SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[510: 匿名]

日照は星形建物だからきついよね。
やっぱりオーソドックスな形状が住みやすいんだろうね。

[511: ご近所さん]

　５０６の地図ですが、北は真上ではなく、右に６０度傾いています。
（時計で言えば２時方向が北です）。

　したがって、方角を見るには地図を逆時計回りに６０度回転させ
ないといけません。

　ビッグドラム方向がほぼ真西です。東雲運河に向いているのは南南東、
東電堀に向いているのは北東向きが正しい方角です。

[512: 匿名さん]

よくこんな運河ね真横の地盤が悪そうなマンション検討するな。
いくら建物強くしても杭が損傷したら終わりでしょ。
杭に対する地震動は免震等で軽減できないからね

[514: 豊洲在住者]

>512
そうなんですよ、地盤が"悪そう"なところが問題なんですよね。実際どうなのな、知っていれば教えてください〜

[515: 匿名さん]

杭の長さはもう公表された？
それが、指針に成るけれど

[516: 匿名さん]

まともな眺望と日照が得られる部屋の割合が少な過ぎだね
平均坪単価は相当低くなりそう

[517: 匿名]

そもそもなんでトライスター型なんだろう？

[520: 匿名さん]

この場所だと杭は40mぐらいじゃない。
建物規模からして、直径2m以上の拡底杭が少なくとも100本ぐらい？　HPの構造CGで数えれば正確にわかるから誰か数えてみて。

で、標高差がほとんどない場所で、液状化してる緩い土砂（建物部分は対策しない）が、厚さ10m分程度側方流動してみたところで、密集して打ってある太い杭に有意な損傷を与えるほどの土圧になることはないよ。破損事例の写真で出てくる電柱みたいな細い杭がまばらに埋めてあるのとは訳が違うから。

[521: 匿名さん]

液状化して杭は大丈夫であっても、配管がやられたら陸の孤島になる。上下水道に電気がアウトになったら、篭城もままならない。

[522: 匿名さん]

最長で70年住める。それ以上は厳しい。国立や大宮と同じ水準の価格で都心に住めるのだから、利便性を考えれば買い。


もちろん安いからにはリスクがある。100年先は海の中かもしれない。


賃貸に住んだと仮定すればここに35年住めれば購入資金の投資は回収できる。

わりきらないと湾岸にはすめない。

[523: 匿名さん]

投資なら３５年で資金回収は不適格レベル。２０年あたりが目安かな。

[524: 匿名さん]

>522
ここを都心と考える人は貧乏人しかいないと思うよ。

大宮、国立と比較はさすがに無理がある。
大宮は、首都圏住みたい街　五位でなんでもある街。
国立は、古くからの文教都市。

埋めた地とでは、環境も利便性も大きく落ちる。

ここはこれからの開発でどうなるか次第。
各地で再開発の計画が進んでいるからオリンピック次第かな

[525: 匿名さん]

くだらん。

[526: 匿名さん]

利回り3％

[527: 匿名さん]

525　はなにに対して？

[528: 匿名さん]

524
都心でしょ。IHI,NTTデータ等の本社があるし、丸の内、銀座も近い。

[529: 匿名さん]

丸の内、銀座からの距離で都心を語るのが湾岸の人なんだな。
枝川にもっと安いマンションがたくさんあるからそっちの方が向いてるよ。

[530: 購入検討中さん]

リクルートの「都心に住む」には、江東区は含まれてないけどね〜
でも豊洲、有明、東雲だけは、江東区の中でも取り上げられてはいる。

[531: 匿名さん]

529
何で？豊洲、東雲、有明の方が良いよ。

[532: 匿名さん]

>524

価格も出てないのに利回りも何もないでしょ。ちなみにその手の数字って表面利回りだから、他の金融商品と同列に考えちゃダメ。

[535: 豊洲在住者]

大宮でも国立でも、別に人それぞれだから、良いと思いますよ。豊洲が良ければ住めば良いだけ。私も、会社が近くて、海があったら国立も選択肢に入ってたかもしれませぬ。昔は井の頭公園沿いに住んでたしね、賃貸でしたけど。

[536: 豊洲在住者]

そういえばSKYZの正確な方角。上が北向き。こう見ると、北東側に今後立つ物件との見合いが少ない感じもしますね。

[537: 豊洲在住者]

