SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[705: 匿名さん]

一階に部屋がないのは高潮や津波で浸水する危険がある場所だとデベも認識してるから。

[706: 匿名さん]

危険を認識してるってよりは、
そうした方が防災アピールになって検討者に対してイメージがいいからでしょ。
私は、津波で浸水するなんて思ってないから、どっちでもいいけどね。

[707: 匿名さん]

むしろ一階に部屋があるタワーマンションなんてあるの？場所とか関係なく、かなり稀だと思うけど。

[708: ご近所さん]

　内陸再開発なんて、それこそ次の大地震で木密地域が丸焼けになった跡地
の話だから、何年先になるやら・・・

[709: 豊洲在住者]

>707
1Fに部屋ということでなく、エントランスホール、エレベーターホールがあるか、といことですね。

パークシティ豊洲や、同じトライスター型の芝浦ケープタワーなどは1Fですが、豊洲ツインタワー、豊洲シンボル、パークタワー豊洲などは2Fだった気が。

マンションの形状の違いなのか、それとも他の方も言っているように防災アピールなのか。

[710: 匿名さん]

海水だけならまだしも、巨大な船が流れてきて勢い良くぶつかったら柱が壊れるんじゃないか。
ここは東雲と違ってそういう心配は無用か。

[711: 匿名さん]

710
この立地で、巨大な船が流れてきて、建物にぶつかるほどの地震っていうと、東日本大震災以上。まぁその想定も必要かもしれぬが、その時は、東京内陸は倒壊と火災で大惨事になってるよ。もうさ、そこまで地震心配するなら、東京に住まないほうが良いと思う。

[712: 匿名さん]

711
倒壊、火災なら避けられる地域もあるだろうに、津波は一帯をダメにするでしょ。そもそも津波の安全性がどうなのよ、って問題じゃない？

[713: 匿名さん]

木密地域以外のマンションを選べばよい。というか、ほとんどのマンションが木密以外に建ってる。

マンションなどの開発ができないから木密になってるわけで。


埋立地って、限られた木密エリアに建つ木造戸建とよい勝負の危険性、ということだね・・・

[714: 匿名さん]

ではどこが一番安全なのでしょうか

埋立地とか田舎者だとか言っている人って、ローンも通らない、低所得者そんなイメージ
弱い犬ほどよく吠える

どこでも住めば都。

[715: 匿名さん]

銀座５分なのに「足立ナンバー」なのがネック。
ドライバーの世界には「品川＞練馬＞足立」という厳格な身分制度が存在する。

[716: 匿名さん]

いまどきそこに拘る人がいるとは、、、

[717: 匿名さん]

こだわらなくても「足立」という文字から受ける印象はありそう

[718: 匿名さん]

足立区民も、埋立地が一緒なのは嫌だろうな。

[719: 匿名さん]

湾岸埋立地で地震の心配をされると、それなら東京には住めないとか、内陸木造密集地は火災が危険だとか、極端なことを言って煙に巻く人がよく出現するね。
埋立地や海岸近くは危険かどうかということを考えるべき。

[720: 匿名さん]

>719
東日本大震災レベルの地震であれば、津波の心配は無いのは都が示している。では、それ以上の地震が来たら？ それは危ないかもね。そんな事いうと、だから埋め立て危ないとか言うわけでしょ。だからさ、そんな地震が発生したら、内陸も倒壊、火災で大きな損害が出るって指摘だよ。極端な例をあげてるのはネガの方だよ。

[721: 匿名]

ネガ論破されまくり。

[722: 匿名さん]

東京内陸で地震の心配をされると、それなら東京には住めないとか、湾岸埋め立ては津波が心配だとか、極端なことを言って煙に巻く人がよく出現するね。
内陸や木造密集地での火災や倒壊は危険かどうかということを考えるべき。

[723: 匿名さん]

>720
719だけど、ネガじゃないよ。（2重投稿は削除依頼済み）
心配ないならいいんじゃない？

湾岸以外に木造密集地でないマンションなんていくらでもあるし、埋立地でないマンションはいくらでもあるというだけ。

[724: 匿名さん]

