SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[421: 匿名]

立地的に有明と同じだけど、冠が豊洲だから有明より高くしたい。でも大規模リスクを考えて有明と同等で出してくるんじゃない？

そうすると、坪240〜ってとこだね。
さすがに有明より安くは出さないのでは。

[422: 住まいに詳しい人]

>>421
で、有明は＠240で売れているの？

[423: 匿名さん]

だから悪い事いわないから東湾岸はやめときな。

[424: 匿名さん]

有明を高値掴みしたおバカさんが他人も同じ目にあわせようとしてるわけか。

[425: 豊洲在住者]

>398
こんなところで、高値を煽ったところで、なんら影響無いと思うのですがね…煽って効果あり！って成功体験でもあるのでしょうか。

いったいどれだけの人がネットでの情報収集に頼ってて、ましてや掲示板を見てるのかと。
それより、ここで宝となる情報、自分だけでは得られない情報に巡り会えることを希望しとります。どんな些細な情報源でもいいし、情報からの分析、傾向でもいい。そういうの、知りたい。せっかく時間つかってるわけだすからね。

「いくらになるか予想」とか「願望」もあまり意味ないですよね。私もたまに願望言っちゃいますけど、、、

[426: 豊洲在住者]

新豊洲は新豊洲であって、豊洲ではない。同じ値段なら豊洲買います。SKYZがいくら良い物件でも、豊洲駅周辺より高かったら、買わない。
まぁタワーだと、向き階層によって、高いか安いか、なんて大きく変わるし。そう考えると、平均とかあまり意味ないとも思われる。
ちなみに、枝川方面とか、東雲、辰巳方面も買わない。駅から遠くなるし、豊洲公園から遠くなるから。東雲三井で一瞬揺らいだが、やっぱり買わない。

[427: 匿名さん]

坪250は高いでしょ～。

[428: 匿名さん]

ここは湾岸のランドマーク、地域一番だよ。最高記録更新よ。

[429: 豊洲在住者]

>398
確かに新豊洲はしばらく不便でしょうね…
でもまぁ豊洲だってそんなに便利なとこでも無いですよ。2、3丁目は綺麗な街並みではありますが。…4丁目はごちゃごちゃしてるけど(>_<)

商店街らしいものは無いし。買い物はビバホーム、ららぽーとくらい。イオンまで足を運ぶことも多い。

食べるとこだって少ない。銀座やらお台場に出向くことが多い。気軽にファーストフードとか、牛丼屋に行けなくなるのは辛いかな笑

通勤は10分も増えないから、まぁいいか、くらい。一日の終わりにゆりかもめに揺られ、夜景を見るのも悪く無いかな〜なんてプラス思考。

あとは千客万来施設に伴う交通の便が良くなる事に期待。これは願望ではなく、千客万来施設や豊洲グリーンエコアイランド構想の資料を見て。市場へのアクセスを向上させるのは約束事になってるし、循環バス、レンタサイクル、船便などの計画もいろいろあるしね。


利便性は多少損なわれるけど、プラスの面もある。
まず、豊洲2〜4丁目は以外と遊べる公園が少ない。運河沿いの遊歩道はあるけど、ボール遊びとかしづらい。
結局、豊洲公園、六丁目第二公園、六丁目公園にまで足を伸ばす。

などなど。
新豊洲になっても悪いこと、良い事いろいろありますよ。

[430: 匿名さん]

豊洲駅近の物件価格で一部屋増える位が、ここの死に筋かもね。

[431: 豊洲在住者]

>398
で、肝心の物件について。サイト見るだけだと、まだいまいち分からないのだけど、芝浦ケープタワーでも印象も含めて。

まず、トライスターって結構良い印象なんです。

内廊下。ケープタワーの内廊下広い。ベビーカー余裕ですれ違える。それに中央のエレベーターホールから三方向にまっすぐ廊下が伸びてる。これ結構開放感あるし、廊下の曲がり角でいきなり見合ってビビる、みたいなの無い。(豊洲ツインタワーの廊下とか、ちょっと狭くて、くねくねしてて怖い、、、）

エレベーターホールが中央で、広い。これも解放的だし、共有施設もうまく配置できてる印象。

角部屋多くなる。私は角部屋狙い。だから好き。

で、トライスター型って、ある程度広い土地が無いと作れないんじゃないかな。ケープタワーも芝浦アイランドの端っこだしね。なんで、レアな感じでいいよね。これは単なるイメージ。

次に立地。新豊洲ってことじゃなく、2方向を水辺を向いてるってのは、かなり好感触。あと一つは公園だし、その先は6階MAXの市場だし。水辺と眺望を優先してるので。海に面してたらもっと良かったな〜

