　港区六本木3丁目　　　1.472042　ローム台地
８　ザ・タワーレジデンス大塚　豊島区北大塚1丁目　　1.486914　ローム台地
９　パークタワー滝野川　　　　北区滝野川6丁目　　　1.516816　ローム台地
10　OWL TOWER　　　　　　　豊島区東池袋4丁目　　1.531725　ローム台地

[846: 匿名さん]

それは表層地盤の話で、挙がってるマンションが揺れやすいのとは違うのでは？

[847: 匿名さん]

その通り

[848: 匿名さん]

844
「揺れやすいマンションベスト10」ではなく、正確には「揺れやすい場所に建っているマンションベスト10」ですな。それも区分けは丁目レベル。マンションそのものの耐震性能は反映されていないので、隣接しているマンションは同じ評価になるわけです。ちょっとミスリードのブログ記事。調べればすぐわかることだけど、湾岸ネガが、脊髄反射で飛びつきそうなネタではある。

[849: 匿名さん]

>848
危ない立地であることには変わりないんじゃない？

[850: 匿名さん]

>849
もし、周囲に耐震性能の低いマンション、住戸が密集しているなら、倒壊、火災発生のリスクもありますから、気をつけないといけないですね。

[851: 匿名さん]

そうじゃくて、危険なエリアなんだから、そのエリアに建ってるマンションも危険でしょ、ってことじゃない？

[852: 匿名]

ここのマンソンの話題は無くて、笑えた。

[853: 物件比較中さん]

ここには東京電力の施設が集中していますね。
以前からの地権者だから当然ですが。
そう考えると、入居者は東京電力の社員さんが多くなると思います。
将来、変電所などでトラブルが起きた場合、住民集会でクレームをまとめられるでしょうか？
原発事故の対応で東京電力の企業体質に不信をもっているので、その辺がちょっと心配です。

[854: 匿名]

東電社員はマイホーム買おうという気にならないんじゃないか？

[855: ご近所さん]

　隣の変電所の資料によると地下３５ｍに直置き基礎だそうだから、
杭の長さは地下駐車場を踏まえて２５ｍあれば合格かな？

　そもそも東電社員は今からじゃローン組めないでしょう。

[856: 匿名さん]

ここ、地下駐車場ってゲリラ豪雨とかで水没したりしないのかな。

[857: 匿名]

人気あるなぁ。

[858: 匿名さん]

埋立地の地下駐車場なんて大型台風が来たら高潮で水没するから高級車は入れないほうがいい。

[859: 匿名さん]

内陸は、ゲリラ豪雨で水没する可能性があるよ。

[860: 豊洲在住者]

>856
ゲリラ豪雨などで洪水の危険性が高いのは、河川の増水ではないかと思います。江東区大雨洪水ハザードマップを見る限り、下流域である豊洲、東雲、有明地区は危険性は低いです。

[861: 匿名さん]

ここ１０年で一番の物件になるでしょうし、人気はあるでしょうね。
南向きは永久眺望。対災害性能も申し分なし。

南向きは瞬間蒸発だろうね。

[862: 匿名さん]

いや純粋に地下駐車場の排水処理能力を超える雨が振り続けたら浸水するのでは？

[863: 匿名さん]

ここは排水しやすそうだけどね
直ぐ海だし


内陸の方がヤバそう

[864: 豊洲在住者]

>858
高潮は過去に大きな被害が発生した経緯もあり、湾岸地区は重点的に対策がされています。国土交通省が様々な大風を想定した被害想定結果を発表していますが、豊洲駅から新豊洲側の高潮被害のリスクは低いです。豊洲周辺でみると、豊洲四丁目から辰巳方面の運河沿いの方が危険性が高い結果でした。

[865: 匿名さん]

共働きには難しい物件だわ、、、、

[866: 匿名さん]

862
そんな状態になったら、地下鉄浸水とかの方が危険。車の心配より身の危険を案ずる状況。
そもそも、地下駐車場なの？

[867: 匿名さん]

>866
500台も地下に入れられないでしょ。地上に駐車スペース見当たらないし、タワーなんじゃない？ もしくはタワーと地下の両方。

[868: 匿名さん]

>861
南向き瞬間蒸発するかもしれんが、それは10年に一度の物件だからでなく、南向きがほとんど無いから。

[869: ご近所さん]

＞８５８

　ここはＡＰ＋８ｍだから、ここに高潮が届く頃には、東京都の隅田川の東
は全部水没してますね。

[870: 匿名さん]

タワー駐車場はここの構造上無理では？

[871: 匿名さん]