「足立ナンバー」はイメージ悪い。
「足立ナンバー」のベンツがお笑いのネタにされていた。
ご当地ナンバー作れないかな？「湾岸ナンバー」とか。

[725: 匿名]

723
湾岸より安くて便利で安全なところを出してご覧。

[726: 匿名さん]

安全

[727: 匿名さん]

　ここは、有明の防災拠点まで１．５ｋｍ、徒歩２０分だから、何かあった際には歩いて
避難できますよ。

[728: 匿名さん]

有明へ歩いて避難するのはかえって危険だと思います。
揺れが大きかったら慌てて外に出ず、万一の巨大津波に備えてマンション中層以上で待機した方が安全では？

[729: 匿名さん]

有明に津波が来たら湾岸終了か。湾岸にもイノブタが繁殖するのだろうか。

[730: 匿名さん]

有明は標高高いから、津波は気にする必要無さそうだけどね。

安く買いたい気持ちは分かるけど、最近の書き込みは酷いね。

私は南向きが＠２８０なら飛び付くつもりなので、遠くで祈ってます

[731: 匿名さん]

ここは免震ですか？

[732: 匿名さん]

アベノミクスで値上がりするまでに価格発表してほしいな

[733: 匿名さん]

730
でた280w

極端なネガ、安値誘導もどうかと思うが、280みたいにバカげた話もちょっとね。高く「売りたい」気持ちが、滲み出てますよ。

[734: 匿名さん]

南向きで２８０なならリーズナブルでしょう。
永久眺望で緑と運河が楽しめるしね。

安い部屋狙いなら、お見合い低層階にしたら？

少なくともボランティア価格では出てこないでしょう。

[735: 匿名]

これだけのタワマンで南280は、ムリじゃない？

[736: 匿名さん]

著名な住宅ジャーナリストS氏によると適正坪単価150万円らしいけど。

それならリーズナブルかも。

[737: 匿名さん]

ここの立地は東京湾平均水面+7.5mぐらいあるでしょ。
50年に1度の高潮（+4m）に1000年に1度の最悪の南海トラフ連動地震の津波（2.6m）が同時に起きてもまだ余裕がある。

さらに流れてきた船舶（5000t・全長100mの八丈島に行くような船で喫水4m）が激しく衝突するなんて、それはSFの世界でしょ。三原山が壊滅的噴火で山体が丸々崩壊するとか、太平洋に直径キロメートル単位の隕石が落ちるとかさ。

よく原発が想定外だって言われるけど、歴史的にも想定範囲なのに、設計上あえて見過ごしてきただけの話だから、レベルが違うのね。

[738: 匿名]

あなたも３．１１まで原発事故が歴史的に想定範囲とは知らなかったでしょう。

それがまさに、原発と同じような危険性があらゆるところにあることの証明にほかなりません。

人間、知識の及ばないところの危険性は知り得ませんからね。

[739: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[740: ご近所さん]

＞７３１　さん
　免震＋制震です。

[741: 匿名さん]

>738
それは、どこに住んでいても同じですね。

[742: ご近所さん]

　ここの引渡しタイミングだとハイパーインフレ前に間に合わないから、坪２８０万はあるかも。
その代り物価自体が今の倍、１ドルは１８０円位になってるでしょうが。

[743: 匿名]

739
何処？

[744: 匿名さん]

>739
安くていいですね〜 安いには、安いなりの理由もありますけどね。今の物件で徒歩10分ですか。納得いく物件ならぜひお買い上げを。SKYZ待ってる場合じゃないですよ。

[745: 匿名さん]

>739
キャナルワーフ？

[747: 匿名さん]

739
仲介屋さんも営業活動に熱心ですね

[748: 匿名さん]

「安全性」という視点から見ると、「かつて海だった埋立地の超高層マンション」は、長周期地震動に対する問題もあり不安です。

[749: 匿名さん]

でも、安くは買えないでしょ。

豪華タワマンだし

[750: 匿名さん]