設備。これは完全に想定。東雲三井をみてかなり良いなと思った。さすがに6〜7年前のマンションと違うなと。細かいとこが進歩してる。同じ感じで出て欲しい。（ちなみに三井の人って、細かい点にこだわりがあるらしく、そこを指摘さらると嬉しいらしい…)

共用部分。まぁ天体望遠鏡は無いでしょ、とは思ってるけど、比較的派手さが無くて安心。管理費は東雲三井以下にして欲しいなぁ。これも願望。

ちなみにサイトには書いてないけど、駐車場はたぶん地下じゃないかな。豊洲グリーンエコアイランド構想では、豊洲埠頭での地上駐車場を禁止してたはず（市場を除く）。タワー型にも見えない。だとすると維持費安い？
でもこれはまだわからん。知ってたら教えてください。ケープタワーはタワーもあったか…

まぁここまで書いたけど、西〜南方向、角部屋、眺望、で希望の価格じゃないと、買わないけどね。

[433: 匿名さん]

駐車場については気になっていたのですが、ここに記載が。
http://mansion-db.com/kanto/13/area/8/9096/kodawari/

地下でしかも自走式とか。生活利便のところにマークがついていないのは寂しいですが。

[434: 匿名さん]

テレビCMで、三井の名前が他より大きかったけど販売の幹事なのかな。JV物件の場合、どこが何を分担してるかも確認だよね。

[435: 匿名さん]

>433

地下の自走式で650台はありえないから、一部で大部分はタワー駐車場じゃないの。

[436: 匿名さん]

トライスター型か。
森村誠一の高層の死角のホテルみたい。

[437: 豊洲在住者]

>432
構想では1年くらいはできないかも。
まぁ10年待てば、街は完成しますよ。長いな…さすがに

同じ再開発とはいえ、すでに一定の住居と店舗があった豊洲駅周辺や、芝浦アイランドとはまったく違う。それは認識が必要ですな。

てか、その状態で高値を考えてた三井もすごいと思う。将来的な発展は見込めても、当初はがまんしないとなんだから、さすがに安くないと買わないって。
ここは豊洲ではない。新豊洲。

[438: 豊洲在住者]

>433
東電、データセンター側低層を駐車場にする可能性は高いですよね。
まぁ我が家はクルマは無いので、なるべくメンテの掛からない方向でいってもらいたっす。

[439: 匿名さん]

坪200万でも苦しいよ、なんにもない最果ての埋立地なんだから。

[440: 匿名]

ﾌﾟｰﾙ、フィットネスがあっても東雲三井より管理費安いてことありますか？
現未開発でも安かったら近辺探してる人はホント飛びつくよね

[441: 匿名さん]

坪200なら、飛ぶように売れると思うけど。
っていうか、オレは迷わず買う。
コンビニとか何かしら並行でできるでしょ。

[442: 豊洲在住者]

>440
世帯数が倍以上ありますからね。
プール以外にお金がかかるものが無いように思います。
だからこそ、プールなんかいらないのに…って思うけど。

[443: 匿名さん]

豊洲五輪決まれば＠４８０もあるだろう。
世界中の富裕層が買い漁る。

[444: 匿名さん]

豊洲在住者スレか？

[445: 匿名さん]

豊洲は2004年頃からわずか数年で工場跡地から今のような街になった。
対して新豊洲はwildmagicのあたりまで含めてすでに造成ができ、建物を建てるだけの状態になっているのに、ワンダフルプロジェクト以外の計画が何も公表されていない。
wildmagicは確か5年間の期限付きで土地を借りて営業すると記憶しているが、それはつまり5年は今の状態ということ。
がすてなーに隣では住宅展示場をつくり始めたところだから、少なくとも数年〜10年くらいは住宅展示場だろう。
いざなぎ景気、不動産ミニバブルの時期と不況の今の違いや、地下鉄駅のある豊洲とゆりかもめ駅の新豊洲の違いによって、オフィス、住宅などの立地スピードがかなり違うのかもしれない。

[446: 匿名さん]

