SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/


【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[401: 匿名さん]

住んでる近くに娯楽施設必要ですか？
スーパーがあれば充分です。ららぽーに歩いて行けるだけでいいと思いますが。
ここは敷地内にスーパーできますか？

[402: 匿名さん]

一応、スーパーも誘致予定らしい。うまく行けばお隣にできるよ。
でも、俺だったらアオキを利用するけどね。買い物するだけで楽しいのはアオキだけだと思う。

価格についてだけど、さすがに230じゃ売らないと思うけどね。
安くても平均260くらいかな。高ければ平均280。

豊洲のエコアイランドという再開発エリアで、このスペックでしょ？
安く売るつもりなら、もっとコストを安くすると思うんだよね。
高く売りたいからCMしたり、制震や免震にしたり、内廊下作ったりするわけでしょ。

[403: 匿名さん]

激安で売って欲しい気持ちは分かるけど、どう考えても@250以下にはならないでしょ。

多少マンションについて詳しい人なら、このスペック見たら@270以上というのはすぐに分かる。
売主は@290でも売れると思ってるみたいだけどね。

[404: 匿名さん]

本気で＠２３０で買いたいなら、以下のように妥協しなきゃ。
妥協しないから＠２８０になるのでは？

１．　豪華タワーマンションを諦める。　チープな団地型なら安い。

２．　豊洲はブランドなので諦める。　枝川や塩浜なら安い。

３．　財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．　スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名施工なら安い。

５．　内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．　眺望・日当たりを諦める。　北向き低層階なら安い。

７．　免震・制震を諦める。　耐震なら安い。

[405: 匿名さん]

ここが安くでると困る豊洲民が死に物狂いの高値誘導。
哀れすぎる。

[406: 匿名さん]

必死に安値誘導しても安くはならんよ。（笑）

株価とか見てる？

[407: 匿名さん]

価格発表はいつ頃ですか？

[408: 匿名さん]

それより、津波や液状化も含めた新しい被害予想マップの発表はまだか？

[409: 匿名]

有明の分譲時と全く同じ書き込みだね。 笑
バレバレだからやめたほうがいいよ。
↓
再開発エリアに、このスペックでしょ。
高くなるのは当然。

[410: 匿名さん]

これから埋め立て地に住みたがる人ってどんな人？

[411: 住まいに詳しい人]

スミフの勘違いマンションを間違えて買うと
自分のマンションじゃなくて、他人様のまで宣伝しなきゃいけないのか
大変なんだね．．．
　
　
どっから＠280なんて数字が出てくるのやら
晴海でさえ前半戦で安い住戸が捌けた後は上層階が大量に残っているのに

2012/12　＠190　クレヴィア辰巳（辰巳1）
2012/12　＠220　パークタワー東雲（東雲1）
2012/07　＠190　イニシア豊洲コンフォートプレイス（枝川1）
2012/06　＠260　パークタワー豊洲（豊洲4）
2012/04　＠270　ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス（晴海2）
2012/02　＠180　クレストスカイウイング（潮見1）
2011/12　＠230　プラウドタワー東雲キャナルコート（東雲1）

[412: 匿名さん]

東雲は値引合戦が始まっているという噂もあるのでそれも踏まえた価格設定をせざるを得ないでしょうね。

[413: 匿名さん]

411
単位は円だよね？
千円とか万円じゃなくて。

[414: ご近所さん]

データセンターってコンピューターの固まりですから地価の安い場所に作られます。

データセンターと一口に行っても大きく３種類ありまして：

１．個人ユーザー向けの小口レンタルサーバーや、個人向けクラウドサービスを提供
　　するタイプ　→　これは仮想化で分散可能なのでひたすら低コスト路線
２．中小企業や大企業の１部門が使用する１～１０ラック程度の小規模センター
　　→　これもコスト優先だけど、分散化できないので電源やセキュリティは強化
３．基幹システム（銀行ＡＴＭとか証券取引所のシステムなど）を設置する大規模
　　データセンター　→　電源も防災性もセキュリティーも最高級なものが要求さ
　　れるし、値段も一番高い。　

　豊洲にあるのは、３．の中でも世界（日本じゃなくて）トップクラスの物で、そ
れも２つ建っている。ＮＴＴデータなんか、本社の目の前にこれを建てられて、デ
ータセンター事業進出を諦めたし、豊洲周辺のオフィスの半分以上はここのデータ
センターの運用や設備構築関連の企業が使っている。

[415: 買い換え検討中]

＠180だろうが、＠280だろうが(笑)、そんな予想してどーなるの。
あと半年もすれば出るんでしょ。
ネガもポジも意味不明。黙って待ってろって感じ。
しかもそれ（正式発表）が事実以外の何物でもないんだから。

[416: 匿名]

晴海クロノも価格発表前が、1番レスが伸びたよね。
結局、現実を突き付けられるまでが、ポジもネガも1番楽しいのだろう。

[417: 周辺住民さん]

冷静に見て、下は＠210～上が＠250じゃないっすか。

メイン駅（豊洲）からの距離を考えると高くは出来ないだろうし、
かと言って巨大複合ディベのランドマーク構想みたいだしで。
まあ、普通にねって感じのｗ

[418: 匿名さん]

＞＞417
いい線いってますね。
低層パンダは＠210から、平均は＠250〜260

[419: 匿名さん]

平均でそれならまた在庫が増えるな

[420: 匿名さん]

東湾岸は買わない方が懸命だよ。だぶつき過ぎ。

[421: 匿名]

立地的に有明と同じだけど、冠が豊洲だから有明より高くしたい。でも大規模リスクを考えて有明と同等で出してくるんじゃない？

そうすると、坪240〜ってとこだね。
さすがに有明より安くは出さないのでは。

[422: 住まいに詳しい人]