なんにもないところですから相場もないです。
デベの言い値ですよね。だから財閥４社＋野村＋東急で打って出ているわけですね。

[751: 匿名さん]

豊洲はタワーマンション多いよ。
どこかと勘違いしてる？

[754: 匿名さん]

キャナルワーフは直近で坪１５０切ってる物件もあるから３ＬＤＫで５０００万では高すぎる。

[755: 匿名さん]

>748

長周期に襲われなくても、タワーだと乾式壁とかあっさり壊れちゃうよ。建築基準法の対象って構造部分だけだから、非構造部分は震度５強未満でも壊れちゃうことがある。

[756: 匿名さん]

路線価調べてみました。ここ豊洲６丁目は３０万円/㎡、豊洲２，３丁目は５０万円/㎡、東雲は４０万円/㎡、辰巳は３０万円
ここの土地代は、辰巳と同じだね。

[757: 匿名さん]

路線価図の見方も意味も知らないド素人が言うと事は面白い

[759: 匿名さん]

バカだな。幾ら何でももうちょっと高いかもよ。
坪60万はするでしょ?

[760: 匿名さん]

マジレスすると、三菱晴海＞新豊洲＞東雲
200切りから300越えもありの平均250前後でしょ

JV物件で湾岸データもたっぷりあるし、
倍率1倍ちょいで完売するような絶妙な金額で出してくると思うよ

[761: ご近所さん]

>759
坪じゃなくて平米３０万だから、坪にすると１００万近いですよ。

[762: 匿名さん]

>760
同意。

[764: 匿名さん]

じゃあ自分で豊洲６丁目に土地買って戸建てにすればいいんじゃないの？割安だよｗ

[765: 匿名]

頭の弱い発言が多いな。 笑。

[768: 匿名さん]

アベノミクス始まるのに悠長だな(笑)



インフレ来るよ

[771: 匿名さん]

インフレ政策なんだからインフレになるのは当然。
ただ、インフレはコントロールしにくいので、ハイパーインフレになる可能性もある。


貯金が紙屑になり、ローンも消える。
皆が貧しくなるシナリオ。

現物が強い。

[772: 匿名さん]

増税前の駆け込みが無いなら、増税後も需要は変わらないよ。

アベノミクスで減税してるのはその為。
ネガって新聞読んでないの？

[775: 住まいに詳しい人]

>>760
>マジレスすると、三菱晴海＞新豊洲＞東雲

それはない
どーいう因子で新豊洲＞東雲なんだ？

生活利便、環境、コミュニティなどは東雲が上
眺望はやや新豊洲が上
交通はイーブン

将来性？
卸売市場の隣になることが将来性なのか
　
　
>JV物件で湾岸データもたっぷりあるし、

それは逆
前の物件で集めた顧客リストは既に腐っているから
この物件で新鮮なIDをたくさん集めて
自社物件に使うために各社参加しているわけ

[777: 匿名さん]

インフレ期待ですなーー

アベノミクスで値上がりするまでに買いたい。

[778: 匿名さん]

インフレ政策なんだから、嫌でもインフレになるよ
コントロールできずに現金の価値がなくなる方が怖い
所謂ハイパーインフレ

[779: 匿名さん]

で、ローンはチャラ(笑)

家貸は暴騰。

[780: 匿名]

だんだんこのスレもレベルが低くなってきたな。 笑。

[781: 匿名さん]

人気マンションの宿命だよ。(笑)

[782: 匿名さん]

ハイパーインフレになったら取りやすい固定資産税増税で
湾岸マンションも終了でしょｗ

[786: 匿名さん]

当物件の価格を予想し意見してみたいと思います。

先ず豊洲界隈の物件事情を見ると、2005年前後ごろから引渡しされた物件は2011年の震災前まで概ね価格上昇の傾向にありました。震災直後、パニック売りなどもあり多少の値崩れは置きましたが、立地/物件により値崩れor価格微増or高止まりは異なりました。
豊洲の人気物件といわれる物件においても、ようやく価格上昇はなくなり、既に値崩れし始めているようです。しかしながら、人気物件で方角、間取りの良い部屋に置いては売り手さんが強気であることや、周辺の不動産が価格維持するよう努めている様子もあり、5年～7年経った今も売り出し価格程度を維持している物件がまだまだあるようです。