真面目に検討していたのですが、あの共用設備でかなり熱が冷めてしまいました。
そうなると、自宅ドアを出てから豊洲駅のホームに立つまで２０分かかると思われる点が
一層気になってしまいます。その間はゆりかもめの高架の圧迫感だけええ何もないし。
だったら乗換不便な駅の多い有楽町線ではなく、他の線で都心まで２０分一本で行ける駅から
徒歩5分のマンションでも良いのでは、となってしまいます。
パークタワー東雲だったかな、デベも認めていたんですよね、最近はごく一部の人にしか恩恵を与えない
プールのような豪華設備は流行らなくなったって。やはり、将来負担増も含めた管理費を見る目がシビアになって
いて、だからこそ、プラウド東雲も自走式パーキングを宣伝してたくらいなのに(立体は将来の機械更新時に駐車場
未利用者も負担させられる)
決してネガりたいのではなく、期待して待っていただけに、あの共用設備にショックを隠しきれないのです。
だったら、一定数のサイクルポートとかトランクルームを作って欲しかった。
こんなところで言っても、もうどうにもならないですが。

[447: 匿名さん]

こんななんにもない島に家を買うと有明民みたいに毎日値上がりしろしろと掲示板で絶叫しないと気が済まなくなりますよ。

[448: 匿名]

豊洲という冠だけで買っちゃうと大変なことになる。
立地は有明と一緒。だからプールもある。
陸の孤島で、日々の痛勤が大変。

[450: 匿名さん]

銀座まで五分ですが、何か？

[451: 匿名]

どうやって五分でいくの？

[454: 匿名さん]

電車に乗る時間が短いのは、大きいよ。
郊外住まいの人にはわからないかもしれないけど、
都心や都心隣接なら、道は広いし、少し歩けばいろんなものがあるから、
歩くのが苦にならないし、慣れてるんだよね。
都心住まいの人に聞いてみればいいよ。

[455: 匿名さん]

渋谷新宿勤務なら一時間は見た方がいいな。

[456: 匿名さん]

454に概ね同意です。
ただ、ここは歩くのが楽しくなるほど商業施設ないですけどね。3年後、もっとかもだが、豊洲駅前開発が完成して、やっと歩いて便利な場所になるかも。
正直、豊洲市場よりも駅前開発のが遥かに生活に大事だと思う。ヒカリエ級の建物が二本も立つんだから。

[458: 匿名さん]

街がなくならなくても、浦安みたいに資産価値はなくなるかも。

[459: 匿名さん]

少し歩いても変電所と魚市場しかない場所ですよ。将来も。

[460: 匿名]

459

だからこそ、上物のスペックを上げて、共用施設でプールとか色々充実させないといけないのだよ。

[461: 匿名さん]

それは豊洲とは逆に行ったらだろ。

[462: 匿名さん]

＞４５０

豊洲のマンションはどこも「銀座まで5分」ですよ。

大手デベがそう宣伝しているし、豊洲関係のスレでも
頻出の売り文句なので、間違いありません。

[463: 匿名さん]

汚染対策やらないのは、まずいんじゃないの？　まじで。

[464: 匿名さん]

市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

[466: 匿名さん]

土壌汚染対策法で指定された物質を扱って無い場合、土壌調査の義務は無い。土壌調査しなければ土壌汚染は見つからないから、汚染対策なんて必要ない。任意で土壌調査をする良心的なデベは少ない。

ちなみに豊洲新市場の土壌汚染の原因は自然由来と説明されている。関東の場合、自然由来で基準値を超えるケースは珍しくない。不動産売買において土壌調査の有無の確認は基本。

[467: 匿名さん]

住宅地じゃないから土壌汚染対策も液状化対策も不要。
地歴に関する説明義務がない。
仕入れタダ同然。
利益率最高じゃん。

[468: 匿名さん]

>467

住宅地じゃないからというのは間違い。

[469: 匿名さん]

豊洲駅から等距離で枝川だったら坪２００切ってるんだよね。
どんなに高級路線にしても平均坪２４０ぐらいが限度じゃない？
２４０でも苦戦するかも。

[470: 匿名さん]

星形だと、南向きの部屋でも星の先端の真南の一部住戸以外は、
自身の影に遮られて、昼のうち半分は日陰になるということだよね。

星形は最近では芝浦のケープタワー以外ではあまり見かけないけど、どうなんだろうか・・・
昔の団地とかではたまに見かけたけど。

[471: 匿名さん]

星形の長所と短所を教えて下さい！

[472: 匿名さん]

これから埋め立て地のマンション買うアホは稀少。

[473: 匿名]

ベランダ出て、普通は180度観れるけど、120度しか観れないのは苦痛。
日照もそう。
風も多少、巻くんでしょうね。
メリット はワイドスパンにうち廊下だけど、ホテルならいいけど、毎日住むとどうなんだろ？

[475: 匿名さん]