>>421
で、有明は＠240で売れているの？

[423: 匿名さん]

だから悪い事いわないから東湾岸はやめときな。

[424: 匿名さん]

有明を高値掴みしたおバカさんが他人も同じ目にあわせようとしてるわけか。

[425: 豊洲在住者]

>398
こんなところで、高値を煽ったところで、なんら影響無いと思うのですがね…煽って効果あり！って成功体験でもあるのでしょうか。

いったいどれだけの人がネットでの情報収集に頼ってて、ましてや掲示板を見てるのかと。
それより、ここで宝となる情報、自分だけでは得られない情報に巡り会えることを希望しとります。どんな些細な情報源でもいいし、情報からの分析、傾向でもいい。そういうの、知りたい。せっかく時間つかってるわけだすからね。

「いくらになるか予想」とか「願望」もあまり意味ないですよね。私もたまに願望言っちゃいますけど、、、

[426: 豊洲在住者]

新豊洲は新豊洲であって、豊洲ではない。同じ値段なら豊洲買います。SKYZがいくら良い物件でも、豊洲駅周辺より高かったら、買わない。
まぁタワーだと、向き階層によって、高いか安いか、なんて大きく変わるし。そう考えると、平均とかあまり意味ないとも思われる。
ちなみに、枝川方面とか、東雲、辰巳方面も買わない。駅から遠くなるし、豊洲公園から遠くなるから。東雲三井で一瞬揺らいだが、やっぱり買わない。

[427: 匿名さん]

坪250は高いでしょ～。

[428: 匿名さん]

ここは湾岸のランドマーク、地域一番だよ。最高記録更新よ。

[429: 豊洲在住者]

>398
確かに新豊洲はしばらく不便でしょうね…
でもまぁ豊洲だってそんなに便利なとこでも無いですよ。2、3丁目は綺麗な街並みではありますが。…4丁目はごちゃごちゃしてるけど(>_<)

商店街らしいものは無いし。買い物はビバホーム、ららぽーとくらい。イオンまで足を運ぶことも多い。

食べるとこだって少ない。銀座やらお台場に出向くことが多い。気軽にファーストフードとか、牛丼屋に行けなくなるのは辛いかな笑

通勤は10分も増えないから、まぁいいか、くらい。一日の終わりにゆりかもめに揺られ、夜景を見るのも悪く無いかな〜なんてプラス思考。

あとは千客万来施設に伴う交通の便が良くなる事に期待。これは願望ではなく、千客万来施設や豊洲グリーンエコアイランド構想の資料を見て。市場へのアクセスを向上させるのは約束事になってるし、循環バス、レンタサイクル、船便などの計画もいろいろあるしね。


利便性は多少損なわれるけど、プラスの面もある。
まず、豊洲2〜4丁目は以外と遊べる公園が少ない。運河沿いの遊歩道はあるけど、ボール遊びとかしづらい。
結局、豊洲公園、六丁目第二公園、六丁目公園にまで足を伸ばす。

などなど。
新豊洲になっても悪いこと、良い事いろいろありますよ。

[430: 匿名さん]

豊洲駅近の物件価格で一部屋増える位が、ここの死に筋かもね。

[431: 豊洲在住者]

>398
で、肝心の物件について。サイト見るだけだと、まだいまいち分からないのだけど、芝浦ケープタワーでも印象も含めて。

まず、トライスターって結構良い印象なんです。

内廊下。ケープタワーの内廊下広い。ベビーカー余裕ですれ違える。それに中央のエレベーターホールから三方向にまっすぐ廊下が伸びてる。これ結構開放感あるし、廊下の曲がり角でいきなり見合ってビビる、みたいなの無い。(豊洲ツインタワーの廊下とか、ちょっと狭くて、くねくねしてて怖い、、、）

エレベーターホールが中央で、広い。これも解放的だし、共有施設もうまく配置できてる印象。

角部屋多くなる。私は角部屋狙い。だから好き。

で、トライスター型って、ある程度広い土地が無いと作れないんじゃないかな。ケープタワーも芝浦アイランドの端っこだしね。なんで、レアな感じでいいよね。これは単なるイメージ。

次に立地。新豊洲ってことじゃなく、2方向を水辺を向いてるってのは、かなり好感触。あと一つは公園だし、その先は6階MAXの市場だし。水辺と眺望を優先してるので。海に面してたらもっと良かったな〜

設備。これは完全に想定。東雲三井をみてかなり良いなと思った。さすがに6〜7年前のマンションと違うなと。細かいとこが進歩してる。同じ感じで出て欲しい。（ちなみに三井の人って、細かい点にこだわりがあるらしく、そこを指摘さらると嬉しいらしい…)

共用部分。まぁ天体望遠鏡は無いでしょ、とは思ってるけど、比較的派手さが無くて安心。管理費は東雲三井以下にして欲しいなぁ。これも願望。

ちなみにサイトには書いてないけど、駐車場はたぶん地下じゃないかな。豊洲グリーンエコアイランド構想では、豊洲埠頭での地上駐車場を禁止してたはず（市場を除く）。タワー型にも見えない。だとすると維持費安い？
でもこれはまだわからん。知ってたら教えてください。ケープタワーはタワーもあったか…

まぁここまで書いたけど、西〜南方向、角部屋、眺望、で希望の価格じゃないと、買わないけどね。

[433: 匿名さん]

駐車場については気になっていたのですが、ここに記載が。
http://mansion-db.com/kanto/13/area/8/9096/kodawari/

地下でしかも自走式とか。生活利便のところにマークがついていないのは寂しいですが。

[434: 匿名さん]