トライスターの北側の凹み部分をタワー駐車場にするでは。
２機＋１機＋２機で５機ぐらい入れるのかな？

[873: 有明住人]

http://www.tokyo-wonderful.com/wonderful_life/symbiosis/index.html
の地図からすると、北東側の下層部が駐車場のような感じがしますね。

[874: 豊洲在住者]

>873
同意。地下に大規模な駐車場をしているようには、建設中の写真からは見受けられませんし。北側のデータセンターはマンションにすると20F以上の高さになります。この眺望が悪い面の多くを、駐車場にするのではないでしょうか。そうすると多くの住戸で眺望が確保されることになりますし。

[875: 匿名さん]

この建物って窓の外を見ると、斜め向かいの部屋の人と顔が合ったり、逆にあちらから部屋の中を見られてしまうのかしら。。　夜はレースのカーテンでは部屋の中までスケスケですよねぇ。　みなさん気になりません？　それとも、意外と斜め向かいの部屋まで見えないのでしょうか？
すっごく気になってます。
先端角部屋しかプライバシーがないのでは？

[876: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウだとカーテンなんてつけずに開放感を味わうってのが醍醐味なんだけどね。

レースでもミラータイプなら覗かれる心配は無い。

[877: 匿名さん]

結局この形状のマンションは覗かれてもOKという人が選択する物件ということですね。

[878: 匿名さん]

そんな事言ったら　都心のマンションなんてほとんどがベランダ出たらお見合い部屋でしょ

特にツインタワーなんてまさにお互い丸見え状態ｗ

[879: 豊洲在住者]

>875
芝浦ケープタワーに出入りしたことがあります。同じ形をしたこの物件ですが、室内から他の部屋が見えることは無いです。角部屋でなくても同様です。心配であれば、一度、ケープタワーの中古物件を見学してみることをオススメいたします。

[880: 匿名さん]

120°だから眺望や覗かれる心配はあまりなさそう。
日照は真南の半分になるけどね。

[881: 豊洲在住者]

SKYZからメールきた、来週から順次パンフレットを送付とのこと。いろいろ予想してきたけど、ついに色々明らかになっていきますね。

[882: 豊洲在住者]

>880
真南部屋は少ないけど、南東、南西向き住戸も多くなるので、マンション全体では、四角形より日当たりネガな部屋は少ない、って感じです。私の計算では。
南向き必須の方には、限られた角部屋のみになりますから、選択肢は少ないですね、、

[883: 匿名さん]

>881

送付してくる資料って、恐らくHP以上の情報は無いよ。詳しく知りたかったらモデルルームに来てねってのがパターン。

[884: 匿名さん]

有楽町駅から徒歩12分って、これにｘ1.2倍（＝一般人平均歩行速度算出の法則）ですから、実質徒歩15分ですな。ちなみに、子供、老人の場合は12分ｘ1.5～ｘ2となり20分前後となりますよ。　豊洲の既存マンションが10分圏内であることを考えると、都内で駅から徒歩15分～20分前後って結構な距離ってことであると認識します。
値段もそこそこ低く設定するのでしょうか。

[885: 周辺住民さん]

東雲三井より下がるとか立地が悪いとか、わかってて願掛けやめなよ。東雲三井の立地は東雲内で最悪。東雲は皮肉なことに、りんかい東雲駅から遠ざかるほど価値が増す。
晴海と同等、@275が現実的。

[886: 匿名さん]

不動産の徒歩表示だけど、分速80mで一般人の歩く速さを想定している。で、実際にそれ以上かかるのは信号待ち。信号を待つ時間はカウントして無いからね。

[887: 匿名さん]

小さい子どもと歩いてるママさんの歩く速度見てごらんなさい。分速40ｍがいいところだよ。故に、12分ｘ2倍＝20分超というのはもっともなところだ。

[888: 匿名さん]

＠２７５　・・・あり得ない　　ドボンだね

[889: 匿名さん]

884
なぜこの物件だけ、1.2で考えないといかん

[890: 匿名さん]

ゆりかもめ…(´･_･`)

[891: 匿名さん]

>885
発表を間近に控え、周辺住民さんのこれまでにない悲痛な叫び。すげー安いとは思わんが、高値願望は捨てた方がいいよ。自分とこの価値下がるのは残念だとは思うけど。

[892: 匿名さん]

エレベーターは何基あるんだろうー
建物の中心部分にエレベーターってつくんですかねー

[893: 匿名さん]

