SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/


【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[503: 匿名さん]

五輪のような一時的なイベントがそんなにメリットあるの？

[504: 匿名さん]

デベは新築が売れれば中古が暴落しようが関係ないからね。売り終わった住宅地にデベは全く興味はなく、むしろ貶しながら次の開発対象を売り込むのです。
不動産バブルの後とかそんな感じで一般人が今が買い時と大量に騙されてましたね。

[505: 豊洲在住者]

サイトの絵を見ると、東側に建設予定のマンションの立地は、東突端角部屋の眺望も塞ぎますね。角部屋といっても北側か南側のみ開けている。これは痛い。
まぁ、30階以上くらいは問題なさそうですが。

北西側の突端角部屋も、東電が目の前。ここも実質西側のみ。ここは20階以上くらいであればOK。

どの階層でも眺望が得られる角部屋は、南側突端だけって感じですね。

角部屋としての2面眺望を確保できるのは、だいたい60%くらいといった所でしょうか。

[506: 豊洲在住者]

東側のマンションとの重なり具合イメージ

[507: 豊洲在住者]

どの階層でも眺望遮るものが無く、日照を確保できる（西日を避けられる)「南側」。東京湾は見えないけど。価格は高そう。

10階以上くらいから東京湾ビューになる「西面」。低層階でも公園なので眺望は確保。日照は犠牲。価格は南側よりは安いかな。

20階を越えないとビューが得られない「北東側」。北東向きはまだ視界が抜ける部屋もあるかな。北向きはヤバイ。低層階はかなり安くなるかな。

眺望と日照両取りの南側か。
日照を捨てて東京湾ビューの西側か、
価格メリット＆眺望確保の北側中層以上か、
とにかく確保重視の北東側低層か。

まぁ予算次第だけど、この立地で眺望を得ないのは無いかな。日照が一つ向きの基準になるかも。

ちなみに、眺望期待できない北東側低層は、およそ全体の1/6くらいの部屋数。さすがに全部パンダは無いよね。

[508: 匿名さん]

首都高速晴海線が晴海まで延伸される際にはゆりかもめの上を越えていくだろうから、南向低層だとレインボーは見えなくなりそう。
あと豊洲埠頭先端には用途不明の複合用地なるものがあるが、個人的には眺望を売りにしたホテルができるのではないかと予想している。そうなるとちょうどレインボーを遮ることになる。これも眺望のリスクかな。

[509: 豊洲在住者]

うっ、けっこう、大きな間違えしてた。
505 の画像、真北を向いてないや。南向き突端が、まさに真南を向いてるのか…

となると、その突端を軸に、東側は昼間で、西側は昼過ぎから、しか日照が得られない。
真西、真東を向いてる面もあるから、そこはますます日照確保は難しい。
一方、なおかつ、西側でも日照が得られる角度の部屋は、東京湾ビューにならない。

純粋に日照が確保できるのは、南側突端の角部屋だけ、ってことか…

ん……………

くれはキツイな。南側突端の角部屋以外、ちょっと考えづらくなってきた。

[510: 匿名]

日照は星形建物だからきついよね。
やっぱりオーソドックスな形状が住みやすいんだろうね。

[511: ご近所さん]

　５０６の地図ですが、北は真上ではなく、右に６０度傾いています。
（時計で言えば２時方向が北です）。

　したがって、方角を見るには地図を逆時計回りに６０度回転させ
ないといけません。

　ビッグドラム方向がほぼ真西です。東雲運河に向いているのは南南東、
東電堀に向いているのは北東向きが正しい方角です。

[512: 匿名さん]

よくこんな運河ね真横の地盤が悪そうなマンション検討するな。
いくら建物強くしても杭が損傷したら終わりでしょ。
杭に対する地震動は免震等で軽減できないからね

[514: 豊洲在住者]

>512
そうなんですよ、地盤が"悪そう"なところが問題なんですよね。実際どうなのな、知っていれば教えてください〜

[515: 匿名さん]

杭の長さはもう公表された？
それが、指針に成るけれど

[516: 匿名さん]

まともな眺望と日照が得られる部屋の割合が少な過ぎだね
平均坪単価は相当低くなりそう

[517: 匿名]

そもそもなんでトライスター型なんだろう？

[520: 匿名さん]

