SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/


【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[596: 購入検討中さん]

湾岸って後どうなの？
ここが1600、有明ガーデンシティ、月島、勝どき、晴海、
確かに大量供給だね。
景気よくなるといいけど

[597: 豊洲在住者]

>596
大量供給されても、すべてが一律で下がる事は無いと思います。実際、豊洲周辺でも枝川、東雲、有明と供給されても影響が少ない物件があります。例えば駅近。

周辺に人口が増えれば、それだけ中心地は活性化され、すると駅近はさらに価値が増します。大量供給がプラスに働くのです。

なお、再開発初期段階の物件は、そもそもの価格が抑えられていますので、同じ立地でも、坪単価が上がった後の物件よりは、下がりにくいですね。

湾岸に大量供給される、との認識をお持ちであれば、それによって価値が維持される立地、物件はどこなのか、って考えてみるのはどうでしょう。

[598: 豊洲在住者]

豊洲在住の身としては、月島、勝どき、晴海とか別格イメージ、そもそも高そうで検討してないなぁ。橋一本でも中央区と江東区ではぜんぜん違うのよ。比べられるもの？

そういや有明は検討したこと無いなぁ、ガーデンシティってのも初耳。東雲辰巳までは検討範囲に入ってるんだけどね。水辺が無いからかな。

[599: 豊洲在住者]

最新の江東区報より、豊洲新市場の基準。

-------

「工事中・開場後も関係車両の動線を配慮」

新市場および先客万来施設は、土壌汚染対策工事の完了後着工する予定です。
工事期間中は関係車両が生活道路に流入することがないよう、適切に車両動線を設定し、その遵守を指導します。また開場後も、広域搬入・搬出車両に対し、首都高晴海線などの臨海部方面への広域幹線道路の利用を徹底させ、豊洲駅前方面への車両の流入防止に取り組むよう適切に対応していきます。

[600: 住まいに詳しい人]

まあ、元々「大量供給だから価格が下がる」とかないし
駅近が高いのも、売る方が勝手に高くしているだけで
市場原理が働いているわけでもない

すべては中古になった時に「あの値付けは間違いだった」と調整されるだけ

[601: 豊洲在住者]

>599
×基準
○記事

[602: 匿名さん]

>600
大量供給エリアに
大量供給リスク無しですね。

おっしゃる通りで、安心して買えるエリアですね。

[603: 匿名さん]

似たような物件の大量供給　→　中古のタマが市場に溢れどれも似たようなものなので価格勝負
→　中古価格下落　→　新築価格下落

[604: 匿名さん]

10年以上同じことを言っても誰も信用しない。

600さんが正論だよ。

[605: 匿名さん]

便利で価格が安いところに人が集まり続けるのは自然の摂理です。誰も止められません。

[606: 豊洲在住者]

>594
情報ありがとうございますー
しかし、なんでまた、そんな行きづらい場所にモデルルームを…

[607: 住まいに詳しい人]

>>600
価格が上がる/下がるはマンション市場全体の問題

たとえ大量供給でも、上げ相場の時は上がるものです
反対にいくら供給が少なくても、下げ相場の時は下がります

豊洲なんて
大量供給のあった2007年から2008年にかけて価格が急上昇
供給が止まった（売り惜しみ？）2009年から下落したじゃないですかｗ

[608: 匿名さん]

皆さん、少しでも安く買いたければ、資料請求やアンケート回答時は
>237
の大原則を忘れずに・・・・。

[609: 匿名さん]

>607
確かに大量供給に対する耐性があるのは強みですね。

山手線の西側は中古マンションがたった1年で1割以上下落。
大した供給量じゃないのにね(笑)

[610: 匿名さん]

>607
4丁目物件は、現在まで右肩あがり。

[611: 住まいに詳しい人]

>>610
残念、『オークプレイス豊洲』で下がりますｗ

[612: 匿名さん]

>611
残念w、とかでなくて、607で書いてる状況が2009年ごろにない、って指摘なんですが。事実、事例を正しく出してください。

[613: 匿名さん]

需要のピークが過ぎたのにこれまで以上の供給、だから過剰
さらに価格もかつての庶民価格でなくなってるので大きく下げない限り在庫はさばけないよ

[614: 住まいに詳しい人]

>>612
何を言いたいのか意味不明

2006年の『スターコート豊洲』から2012年の『パークタワー豊洲』までの間
一番上がった時期に新規物件がなかっただけの話なのに

[615: 匿名さん]