で、なんで真南に、突端を持ってきたのか。3方向ある内の一面をすべて南方向に向ければ良いのに。って思うわな。

ちょっといじってみた。iPhoneからだけど、見苦しいのは許して。

これ、いくつか理由がありそう。
まず、六丁目公園の位置を考えると、配置できなかったんじゃないかと。
ギリギリ入りそうではあるけど、そうすると北西側に無駄に広いスペースができますね。
また、北東側のマンションと一面がだだかぶりですね。30階建てくらいだから、かなりの部屋で眺望が失われる事になる。

つまり、これだけの規模なので、かなり満足の高い南向きを多数揃えるよりは、眺望不満な部屋の数を減らす選択をしたんじゃ無いかな。

[538: 豊洲在住者]

次になんでトライスター型にしたのか。正方形でも入りそうではある。で、正方形の方が、日当たりの良い部屋が多そうである。
ほんとか、どうか、計算してみた。

まず、1000世帯規模の物件。42階分で、どの階層も同じ部屋数、間取りだと考えて（角部屋も考慮）みると、1フロアあたり約24戸となる。

実際、SKYZの物件画像をみると、一つのトンガリに対して
・片面4戸(一つは角部屋）×2面＝8戸
それが3トンガリあるので、
・8戸×3トンガリ＝24戸
42階分として
・24戸×42階＝1008戸

小さい部屋もあるだろうから、だいたい合ってるね。

[539: 豊洲在住者]

これを正方形の物件に当てはめると、片面7部屋並ぶ事になる。相当、奥行のある部屋になりそう。中は空洞かな？もしくは駐車場とか。

で、何がしたいかというと、日当たり。
いったい何戸数が日当たりの恩恵を受けるのか。

・画像の赤線が、南向き。
・画像のオレンジ線が、西または東向き。

非常にわかりやすく、
・南向きは7戸
・西または向きは12戸（南向き面のある角部屋除く）

フロアの戸数からの比率では
・南向き: 7/24=約30%
・東または西向き:12/24=50%

じゃトライスターだったらどうなるか。

[540: 豊洲在住者]

539の画像は、SKYZの隣のマンションを、ちょいと借りただけ。イメージね。

[541: 豊洲在住者]

SKYZトライスターの日当たり。

・画像赤線が、南向き
・画像オレンジ線が、南西または南東向き、つまり半日だけ日照が得られる
・画像青線が、東または西向き

戸数は、
・南向きは角部屋の2戸（少なっ！）
・南西または南東向きは8戸
・東または西向きは6戸（南向き面のある角部屋は除く）

フロアの戸数からの比率では、
・南向き:2/24=約8%
・南西または南東向き:8/24=33%
・東または西向き:6/24=25%

つまり、南向き恩恵を受けられる世帯数は、
・正方形型は30%
・トライスター型は約40%
とトライスター型の方が多いということになる。

ただし、トライスター型は日照時間半分の住戸も多い。時間換算をすると、
・正方形型は30%（変わらず）
・トライスターは(8%+(33/2%))=約24%
とトライスター型が劣る事になる。

つまり、ここでも、すごい満足な部屋を作るより、不満の無い部屋を増やすことを、優先してるのでは無いかと。

[542: 豊洲在住者]

なおかつ、
南東側は午前中しか日が当たらないけど、東電掘り方面で、広々水辺が眺められる。豊洲市場とも、高速インターとも反対向きだから、穏やかな感じかな。

南西側は午後から日当たり。西日も入るけど、レインボーブリッジ、夕焼け、富士山、市場の明かり（いらない？）、高速の明かり（いらない？）と、ダイナミックな景色が得られる感じですかね。音はうるさいかな…

南向き角部屋はかなりプレミアムだな〜
南東なら低層階でも良いかも。むしろそっちの方が綺麗だったり。
南西は絶対に高層階だな〜 高層、東電との見合いもかんがえるとね。
価格は南東、南西だとどっちが高いんだろ。同じくらいかな。

なんにしろ、北側は東電を超える20階以上、北東側のマンションを超える32階以上、それ以外で価格差が激しそう。
6戸×19＝114戸くらい、全体比率10%くらいは、かなり安い値段で出てくる可能性もあるでは無いでしょうか。

もしかすると、北側低層は駐車場かもしれませんけどね。東雲三井も20階近くまで立体駐車場だった気がする。

[543: 豊洲在住者]

ん〜 配置眺めてると、狙いは北東側とんがりの角部屋、南向き面がある方、そこの東電を余裕で超える25階以上くらい、かな。

南東側も、何気に良さげだけど、
やはり東京湾ビューは捨てきれないな。
問題は、市場向かいの複合施設予定地の存在かな…

すっかり南向きとんがりは、諦めムード。

[544: 匿名さん]

設備をチープにして、価格に反映する必要がある。高級を求める場所じゃないのはレスを見て読み取った。

[545: 匿名さん]