テレビCMで、三井の名前が他より大きかったけど販売の幹事なのかな。JV物件の場合、どこが何を分担してるかも確認だよね。

[435: 匿名さん]

>433

地下の自走式で650台はありえないから、一部で大部分はタワー駐車場じゃないの。

[436: 匿名さん]

トライスター型か。
森村誠一の高層の死角のホテルみたい。

[437: 豊洲在住者]

>432
構想では1年くらいはできないかも。
まぁ10年待てば、街は完成しますよ。長いな…さすがに

同じ再開発とはいえ、すでに一定の住居と店舗があった豊洲駅周辺や、芝浦アイランドとはまったく違う。それは認識が必要ですな。

てか、その状態で高値を考えてた三井もすごいと思う。将来的な発展は見込めても、当初はがまんしないとなんだから、さすがに安くないと買わないって。
ここは豊洲ではない。新豊洲。

[438: 豊洲在住者]

>433
東電、データセンター側低層を駐車場にする可能性は高いですよね。
まぁ我が家はクルマは無いので、なるべくメンテの掛からない方向でいってもらいたっす。

[439: 匿名さん]

坪200万でも苦しいよ、なんにもない最果ての埋立地なんだから。

[440: 匿名]

ﾌﾟｰﾙ、フィットネスがあっても東雲三井より管理費安いてことありますか？
現未開発でも安かったら近辺探してる人はホント飛びつくよね

[441: 匿名さん]

坪200なら、飛ぶように売れると思うけど。
っていうか、オレは迷わず買う。
コンビニとか何かしら並行でできるでしょ。

[442: 豊洲在住者]

>440
世帯数が倍以上ありますからね。
プール以外にお金がかかるものが無いように思います。
だからこそ、プールなんかいらないのに…って思うけど。

[443: 匿名さん]

豊洲五輪決まれば＠４８０もあるだろう。
世界中の富裕層が買い漁る。

[444: 匿名さん]

豊洲在住者スレか？

[445: 匿名さん]

豊洲は2004年頃からわずか数年で工場跡地から今のような街になった。
対して新豊洲はwildmagicのあたりまで含めてすでに造成ができ、建物を建てるだけの状態になっているのに、ワンダフルプロジェクト以外の計画が何も公表されていない。
wildmagicは確か5年間の期限付きで土地を借りて営業すると記憶しているが、それはつまり5年は今の状態ということ。
がすてなーに隣では住宅展示場をつくり始めたところだから、少なくとも数年〜10年くらいは住宅展示場だろう。
いざなぎ景気、不動産ミニバブルの時期と不況の今の違いや、地下鉄駅のある豊洲とゆりかもめ駅の新豊洲の違いによって、オフィス、住宅などの立地スピードがかなり違うのかもしれない。

[446: 匿名さん]

真面目に検討していたのですが、あの共用設備でかなり熱が冷めてしまいました。
そうなると、自宅ドアを出てから豊洲駅のホームに立つまで２０分かかると思われる点が
一層気になってしまいます。その間はゆりかもめの高架の圧迫感だけええ何もないし。
だったら乗換不便な駅の多い有楽町線ではなく、他の線で都心まで２０分一本で行ける駅から
徒歩5分のマンションでも良いのでは、となってしまいます。
パークタワー東雲だったかな、デベも認めていたんですよね、最近はごく一部の人にしか恩恵を与えない
プールのような豪華設備は流行らなくなったって。やはり、将来負担増も含めた管理費を見る目がシビアになって
いて、だからこそ、プラウド東雲も自走式パーキングを宣伝してたくらいなのに(立体は将来の機械更新時に駐車場
未利用者も負担させられる)
決してネガりたいのではなく、期待して待っていただけに、あの共用設備にショックを隠しきれないのです。
だったら、一定数のサイクルポートとかトランクルームを作って欲しかった。
こんなところで言っても、もうどうにもならないですが。

[447: 匿名さん]

こんななんにもない島に家を買うと有明民みたいに毎日値上がりしろしろと掲示板で絶叫しないと気が済まなくなりますよ。

[448: 匿名]

豊洲という冠だけで買っちゃうと大変なことになる。
立地は有明と一緒。だからプールもある。
陸の孤島で、日々の痛勤が大変。

[450: 匿名さん]

銀座まで五分ですが、何か？

[451: 匿名]

どうやって五分でいくの？

[454: 匿名さん]

電車に乗る時間が短いのは、大きいよ。
郊外住まいの人にはわからないかもしれないけど、
都心や都心隣接なら、道は広いし、少し歩けばいろんなものがあるから、
歩くのが苦にならないし、慣れてるんだよね。
都心住まいの人に聞いてみればいいよ。

[455: 匿名さん]

渋谷新宿勤務なら一時間は見た方がいいな。

[456: 匿名さん]

454に概ね同意です。
ただ、ここは歩くのが楽しくなるほど商業施設ないですけどね。3年後、もっとかもだが、豊洲駅前開発が完成して、やっと歩いて便利な場所になるかも。
正直、豊洲市場よりも駅前開発のが遥かに生活に大事だと思う。ヒカリエ級の建物が二本も立つんだから。

[458: 匿名さん]

街がなくならなくても、浦安みたいに資産価値はなくなるかも。

[459: 匿名さん]

少し歩いても変電所と魚市場しかない場所ですよ。将来も。

[460: 匿名]

459

だからこそ、上物のスペックを上げて、共用施設でプールとか色々充実させないといけないのだよ。

[461: 匿名さん]

それは豊洲とは逆に行ったらだろ。

[462: 匿名さん]

