SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[781: 匿名さん]

人気マンションの宿命だよ。(笑)

[782: 匿名さん]

ハイパーインフレになったら取りやすい固定資産税増税で
湾岸マンションも終了でしょｗ

[786: 匿名さん]

当物件の価格を予想し意見してみたいと思います。

先ず豊洲界隈の物件事情を見ると、2005年前後ごろから引渡しされた物件は2011年の震災前まで概ね価格上昇の傾向にありました。震災直後、パニック売りなどもあり多少の値崩れは置きましたが、立地/物件により値崩れor価格微増or高止まりは異なりました。
豊洲の人気物件といわれる物件においても、ようやく価格上昇はなくなり、既に値崩れし始めているようです。しかしながら、人気物件で方角、間取りの良い部屋に置いては売り手さんが強気であることや、周辺の不動産が価格維持するよう努めている様子もあり、5年～7年経った今も売り出し価格程度を維持している物件がまだまだあるようです。

豊洲の一番人気エリア物件での希望売出価格が坪280万～300万というのが実情です。しかしこれは売り手の希望価格であり、実際に人気エリアとてこの坪単価では購入を希望する人は極めて少ないというのが実態のようです。一番人気エリアの人気中古物件で坪280万を切れば買い手は出てくる、というのが実態のようです。

一方、東雲エリアの中古、新築物件の事情をみると、東雲エリアで人気のある新築物件でも坪230万ではなかなか売れず、中古に至っては坪200万でも悩んでしまうというのが実情のようです。
相場観としては、東雲エリアで坪180万以下で買い手が出てくる、といったところのようです。

最後に、当SKYZ物件については、特に立地面で豊洲の住所といえども豊洲人気エリアと比べ利便性はかなり下がります。実質、豊洲駅から徒歩15分は見るべきです。徒歩での距離は有楽町駅から概ね東雲イオン周辺への距離と同じです。
隣には市場があり、交通事情も混雑、雑音などにより決して良くなく住環境としては豊洲人気エリアより数段格下になると言わざるを得ないかと思います。
従い、当該物件の予想坪単価は180～200万が妥当な線かと思います。これ以上で購入した場合、中古物件として売りに出す際の値崩れ幅が東雲エリアで見られた幾つかの物件と同様のことになると推測します。

以上、あくまでも推測ですが、このエリアについては結構詳しく見ている一人だと勝手に思っています。

[787: 匿名さん]

その予想は妥当だと思うが、それはそれとして売り出し価格は２５０を下回ることはないだろうね。

[789: 匿名さん]

豊洲駅から15分みるとしても、
サラリーマンなら、ゆりかもめの定期代が出るんじゃないかな。
というか、200以下って塩浜や辰巳と同じくらいですよ。
都や江東区の構想を考慮すると、それはないかと。

[790: 匿名さん]

だったら俺も買うよ

[791: 匿名さん]

>>786
個人的な予算上限は坪200まで・・・ってとこまでは理解できた

ただ下は坪180ぐらいからスタートするだろうし、
希望は持っててもいいと思う

[792: 匿名さん]

坪200スタート最大290、平均250位と予想。
そしてプレミアの290は売れて、平均越え位の中途半端な値付した2LDKの部屋が売れ残るんでしょ。

[793: 匿名さん]

「のようです」を多用する奴を信じちゃいけない。

[795: 豊洲在住者]

予想が出てきたので、以前の書き込みに加筆修正して再掲させていただきます。

私が得た物件担当の方からの情報だと、 
・平均は230〜240 
・当初想定より大きく下げた 
・出足の遅さから東雲三井よりは下げざる得ない 
・かなり安いパンダ部屋多数、東電側低層 
とのことでした。 

また、他の方からの指摘で 
・東雲三井の平均は220くらい 
とのこと。 

他の情報では 
・250〜320が価格帯 
・平均は不明
というのもあった。

まあ価格決定前なので、すべてが未確定情報ですが、総合すると 

・当初は坪270くらいを平均と考えていたが、出足不調により再度検討中、おそらく230〜240くらいになる
・多くの部屋は東雲三井より安い。ただし、東雲三井には少ない250〜320の部屋もけっこうあるので、平均でみれば東雲三井より上。
・向き、階層、眺望、仕様などにより、東雲三井最低単価の198？〜320くらいの幅広いバリエーションにはなる 

って感じでしょうか。

[797: 豊洲在住者]

あらためて書くと長いですね。
要点としては
・多くの部屋は東雲三井よりは安い、220前後が中心
・ただし価格帯は190台〜300以上と幅広い
・なので、平均でみれば東雲三井を上回る230〜240

[799: 匿名さん]

ＢＲＴができても乗り換え不便で、ゆりかもめ以下。
環状２号線もただの道路です。
真横の市場に日本中のトラックが集まる。
住環境としてはこれ以上悪いところを探すのが難しいぐらいの土地。
トライスターじゃなかったらもっと日照いいし。
眺望はすぐ飽きるからね。