僻地とネガしつつ、豊洲の一員かのように意識してる人多くて笑えるな。豊洲より有明でしょ、ここの仲間は。

[616: 匿名さん]

豊洲に歩いて行けるって点が、有明とは大きく異なると思う。

[617: 匿名さん]

skyzの概要は判りましたが、眺望を考えると、北側（ワイルドマジックのエリア）、
北西の空地が気になります。三井以外が手がけるのでしょうか？
何か情報はありますか？

[620: 匿名さん]

まぁ豊洲自体僻地なんだけどねw

[621: 匿名さん]

5年で、更に様変わりするけどね。

[622: 匿名さん]

赤プリの解体費用の額、ご存知の方いませんか？

タワマンの解体費用の額が気になっているのですが？

[623: 匿名さん]

そういえば、赤プリはなぜ解体したのですか？
日本は建物の社会的寿命が早いですね。

[624: 匿名さん]

今しか見えず、先を見通せない人が、利を得ることはないんですけどね。無理には豊洲を進めませんよ。

[625: 匿名さん]

銀座5分の豊洲が僻地なら、東京のほとんどが僻地だね。

[626: 購入検討中さん]

豊洲スレならまだしも、まだ発売もされてないこの物件に張り付いて、ネガしてるやつって、何者なんだ。

[627: 匿名さん]

銀座、丸の内あたりに関係が無いと、僻地みたいに感じるのかもね。豊洲住人だって、職場新宿とか少ないんじゃない？ 新宿駅から3駅、とか自慢されても、へーって感じでしょ。

[628: 匿名さん]

>622

総事業費は約980億だって。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDD080E9_Y2A101C1TJ2000/


このうち、解体費用はどれくらなのだろうね？
200億くらい？

[629: 住まいに詳しい人]

>>619って赤坂見附に行ったことないのかな？

普通の人は、二方向雁行の赤プリより
まさにトライスターのニューオータニの方が
似ていると思うはずなんだが．．．

http://goo.gl/maps/gW1jl
　
　
>>623
赤プリはケチで有名な堤義明の指揮でつくられたから
構造は兎も角、空調やらエレベータなどの設備はボロボロ

さらに最近の高級ホテルはスタンダードでも45㎡が当たり前
ところが赤プリは客室が雁行に並んでいるため、
２部屋を１つにまとめることもままならない

大改装をするか、建て替えるか．．．という選択なら
規制緩和もあって容積率も増えるし、建て替えた方が利益が大きいという判断

むしろ旧李王家邸を保存することだけでも褒めてあげるべき

[630: 匿名さん]

出た、銀座へ五分w
いつもの何とかの一つ覚えです

銀座へ、メトロの中でも使い勝手の悪い
有楽町線にワザワザ乗って五分。
って言わないと虚偽表示かもね。

[631: 匿名さん]

ビューバスはさすがにないんだろな、と思っていたら

先端部分の角住戸にある！しかも柱で向かい側住戸から見えなさげ

先端部分住戸と中住戸？との価格差がデカそう

ケープタワーとかどうだったのだろう

[632: 匿名さん]

ＣＭに使う金あったらその分価格安くしてくれって思う。

[633: 匿名さん]

＞630
何だかんだケチ付けても、銀座5分は、魅力的ですよ。

[634: 匿名さん]

＞672
その通りだと思う。銀座が5分なのに、新宿なんて行かないでしょ。

[635: 匿名さん]

銀座は物価が高いから俺は新宿の方が好きだ。

[636: 匿名さん]

月島の方が銀座に近いけどわざわざアピールしないよね？
なんで遠い豊洲の方がアピールしてんの！？推して知るべし（笑）

[637: 匿名さん]

銀座は道が広くていいよね。
子供ができて、新宿や渋谷は行く気にならなくなった。

[638: 匿名さん]

佃に住んでたときがあったが
銀座に頻繁に足を運んだのは最初の頃だけだな
徒歩だと結構な距離、自転車なら行けるけど少々億劫な距離
結局地下鉄になるけど、電車に一旦乗るのに5分も20分もさほどハードルは変わらない

豊洲の人は大きな運河を何本かまさしく越えて来るらしいけど
千葉辺りで鍛えてるから自転車苦にならないのかな

[639: 匿名さん]

渋谷、新宿？
都心部居住だとそもそも行く必要が無いよね。

[640: 周辺住民さん]