ここの最大の問題は豊洲駅からの距離ではない。むしろ最寄り駅の新豊洲まで5分だから悪くない。
周りに何もないことこそが最大の問題。売主がjvを組むのもそれが嫌気され販売が不振になるリスクがあるからだと思う。
スーパー、コンビニは誘致するだろうが、他に何か出店するだろうか。あの辺りは敷地がでかいから個人商店が単独で出店は無理、オフィスビルが立つ時にテナントとして入る形だろうが、これから豊洲駅前で大規模オフィスビルが大量供給される状況で、ゆりかもめに乗らなくてはならない場所にオフィスビル需要がどれだけあるのか大いに疑問。

[894: 匿名さん]

ららぽーとまで歩きなさい。

[895: 匿名さん]

なるほど８９１の通り、このエリアに物件を既に持っている人で売りを考えている人、または地域内価値を維持しようと必死になっている人々にとっては安売りして欲しくないってことですよね。でも200万以上だと、買ったが最後、売るとき困るだろうなあ。

[896: 匿名さん]

jv＝リスク分散のため、全く同感。　どんな事業でもjvする理由の大きなポイントとしてリスク分散であることはその通り。
やはりここは売るのに苦労する可能性を多々秘めているってことか。　その理由をゆっくり分析してみよっと。

ゆりかもめ新豊洲からは5分程度とある、しかし、ゆりかもめを使うこと自体大きなマイナス要因でしょう。このエリアの場合、有楽町線最寄駅からの時間が　肝　だね。

[897: 匿名さん]

新築がいくらか知らんが、ここの中古は坪１７０以下でしか売れないよ。

[898: 匿名さん]

リスク分散って… かりにリスクを分散させたいと考えていたとして、なんでリスクを取ってまで、この物件に各社が乗っかるわけよ。リスクはあるけど、それ以上に大きなリターンが見えてるからでしょ。

[899: 匿名さん]

NTT様には逆らえないんじゃない。協力しなかったら、そのデベの他物件で電話回線引かないぞとか。

[900: 豊洲在住者]

>892
エレベーターは12基っぽいですね。建物中央部分に、4基×3方向。サイトの全体計画のページ下の画像の参照。
芝浦ケープタワーとまったく同じですね。となると、各方向ごとに、低中高層と止まる階も異なるのかな。

[901: 匿名さん]

>898

確実なリターンが期待されるなら、一社で独占するでしょ。

[902: 匿名さん]

晴海の住友は、途中まで作って解体し、タワー計画を白紙にしたほどだ。

リスクがデカ過ぎる。

現段階では、構造も設計も地盤も地震に負ける。

[903: 匿名さん]

８９８は考え甘いなあ、それ以上の大きなリターンが百万が一あるとしてもこの物件のみ単体で考えることではない。事業のイロハの基本すら見えていないようですな。
ＮＴＴっていうのがどうかわからないが、８９９の言っているような事情はあること間違いないと思う。

[904: 匿名さん]

豊洲のＳ社物件（2本+1本、特に1本の方）は売り出して数年以上経つ今もまだ売れ残りが多くみられるようで。同中古物件も相当値下げしても売り捌けない状況のようだが、この状況下でこの物件が売れるか？という基本的な疑問は残る。
いい物件なら売れる、という人もいるだろうが、この先一層日本の不況時代が本格化するわけだが、湾岸エリアの物件は今後一層売れにくい時代に突入すると推測する。

[905: 匿名さん]

リターンとリスクは、同一のものでも、裏返しのものでもない。リターンが見えていても、1社の力では得られない、もしくは失敗の可能性がある時に、他社と組む。それは一社で美味しい思いができるなら独占するけど、転けても意味がないからね、それがリスク。リスクを軽減する代わりに、リターンも少なくなる、とういこと。

今回の場合、売れ残りの心配、というのはさほど間違えた答えではない。しかし、ネガティブイメージにより、人が敬遠して、思ったほど売れない…とかではない。むしろもっと前の段階の第一段階目の認知、関心の獲得。それも精度の高い客層へのリーチ。

物件に豊洲の名前を入れなかったのは、豊洲の他の物件に比べると、明らかに立地で劣るため。豊洲、って入れれば集客面では多少簡単だったかもしれない。でも無駄打ちの可能性も高くなる。そのため、今回、この物件では各社のリスト、対企業コネクションをフル活用して、きちんとこの土地に理解をしめし、投資的な魅力も伝え、価格競争にもならずに、売る、という選択をした。

特に企業コネクションというのは非常に大きい。不動産会社は、何も広告うって、資料請求増やして、って活動だけをしてるわけでない。豊洲、お台場、汐留、勝どき。アクセスの良い大手企業には各社の営業がかなり回っているは。この人的リソースは特に一社でまかなえるものではない。

売れないかもしれないけど、各社で痛みを分かち合って、乗り切ろう、、そんな呑気なJVなどない。

[906: 匿名さん]