なんでこんな環境にあえて住みたいと思うのか。

築地跡地を再開発したいから、市場を新豊洲に移したのであって、
その移された土地にあえて住みたいという意味がよく分からない。

[800: 匿名さん]

じゃあ、こんなとこにわざわざ書き込みしなければいいのに。暇なんですね。
私もですが^_^

[801: 匿名さん]

投稿熱心なネガさんは、自宅以外は全て、最低な場所だと思ってますからね♪

[802: 匿名さん]

野村東雲で,坪350連呼してたポジ、またいるのかよ（笑）

[803: 匿名さん]

変電所隣接なのでリセールが相当キツいと予想。
湾岸タワマンは沢山あるのにあえて不便かつ電磁波などの不安が大きいものを選ぶ必要は無いから。

[804: 豊洲在住者]

>799
指摘の点は、完全に否定すべき点でも無いと思います、ただしマイナス面だけでなくプラス面もある。それをどう捉えるか、かなと。

>ＢＲＴができても乗り換え不便で、ゆりかもめ以下。

何を持って乗り換え不便、としているのか不明ではありますが、確かにゆりかもめ使って有楽町使う方が、多くの人には便利かも。
でも、交通の選択肢が増えること自体は、特に困ることは無いですよね。通勤の利便性として、汐留、新橋へ直通の便があるのは、資産価値としてもプラスに働くのでないでしょうか。


>環状２号線もただの道路です。

確かに。でも何か困りますかね。
豊洲IC以降に繋がることで、騒音の心配はあります。ただその点も距離を計算したところ、1番近くても150m以上離れています。むしろ、晴海方面に高速が繋がるメリットの方が大きそう。何しろ枝川方面はこみますから…


>真横の市場に日本中のトラックが集まる。 住環境としてはこれ以上悪いところを探すのが難しいぐらいの土地。

これまで築地がこれ以上悪いところを探すのが難しい住環境だったのでしょうか。
人モノが集まれば、交通、店の発展も期待できます。実際、千客万来施設計画とそれに伴い新たな交通の整備もなされます。
なお、江東区から発表されていますが、豊洲市場から豊洲駅方面へのトラック通行禁止されるようです。特に大事になる新豊洲駅から豊洲駅方面の影響は軽減されそうです。


>トライスターじゃなかったらもっと日照いいし。

確かに真南向きの部屋は少ないです。そこを希望されているとしたら、選択肢は限られます。
でも私の計算では、一日の半数以上日照が得られる部屋は多く、建物全体でみれば四角形より、日照ネガな部屋は減ります。全体として見ればプラスかも。売れ残りのリスクも減りますから。


>眺望はすぐ飽きるからね。

飽きる方には向かないコンセプトかもですね。
私は豊洲に7年住んでますが、まったく飽きていません。むしろより良い眺望を求めています。これは人それぞれかもですね。
なお以降の開発で、隣接で巨大な物件が経つリスクが無い、いうのもメリットの一つでは無いでしょうか。


>なんでこんな環境にあえて住みたいと思うのか。

私自身でいえば、海が近くて、都心や会社に近くて、安い（安かった）から。
豊洲公園周辺を散歩したり、運動したりは良いですよ。買い物はバリエーションは少ないけど、だいたい事足りる。こう考えると、都心よりですが、環境的には郊外ですね。


>築地跡地を再開発したいから、市場を新豊洲に移したのであって、
その移された土地にあえて住みたいという意味がよく分からない。

移転による再開発で一儲け、、、って人もいるかもね。
でも移転の経緯は違いますよ。東京都のサイトに詳しく経緯は載っているので、一度、ご覧になってください。

なお、この物件は一つの選択肢です。メリデメを考慮して、他の豊洲新築、中古と比較して、総合的に良ければ選びます。今はネガポジの情報整理段階。発売前に他の物件選んでしまう可能性もありますしね。

[805: 匿名さん]

電線だらけの古い町なんか住みたくないですからね

[806: 匿名さん]

804
強力な切り返しきた

[807: 匿名さん]

電線より変電所だよな

[808: 匿名さん]

どんだけプラスの点あっても、市場の騒音と、変電所と、データセンターで、ダメじゃない？

[809: マンション住民さん]

804さん、本来の検討板の趣旨に沿ったご意見と感じ、参考になります。

くだらなすぎるネガ書き込みにはうんざりします。

比較検討されている点も含め、またご意見お聞かせください。

[810: 豊洲在住者]

>786
前半の豊洲、東雲あたりの中古物件については、非常に実感があります。豊洲は不動産屋さんが強気な印象。

SKYZについて、いつくか見解をお聞きしたいのですが、
ゆりかもめを利用する想定はないですか。単に豊洲駅までの距離だけの比較では無いように思います。
また、実質15分とはどのような点を指していますか。この物件に関わる何か問題がありますか。
騒音の問題も、私はさして心配していないのですが、具体的にどんな点ですか。むしろ大通りに面していない、二面は水辺向き、って点で、東雲三井なんかより静かでは無いかと思うのですが。

当初は250やら270やらって平均を考えていた、って情報を聞きました。どうやらそれは諦めたみたい。というか、それは無いだろ、と周辺住民としも思うのですが。でも200を切るのも現実的では無いかな、と思います。安かったら嬉しいですがね〜