販売前なのに、既に苦痛に感じるようなら検討しなければ良いだけ。
視界が180度ある物件なんて、都内でどれだけあるのやら。
よほど高層じゃないと無いよな。

473さんには、好評販売中の晴海三菱の南向き高層をお勧めします。
視界と日照は解決できるから。

[476: 匿名]

いくらでもあるだろう…

[477: 豊洲在住者]

星形にネガ「イメージ」がある方は、芝浦ケープタワーの中古物件を見学に行ってみてはどうでしょう。毎週末とまではいかないけど、よく看板出てますよ。百聞は一見に如かず。

その上で、やはりこりゃ無いな、と思えばその時点で検討をやめれば良いのです。早めにケリが付いて良いですよ。無駄な検討をしなくて良くなります。

星形うんぬんの前に、目の前の眺望が開けてるか、の方が大事だと思いますが…

[478: 匿名さん]

「トライスター型、どう思う」って質問に対して、眺望や日照の不安要素は１つの意見として全然いいんじゃない？

それを、他に行けばとか言う方が、おかしな発想。
他行けばの前に、肯定的な人はトライスターの良さを述べたらいいだけでは。

[479: 住まいに詳しい人]

まあ、眺望云々は販売センターでシミュレーションを観た上で
個別の階数・方角を検討しないないと何とも言えないから

今の段階では冗談半分の四方山話のひとつでしかないでしょ

[480: 豊洲在住者]

>478
確かにおっしゃる通りですね、失礼いたしました。

[482: 購入検討中さん]

星形の先端買えればいいんだけどね

[483: 豊洲在住者]

SKYZは、だいたい向きは1.北東側、2.南東側、3.西側に分かれる。
さらに、角度的に1-1北東側・北東向き、1-2.北東側・北向き、2-1.南東側・南向き、2-2.南東側・南東向き、3-1.西側・北西向き、3-2.西側・南西向き、の6つになる。あとは角部屋かな。

で懸案の日照ですが、
2-1は、建物の影になるのは西日の時間くらいかな。早朝からかなり長い時間、確保できそう。
2-2は、昼すぎると、室内まで届かないかな。
3-1は、西日でもギリギリか。
3-2は、午後過ぎまで、建物がじゃましますね。基本は西日かな。

同じ2.南東側、3.西側でもトライスター型ならではの角度によって違いがでそう。日照を優先するなら2.南東側、東京湾の景色を優先するなら3.西側という選択になりそう。

季節によっても違うのかな。詳しい方いたら教えてください。

[484: 豊洲在住者]

西向き東京湾ビューは、日照は諦める感じかな… 南向きの角部屋(特に南西面）が日照と東京湾ビューを両取りできる唯一の角度か。さすがに、ここは高そうだな。

[485: 購入検討中さん]

3の低層頂き！
真似しないでね。

[486: 匿名]

かなり日照は部屋によって違うね。
眺望も合わせて考えると難しいね。

[487: ご近所さん]

＞市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

　こちらの土地は変電所だのデータセンターだの１５年前から建設工事が始まっているので、
土壌汚染関連の処理は去年の夏にキューブができた時点で終わっています。　本体着工にす
ら至っていない市場と同列に論じる事自体ナンセンスですよ。

[492: 匿名さん]

オリンピック誘致で湾岸が活気づいちゃうことが判明したから、必死なんでしょ。

[494: 匿名さん]

赤プリみたい

[495: 匿名さん]

東京五輪のプランでは、有明に向かって橋を渡った左側の土地に有明アリーナを建設するとか。
バレーボールの会場として使用する施設で、仮設ではなく恒久施設になる。
高い建物が建たないということはこの物件にはプラスかな。ま、あくまで五輪開催地に選ばれた場合だけど。http://tokyo2020.jp/jp/plan/candidature/index.html

[496: 匿名さん]

オリンピックで活気づいて無いのは、支持率が低いことからも明らか。

[497: 匿名さん]

東京都民の大多数は内陸部に居住していますから当然でしょ。

[498: 匿名さん]

都心部の発展＝内陸部の衰退

[499: 匿名さん]

都心(山手線内側の千代田港渋谷文京新宿)＞城南(世田谷目黒等)＞城西(杉並中野等)＞＞壁＞＞城北(北板橋等)＞城東(江東足立等)

都民の常識

[500: 匿名さん]

五輪で湾岸のマンションが売れ、五輪施設建設で儲かり、施設跡地ををタワーマンションにすればデベは３度美味しいね。そして供給過剰で中古市場は暴落と。。

[503: 匿名さん]

五輪のような一時的なイベントがそんなにメリットあるの？

[504: 匿名さん]