905
妄想、乙。

[907: 匿名さん]

ところどころ、もしや何か知ってるか、合ってそうだな、ってこともあるが、、、でも妄想かな、、

[908: 匿名さん]

今日は進行が早いなぁ、次スレ行っちゃいそう

[909: 豊洲在住者]

>883
そうなんですね〜それなりに情報が更新されたパンフレット届くと思って、楽しみにしてたんですけどね、、、残念

[910: 匿名さん]

唾飛ばしながら、必死で書いたって感じだな

[911: 匿名さん]

905　要はハイリスク―ハイリターン、ローリスク―ローリターンということを言いたいのだろうけど、jvの本当の旨み、苦み、分かってないようだな。呑気なjvという表現をするところをみると、かなりの事業音痴（素人筋）やな　おそらく不動産関係者だろな

[912: 匿名さん]

911
そんな感じだな。物件の営業担当か。ずいぶん苦しそうだな。

[913: 匿名さん]

>912
事業音痴の末端営業として、さわりだけは知ってると信じるとしたら、現場でもこの立地はやばいな、と思ってるって、ことか。枝川方面にも勝てないと。
かなり興味持ってもらうには苦労してる感じだな。ほんと大丈夫か。
営業総動員して、オリンピックやら開発やらで、資産価値向上チラつかせて、金持ちに投資用に買わせてしのぐって、感じか、、

[914: 匿名さん]

普段はライバルのデベがこれだけ集まってうまくいくのかな。三井と地所のJV物件を見に行ったときは営業がお互いの悪口言ってた。売れ行きがぱっとしないと、責任の擦り合い始めたりして。

[915: 匿名さん]

>905

会社にデベの営業がチラシとかティッシュ配りにくるけど、あれはじめると売れ残ってるなって印象を与えて逆効果だよ。

[916: 匿名さん]

なんだか敗北モードだね。

大丈夫、適正価格（坪150万）で売れば多分ちゃんと完売するよ。

[917: 匿名さん]

豊洲以下、東雲以上の価格なら売れる気がする。

[918: 物件比較中さん]

オリンピックはイスタンブールが本命なんでしょ？
デベさん、開催地決定前に一次申し込みを持ってきたね。

[919: 匿名さん]

>916
坪150万を主張するのはここを見てる全員が知ってる。
パンダ部屋なら坪150万もあるかもね。

何度も繰り返してくだらないからやめな。

[920: 匿名]

人気じゃのぅ〜。

[922: 匿名さん]

売り出しが200以下は、ありえないだろ。
それなら、俺は確実に東雲よりこっちにするよ。

[923: 匿名さん]

坪２７５が近隣住民の悲痛な叫びだとしたら、坪２００とか１５０は、年収三流見栄一流で図々しく都心近接立地に住みたい人の大合唱にしか見えない。おとなしく浦安以東に引っ込みなさい。もしくは足立区。

[924: 匿名さん]

３丁目（シンボル） ＠２９０
晴海三菱 ＠２７５
４丁目（パークタワー豊洲） ＠２７０
ブリリアスカイ ＠２５５
東雲プラウド ＠２４５
東雲三井 ＠２３０

どうみても、２５５と２７０の間と予想するけどね。
物件のスケールと将来期待をのせてきて、２５５と２７５の間でも違和感ない。

[925: 匿名さん]

平均はひとつの指標かもしれないけど、あんまり役に立たないと思うんだけど。プレミアムな部屋多く作ったり、パンダ多かったり、でいくでも変わるし。普通の部屋だけで比べないと。

[926: 購入検討中さん]

925
同じような部屋なら、豊洲からの距離で、野村東雲と三井東雲の間くらい。周りに何もない分考慮して、三井東雲の同じくらい、って感じかな。SKYZは眺望には恵まれてるので、三井東雲の南、南西方向の部屋を参考。

そしたら、235〜245くらいじゃないかな。

[927: 豊洲在住者]

>925
考え方はよくわかりませんが、結論の部分はそんな感じかと思います。値付けでは東雲三井を基準に考えているそうです。
現状では同じスペックなら東雲三井以下の価格。出足不調でかなり下げた結果。ただし、SKYZはプレミアム住戸も多いので、平均で見れば東雲三井より上。

[928: 匿名さん]

仮に三井東雲と同じくらいの坪単価だったとしても、
あっちより広い間取りが多そうだよね。

[929: 匿名さん]