構造は歴代No.ワンダフルだよ

[546: 住まいに詳しい人]

何故か、ひとり舞い上がっている方がいるみたいだけど

全て仮定で、あーだこーだと妄想を繰り返されてもなあ

[547: 匿名さん]

いったい何のために長々と書き連ねてるんだか

[548: 匿名さん]

トライスター、さいこー、って言い聞かせたいんじゃない？

[549: 匿名さん]

548
星形だめ、って言ってるようにしか見えないんだけどw

[550: 匿名さん]

ポジもネガも妄想だらけなんで、新しい情報出るまでお休みしましょうよ、舞い上がってのはわかるけどさ

[552: 匿名さん]

551
豊洲在住者さんは、前から安く出る、って言ってたよ。東雲の三井以下だって。

[553: 匿名さん]

東雲三井以下は無いな。

[554: 匿名さん]

>533
豊洲から徒歩12分だし、周りに店どころか、住んでる人だって皆無な場所だよ。

[555: 匿名さん]

刑務所ですか？ｗ

[556: 匿名さん]

湾岸でうりさばこうとしたら、値段下げるしかないよね。

[557: 匿名さん]

こんな戸数本当に売れるのかね。
浜松町のタワーみたいに6年たっても完売しないとかありえそう。

[558: 匿名さん]

こんな僻地で、さらに空住戸がたくさんあるとか、ホラーの世界だな

[559: 匿名さん]

同じくヘンテコな形で、場所も悪い芝浦の島は売り切れたの？

[560: 匿名さん]

豊洲の中では、一番いい立地なのでは？枝川から離れているのは大きいし、ビル街ではないのが大きい。

ただ、なんせこれだけ戸数があると、下げざるをえないのでは、とおもいつつ、株価がいい感じなので、やっぱり早い者勝ちになると思います。

[561: 匿名さん]

早い者勝ちってww ありえないって、夢見過ぎw パンダは完売して、多くの部屋は売れ残り、低収入民しかいない陸の孤島になるよ。

[562: 匿名さん]

晴海に建設中のモデルルームだが、公共交通で行こうとすると結構不便。最寄りの勝どき駅から徒歩10分以上かかる。重い資料を貰って夏にあの距離歩くのはしんどい。まさか冷やかし客をふるい落とすためとかじゃないよね。
車で行こうにも広い駐車場があるようにもみえなかったし。

[563: 匿名さん]

江東区の埋立の孤島のビル　　

誰が住むんだよ（笑）

[564: 匿名さん]

まぁ、激安なら、こんなとこでも買っちゃう奴はいるだろうが、
さすがに1110人もいるとは思えん。
パークタワー東雲よりも更に激安なら、千葉県民が大量殺到してくれるかも。

[565: 匿名さん]

芝浦アイランドもあれだけCM打って結局値付けは予想より安かった。
大規模物件は安くしないと捌けない例だね。中古もトライスターは坪２１０くらいまでさがってきたね。

[566: 匿名さん]

マンションの形が同じだけで、
芝浦と豊洲じゃ比較にならないでしょ（笑）

[567: 匿名さん]

テレビCM、新聞全面広告、チラシなどお金かかっていそう。

[568: 匿名さん]

芝浦アイランドのトライスターは、駅まで歩く距離じゃないかと。
港区とはいえ、ちょっとって感じかな。

[569: 匿名さん]

豊洲の中古市場は下落傾向？新築当時の価格よりもう下がってますか？

[570: 匿名さん]

お買得具合は広告宣伝の量に反比例します。
坪単位120万のシティタワー品川はほぼ広告無しで800戸がすべて抽選で本当の意味で即日完売。
(事前に確実な購入意思のある戸数だけ売り出す「偽・即日完売」でなく)

[571: 匿名さん]

あの物件は特殊物件だから
一般の話に混ぜ込むなよ

そういえばここ数日、ツインのオバちゃんの書き込みが無いな
いつもの全く根拠のないポジの書き込みが無い
インフルエンザで寝込んだか

[572: 住まいに詳しい人]

>>570
『シティタワー品川』は
地主の東京都と契約した販売価格の縛りがあっただけだ
広告費云々は関係ない

[573: 購入検討中さん]

豊洲在住者さん、復活希望です。
ぜひお話しましょう。

とはいえ、なかなか場所的には微妙なのかなー。
これから湾岸開発さらにあるだろうし、正直尻込みしてます。

[574: 匿名さん]

>569
全体はわからんけど、四丁目の長谷工物件は、いまだに10〜15%は高いよ。のらえもんのブログにデータは載ってる。

[575: 匿名さん]