デベは新築が売れれば中古が暴落しようが関係ないからね。売り終わった住宅地にデベは全く興味はなく、むしろ貶しながら次の開発対象を売り込むのです。
不動産バブルの後とかそんな感じで一般人が今が買い時と大量に騙されてましたね。

[505: 豊洲在住者]

サイトの絵を見ると、東側に建設予定のマンションの立地は、東突端角部屋の眺望も塞ぎますね。角部屋といっても北側か南側のみ開けている。これは痛い。
まぁ、30階以上くらいは問題なさそうですが。

北西側の突端角部屋も、東電が目の前。ここも実質西側のみ。ここは20階以上くらいであればOK。

どの階層でも眺望が得られる角部屋は、南側突端だけって感じですね。

角部屋としての2面眺望を確保できるのは、だいたい60%くらいといった所でしょうか。

[506: 豊洲在住者]

東側のマンションとの重なり具合イメージ

[507: 豊洲在住者]

どの階層でも眺望遮るものが無く、日照を確保できる（西日を避けられる)「南側」。東京湾は見えないけど。価格は高そう。

10階以上くらいから東京湾ビューになる「西面」。低層階でも公園なので眺望は確保。日照は犠牲。価格は南側よりは安いかな。

20階を越えないとビューが得られない「北東側」。北東向きはまだ視界が抜ける部屋もあるかな。北向きはヤバイ。低層階はかなり安くなるかな。

眺望と日照両取りの南側か。
日照を捨てて東京湾ビューの西側か、
価格メリット＆眺望確保の北側中層以上か、
とにかく確保重視の北東側低層か。

まぁ予算次第だけど、この立地で眺望を得ないのは無いかな。日照が一つ向きの基準になるかも。

ちなみに、眺望期待できない北東側低層は、およそ全体の1/6くらいの部屋数。さすがに全部パンダは無いよね。

[508: 匿名さん]

首都高速晴海線が晴海まで延伸される際にはゆりかもめの上を越えていくだろうから、南向低層だとレインボーは見えなくなりそう。
あと豊洲埠頭先端には用途不明の複合用地なるものがあるが、個人的には眺望を売りにしたホテルができるのではないかと予想している。そうなるとちょうどレインボーを遮ることになる。これも眺望のリスクかな。

[509: 豊洲在住者]

うっ、けっこう、大きな間違えしてた。
505 の画像、真北を向いてないや。南向き突端が、まさに真南を向いてるのか…

となると、その突端を軸に、東側は昼間で、西側は昼過ぎから、しか日照が得られない。
真西、真東を向いてる面もあるから、そこはますます日照確保は難しい。
一方、なおかつ、西側でも日照が得られる角度の部屋は、東京湾ビューにならない。

純粋に日照が確保できるのは、南側突端の角部屋だけ、ってことか…

ん……………

くれはキツイな。南側突端の角部屋以外、ちょっと考えづらくなってきた。

[510: 匿名]

日照は星形建物だからきついよね。
やっぱりオーソドックスな形状が住みやすいんだろうね。

[511: ご近所さん]

　５０６の地図ですが、北は真上ではなく、右に６０度傾いています。
（時計で言えば２時方向が北です）。

　したがって、方角を見るには地図を逆時計回りに６０度回転させ
ないといけません。

　ビッグドラム方向がほぼ真西です。東雲運河に向いているのは南南東、
東電堀に向いているのは北東向きが正しい方角です。

[512: 匿名さん]

よくこんな運河ね真横の地盤が悪そうなマンション検討するな。
いくら建物強くしても杭が損傷したら終わりでしょ。
杭に対する地震動は免震等で軽減できないからね

[514: 豊洲在住者]

>512
そうなんですよ、地盤が"悪そう"なところが問題なんですよね。実際どうなのな、知っていれば教えてください〜

[515: 匿名さん]

杭の長さはもう公表された？
それが、指針に成るけれど

[516: 匿名さん]

まともな眺望と日照が得られる部屋の割合が少な過ぎだね
平均坪単価は相当低くなりそう

[517: 匿名]

そもそもなんでトライスター型なんだろう？

[520: 匿名さん]

この場所だと杭は40mぐらいじゃない。
建物規模からして、直径2m以上の拡底杭が少なくとも100本ぐらい？　HPの構造CGで数えれば正確にわかるから誰か数えてみて。

で、標高差がほとんどない場所で、液状化してる緩い土砂（建物部分は対策しない）が、厚さ10m分程度側方流動してみたところで、密集して打ってある太い杭に有意な損傷を与えるほどの土圧になることはないよ。破損事例の写真で出てくる電柱みたいな細い杭がまばらに埋めてあるのとは訳が違うから。