東雲三井を低く設定せざるをえなかったのは、単に立地やスペックなどが理由ではなく、やはり湾岸エリア含め買い控え傾向が数年前より強くなっているためです。
この物件もかなり苦戦すること必至。
924 が上げている各物件の坪単価で高値物件は土地取得価格がかなり高い時の物件、それに比べここは結構低い価格で土地、部材の調達をしている。
坪単価（予想）は：
（1）250以上はあり得ない（一部のプレミア物件はこれ以上もあり）
（2）三井東雲との比較が散見されるのであえて比較すると、三井東雲と同じかそれ以下でないと売りさばけない可能性大
（3）オリンピック開催結果、新市場開場による当物件に対する消費者の購買意欲への影響は限定的（皆無と考えてもよい）
結論として、200万前半に落ち着く。仮にこれ以上となると、購入者が後々転売や貸出しに苦慮し結果空き家が増える。プールといった管理費上昇を招く施設があることから、管理費の上昇も予想される。このあたりの予想であれば検討している人であれば想像がつくはず。結果断念する人が徐々に増える。という負のスパイラルに陥る可能性大あり。

[930: 匿名さん]

>200万前半に落ち着く
きみの予算を書かれても、ね…

[931: 匿名さん]

晴海の苦戦、豊洲S社3本のマーケットアウト、東雲群の快進撃、微妙な有明
価格は素人でも予想できるでしょ・・・
平均値で250超えたら苦戦必死
東雲と同等（220-230？）だったら即日完売御礼
その中間ぐらいで売るんじゃない？

ただ特徴的な形状だし、階や方角で坪100は楽に違ってくるだろうから、
年収500万の人から2000万超える人まで大集合！って感じだろうね
色んな意味で妥協できれば必ず予算に合う部屋は見つかると思う
もちろんそこまでして「新」豊洲に住みたいか？ってのはしっかり考えたほうがいいと思うけどね

[932: 匿名さん]

ちなみに野村東雲や三井東雲みたいに業界がざわつくような価格では絶対出してこない
出資比率や力関係にも拠るんだけどそこはJV案件の宿命
買う側からすれば三井野村連合＋東電でやって欲しかった（笑）
倍率1倍で計画通りに売れるような設定というか売り方をしてくるはず

[933: 住まいに詳しい人]

>>928
だから理屈としては
『パークタワー東雲』より坪単価は安くないと
マーケットアウトする

あとは事業主がどー考えているかだけ
竣工完売を目指すのか
竣工から2年後の完売でいいのか

東電の事情を考えると．．．
竣工後半年という一般常識的に合わせた線でしょ
　
　
問題になるのは安倍バブルがどこまで続くか？という点
それによっては強気を押し通すという選択もなくはないが
内部事情的にスミフ的な戦略は採り難いだろ

[934: 匿名さん]

うーん、年収１０００以下が自身の予算を連呼しているように見えるなあ。新豊洲でいまは何もないけど、豊洲アドレスであること、新興エリアであることは大きいよ。これは東雲三井みたいな周囲が汚らしいエリアと同等にはなりえないでしょう。
仮に２３０とかになった場合、感覚的には、パークシティ豊洲みたいに、千葉レベルがわんさか集まってセレブ気取りで醜いマンションになる

[935: 匿名さん]

>>934
そこが豊洲や江東区湾岸のターゲット層だから仕方ない
世帯年収～1000万、そんなに贅沢はできないけどそこそこ余裕はあるっていうね
国産は嫌だけどEクラスを買う余裕はない、ベンツCクラスがドンピシャ
80平米5000万～6000万がボリュームゾーン、坪でいくとちょっと幅があるけど200～250
1000戸規模でこれを超えてくると途端に厳しくなる
プレミアや超眺望部屋を除いて～坪300出せるんだったら、
わざわざ江東区湾岸に住まなくても幾らでも選択肢は拡がる

[936: 匿名さん]

今は何もないけど、オリンピックが決まったら、
晴海を含めたこの辺のエリアの環境は、かなりよくなると思うけど。
来なくても都の計画では整備されるようだけど。
東雲より、雰囲気はよくなると思う。

[937: 匿名さん]

ターゲットは、豊洲、長谷工住人です。

[938: 匿名さん]

候補地の中で一番国民が盛り上がってないところが選定されないでしょ。オリンピックが前提の価格設定してきたら、落選した瞬間に暴落するよ。

[939: 匿名さん]

あれだけ当初騒がれた野村東雲は２年近くたち完売できず、三井東雲もふたを開ければ１００戸以上残して一期を終えている。
つまりこのくらいが、今の湾岸新築相場ということ。

[940: 匿名さん]

商業施設無し、駅遠、変電所隣接……
東雲三井未満価格にならない理由が見つかりません

オリンピック？
仮に来たとしても、最近の国内オリンピック開催エリアって今どうなってましたっけ？(笑)