豊洲の一番人気エリア物件での希望売出価格が坪280万～300万というのが実情です。しかしこれは売り手の希望価格であり、実際に人気エリアとてこの坪単価では購入を希望する人は極めて少ないというのが実態のようです。一番人気エリアの人気中古物件で坪280万を切れば買い手は出てくる、というのが実態のようです。

一方、東雲エリアの中古、新築物件の事情をみると、東雲エリアで人気のある新築物件でも坪230万ではなかなか売れず、中古に至っては坪200万でも悩んでしまうというのが実情のようです。
相場観としては、東雲エリアで坪180万以下で買い手が出てくる、といったところのようです。

最後に、当SKYZ物件については、特に立地面で豊洲の住所といえども豊洲人気エリアと比べ利便性はかなり下がります。実質、豊洲駅から徒歩15分は見るべきです。徒歩での距離は有楽町駅から概ね東雲イオン周辺への距離と同じです。
隣には市場があり、交通事情も混雑、雑音などにより決して良くなく住環境としては豊洲人気エリアより数段格下になると言わざるを得ないかと思います。
従い、当該物件の予想坪単価は180～200万が妥当な線かと思います。これ以上で購入した場合、中古物件として売りに出す際の値崩れ幅が東雲エリアで見られた幾つかの物件と同様のことになると推測します。

以上、あくまでも推測ですが、このエリアについては結構詳しく見ている一人だと勝手に思っています。

[787: 匿名さん]

その予想は妥当だと思うが、それはそれとして売り出し価格は２５０を下回ることはないだろうね。

[789: 匿名さん]

豊洲駅から15分みるとしても、
サラリーマンなら、ゆりかもめの定期代が出るんじゃないかな。
というか、200以下って塩浜や辰巳と同じくらいですよ。
都や江東区の構想を考慮すると、それはないかと。

[790: 匿名さん]

だったら俺も買うよ

[791: 匿名さん]

>>786
個人的な予算上限は坪200まで・・・ってとこまでは理解できた

ただ下は坪180ぐらいからスタートするだろうし、
希望は持っててもいいと思う

[792: 匿名さん]

坪200スタート最大290、平均250位と予想。
そしてプレミアの290は売れて、平均越え位の中途半端な値付した2LDKの部屋が売れ残るんでしょ。

[793: 匿名さん]

「のようです」を多用する奴を信じちゃいけない。

[795: 豊洲在住者]

予想が出てきたので、以前の書き込みに加筆修正して再掲させていただきます。

私が得た物件担当の方からの情報だと、 
・平均は230〜240 
・当初想定より大きく下げた 
・出足の遅さから東雲三井よりは下げざる得ない 
・かなり安いパンダ部屋多数、東電側低層 
とのことでした。 

また、他の方からの指摘で 
・東雲三井の平均は220くらい 
とのこと。 

他の情報では 
・250〜320が価格帯 
・平均は不明
というのもあった。

まあ価格決定前なので、すべてが未確定情報ですが、総合すると 

・当初は坪270くらいを平均と考えていたが、出足不調により再度検討中、おそらく230〜240くらいになる
・多くの部屋は東雲三井より安い。ただし、東雲三井には少ない250〜320の部屋もけっこうあるので、平均でみれば東雲三井より上。
・向き、階層、眺望、仕様などにより、東雲三井最低単価の198？〜320くらいの幅広いバリエーションにはなる 

って感じでしょうか。

[797: 豊洲在住者]

あらためて書くと長いですね。
要点としては
・多くの部屋は東雲三井よりは安い、220前後が中心
・ただし価格帯は190台〜300以上と幅広い
・なので、平均でみれば東雲三井を上回る230〜240

[799: 匿名さん]