＞４５０

豊洲のマンションはどこも「銀座まで5分」ですよ。

大手デベがそう宣伝しているし、豊洲関係のスレでも
頻出の売り文句なので、間違いありません。

[463: 匿名さん]

汚染対策やらないのは、まずいんじゃないの？　まじで。

[464: 匿名さん]

市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

[466: 匿名さん]

土壌汚染対策法で指定された物質を扱って無い場合、土壌調査の義務は無い。土壌調査しなければ土壌汚染は見つからないから、汚染対策なんて必要ない。任意で土壌調査をする良心的なデベは少ない。

ちなみに豊洲新市場の土壌汚染の原因は自然由来と説明されている。関東の場合、自然由来で基準値を超えるケースは珍しくない。不動産売買において土壌調査の有無の確認は基本。

[467: 匿名さん]

住宅地じゃないから土壌汚染対策も液状化対策も不要。
地歴に関する説明義務がない。
仕入れタダ同然。
利益率最高じゃん。

[468: 匿名さん]

>467

住宅地じゃないからというのは間違い。

[469: 匿名さん]

豊洲駅から等距離で枝川だったら坪２００切ってるんだよね。
どんなに高級路線にしても平均坪２４０ぐらいが限度じゃない？
２４０でも苦戦するかも。

[470: 匿名さん]

星形だと、南向きの部屋でも星の先端の真南の一部住戸以外は、
自身の影に遮られて、昼のうち半分は日陰になるということだよね。

星形は最近では芝浦のケープタワー以外ではあまり見かけないけど、どうなんだろうか・・・
昔の団地とかではたまに見かけたけど。

[471: 匿名さん]

星形の長所と短所を教えて下さい！

[472: 匿名さん]

これから埋め立て地のマンション買うアホは稀少。

[473: 匿名]

ベランダ出て、普通は180度観れるけど、120度しか観れないのは苦痛。
日照もそう。
風も多少、巻くんでしょうね。
メリット はワイドスパンにうち廊下だけど、ホテルならいいけど、毎日住むとどうなんだろ？

[475: 匿名さん]

販売前なのに、既に苦痛に感じるようなら検討しなければ良いだけ。
視界が180度ある物件なんて、都内でどれだけあるのやら。
よほど高層じゃないと無いよな。

473さんには、好評販売中の晴海三菱の南向き高層をお勧めします。
視界と日照は解決できるから。

[476: 匿名]

いくらでもあるだろう…

[477: 豊洲在住者]

星形にネガ「イメージ」がある方は、芝浦ケープタワーの中古物件を見学に行ってみてはどうでしょう。毎週末とまではいかないけど、よく看板出てますよ。百聞は一見に如かず。

その上で、やはりこりゃ無いな、と思えばその時点で検討をやめれば良いのです。早めにケリが付いて良いですよ。無駄な検討をしなくて良くなります。

星形うんぬんの前に、目の前の眺望が開けてるか、の方が大事だと思いますが…

[478: 匿名さん]

「トライスター型、どう思う」って質問に対して、眺望や日照の不安要素は１つの意見として全然いいんじゃない？

それを、他に行けばとか言う方が、おかしな発想。
他行けばの前に、肯定的な人はトライスターの良さを述べたらいいだけでは。

[479: 住まいに詳しい人]

まあ、眺望云々は販売センターでシミュレーションを観た上で
個別の階数・方角を検討しないないと何とも言えないから

今の段階では冗談半分の四方山話のひとつでしかないでしょ

[480: 豊洲在住者]

>478
確かにおっしゃる通りですね、失礼いたしました。

[482: 購入検討中さん]

星形の先端買えればいいんだけどね

[483: 豊洲在住者]

SKYZは、だいたい向きは1.北東側、2.南東側、3.西側に分かれる。
さらに、角度的に1-1北東側・北東向き、1-2.北東側・北向き、2-1.南東側・南向き、2-2.南東側・南東向き、3-1.西側・北西向き、3-2.西側・南西向き、の6つになる。あとは角部屋かな。

で懸案の日照ですが、
2-1は、建物の影になるのは西日の時間くらいかな。早朝からかなり長い時間、確保できそう。
2-2は、昼すぎると、室内まで届かないかな。
3-1は、西日でもギリギリか。
3-2は、午後過ぎまで、建物がじゃましますね。基本は西日かな。

同じ2.南東側、3.西側でもトライスター型ならではの角度によって違いがでそう。日照を優先するなら2.南東側、東京湾の景色を優先するなら3.西側という選択になりそう。

季節によっても違うのかな。詳しい方いたら教えてください。

[484: 豊洲在住者]

西向き東京湾ビューは、日照は諦める感じかな… 南向きの角部屋(特に南西面）が日照と東京湾ビューを両取りできる唯一の角度か。さすがに、ここは高そうだな。

[485: 購入検討中さん]

3の低層頂き！
真似しないでね。

[486: 匿名]

かなり日照は部屋によって違うね。
眺望も合わせて考えると難しいね。

[487: ご近所さん]

＞市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

　こちらの土地は変電所だのデータセンターだの１５年前から建設工事が始まっているので、
土壌汚染関連の処理は去年の夏にキューブができた時点で終わっています。　本体着工にす
ら至っていない市場と同列に論じる事自体ナンセンスですよ。

[492: 匿名さん]

オリンピック誘致で湾岸が活気づいちゃうことが判明したから、必死なんでしょ。

[494: 匿名さん]

赤プリみたい

[495: 匿名さん]