>>630=636

アンタ、気持ち悪いね。しつこくて。
そんなに「銀座５分」食いつくところ？(笑)
別に誰も「超メジャー路線で、銀座のど真ん中まで５分でーす」とか言って（書いて）ないのにｗ
東京メトロのうちの１線で銀座一丁目まで５分っていうのは、それ以上でも以下でもないでしょ。

月島は同じ中央区。近くて当たり前。別に宣伝するほどのことはない。
豊洲は江東区。（そんなことは別に周知の事実）
どんな物件でも「○○駅まで△分」など主要ターミナルへの交通便は書くでしょ。
それが銀座一丁目なだけ。
これを便利とする人もいれば、逆に新宿なんかの方が職場が近いとか好きとか、そういう人には魅力はないだけ。

何をそんなにしつこくネガするのか気持ち悪くて仕方ない。

[641: 匿名さん]

2大ターミナルへの便の悪さを誤魔化す為に必死ですね。
商業施設は新宿伊勢丹を筆頭に西側が強すぎますからねえ…

[642: 匿名さん]

都心部居住者が集うのは東京駅から半径5km圏内。
それより外は近郊、郊外住民御用達のエリア。
住み分けが進みます。

[643: 638]

>641
まあその辺は好みの問題だけどね
でも実感として、銀座がそこまで身近な場所には成り得ないわ
ここの場所じゃね

[644: 匿名さん]

＠３００くらいなら買いですな。

[645: 匿名さん]

＞638
5分と20分同じにするのは無理があるでしょう。
日用品は徒歩圏の豊洲。贅沢するときは地下鉄、自家用車又はタクシーで銀座。
月島だと、どちらを買うにも月島を出る必要があるから、大変じゃないかなあ。
町も古い建物がごちゃごちゃ残ってて汚いし。

[646: 匿名さん]

＞641
新宿や渋谷は安い物が充実してて、そういうのが好きな人は良いと思います。

[647: 匿名さん]

豊洲信者の方がよっぽど気持ち悪いですよ。

＞どんな物件でも「○○駅まで△分」など主要ターミナルへの交通便は書くでしょ。

もちろん物件情報としては普通にある文言だけど、
住民・信者？が異口同音にそれを得意げにアピールするのはこのエリアぐらいでしょ？

まぁ釣りもこの辺にしときますが、
また定番の「豊洲を買えないネガが〜」はやめてくださいね。
豊洲レベルを買えないとかw

[648: 匿名さん]

＞647
どこでも一番、重要な要件なので当たり前。そこが悪い物件は、眺望だったり、マンションの仕様だったり他の要件を取り上げるんだろうけど、本末転倒。

[649: 匿名さん]

>646
渋谷、新宿は後背地に巨大なアパート地帯を抱えていますからね。
地方からの流入者で人口も増えています。

まあ都心部から見れば別世界ですなあｗ

[650: 匿名さん]

ここのネガは誰と戦っているんだ？
まだ販売前なのにさ。
売主？

粘着ネガは程々にしたら？
一応大人なんでしょ？

[651: 匿名さん]

>645
月島行ったことある？
日用品は不自由しないよ
ここは駐車場確保率も低いし
需要がある時はタクシーも捕まらないかもよ

>649
地方出身者の需要を散々当てにしてる発言をするわりに
川向こうから上から目線かよ
屑だな

[653: 匿名さん]

もんじゃより確実に安いだろここは

内陸からすればどっちもどっちだけど

[655: 匿名さん]

湾岸再開発は内陸再開発までの繋ぎで内陸再開発は道路、電車、オフィスとも開発余地が大きく、景気浮揚効果も大きい。
内陸を育てていかないと、残念ながら日本はじり貧ですよ。

[656: 匿名さん]

削除早過ぎワロタ

[657: 匿名さん]

東京駅半径五キロ発展説は江東区埋立地を売りたい不動産業者が無理矢理こじつけた理屈ですので、この掲示板以外ではマンション業者のチラシくらいでしか目にしません。
どの学者もそんなおかしな話はしてません。
だいたい都市というものは中心から同心円状に発達することはあり得ないんですよ。どんな計画都市でも
ましてや東京は計画都市でもなんでもないし、東京駅から東は埋立地ばかりなので、西と同じレベルで発展するわけがないんです。

[658: マンション住民さん]

臨海副都心は東京都が重点的に開発していると思いますが…？
豊洲の開発スピードは凄まじいものでしたが…？

[659: 匿名さん]

