SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[781: 匿名さん]

人気マンションの宿命だよ。(笑)

[782: 匿名さん]

ハイパーインフレになったら取りやすい固定資産税増税で
湾岸マンションも終了でしょｗ

[786: 匿名さん]

当物件の価格を予想し意見してみたいと思います。

先ず豊洲界隈の物件事情を見ると、2005年前後ごろから引渡しされた物件は2011年の震災前まで概ね価格上昇の傾向にありました。震災直後、パニック売りなどもあり多少の値崩れは置きましたが、立地/物件により値崩れor価格微増or高止まりは異なりました。
豊洲の人気物件といわれる物件においても、ようやく価格上昇はなくなり、既に値崩れし始めているようです。しかしながら、人気物件で方角、間取りの良い部屋に置いては売り手さんが強気であることや、周辺の不動産が価格維持するよう努めている様子もあり、5年～7年経った今も売り出し価格程度を維持している物件がまだまだあるようです。

豊洲の一番人気エリア物件での希望売出価格が坪280万～300万というのが実情です。しかしこれは売り手の希望価格であり、実際に人気エリアとてこの坪単価では購入を希望する人は極めて少ないというのが実態のようです。一番人気エリアの人気中古物件で坪280万を切れば買い手は出てくる、というのが実態のようです。

一方、東雲エリアの中古、新築物件の事情をみると、東雲エリアで人気のある新築物件でも坪230万ではなかなか売れず、中古に至っては坪200万でも悩んでしまうというのが実情のようです。
相場観としては、東雲エリアで坪180万以下で買い手が出てくる、といったところのようです。

最後に、当SKYZ物件については、特に立地面で豊洲の住所といえども豊洲人気エリアと比べ利便性はかなり下がります。実質、豊洲駅から徒歩15分は見るべきです。徒歩での距離は有楽町駅から概ね東雲イオン周辺への距離と同じです。
隣には市場があり、交通事情も混雑、雑音などにより決して良くなく住環境としては豊洲人気エリアより数段格下になると言わざるを得ないかと思います。
従い、当該物件の予想坪単価は180～200万が妥当な線かと思います。これ以上で購入した場合、中古物件として売りに出す際の値崩れ幅が東雲エリアで見られた幾つかの物件と同様のことになると推測します。

以上、あくまでも推測ですが、このエリアについては結構詳しく見ている一人だと勝手に思っています。

[787: 匿名さん]

その予想は妥当だと思うが、それはそれとして売り出し価格は２５０を下回ることはないだろうね。

[789: 匿名さん]

豊洲駅から15分みるとしても、
サラリーマンなら、ゆりかもめの定期代が出るんじゃないかな。
というか、200以下って塩浜や辰巳と同じくらいですよ。
都や江東区の構想を考慮すると、それはないかと。

[790: 匿名さん]

だったら俺も買うよ

[791: 匿名さん]

>>786
個人的な予算上限は坪200まで・・・ってとこまでは理解できた

ただ下は坪180ぐらいからスタートするだろうし、
希望は持っててもいいと思う

[792: 匿名さん]

坪200スタート最大290、平均250位と予想。
そしてプレミアの290は売れて、平均越え位の中途半端な値付した2LDKの部屋が売れ残るんでしょ。

[793: 匿名さん]

「のようです」を多用する奴を信じちゃいけない。

[795: 豊洲在住者]

予想が出てきたので、以前の書き込みに加筆修正して再掲させていただきます。

私が得た物件担当の方からの情報だと、 
・平均は230〜240 
・当初想定より大きく下げた 
・出足の遅さから東雲三井よりは下げざる得ない 
・かなり安いパンダ部屋多数、東電側低層 
とのことでした。 

また、他の方からの指摘で 
・東雲三井の平均は220くらい 
とのこと。 

他の情報では 
・250〜320が価格帯 
・平均は不明
というのもあった。

まあ価格決定前なので、すべてが未確定情報ですが、総合すると 

・当初は坪270くらいを平均と考えていたが、出足不調により再度検討中、おそらく230〜240くらいになる
・多くの部屋は東雲三井より安い。ただし、東雲三井には少ない250〜320の部屋もけっこうあるので、平均でみれば東雲三井より上。
・向き、階層、眺望、仕様などにより、東雲三井最低単価の198？〜320くらいの幅広いバリエーションにはなる 

って感じでしょうか。

[797: 豊洲在住者]

あらためて書くと長いですね。
要点としては
・多くの部屋は東雲三井よりは安い、220前後が中心
・ただし価格帯は190台〜300以上と幅広い
・なので、平均でみれば東雲三井を上回る230〜240

[799: 匿名さん]

ＢＲＴができても乗り換え不便で、ゆりかもめ以下。
環状２号線もただの道路です。
真横の市場に日本中のトラックが集まる。
住環境としてはこれ以上悪いところを探すのが難しいぐらいの土地。
トライスターじゃなかったらもっと日照いいし。
眺望はすぐ飽きるからね。

なんでこんな環境にあえて住みたいと思うのか。

築地跡地を再開発したいから、市場を新豊洲に移したのであって、
その移された土地にあえて住みたいという意味がよく分からない。

[800: 匿名さん]

じゃあ、こんなとこにわざわざ書き込みしなければいいのに。暇なんですね。
私もですが^_^