この場所だと杭は40mぐらいじゃない。
建物規模からして、直径2m以上の拡底杭が少なくとも100本ぐらい？　HPの構造CGで数えれば正確にわかるから誰か数えてみて。

で、標高差がほとんどない場所で、液状化してる緩い土砂（建物部分は対策しない）が、厚さ10m分程度側方流動してみたところで、密集して打ってある太い杭に有意な損傷を与えるほどの土圧になることはないよ。破損事例の写真で出てくる電柱みたいな細い杭がまばらに埋めてあるのとは訳が違うから。

[521: 匿名さん]

液状化して杭は大丈夫であっても、配管がやられたら陸の孤島になる。上下水道に電気がアウトになったら、篭城もままならない。

[522: 匿名さん]

最長で70年住める。それ以上は厳しい。国立や大宮と同じ水準の価格で都心に住めるのだから、利便性を考えれば買い。


もちろん安いからにはリスクがある。100年先は海の中かもしれない。


賃貸に住んだと仮定すればここに35年住めれば購入資金の投資は回収できる。

わりきらないと湾岸にはすめない。

[523: 匿名さん]

投資なら３５年で資金回収は不適格レベル。２０年あたりが目安かな。

[524: 匿名さん]

>522
ここを都心と考える人は貧乏人しかいないと思うよ。

大宮、国立と比較はさすがに無理がある。
大宮は、首都圏住みたい街　五位でなんでもある街。
国立は、古くからの文教都市。

埋めた地とでは、環境も利便性も大きく落ちる。

ここはこれからの開発でどうなるか次第。
各地で再開発の計画が進んでいるからオリンピック次第かな

[525: 匿名さん]

くだらん。

[526: 匿名さん]

利回り3％

[527: 匿名さん]

525　はなにに対して？

[528: 匿名さん]

524
都心でしょ。IHI,NTTデータ等の本社があるし、丸の内、銀座も近い。

[529: 匿名さん]

丸の内、銀座からの距離で都心を語るのが湾岸の人なんだな。
枝川にもっと安いマンションがたくさんあるからそっちの方が向いてるよ。

[530: 購入検討中さん]

リクルートの「都心に住む」には、江東区は含まれてないけどね〜
でも豊洲、有明、東雲だけは、江東区の中でも取り上げられてはいる。

[531: 匿名さん]

529
何で？豊洲、東雲、有明の方が良いよ。

[532: 匿名さん]

>524

価格も出てないのに利回りも何もないでしょ。ちなみにその手の数字って表面利回りだから、他の金融商品と同列に考えちゃダメ。

[535: 豊洲在住者]

大宮でも国立でも、別に人それぞれだから、良いと思いますよ。豊洲が良ければ住めば良いだけ。私も、会社が近くて、海があったら国立も選択肢に入ってたかもしれませぬ。昔は井の頭公園沿いに住んでたしね、賃貸でしたけど。

[536: 豊洲在住者]

そういえばSKYZの正確な方角。上が北向き。こう見ると、北東側に今後立つ物件との見合いが少ない感じもしますね。

[537: 豊洲在住者]

で、なんで真南に、突端を持ってきたのか。3方向ある内の一面をすべて南方向に向ければ良いのに。って思うわな。

ちょっといじってみた。iPhoneからだけど、見苦しいのは許して。

これ、いくつか理由がありそう。
まず、六丁目公園の位置を考えると、配置できなかったんじゃないかと。
ギリギリ入りそうではあるけど、そうすると北西側に無駄に広いスペースができますね。
また、北東側のマンションと一面がだだかぶりですね。30階建てくらいだから、かなりの部屋で眺望が失われる事になる。

つまり、これだけの規模なので、かなり満足の高い南向きを多数揃えるよりは、眺望不満な部屋の数を減らす選択をしたんじゃ無いかな。

[538: 豊洲在住者]

次になんでトライスター型にしたのか。正方形でも入りそうではある。で、正方形の方が、日当たりの良い部屋が多そうである。
ほんとか、どうか、計算してみた。

まず、1000世帯規模の物件。42階分で、どの階層も同じ部屋数、間取りだと考えて（角部屋も考慮）みると、1フロアあたり約24戸となる。

実際、SKYZの物件画像をみると、一つのトンガリに対して
・片面4戸(一つは角部屋）×2面＝8戸
それが3トンガリあるので、
・8戸×3トンガリ＝24戸
42階分として
・24戸×42階＝1008戸