>658
それは東京駅半径５キロということと関係がありますか？
東京駅からの半径で表すのは、不動産業のキャッチフレーズとしか思えません。
少なくとも住みたい街アンケートの結果では、東京駅は中心でも何でもないです。

[660: 匿名さん]

アジアHQ構想？

[661: 匿名さん]

東京駅5キロ圏がどうとかはわからないけど、
やっぱり、銀座が近いのはいいよね。

[662: 匿名さん]

東京駅を中心に京浜東北線に沿って浜松町～上野ライン
そこに多様性に富んだあらゆる物が集まって行きます。

銀座はその一部です。

[663: 匿名さん]

≫651
私も、豊洲の方が暮らしやすいと思います。
住環境、病院、商業施設、街並みなどなど。
月島が良い点は、唯一、銀座に近いくらいかと思います。
でも、徒歩で行くほどの距離でもないし。
月島は中央区アドレスが欲しい方には良いかもしれませんね。

[664: 匿名さん]

　「オッケー。東京が、なぜこういう形になったかという歴史をまず認識している。地下鉄改革をやろうとしたのは、大正１５年に山手線ができることによって、私鉄が（できて）新宿や渋谷、池袋といったターミナルステーションができた。これが膨大な人口を吸収する装置としての鉄道体系だ。そこに高速道路が加わった。そして通勤１時間半という世界ができた。そして、高齢化していった。同時に大江戸線ができた。それによって下町から、山手へという市場の流れが、豊洲のほうに変わってきた。だから、『川手線』と命名すべきものなのだが、そういう形で多重な中心がつくりあげられてきた。首都高、地下鉄、他の私鉄を含めた交通体系が重要な役割を占めている」
　「ロンドンでもパリでも、２０分行くとグリーンベルトになる。ところが、東京は果てしなく住宅が建っている。これは特異な近代化のケースだ。そういう風にできあがった都市。地下鉄の一元化がなぜ必要かということは、当然、僕にはすぐ分かる。それは、一元化することによって、乗り換えがなくなれば混雑率が減る。スムーズな交通体系はこの都市の特徴だ。その上で、文化的な伝統を付け加えていく」
　「さらには、東日本大震災の問題で、東京の安心・安全がもう一度強く求められている。関東大震災を経験し、東京大空襲を経験し、２度焼け野原になった東京というものが、次に大きな地震があれば、いわゆる木密エリア（木造住宅密集地域）が危ない。区と都で１１以上の特区を作って、木密対策を急ぐ。東京は非常に火事に弱い側面をもっている。何とか変えていかなければならない。それから、容積率を高くできるところは高くして、非常用電源を持ってくる」
　「アジアヘッドクオーター特区があるので、法人税を下げて、外国企業が集まれるような環境を作る。東京は次のステージをどういう風につくるか。もっと外国からお客さんが来て、外国の資本が入って活性化する。そこに五輪が重なる。１９６４年（の東京五輪）は、戦争からの復興。今回はある程度完成した街なんだが、緻密にどのように豊かにするか。内面においても、輝く街にしたいと思っている」

[665: 物件比較中さん]

三井の某モデルルームに行ってきた。
ついでにここの話を聞いたら少しお高めな予想。
複数の不動産会社で立ち上げる物件は、お互いの縛りから販売価格を下げずらいと言ってたぞ。

[666: 匿名さん]

>655
こっちの方が安い、なんて口が裂けても言えないでしょw

[667: 匿名さん]

駅や商業施設から遠い上、変電所隣接で健康被害の恐れもあるので東雲三井より高くなりようがないね。
次の500戸は変電所から遠く豊洲駅に近いのでここより高くしたいだろうから、ここであまり無茶して在庫を残せないので、
予想の坪210を下回る200前後になるんじゃないかな。

[668: 匿名さん]

ならないよ

[669: 購入検討中さん]

すっかり250やら、280やら、さらには300とか高値誘導する人はいなくなったね。さすがに日当たりの悪さ、何も無い立地、市場の騒音、いろんな事が明らかにされてしまうと、工作員も惨敗ってとこかな。あとはどこまで下げないと需要が無いのか。比較対象はいまんとこ東雲三井か。あとは同じ豊洲12分なら枝川方面とか。それ以下でないとやばそうだね。

[670: 匿名さん]

豊洲とか、ウメタテ地が暮らしやすいと思える人は、どこのお生まれなんでしょうか？

[671: 匿名さん]

実はネガが1番安値誘導に貢献してくれてる。購入検討者には助かる存在だね！

[672: 匿名さん]