東京五輪のプランでは、有明に向かって橋を渡った左側の土地に有明アリーナを建設するとか。
バレーボールの会場として使用する施設で、仮設ではなく恒久施設になる。
高い建物が建たないということはこの物件にはプラスかな。ま、あくまで五輪開催地に選ばれた場合だけど。http://tokyo2020.jp/jp/plan/candidature/index.html

[496: 匿名さん]

オリンピックで活気づいて無いのは、支持率が低いことからも明らか。

[497: 匿名さん]

東京都民の大多数は内陸部に居住していますから当然でしょ。

[498: 匿名さん]

都心部の発展＝内陸部の衰退

[499: 匿名さん]

都心(山手線内側の千代田港渋谷文京新宿)＞城南(世田谷目黒等)＞城西(杉並中野等)＞＞壁＞＞城北(北板橋等)＞城東(江東足立等)

都民の常識

[500: 匿名さん]

五輪で湾岸のマンションが売れ、五輪施設建設で儲かり、施設跡地ををタワーマンションにすればデベは３度美味しいね。そして供給過剰で中古市場は暴落と。。

[503: 匿名さん]

五輪のような一時的なイベントがそんなにメリットあるの？

[504: 匿名さん]

デベは新築が売れれば中古が暴落しようが関係ないからね。売り終わった住宅地にデベは全く興味はなく、むしろ貶しながら次の開発対象を売り込むのです。
不動産バブルの後とかそんな感じで一般人が今が買い時と大量に騙されてましたね。

[505: 豊洲在住者]

サイトの絵を見ると、東側に建設予定のマンションの立地は、東突端角部屋の眺望も塞ぎますね。角部屋といっても北側か南側のみ開けている。これは痛い。
まぁ、30階以上くらいは問題なさそうですが。

北西側の突端角部屋も、東電が目の前。ここも実質西側のみ。ここは20階以上くらいであればOK。

どの階層でも眺望が得られる角部屋は、南側突端だけって感じですね。

角部屋としての2面眺望を確保できるのは、だいたい60%くらいといった所でしょうか。

[506: 豊洲在住者]

東側のマンションとの重なり具合イメージ

[507: 豊洲在住者]

どの階層でも眺望遮るものが無く、日照を確保できる（西日を避けられる)「南側」。東京湾は見えないけど。価格は高そう。

10階以上くらいから東京湾ビューになる「西面」。低層階でも公園なので眺望は確保。日照は犠牲。価格は南側よりは安いかな。

20階を越えないとビューが得られない「北東側」。北東向きはまだ視界が抜ける部屋もあるかな。北向きはヤバイ。低層階はかなり安くなるかな。

眺望と日照両取りの南側か。
日照を捨てて東京湾ビューの西側か、
価格メリット＆眺望確保の北側中層以上か、
とにかく確保重視の北東側低層か。

まぁ予算次第だけど、この立地で眺望を得ないのは無いかな。日照が一つ向きの基準になるかも。

ちなみに、眺望期待できない北東側低層は、およそ全体の1/6くらいの部屋数。さすがに全部パンダは無いよね。

[508: 匿名さん]

首都高速晴海線が晴海まで延伸される際にはゆりかもめの上を越えていくだろうから、南向低層だとレインボーは見えなくなりそう。
あと豊洲埠頭先端には用途不明の複合用地なるものがあるが、個人的には眺望を売りにしたホテルができるのではないかと予想している。そうなるとちょうどレインボーを遮ることになる。これも眺望のリスクかな。

[509: 豊洲在住者]

うっ、けっこう、大きな間違えしてた。
505 の画像、真北を向いてないや。南向き突端が、まさに真南を向いてるのか…

となると、その突端を軸に、東側は昼間で、西側は昼過ぎから、しか日照が得られない。
真西、真東を向いてる面もあるから、そこはますます日照確保は難しい。
一方、なおかつ、西側でも日照が得られる角度の部屋は、東京湾ビューにならない。

純粋に日照が確保できるのは、南側突端の角部屋だけ、ってことか…

ん……………

くれはキツイな。南側突端の角部屋以外、ちょっと考えづらくなってきた。

[510: 匿名]

日照は星形建物だからきついよね。
やっぱりオーソドックスな形状が住みやすいんだろうね。

[511: ご近所さん]

　５０６の地図ですが、北は真上ではなく、右に６０度傾いています。
（時計で言えば２時方向が北です）。

　したがって、方角を見るには地図を逆時計回りに６０度回転させ
ないといけません。

　ビッグドラム方向がほぼ真西です。東雲運河に向いているのは南南東、
東電堀に向いているのは北東向きが正しい方角です。

[512: 匿名さん]

よくこんな運河ね真横の地盤が悪そうなマンション検討するな。
いくら建物強くしても杭が損傷したら終わりでしょ。
杭に対する地震動は免震等で軽減できないからね

[514: 豊洲在住者]

>512
そうなんですよ、地盤が"悪そう"なところが問題なんですよね。実際どうなのな、知っていれば教えてください〜

[515: 匿名さん]

杭の長さはもう公表された？
それが、指針に成るけれど

[516: 匿名さん]

まともな眺望と日照が得られる部屋の割合が少な過ぎだね
平均坪単価は相当低くなりそう

[517: 匿名]

そもそもなんでトライスター型なんだろう？

[520: 匿名さん]

この場所だと杭は40mぐらいじゃない。
建物規模からして、直径2m以上の拡底杭が少なくとも100本ぐらい？　HPの構造CGで数えれば正確にわかるから誰か数えてみて。

で、標高差がほとんどない場所で、液状化してる緩い土砂（建物部分は対策しない）が、厚さ10m分程度側方流動してみたところで、密集して打ってある太い杭に有意な損傷を与えるほどの土圧になることはないよ。破損事例の写真で出てくる電柱みたいな細い杭がまばらに埋めてあるのとは訳が違うから。