ＢＲＴができても乗り換え不便で、ゆりかもめ以下。
環状２号線もただの道路です。
真横の市場に日本中のトラックが集まる。
住環境としてはこれ以上悪いところを探すのが難しいぐらいの土地。
トライスターじゃなかったらもっと日照いいし。
眺望はすぐ飽きるからね。

なんでこんな環境にあえて住みたいと思うのか。

築地跡地を再開発したいから、市場を新豊洲に移したのであって、
その移された土地にあえて住みたいという意味がよく分からない。

[800: 匿名さん]

じゃあ、こんなとこにわざわざ書き込みしなければいいのに。暇なんですね。
私もですが^_^

[801: 匿名さん]

投稿熱心なネガさんは、自宅以外は全て、最低な場所だと思ってますからね♪

[802: 匿名さん]

野村東雲で,坪350連呼してたポジ、またいるのかよ（笑）

[803: 匿名さん]

変電所隣接なのでリセールが相当キツいと予想。
湾岸タワマンは沢山あるのにあえて不便かつ電磁波などの不安が大きいものを選ぶ必要は無いから。

[804: 豊洲在住者]

>799
指摘の点は、完全に否定すべき点でも無いと思います、ただしマイナス面だけでなくプラス面もある。それをどう捉えるか、かなと。

>ＢＲＴができても乗り換え不便で、ゆりかもめ以下。

何を持って乗り換え不便、としているのか不明ではありますが、確かにゆりかもめ使って有楽町使う方が、多くの人には便利かも。
でも、交通の選択肢が増えること自体は、特に困ることは無いですよね。通勤の利便性として、汐留、新橋へ直通の便があるのは、資産価値としてもプラスに働くのでないでしょうか。


>環状２号線もただの道路です。

確かに。でも何か困りますかね。
豊洲IC以降に繋がることで、騒音の心配はあります。ただその点も距離を計算したところ、1番近くても150m以上離れています。むしろ、晴海方面に高速が繋がるメリットの方が大きそう。何しろ枝川方面はこみますから…


>真横の市場に日本中のトラックが集まる。 住環境としてはこれ以上悪いところを探すのが難しいぐらいの土地。

これまで築地がこれ以上悪いところを探すのが難しい住環境だったのでしょうか。
人モノが集まれば、交通、店の発展も期待できます。実際、千客万来施設計画とそれに伴い新たな交通の整備もなされます。
なお、江東区から発表されていますが、豊洲市場から豊洲駅方面へのトラック通行禁止されるようです。特に大事になる新豊洲駅から豊洲駅方面の影響は軽減されそうです。


>トライスターじゃなかったらもっと日照いいし。

確かに真南向きの部屋は少ないです。そこを希望されているとしたら、選択肢は限られます。
でも私の計算では、一日の半数以上日照が得られる部屋は多く、建物全体でみれば四角形より、日照ネガな部屋は減ります。全体として見ればプラスかも。売れ残りのリスクも減りますから。


>眺望はすぐ飽きるからね。

飽きる方には向かないコンセプトかもですね。
私は豊洲に7年住んでますが、まったく飽きていません。むしろより良い眺望を求めています。これは人それぞれかもですね。
なお以降の開発で、隣接で巨大な物件が経つリスクが無い、いうのもメリットの一つでは無いでしょうか。


>なんでこんな環境にあえて住みたいと思うのか。

私自身でいえば、海が近くて、都心や会社に近くて、安い（安かった）から。
豊洲公園周辺を散歩したり、運動したりは良いですよ。買い物はバリエーションは少ないけど、だいたい事足りる。こう考えると、都心よりですが、環境的には郊外ですね。


>築地跡地を再開発したいから、市場を新豊洲に移したのであって、
その移された土地にあえて住みたいという意味がよく分からない。

移転による再開発で一儲け、、、って人もいるかもね。
でも移転の経緯は違いますよ。東京都のサイトに詳しく経緯は載っているので、一度、ご覧になってください。

なお、この物件は一つの選択肢です。メリデメを考慮して、他の豊洲新築、中古と比較して、総合的に良ければ選びます。今はネガポジの情報整理段階。発売前に他の物件選んでしまう可能性もありますしね。