SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[483: 豊洲在住者]

SKYZは、だいたい向きは1.北東側、2.南東側、3.西側に分かれる。
さらに、角度的に1-1北東側・北東向き、1-2.北東側・北向き、2-1.南東側・南向き、2-2.南東側・南東向き、3-1.西側・北西向き、3-2.西側・南西向き、の6つになる。あとは角部屋かな。

で懸案の日照ですが、
2-1は、建物の影になるのは西日の時間くらいかな。早朝からかなり長い時間、確保できそう。
2-2は、昼すぎると、室内まで届かないかな。
3-1は、西日でもギリギリか。
3-2は、午後過ぎまで、建物がじゃましますね。基本は西日かな。

同じ2.南東側、3.西側でもトライスター型ならではの角度によって違いがでそう。日照を優先するなら2.南東側、東京湾の景色を優先するなら3.西側という選択になりそう。

季節によっても違うのかな。詳しい方いたら教えてください。

[484: 豊洲在住者]

西向き東京湾ビューは、日照は諦める感じかな… 南向きの角部屋(特に南西面）が日照と東京湾ビューを両取りできる唯一の角度か。さすがに、ここは高そうだな。

[485: 購入検討中さん]

3の低層頂き！
真似しないでね。

[486: 匿名]

かなり日照は部屋によって違うね。
眺望も合わせて考えると難しいね。

[487: ご近所さん]

＞市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

　こちらの土地は変電所だのデータセンターだの１５年前から建設工事が始まっているので、
土壌汚染関連の処理は去年の夏にキューブができた時点で終わっています。　本体着工にす
ら至っていない市場と同列に論じる事自体ナンセンスですよ。

[492: 匿名さん]

オリンピック誘致で湾岸が活気づいちゃうことが判明したから、必死なんでしょ。

[494: 匿名さん]

赤プリみたい

[495: 匿名さん]

東京五輪のプランでは、有明に向かって橋を渡った左側の土地に有明アリーナを建設するとか。
バレーボールの会場として使用する施設で、仮設ではなく恒久施設になる。
高い建物が建たないということはこの物件にはプラスかな。ま、あくまで五輪開催地に選ばれた場合だけど。http://tokyo2020.jp/jp/plan/candidature/index.html

[496: 匿名さん]

オリンピックで活気づいて無いのは、支持率が低いことからも明らか。

[497: 匿名さん]

東京都民の大多数は内陸部に居住していますから当然でしょ。

[498: 匿名さん]

都心部の発展＝内陸部の衰退

[499: 匿名さん]

都心(山手線内側の千代田港渋谷文京新宿)＞城南(世田谷目黒等)＞城西(杉並中野等)＞＞壁＞＞城北(北板橋等)＞城東(江東足立等)

都民の常識

[500: 匿名さん]

五輪で湾岸のマンションが売れ、五輪施設建設で儲かり、施設跡地ををタワーマンションにすればデベは３度美味しいね。そして供給過剰で中古市場は暴落と。。

[503: 匿名さん]

五輪のような一時的なイベントがそんなにメリットあるの？

[504: 匿名さん]

デベは新築が売れれば中古が暴落しようが関係ないからね。売り終わった住宅地にデベは全く興味はなく、むしろ貶しながら次の開発対象を売り込むのです。
不動産バブルの後とかそんな感じで一般人が今が買い時と大量に騙されてましたね。

[505: 豊洲在住者]

サイトの絵を見ると、東側に建設予定のマンションの立地は、東突端角部屋の眺望も塞ぎますね。角部屋といっても北側か南側のみ開けている。これは痛い。
まぁ、30階以上くらいは問題なさそうですが。

北西側の突端角部屋も、東電が目の前。ここも実質西側のみ。ここは20階以上くらいであればOK。

どの階層でも眺望が得られる角部屋は、南側突端だけって感じですね。

角部屋としての2面眺望を確保できるのは、だいたい60%くらいといった所でしょうか。

[506: 豊洲在住者]

東側のマンションとの重なり具合イメージ

[507: 豊洲在住者]

どの階層でも眺望遮るものが無く、日照を確保できる（西日を避けられる)「南側」。東京湾は見えないけど。価格は高そう。

10階以上くらいから東京湾ビューになる「西面」。低層階でも公園なので眺望は確保。日照は犠牲。価格は南側よりは安いかな。

20階を越えないとビューが得られない「北東側」。北東向きはまだ視界が抜ける部屋もあるかな。北向きはヤバイ。低層階はかなり安くなるかな。

眺望と日照両取りの南側か。
日照を捨てて東京湾ビューの西側か、
価格メリット＆眺望確保の北側中層以上か、
とにかく確保重視の北東側低層か。

まぁ予算次第だけど、この立地で眺望を得ないのは無いかな。日照が一つ向きの基準になるかも。

ちなみに、眺望期待できない北東側低層は、およそ全体の1/6くらいの部屋数。さすがに全部パンダは無いよね。

[508: 匿名さん]