CMいっぱい打ってるから高いはず、って思考自体がどうにかしてる

[576: 豊洲在住者]

復活って笑 別にいなくなってないでよ〜
バタバタしてたんで、読むだけはしてました。

今わかる事実や伝聞をもとに、分からない部分を推測して、一定の仮説なりスタンスを持つことは、特におかしいと思ってない。まぁそれを妄想と言われてしまったりするわけですが、、、でもその論理性に疑問があるなら指摘してもらえると、それはすごい助かるわけです。

この物件だけ検討してるなら、情報出揃うまで待てよ、ってのわかります。ただ、私はこの物件以外も、豊洲の中古物件も狙ってるので、常に判断しないといけないタイミングなわけです。ここの物件情報をすべて待ってたら、良物件を逃す可能性もあるので。

東雲三井なんかと比較してる人も同じ状況なんじゃ、ないかな。

[577: 豊洲在住者]

>549
純粋な南向きを希望していた人にはネガに映ると思います。ひとフロアに角部屋の2戸しかないから。なので、希少性が高くなるし、他の部屋より価格くなる可能性大。

ただ、全体からみればトライスターにしたのは良かったと考えてます。ワイドスパンが多くなるだけでなく、日当たりネガな部屋が少なくなる。心配なのは売れ残りが多くなることだしね、、、

[578: 豊洲在住者]

>551
長文連投、、すみません、、、
価格は私のヒアリングでは、平均230くらい、ただし東雲三井より下、とのこと。

つまり、同スペックの部屋なら東雲三井より安いと考えてます。ただし、あちらの平均は220。なのでSKYZはかなり単価の高い部屋も用意されてるのはないかと考えられます。

今のところ、日照、眺望から考えると、南向き突端の角部屋、東西突端の角部屋の高層階、かなと想定。

[579: 匿名さん]

芝浦アイランドは田町徒歩１３分
こちらは豊洲徒歩１２分
条件はほぼ互角？

トライスターは敷地が正方形かつ広い時に有利とされます。敷地が広いと、単純な三角形、四角形では吹き抜け部分の無駄が大きく、ナロースパンしかとれなくなるデメリットがあるからです。ちなみに敷地が長方形で広い場合はツインタワーが有利とされます。

[580: 豊洲在住者]

>562
もうモデルルームの場所ってわかるんですか？ 豊洲ららぽーと横も開発始まるし、場所無かったのかな。

[581: 匿名さん]

嘘ばっか書いてたから逮捕されたんでしょ。

[582: 豊洲在住者]

>579
他の要素として、芝浦ケープタワーは100円ちぃばすの始発停留所。ゆりかもめも徒歩圏内。SKYZは徒歩5分のゆりかもめ新豊洲駅、って感じかな。新豊洲も地域バスとかできると良いですね。

ちなみに、ケープタワーから田町駅への道は、芝浦アイランド内の運河沿い遊歩道。それを過ぎると、田町駅商店街。けっこう良い道ですよ。今の新豊洲から豊洲への道は、淋しすぎるかな、、、

[583: 匿名さん]

山手線田町(港区)と有楽町線豊洲(江東区)では全く違うのでは

[584: 豊洲在住者]

>582
ぜんぜん違う、なので価格も違う。ちょっと脱線してしまいましたね。
駅からの距離と再開発って面では、あんな感じになったらいいなぁ、とは思います。

[585: 豊洲在住者]

>574
ですね。今から豊洲で新築買える人は、お金あるなぁ〜って思います。

[586: 豊洲在住者]

>573
確かに今も、しばらくと何も無いので、不安はありますよね。この辺は、どんだけネガに言われても、否定しようが無い事実。

ただ反対に、何があればその不安が解消されるのか、かな。コンビニくらいはできるよね。あとはスーパー？ マクドナルド？ 内科？それは、ゆりかもめ1駅乗ってだいたい解消されるし、歩いても10分少々。ほんとに困る？

そんな感じで、私も自答した結果、まぁ別に大丈夫かな、って。それより得られるもの、得られる可能性があるもの方が多い気もしてる。まだ見極め中なのは当然ですが。

とまぁ、なんだかんだ言っても、価格が安いことが前提ですげね。開発が進んで、便利になれば、それだけ高くなるわけで。

[587: 匿名さん]

連投多すぎ、暇なのか

[588: 匿名さん]

>586
解消されないからダメなんだよ。
全世帯分、駐車場ないんだよね？ この立地でクルマ無いとかあり得なくない？ まさか、ただみたいな土地なのに、何万円も駐車場も取るのかな。