[521: 匿名さん]

液状化して杭は大丈夫であっても、配管がやられたら陸の孤島になる。上下水道に電気がアウトになったら、篭城もままならない。

[522: 匿名さん]

最長で70年住める。それ以上は厳しい。国立や大宮と同じ水準の価格で都心に住めるのだから、利便性を考えれば買い。


もちろん安いからにはリスクがある。100年先は海の中かもしれない。


賃貸に住んだと仮定すればここに35年住めれば購入資金の投資は回収できる。

わりきらないと湾岸にはすめない。

[523: 匿名さん]

投資なら３５年で資金回収は不適格レベル。２０年あたりが目安かな。

[524: 匿名さん]

>522
ここを都心と考える人は貧乏人しかいないと思うよ。

大宮、国立と比較はさすがに無理がある。
大宮は、首都圏住みたい街　五位でなんでもある街。
国立は、古くからの文教都市。

埋めた地とでは、環境も利便性も大きく落ちる。

ここはこれからの開発でどうなるか次第。
各地で再開発の計画が進んでいるからオリンピック次第かな

[525: 匿名さん]

くだらん。

[526: 匿名さん]

利回り3％

[527: 匿名さん]

525　はなにに対して？

[528: 匿名さん]

524
都心でしょ。IHI,NTTデータ等の本社があるし、丸の内、銀座も近い。

[529: 匿名さん]

丸の内、銀座からの距離で都心を語るのが湾岸の人なんだな。
枝川にもっと安いマンションがたくさんあるからそっちの方が向いてるよ。

[530: 購入検討中さん]

リクルートの「都心に住む」には、江東区は含まれてないけどね〜
でも豊洲、有明、東雲だけは、江東区の中でも取り上げられてはいる。

[531: 匿名さん]

529
何で？豊洲、東雲、有明の方が良いよ。

[532: 匿名さん]

>524

価格も出てないのに利回りも何もないでしょ。ちなみにその手の数字って表面利回りだから、他の金融商品と同列に考えちゃダメ。

[535: 豊洲在住者]

大宮でも国立でも、別に人それぞれだから、良いと思いますよ。豊洲が良ければ住めば良いだけ。私も、会社が近くて、海があったら国立も選択肢に入ってたかもしれませぬ。昔は井の頭公園沿いに住んでたしね、賃貸でしたけど。

[536: 豊洲在住者]

そういえばSKYZの正確な方角。上が北向き。こう見ると、北東側に今後立つ物件との見合いが少ない感じもしますね。

[537: 豊洲在住者]

で、なんで真南に、突端を持ってきたのか。3方向ある内の一面をすべて南方向に向ければ良いのに。って思うわな。

ちょっといじってみた。iPhoneからだけど、見苦しいのは許して。

これ、いくつか理由がありそう。
まず、六丁目公園の位置を考えると、配置できなかったんじゃないかと。
ギリギリ入りそうではあるけど、そうすると北西側に無駄に広いスペースができますね。
また、北東側のマンションと一面がだだかぶりですね。30階建てくらいだから、かなりの部屋で眺望が失われる事になる。

つまり、これだけの規模なので、かなり満足の高い南向きを多数揃えるよりは、眺望不満な部屋の数を減らす選択をしたんじゃ無いかな。

[538: 豊洲在住者]

次になんでトライスター型にしたのか。正方形でも入りそうではある。で、正方形の方が、日当たりの良い部屋が多そうである。
ほんとか、どうか、計算してみた。

まず、1000世帯規模の物件。42階分で、どの階層も同じ部屋数、間取りだと考えて（角部屋も考慮）みると、1フロアあたり約24戸となる。

実際、SKYZの物件画像をみると、一つのトンガリに対して
・片面4戸(一つは角部屋）×2面＝8戸
それが3トンガリあるので、
・8戸×3トンガリ＝24戸
42階分として
・24戸×42階＝1008戸

小さい部屋もあるだろうから、だいたい合ってるね。

[539: 豊洲在住者]

これを正方形の物件に当てはめると、片面7部屋並ぶ事になる。相当、奥行のある部屋になりそう。中は空洞かな？もしくは駐車場とか。

で、何がしたいかというと、日当たり。
いったい何戸数が日当たりの恩恵を受けるのか。

・画像の赤線が、南向き。
・画像のオレンジ線が、西または東向き。

非常にわかりやすく、
・南向きは7戸
・西または向きは12戸（南向き面のある角部屋除く）

フロアの戸数からの比率では
・南向き: 7/24=約30%
・東または西向き:12/24=50%

じゃトライスターだったらどうなるか。

[540: 豊洲在住者]

539の画像は、SKYZの隣のマンションを、ちょいと借りただけ。イメージね。

[541: 豊洲在住者]

SKYZトライスターの日当たり。

・画像赤線が、南向き
・画像オレンジ線が、南西または南東向き、つまり半日だけ日照が得られる
・画像青線が、東または西向き

戸数は、
・南向きは角部屋の2戸（少なっ！）
・南西または南東向きは8戸
・東または西向きは6戸（南向き面のある角部屋は除く）

フロアの戸数からの比率では、
・南向き:2/24=約8%
・南西または南東向き:8/24=33%
・東または西向き:6/24=25%

つまり、南向き恩恵を受けられる世帯数は、
・正方形型は30%
・トライスター型は約40%
とトライスター型の方が多いということになる。

ただし、トライスター型は日照時間半分の住戸も多い。時間換算をすると、
・正方形型は30%（変わらず）
・トライスターは(8%+(33/2%))=約24%
とトライスター型が劣る事になる。