首都高速晴海線が晴海まで延伸される際にはゆりかもめの上を越えていくだろうから、南向低層だとレインボーは見えなくなりそう。
あと豊洲埠頭先端には用途不明の複合用地なるものがあるが、個人的には眺望を売りにしたホテルができるのではないかと予想している。そうなるとちょうどレインボーを遮ることになる。これも眺望のリスクかな。

[509: 豊洲在住者]

うっ、けっこう、大きな間違えしてた。
505 の画像、真北を向いてないや。南向き突端が、まさに真南を向いてるのか…

となると、その突端を軸に、東側は昼間で、西側は昼過ぎから、しか日照が得られない。
真西、真東を向いてる面もあるから、そこはますます日照確保は難しい。
一方、なおかつ、西側でも日照が得られる角度の部屋は、東京湾ビューにならない。

純粋に日照が確保できるのは、南側突端の角部屋だけ、ってことか…

ん……………

くれはキツイな。南側突端の角部屋以外、ちょっと考えづらくなってきた。

[510: 匿名]

日照は星形建物だからきついよね。
やっぱりオーソドックスな形状が住みやすいんだろうね。

[511: ご近所さん]

　５０６の地図ですが、北は真上ではなく、右に６０度傾いています。
（時計で言えば２時方向が北です）。

　したがって、方角を見るには地図を逆時計回りに６０度回転させ
ないといけません。

　ビッグドラム方向がほぼ真西です。東雲運河に向いているのは南南東、
東電堀に向いているのは北東向きが正しい方角です。

[512: 匿名さん]

よくこんな運河ね真横の地盤が悪そうなマンション検討するな。
いくら建物強くしても杭が損傷したら終わりでしょ。
杭に対する地震動は免震等で軽減できないからね

[514: 豊洲在住者]

>512
そうなんですよ、地盤が"悪そう"なところが問題なんですよね。実際どうなのな、知っていれば教えてください〜

[515: 匿名さん]

杭の長さはもう公表された？
それが、指針に成るけれど

[516: 匿名さん]

まともな眺望と日照が得られる部屋の割合が少な過ぎだね
平均坪単価は相当低くなりそう

[517: 匿名]

そもそもなんでトライスター型なんだろう？

[520: 匿名さん]

この場所だと杭は40mぐらいじゃない。
建物規模からして、直径2m以上の拡底杭が少なくとも100本ぐらい？　HPの構造CGで数えれば正確にわかるから誰か数えてみて。

で、標高差がほとんどない場所で、液状化してる緩い土砂（建物部分は対策しない）が、厚さ10m分程度側方流動してみたところで、密集して打ってある太い杭に有意な損傷を与えるほどの土圧になることはないよ。破損事例の写真で出てくる電柱みたいな細い杭がまばらに埋めてあるのとは訳が違うから。

[521: 匿名さん]

液状化して杭は大丈夫であっても、配管がやられたら陸の孤島になる。上下水道に電気がアウトになったら、篭城もままならない。

[522: 匿名さん]

最長で70年住める。それ以上は厳しい。国立や大宮と同じ水準の価格で都心に住めるのだから、利便性を考えれば買い。


もちろん安いからにはリスクがある。100年先は海の中かもしれない。


賃貸に住んだと仮定すればここに35年住めれば購入資金の投資は回収できる。

わりきらないと湾岸にはすめない。

[523: 匿名さん]

投資なら３５年で資金回収は不適格レベル。２０年あたりが目安かな。

[524: 匿名さん]

>522
ここを都心と考える人は貧乏人しかいないと思うよ。

大宮、国立と比較はさすがに無理がある。
大宮は、首都圏住みたい街　五位でなんでもある街。
国立は、古くからの文教都市。

埋めた地とでは、環境も利便性も大きく落ちる。

ここはこれからの開発でどうなるか次第。
各地で再開発の計画が進んでいるからオリンピック次第かな

[525: 匿名さん]

くだらん。

[526: 匿名さん]

利回り3％

[527: 匿名さん]

525　はなにに対して？

[528: 匿名さん]

524
都心でしょ。IHI,NTTデータ等の本社があるし、丸の内、銀座も近い。

[529: 匿名さん]

丸の内、銀座からの距離で都心を語るのが湾岸の人なんだな。
枝川にもっと安いマンションがたくさんあるからそっちの方が向いてるよ。

[530: 購入検討中さん]

リクルートの「都心に住む」には、江東区は含まれてないけどね〜
でも豊洲、有明、東雲だけは、江東区の中でも取り上げられてはいる。

[531: 匿名さん]

529
何で？豊洲、東雲、有明の方が良いよ。

[532: 匿名さん]

>524

価格も出てないのに利回りも何もないでしょ。ちなみにその手の数字って表面利回りだから、他の金融商品と同列に考えちゃダメ。