[941: 住まいに詳しい人]

>>934
>豊洲アドレスであること、新興エリアであることは大きいよ。

広尾とか成城とかじゃないんだからｗ
豊洲の住民さんは勘違いしているのかもしれないが、豊洲アドレスに価値はない

実際にはあることはあるけど、対塩浜、対枝川という限定的な範囲で
「豊洲駅が最寄りだけど、橋を渡ったアプローチ」という文脈の比較で意味を持つ

その意味ではここは
「橋を渡るけど、イオンがある、マンションが集まっている。辰巳駅の方が近いかも？」
という東雲に並ぶのか、塩浜や枝川と同じ扱いになるのか．．．

まだ目には見えていない将来の6丁目を想像しながらの判断が必要

[942: 匿名さん]

939　全く同感　＆　その通り

この周辺、新市場の件でももめているが、土壌汚染は大丈夫か？公園や緑が周囲にあるとのうたい文句のようだけど、汚染された土壌の上にエコロジーという綺麗ごとはないだろう。

[943: 匿名さん]

何だかんだ言って、これだけスレが伸びてるんだから、人気なんでしょう。
銀座5分！豊洲アドレス憧れます。

[944: 匿名さん]

これまでの豊洲、東雲エリアの物件で話を聞いたところでは、8割前後が地元周辺及び江東区内からの来場者でした。次に多いのが千葉住所で、その他区内からの来場は1割に満たない。
江東区住民からすれば“魅力の豊洲”と言えるかもしれないけど、やはり湾岸であることに対する都民の嫌悪感は根強い、特に大震災以降、及び首都直下型に対する懸念が増大する昨今は。。
同エリア内に住む人に聞いたが、各物件に差はあるもののこのあたり建物内でかなりの揺れと、室内各部位（壁面が一番多い）への破損はあったとの話。

[945: 匿名さん]

最近のオリンピック開催エリアと東京は、話が違うのでは？
ここは、都心隣接ですよ。
少なくとも環境が整備されて綺麗になるだけでも全然いいけど。

[946: 匿名さん]

944
近くのシエルタワーでは3.11後ほぼ全戸において壁面修繕が必要だったと聞いた。　震災時、やっぱ建物への影響は気になるねー

[947: 匿名さん]

944
その程度なら、他の地域も同じ。

[948: 匿名さん]

>942

土壌汚染対策法で指定されている物質を使っていなければ、土壌調査の義務は法的には無い。任意で土壌調査をする良心的なデベは非常に稀。関東だと自然由来の汚染が結構あるから、指定物質を使っていなかったからと言って安全とは限らない。不動産取引をする場合、土壌調査実施の確認は基本中の基本。

ちなみに土壌調査をして汚染が見つかった場合、対策が義務化されている。

おまけだけど、工場跡地のマンションで、土壌汚染が見つかったのに説明せずに販売したなんて前科のある会社がJVに名を連ねてる。

[949: 匿名さん]

都心を除けば、どこも地元周辺か区内が多いと思うけど。

[950: 匿名さん]

>>943
憧れるほどのものでもないですよｗ
年収500万のお客様にも無理のないプランをご用意しておりますし、
天上階はセレブリティなお客様にも満足頂ける様な仕様を施しております

冗談はさておき・・・
坪200そこそこで財閥系タワマンが手に入るのが湾岸の最大のメリット
他のエリアだとそうはいかないからね
現代版長屋と揶揄されようともスケールメリットの恩恵は侮れない
ネガティブな要素も多いけど、人気というか人が集まるのも当然

[951: 匿名さん]

942
どの会社？

[952: 匿名さん]

ロイヤルパークスに何年か住んで、気に入って3丁目の分譲買った人も多いらしい。

[953: 匿名さん]

948の間違いです。
前科のある会社ってどれですか？

[954: 匿名さん]

OAP、土壌汚染でググれば分かるよ。

[955: 匿名さん]

豊洲アドレス・・・。

ウケる（笑）

[956: 匿名さん]

新市場の土壌汚染も都は自然由来の汚染が原因と説明している。調べてなかったらここも危ないと判断するのが賢明。

[957: 匿名さん]

この物件、一言でいって　微妙・・・

[958: 匿名さん]

＞956
そうなの？東ガス跡地だからと思っていた。都市ガスの精製の過程で出るのかと思っていた。

[959: 匿名さん]

以前この周辺を歩いたけど、風が強く凄く寒いところだった。湾岸だからあたり前体操だろうけど。あたり前～　あたり前～

[960: 匿名さん]