つまり、ここでも、すごい満足な部屋を作るより、不満の無い部屋を増やすことを、優先してるのでは無いかと。

[542: 豊洲在住者]

なおかつ、
南東側は午前中しか日が当たらないけど、東電掘り方面で、広々水辺が眺められる。豊洲市場とも、高速インターとも反対向きだから、穏やかな感じかな。

南西側は午後から日当たり。西日も入るけど、レインボーブリッジ、夕焼け、富士山、市場の明かり（いらない？）、高速の明かり（いらない？）と、ダイナミックな景色が得られる感じですかね。音はうるさいかな…

南向き角部屋はかなりプレミアムだな〜
南東なら低層階でも良いかも。むしろそっちの方が綺麗だったり。
南西は絶対に高層階だな〜 高層、東電との見合いもかんがえるとね。
価格は南東、南西だとどっちが高いんだろ。同じくらいかな。

なんにしろ、北側は東電を超える20階以上、北東側のマンションを超える32階以上、それ以外で価格差が激しそう。
6戸×19＝114戸くらい、全体比率10%くらいは、かなり安い値段で出てくる可能性もあるでは無いでしょうか。

もしかすると、北側低層は駐車場かもしれませんけどね。東雲三井も20階近くまで立体駐車場だった気がする。

[543: 豊洲在住者]

ん〜 配置眺めてると、狙いは北東側とんがりの角部屋、南向き面がある方、そこの東電を余裕で超える25階以上くらい、かな。

南東側も、何気に良さげだけど、
やはり東京湾ビューは捨てきれないな。
問題は、市場向かいの複合施設予定地の存在かな…

すっかり南向きとんがりは、諦めムード。

[544: 匿名さん]

設備をチープにして、価格に反映する必要がある。高級を求める場所じゃないのはレスを見て読み取った。

[545: 匿名さん]

構造は歴代No.ワンダフルだよ

[546: 住まいに詳しい人]

何故か、ひとり舞い上がっている方がいるみたいだけど

全て仮定で、あーだこーだと妄想を繰り返されてもなあ

[547: 匿名さん]

いったい何のために長々と書き連ねてるんだか

[548: 匿名さん]

トライスター、さいこー、って言い聞かせたいんじゃない？

[549: 匿名さん]

548
星形だめ、って言ってるようにしか見えないんだけどw

[550: 匿名さん]

ポジもネガも妄想だらけなんで、新しい情報出るまでお休みしましょうよ、舞い上がってのはわかるけどさ

[552: 匿名さん]

551
豊洲在住者さんは、前から安く出る、って言ってたよ。東雲の三井以下だって。

[553: 匿名さん]

東雲三井以下は無いな。

[554: 匿名さん]

>533
豊洲から徒歩12分だし、周りに店どころか、住んでる人だって皆無な場所だよ。

[555: 匿名さん]

刑務所ですか？ｗ

[556: 匿名さん]

湾岸でうりさばこうとしたら、値段下げるしかないよね。

[557: 匿名さん]

こんな戸数本当に売れるのかね。
浜松町のタワーみたいに6年たっても完売しないとかありえそう。

[558: 匿名さん]

こんな僻地で、さらに空住戸がたくさんあるとか、ホラーの世界だな

[559: 匿名さん]

同じくヘンテコな形で、場所も悪い芝浦の島は売り切れたの？

[560: 匿名さん]

豊洲の中では、一番いい立地なのでは？枝川から離れているのは大きいし、ビル街ではないのが大きい。

ただ、なんせこれだけ戸数があると、下げざるをえないのでは、とおもいつつ、株価がいい感じなので、やっぱり早い者勝ちになると思います。

[561: 匿名さん]

早い者勝ちってww ありえないって、夢見過ぎw パンダは完売して、多くの部屋は売れ残り、低収入民しかいない陸の孤島になるよ。

[562: 匿名さん]

晴海に建設中のモデルルームだが、公共交通で行こうとすると結構不便。最寄りの勝どき駅から徒歩10分以上かかる。重い資料を貰って夏にあの距離歩くのはしんどい。まさか冷やかし客をふるい落とすためとかじゃないよね。
車で行こうにも広い駐車場があるようにもみえなかったし。

[563: 匿名さん]

江東区の埋立の孤島のビル　　

誰が住むんだよ（笑）

[564: 匿名さん]

まぁ、激安なら、こんなとこでも買っちゃう奴はいるだろうが、
さすがに1110人もいるとは思えん。
パークタワー東雲よりも更に激安なら、千葉県民が大量殺到してくれるかも。

[565: 匿名さん]

芝浦アイランドもあれだけCM打って結局値付けは予想より安かった。
大規模物件は安くしないと捌けない例だね。中古もトライスターは坪２１０くらいまでさがってきたね。

[566: 匿名さん]

マンションの形が同じだけで、
芝浦と豊洲じゃ比較にならないでしょ（笑）

[567: 匿名さん]

テレビCM、新聞全面広告、チラシなどお金かかっていそう。

[568: 匿名さん]

芝浦アイランドのトライスターは、駅まで歩く距離じゃないかと。
港区とはいえ、ちょっとって感じかな。

[569: 匿名さん]

豊洲の中古市場は下落傾向？新築当時の価格よりもう下がってますか？

[570: 匿名さん]

お買得具合は広告宣伝の量に反比例します。
坪単位120万のシティタワー品川はほぼ広告無しで800戸がすべて抽選で本当の意味で即日完売。
(事前に確実な購入意思のある戸数だけ売り出す「偽・即日完売」でなく)

[571: 匿名さん]