小さい部屋もあるだろうから、だいたい合ってるね。

[539: 豊洲在住者]

これを正方形の物件に当てはめると、片面7部屋並ぶ事になる。相当、奥行のある部屋になりそう。中は空洞かな？もしくは駐車場とか。

で、何がしたいかというと、日当たり。
いったい何戸数が日当たりの恩恵を受けるのか。

・画像の赤線が、南向き。
・画像のオレンジ線が、西または東向き。

非常にわかりやすく、
・南向きは7戸
・西または向きは12戸（南向き面のある角部屋除く）

フロアの戸数からの比率では
・南向き: 7/24=約30%
・東または西向き:12/24=50%

じゃトライスターだったらどうなるか。

[540: 豊洲在住者]

539の画像は、SKYZの隣のマンションを、ちょいと借りただけ。イメージね。

[541: 豊洲在住者]

SKYZトライスターの日当たり。

・画像赤線が、南向き
・画像オレンジ線が、南西または南東向き、つまり半日だけ日照が得られる
・画像青線が、東または西向き

戸数は、
・南向きは角部屋の2戸（少なっ！）
・南西または南東向きは8戸
・東または西向きは6戸（南向き面のある角部屋は除く）

フロアの戸数からの比率では、
・南向き:2/24=約8%
・南西または南東向き:8/24=33%
・東または西向き:6/24=25%

つまり、南向き恩恵を受けられる世帯数は、
・正方形型は30%
・トライスター型は約40%
とトライスター型の方が多いということになる。

ただし、トライスター型は日照時間半分の住戸も多い。時間換算をすると、
・正方形型は30%（変わらず）
・トライスターは(8%+(33/2%))=約24%
とトライスター型が劣る事になる。

つまり、ここでも、すごい満足な部屋を作るより、不満の無い部屋を増やすことを、優先してるのでは無いかと。

[542: 豊洲在住者]

なおかつ、
南東側は午前中しか日が当たらないけど、東電掘り方面で、広々水辺が眺められる。豊洲市場とも、高速インターとも反対向きだから、穏やかな感じかな。

南西側は午後から日当たり。西日も入るけど、レインボーブリッジ、夕焼け、富士山、市場の明かり（いらない？）、高速の明かり（いらない？）と、ダイナミックな景色が得られる感じですかね。音はうるさいかな…

南向き角部屋はかなりプレミアムだな〜
南東なら低層階でも良いかも。むしろそっちの方が綺麗だったり。
南西は絶対に高層階だな〜 高層、東電との見合いもかんがえるとね。
価格は南東、南西だとどっちが高いんだろ。同じくらいかな。

なんにしろ、北側は東電を超える20階以上、北東側のマンションを超える32階以上、それ以外で価格差が激しそう。
6戸×19＝114戸くらい、全体比率10%くらいは、かなり安い値段で出てくる可能性もあるでは無いでしょうか。

もしかすると、北側低層は駐車場かもしれませんけどね。東雲三井も20階近くまで立体駐車場だった気がする。

[543: 豊洲在住者]

ん〜 配置眺めてると、狙いは北東側とんがりの角部屋、南向き面がある方、そこの東電を余裕で超える25階以上くらい、かな。

南東側も、何気に良さげだけど、
やはり東京湾ビューは捨てきれないな。
問題は、市場向かいの複合施設予定地の存在かな…

すっかり南向きとんがりは、諦めムード。

[544: 匿名さん]

設備をチープにして、価格に反映する必要がある。高級を求める場所じゃないのはレスを見て読み取った。

[545: 匿名さん]

構造は歴代No.ワンダフルだよ

[546: 住まいに詳しい人]

何故か、ひとり舞い上がっている方がいるみたいだけど

全て仮定で、あーだこーだと妄想を繰り返されてもなあ

[547: 匿名さん]

いったい何のために長々と書き連ねてるんだか

[548: 匿名さん]

トライスター、さいこー、って言い聞かせたいんじゃない？

[549: 匿名さん]

548
星形だめ、って言ってるようにしか見えないんだけどw

[550: 匿名さん]

ポジもネガも妄想だらけなんで、新しい情報出るまでお休みしましょうよ、舞い上がってのはわかるけどさ

[552: 匿名さん]

551
豊洲在住者さんは、前から安く出る、って言ってたよ。東雲の三井以下だって。