「汐留10分、東京9分、大手町8分、六本木15分」
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅から汐留駅、東京駅、大手町駅、六本木駅への電車による所要時間です。「汐留」駅10分（10分）へは東京メトロ有楽町線「月島」駅より都営大江戸線利用。「東京」9分（10分）へは「有楽町」駅よりJR山手線利用。「大手町」駅8分（9分）へは「有楽町」駅にて都営三田線（「日比谷」駅）利用。「六本木」駅15分（16分）へは「有楽町」駅にて東京メトロ日比谷線（「日比谷」駅）利用。また、掲載の所要時間は日中平常時（通勤時）のもので、時間帯により異なります。また、乗り換え待ち時間は含まれません。

「乗り換え待ち時間は含まれません」って、おいおい・・・。
実際にはそれぞれプラス30分はかかるだろ。

[961: 匿名さん]

959
おまえさ、ズラが飛んだからって、そんなパクりやめろよw

[962: 匿名さん]

960
ここだけ、そういう書き方をしてるの？他の物件も同じ？？

[963: 匿名さん]

>>960 962
どのマンションも同じですよ。最近探し始めた人？

[964: 匿名さん]

湾岸は、風の強さでほとんどの人が出ていくらね。

[966: 匿名さん]

港区の高台も、かなり風強いよ。

[967: 匿名さん]

＞＞963

乗り換え待ち時間含めなければ六本木まで6分のところに買ったよ。

[968: 匿名さん]

＞967
何処ですか？

[969: 匿名さん]

＞968
まぁ、きみには縁の無いところだよ。

[970: 匿名さん]

>958

新市場を土壌調査したのはガスの精製過程で有機系の対象物質が生成されていたからだけど、検出された物質の種類、分布から判断して自然由来と説明している。逆に言うと、工場跡地でなくても危ないって事。工場跡地でないと調査すら行われないことが多いしね。

[971: 匿名さん]

＞970
市場予定地は、自然由来の物質のために、何百億もかけて土壌改良している、ということですか？

[972: 匿名さん]

埋立地はどこから土を持ってきたか分からない。利根川上流には以前、銅山があったことからもわかるように重金属が含まれる。新市場からも砒素、鉛、カドミウム、六価クロム、カドミウムが検出されている。

[973: 匿名さん]

豊洲は瓦礫だよ。
はっきりしてる。

[974: 匿名さん]

関東大震災の瓦礫でしょ。あの当時だからレンガだろうけど、その原料はどこから来たか・・・。

[975: 匿名さん]

あの当時のことだから工場が壊れた瓦礫も調べずに運び込んじゃっただろうね。何が検出されるか、ロシアンルーレット。

[976: 匿名さん]

＞972
自然由来ではない、ってことですか？

[977: 匿名さん]

土に含まれている物質が基準値を超えた状態であることを自然由来の汚染という。新市場の場合、ベンゼン、シアンはガス工場由来、重金属は自然由来と言われている。

[978: 匿名さん]

東雲でも公団開発時に六価クロムが検出されていた。
ただ当時はほとんどニュースで取り上げられなかったけど。

[979: 匿名さん]

食べものを扱う市場予定地が土壌汚染ってのはインパクト強いからニュースになったけど、普通は調査して、汚染が見つかったら対策してそれでお終い。なのであまり表には出てこないけど、関東では調べれば汚染が見つかっちゃうことが結構あるってのが実情。自分には関係ないって事で、確認すらしないってのが危ない。

[980: 匿名さん]

結局、よくわからないけど、自然由来の汚染の可能性は、埋め立て地に限らずどこでも可能性があるので、土壌検査をしているマンションを買いなさい、ということでしょうか。

[981: 匿名さん]

そういうこと。最初にそう書いたつもりなんだけど。

ただ、埋立地はどこから土を持ってきたか分からないから、リスクが高い。

[982: 匿名さん]

昔の農地なんて水銀入りの農薬とか使ってたわけで（今は使用禁止）、
雨が降ればそれが流れて広がっていく。
安全な土壌なんて日本中探してもどこにもありませんよ。

[983: 匿名さん]

調査して汚染が無いことが確認されているか、土壌汚染があっても対策が済んでいれば安全でしょ。調査されてないところは、どこであってもリスクはあるというのは確か。

[984: 匿名さん]

世田谷で古い家屋の下に大量のRI見つかったこともあったしね。

[985: 匿名さん]

ま世田谷なんて何十年も前から民家下やアスファルトに放射能ビンが放置されてたしな

調査してない土地で生活してる方が恐ろしい

[986: 匿名さん]

世田谷の放射能は特殊ケースでしょ。原発事故のおかげというか、放射線量の調査も進んだよね。

[987: 匿名さん]

で、ここは土壌調査してるの？

[988: 匿名さん]