[811: 豊洲在住者]

変電所って何か問題あるのですか。イメージだけじゃなく、実被害の事例などありますか。

[812: 豊洲在住者]

なんか豊洲駅12分、って話が多いけど、ゆりかもめを使えば良いんじゃないかな。終電も有楽町線が豊洲駅に到着した後だし。通勤時間帯は3〜5分に一本。なんか使えない電車みたいなイメージでかわいそう、ゆりかもめ。

[813: 匿名さん]

豊洲在住者さん無双みたいなスレになってきたw
ネガもがんばって反論しろ

ひとつあるとしたら、市場、変電所、周り何もなし、ってのはリセールス考えるとつらくねーか、ってことかな。イメージ問題だとしても。開発はあくまで計画だしね。オリンピック来なかったら、崩壊すんじゃないかな。

[814: 匿名さん]

786はネガじゃないでしょ、けっこうまっとうな線だと思うけど

[815: 匿名さん]

変電所は建物もカッコいい

[816: 匿名さん]

実際に歩いてみると良いですが、豊洲駅地上出口から工事現場入口まで、普通に歩いて12分で歩けます。
将来的に、六丁目公園から敷地内にショートカットできるようになれば尚更。
このくらいの距離なら、天気の良い日は歩いて通勤するのも一興。

[817: 匿名さん]

変電所の大きな壁を利用して、ドライブインシアターでも作ればよいんじゃない？

[818: 豊洲在住者]

>817
それはいいね笑
四丁目方面からみて、あの大きな壁はいつも何かもったいない感じがして、気になってたんですよね。
ボルダリングとか、クライミングの壁も希望〜

[819: 豊洲在住者]

>816
六丁目第二公園のショートカットかな？ 運河沿いになりますね。たぶん通勤に使えるんじゃないですかね。夜は暗くて怖そうですが…
六丁目公園、六丁目第二公園はよく散歩や遊びでいくけど、そんなに横断歩道で待たされたりするわけでもないし、遠回りさせられる道があるわけではないし。まさに12分くらいじゃないかな。
でも怠け者なんで、ぜったりに、ゆりかもめ使うな。

[820: 匿名さん]

また長文連投があらわれた

[821: 匿名さん]

820
だったらお前が何か返せよ

[822: 住まいに詳しい人]

ったく、ここは個人のブログじゃないんだから
もー少し考えて使えよ

[823: 匿名さん]

ネガは煽りとイメージばかりだから、根拠とか聞かれると沈黙しちゃうんだな

[824: 匿名さん]

822
どんなルールがあるんだよ、言ってやれよ

[825: 匿名さん]

>夜は暗くて怖そうですが…
入居時はそうかも知れませんが、1100戸もあれば、余程深夜にならなければ大抵人通りはあるはず。
更には隣の分譲棟や賃貸棟・オフィスなど出来たら気になりませんよ。

[826: 匿名さん]

ほしいなー
高いんだろうな
有名なデベロッパーだからな

[827: 匿名さん]

ここはどうして複数の売主（不動産）が連ねてるの？　

この土地は元々東電所有であったかと。先般の件で東電が売りに出したということかと思うのですが、入札した不動産会社は安く土地を取得したのではないでしょうか。だとすると、ここの物件は結構安く売り出し早々に完売させることを想定しているのかな。

根拠はないが、豊洲、東雲含め都内各所の物件をこれまで数えきれないほど見てきているけど、プレミア物件（最上階なのかねー）を除いた全戸平均坪単価が250万だと高すぎるよね。平均坪230万でも高い、平均坪200万前後が妥当と見る。
そうでないと早々完売とは絶対にならないだろうな。

もう一度聞きますが、どうして複数の売主が連ねてるのかねー？　推測ではなく本当のところを聞きたいですなー　どなたかご存知で？

[828: 匿名さん]

>827

１社だと販売がこけたときのリスクを負えないから、複数社でリスクを分散する。戸数が多いってのは理由の一つだろうけど、JVに名を連ねている各社は１社で１０００戸くらいの物件は扱っている。デベ自身がリスキーって判断しているってこと。

あと、ここは土地は東電が所有していて"土地"売主が東電、JV各社は"建物"売主って販売形態。

[829: 住まいに詳しい人]

>>827-828
業界全体として
不動産を現金化したい東電のお手伝いをする、ってだけ

828さんの仰る通りで、奉加帳方式ってやつですよ

事前に土地を引き取ると、そこで金額が確定しちゃうけど
東電も事業主に入ってもらえば
実際売れた金額に合わせて東電に利益を渡せる

[830: 匿名さん]

JV物件って、販売、設計、施工管理、アフターサービス、管理会社とかを各社で分担するんだけど、それぞれの得意なところでうまく分担できれば相乗効果が発揮されるんだけど、それぞれの思惑がかみ合わなかったりすると、これだけの会社が集まったのに何でこんなのできちゃったのってなっちゃうんだよね。そういうところも要チェック。