>699
豊洲在住者さんが、安値誘導派だからね〜 あそこまで気合いれて連投されると辛いわな

[673: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[674: 匿名]

都心から5キロ云々より考えるのは勤務地からの通勤じゃないですか。

[675: 匿名さん]

>674
勤務地はもちろん考慮するけど、移転や転職もあるからね。都心から近いことは、いろんな制約に縛られなくて良いと思います。

[676: 匿名さん]

673
市場来なかったら、こんな土地買う価値ないでしょ、
移転反対とかじゃなくては、移転してくるここを買うか、買わないなんじゃない？
もしかして築地住民さん？ がんばっても、もう移転は決まりですよ〜

[677: 匿名さん]

卸売市場なんて住宅にとっては嫌悪施設なのにそんなものが近くにあって喜んでるなんておめでたいですね（笑）

[678: 匿名さん]

趣旨を理解出来ないのかな。
売り切れば成功なんだよ。それが全て！

[679: 匿名さん]

結局デベが売るのに都合がいいだけで購入者にとっては何のメリットもなしということですね。

[680: 匿名さん]

>677
いつの卸売市場のこと？
近くに美味しい寿司屋希望！

[681: 住まいに詳しい人]

>>679
元々そんなモノあるわけないじゃないですかｗ

ココは立地のマイナスを
ハコの頑丈さ、余計な共用施設で、どれだけフォロー出来るか？
という案件ですから

[682: 住まいに詳しい人]

>>690
それこそ、タクシ－で銀座へ行けばいい（5分なんでしょｗ）
今だって築地の寿司屋だから「美味しい」なんてことはないから

[683: 匿名さん]

個人的に気になるのは、寿司屋の名前に豊洲がつくかです。あるいは、豊洲直送！が売りになるのか。除去するとはいえ、土壌汚染で有名になった地の名前をつけるのは、いかがなものか。

子供達には、なぜ寿司話の前に築地が多いのか、説明するんだろうな〜。

[684: 匿名さん]

>682
その論なら、周りに店がある必要ないね！

[685: 匿名さん]

同じ市場でも大田市場の近くは安い。ここは広い土地ができたから、豊洲ブームとか築地移転とかオリンピックとかを口実に分譲坪単価をなんとか少しでも上げたいという執念が感じられる。
完売すればデベの魔法は終わる。あとは盛ったメッキが剥がれていく。湾岸が大好きで永住したいと思ってる人じゃないと怖くて手が出せない。

[686: 匿名さん]

じゃ出さなきゃいいんじゃない？
なぜ、ここにいるのかな。

[687: 匿名さん]

豊洲在住の方にお尋ねしたいのですが、今の豊洲駅の混雑は如何ほどでしょうか?
晴海は、勝どき駅の混雑を知っているので今後まだまだ開発が進むと、完全に容量オーバーになるので断念しましたが、
豊洲もまだまだまだ開発が続くようなので、とても気になっています。

[690: 匿名さん]

>689
徒歩12分として、新豊洲駅5分をわざと隠して書いている点、千客万来施設の事をおそらく知ってるであろうに、一般人がさも業者のように市場で買うかのイメージ。
明らかに意図的な悪意を感じますが。とうか、689さんが本人かな？ ブログの宣伝ですかね。

[691: 匿名さん]

687さん
勝どき駅の通勤時の混雑具合は知らないから比較はできないけど、豊洲駅は今は改修工事中のせいもあって朝は結構混みます。
改修で改札があと1箇所出来るのでその時は少し落ち着くでしょう。でも、今後の3年で大規模なオフィスビルが3つできるのでそのときどうなるかはよく分かりませんね。

[692: 豊洲在住者]

>687
朝について。豊洲から乗る人より、豊洲で降りる方で混雑している印象。マンションが増えても、朝乗り込む分にはさほど心配は増えないと思います。

ただ、まだ工事中。動線がよくないのか、朝改札に向かう時は、降りる方とよくぶつかりそうになります。この辺は良くなると期待。

なお、改札口付近だけで、地上への出入り口はさほど問題はありません。今のところ、混んでるのは辰巳方向へ出る階段くらいかな。

[693: 匿名さん]

>690
千客万来施設は楽しみですね。
予定より遅れるみたいだけど、早く市場来ないかな～。

[694: 住まいに詳しい人]

千客万来施設って夜まで営業しているのかな？
それとも現在の場外みたいにお昼で営業終了？

民間プロポーザル募集用の資料を見ても書いてないんだよね