隣には変電設備もある。電磁波の影響は両論あるから判断は難しいけど、成長過程にある子供がいたら考えないとね。

[989: 匿名さん]

>987

モデルルームができたら営業に要確認。

[990: 匿名さん]

988
大丈夫。子供のころ、特別高圧送電線近くの家に住んでいた。
健康だけが取り柄。

[991: 匿名さん]

電磁波の影響って個人差が大きいから、大丈夫とは言い切れないでしょ。そもそも人体への影響も原因が分かってないわけだし。

[992: 匿名さん]

電磁波じゃないけど、変電設備は５０Hzの低周波振動を引き起こす。５０Hzの音は聞こえる（というか感じる）人と聞こえない人がいる。

[993: 匿名さん]

991
心配なら買わなければ良いだけ。
携帯の電磁波気を付けてね。
直接耳にあてるので。

[995: 匿名さん]

994
出典教えて下さい。

[996: 匿名さん]

工業用地だったなら、土壌汚染は当たり前。
だから調査して表層土壌の入れ替えをする。
汚染がそのままだとしても、畑にして野菜作ったり（そういう物件もあるけど）、子供がどろだんごを口に入れたりしなけりゃ全く心配いらない。地下水飲むこともないでしょ。
地盤改良するから地震の液状化で染み出してくることも殆どないしさ。

[997: 匿名さん]

たかだか海抜１００メートル前後で影響あるなら、長野とか山梨とかに暮らしている人たちはどうなるんだｗ

[998: 匿名さん]

ここは10mくらい掘り返して核シェルター並みのコンクリートで固められてるから大丈夫

[999: 匿名さん]

東海大の研究グループが横浜市内の2000人を対象に行った調査では高血圧症と高層との関連性が導き出された。これまでに心臓病や脳卒中、糖尿病、貧血、肝臓病などで治療を受けたことのある人では高血圧症と診断された人は1・2階に住む人7.4％に対し、3・4階に住む人では16.7％、5階以上に住む人となると20.4％に達した。 「一番の原因にはストレスが考えられます。高層階に住んでいると一日中外出しないという人がかなりおり、他人との交流も途絶えがち。また間取りによっては閉鎖感を覚えることも考えられます」と分析する。

[1000: 匿名さん]

また別の調査では、高層住宅で6階以上に住む人には耳鳴りや肩凝り、頭痛を訴える人が多く、これが10階以上になると極端に増えるという結果も出ている。「これは本人には分かりませんが、建物がわずかに揺れているせいだと思われます。今後、住宅の高層化と人口の高齢化が進むため、高層階に住む高齢者の割合も高くなるでしょうが、高血圧症など何らかの既往歴を持つ人は極力、低い階に住むようにすべきです。現在、高層階に住んでいる人は、できるだけ外出し、他人との交流などでストレスを発散するよう努めてください」とアドバイスしている。

[1001: 匿名さん]

＞９９５

高層マンションでは住民の心身への悪影響が指摘されている。
高層階に住む住民は低層階に住む人に比べて精神状態が不安定である割合が高い。
高血圧症や妊娠障害などの出現率を高める。「緊張しやすい人が高層階に住むと無意識に高所性ストレスを強いられて、その結果、四割もの妊婦に流産・死産を招いている」（織山和久『東京いい街、いい家に住もう』NTT出版、2009年、134頁）
幼児の自立行動の達成が低い。
人間の歴史を省みても、地上から非常に高い閉ざされた空間に住むことは不自然である。

[1002: 匿名さん]

高層の子供が成長すると、、奇怪な事件増えますね。。

[1003: 匿名さん]

＞1001
ありがとうございます。
4割の元データも載ってますか？

[1004: 匿名さん]

４割が死産っていうのは、大問題では？

ストレスが原因と言えば簡単だけど、もっと大きな原因があるはず。
人が海に住むような、生態的に無理なんじゃないの？

[1005: 匿名さん]

出典調べたら、二子玉川ライズを訴えてた人のブログが出てきたけど、

大分ポジショントーク入ってる気がするけどね。。

[1006: 匿名さん]

>996

工業用地と言っても土壌汚染対策法で指定された物質を使っていなければ、土壌調査の義務は無い。義務が無い場合、任意査するケースはむしろ稀。

[1007: 周辺住民さん]

>999
>1000
>1001

恥ずかしいぐらい信頼性の乏しいデータですね。とりあえずその論文の出典先をアップシテクダサイ

[1008: 匿名さん]

緊張しやすい妊婦の四割？
緊張しやすい妊婦は妊婦全体の何割だろう？

[1012: 管理担当]

管理担当です。

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