[589: 匿名さん]

休日ともなれば、ゆりかもめに、スーパーやらマクドナルドやらの袋下げた人が大量に乗り込んでくるのか。ゆりかもめ終わったな。

[590: 豊洲在住者]

>587
すみません、、、ちょっと暇だったんです、、、少し控えます、、、

[591: 豊洲在住者]

(普段はツイッター中心なので、その感覚で掲示板にいちゃダメだなぁ、、）

[592: 匿名さん]

別に構わないでしょう。
誰かさんみたいに同じようなコピペや画像の連投してる訳じゃないんだから。

[593: 住まいに詳しい人]

ウザイなあ

そーいうの自分のブログでやれよ

[594: 匿名さん]

モデルルームの場所は新豊洲側から晴海大橋を渡り切った辺りの左側、トリトンの交差点の少し手前に建築中ですよ。

[595: 匿名さん]

安値誘導の発言を連投されると、困る人がいるみたいだな。

[596: 購入検討中さん]

湾岸って後どうなの？
ここが1600、有明ガーデンシティ、月島、勝どき、晴海、
確かに大量供給だね。
景気よくなるといいけど

[597: 豊洲在住者]

>596
大量供給されても、すべてが一律で下がる事は無いと思います。実際、豊洲周辺でも枝川、東雲、有明と供給されても影響が少ない物件があります。例えば駅近。

周辺に人口が増えれば、それだけ中心地は活性化され、すると駅近はさらに価値が増します。大量供給がプラスに働くのです。

なお、再開発初期段階の物件は、そもそもの価格が抑えられていますので、同じ立地でも、坪単価が上がった後の物件よりは、下がりにくいですね。

湾岸に大量供給される、との認識をお持ちであれば、それによって価値が維持される立地、物件はどこなのか、って考えてみるのはどうでしょう。

[598: 豊洲在住者]

豊洲在住の身としては、月島、勝どき、晴海とか別格イメージ、そもそも高そうで検討してないなぁ。橋一本でも中央区と江東区ではぜんぜん違うのよ。比べられるもの？

そういや有明は検討したこと無いなぁ、ガーデンシティってのも初耳。東雲辰巳までは検討範囲に入ってるんだけどね。水辺が無いからかな。

[599: 豊洲在住者]

最新の江東区報より、豊洲新市場の基準。

-------

「工事中・開場後も関係車両の動線を配慮」

新市場および先客万来施設は、土壌汚染対策工事の完了後着工する予定です。
工事期間中は関係車両が生活道路に流入することがないよう、適切に車両動線を設定し、その遵守を指導します。また開場後も、広域搬入・搬出車両に対し、首都高晴海線などの臨海部方面への広域幹線道路の利用を徹底させ、豊洲駅前方面への車両の流入防止に取り組むよう適切に対応していきます。

[600: 住まいに詳しい人]

まあ、元々「大量供給だから価格が下がる」とかないし
駅近が高いのも、売る方が勝手に高くしているだけで
市場原理が働いているわけでもない

すべては中古になった時に「あの値付けは間違いだった」と調整されるだけ

[601: 豊洲在住者]

>599
×基準
○記事

[602: 匿名さん]

>600
大量供給エリアに
大量供給リスク無しですね。

おっしゃる通りで、安心して買えるエリアですね。

[603: 匿名さん]

似たような物件の大量供給　→　中古のタマが市場に溢れどれも似たようなものなので価格勝負
→　中古価格下落　→　新築価格下落

[604: 匿名さん]

10年以上同じことを言っても誰も信用しない。

600さんが正論だよ。

[605: 匿名さん]

便利で価格が安いところに人が集まり続けるのは自然の摂理です。誰も止められません。

[606: 豊洲在住者]

>594
情報ありがとうございますー
しかし、なんでまた、そんな行きづらい場所にモデルルームを…

[607: 住まいに詳しい人]

>>600
価格が上がる/下がるはマンション市場全体の問題

たとえ大量供給でも、上げ相場の時は上がるものです
反対にいくら供給が少なくても、下げ相場の時は下がります

豊洲なんて
大量供給のあった2007年から2008年にかけて価格が急上昇
供給が止まった（売り惜しみ？）2009年から下落したじゃないですかｗ

[608: 匿名さん]

皆さん、少しでも安く買いたければ、資料請求やアンケート回答時は
>237
の大原則を忘れずに・・・・。

[609: 匿名さん]

>607
確かに大量供給に対する耐性があるのは強みですね。

山手線の西側は中古マンションがたった1年で1割以上下落。
大した供給量じゃないのにね(笑)