あの物件は特殊物件だから
一般の話に混ぜ込むなよ

そういえばここ数日、ツインのオバちゃんの書き込みが無いな
いつもの全く根拠のないポジの書き込みが無い
インフルエンザで寝込んだか

[572: 住まいに詳しい人]

>>570
『シティタワー品川』は
地主の東京都と契約した販売価格の縛りがあっただけだ
広告費云々は関係ない

[573: 購入検討中さん]

豊洲在住者さん、復活希望です。
ぜひお話しましょう。

とはいえ、なかなか場所的には微妙なのかなー。
これから湾岸開発さらにあるだろうし、正直尻込みしてます。

[574: 匿名さん]

>569
全体はわからんけど、四丁目の長谷工物件は、いまだに10〜15%は高いよ。のらえもんのブログにデータは載ってる。

[575: 匿名さん]

CMいっぱい打ってるから高いはず、って思考自体がどうにかしてる

[576: 豊洲在住者]

復活って笑 別にいなくなってないでよ〜
バタバタしてたんで、読むだけはしてました。

今わかる事実や伝聞をもとに、分からない部分を推測して、一定の仮説なりスタンスを持つことは、特におかしいと思ってない。まぁそれを妄想と言われてしまったりするわけですが、、、でもその論理性に疑問があるなら指摘してもらえると、それはすごい助かるわけです。

この物件だけ検討してるなら、情報出揃うまで待てよ、ってのわかります。ただ、私はこの物件以外も、豊洲の中古物件も狙ってるので、常に判断しないといけないタイミングなわけです。ここの物件情報をすべて待ってたら、良物件を逃す可能性もあるので。

東雲三井なんかと比較してる人も同じ状況なんじゃ、ないかな。

[577: 豊洲在住者]

>549
純粋な南向きを希望していた人にはネガに映ると思います。ひとフロアに角部屋の2戸しかないから。なので、希少性が高くなるし、他の部屋より価格くなる可能性大。

ただ、全体からみればトライスターにしたのは良かったと考えてます。ワイドスパンが多くなるだけでなく、日当たりネガな部屋が少なくなる。心配なのは売れ残りが多くなることだしね、、、

[578: 豊洲在住者]

>551
長文連投、、すみません、、、
価格は私のヒアリングでは、平均230くらい、ただし東雲三井より下、とのこと。

つまり、同スペックの部屋なら東雲三井より安いと考えてます。ただし、あちらの平均は220。なのでSKYZはかなり単価の高い部屋も用意されてるのはないかと考えられます。

今のところ、日照、眺望から考えると、南向き突端の角部屋、東西突端の角部屋の高層階、かなと想定。

[579: 匿名さん]

芝浦アイランドは田町徒歩１３分
こちらは豊洲徒歩１２分
条件はほぼ互角？

トライスターは敷地が正方形かつ広い時に有利とされます。敷地が広いと、単純な三角形、四角形では吹き抜け部分の無駄が大きく、ナロースパンしかとれなくなるデメリットがあるからです。ちなみに敷地が長方形で広い場合はツインタワーが有利とされます。

[580: 豊洲在住者]

>562
もうモデルルームの場所ってわかるんですか？ 豊洲ららぽーと横も開発始まるし、場所無かったのかな。

[581: 匿名さん]

嘘ばっか書いてたから逮捕されたんでしょ。

[582: 豊洲在住者]

>579
他の要素として、芝浦ケープタワーは100円ちぃばすの始発停留所。ゆりかもめも徒歩圏内。SKYZは徒歩5分のゆりかもめ新豊洲駅、って感じかな。新豊洲も地域バスとかできると良いですね。

ちなみに、ケープタワーから田町駅への道は、芝浦アイランド内の運河沿い遊歩道。それを過ぎると、田町駅商店街。けっこう良い道ですよ。今の新豊洲から豊洲への道は、淋しすぎるかな、、、

[583: 匿名さん]

山手線田町(港区)と有楽町線豊洲(江東区)では全く違うのでは

[584: 豊洲在住者]

>582
ぜんぜん違う、なので価格も違う。ちょっと脱線してしまいましたね。
駅からの距離と再開発って面では、あんな感じになったらいいなぁ、とは思います。

[585: 豊洲在住者]

>574
ですね。今から豊洲で新築買える人は、お金あるなぁ〜って思います。

[586: 豊洲在住者]

>573
確かに今も、しばらくと何も無いので、不安はありますよね。この辺は、どんだけネガに言われても、否定しようが無い事実。

ただ反対に、何があればその不安が解消されるのか、かな。コンビニくらいはできるよね。あとはスーパー？ マクドナルド？ 内科？それは、ゆりかもめ1駅乗ってだいたい解消されるし、歩いても10分少々。ほんとに困る？

そんな感じで、私も自答した結果、まぁ別に大丈夫かな、って。それより得られるもの、得られる可能性があるもの方が多い気もしてる。まだ見極め中なのは当然ですが。

とまぁ、なんだかんだ言っても、価格が安いことが前提ですげね。開発が進んで、便利になれば、それだけ高くなるわけで。

[587: 匿名さん]

連投多すぎ、暇なのか

[588: 匿名さん]

>586
解消されないからダメなんだよ。
全世帯分、駐車場ないんだよね？ この立地でクルマ無いとかあり得なくない？ まさか、ただみたいな土地なのに、何万円も駐車場も取るのかな。

[589: 匿名さん]

休日ともなれば、ゆりかもめに、スーパーやらマクドナルドやらの袋下げた人が大量に乗り込んでくるのか。ゆりかもめ終わったな。

[590: 豊洲在住者]

>587
すみません、、、ちょっと暇だったんです、、、少し控えます、、、

[591: 豊洲在住者]

(普段はツイッター中心なので、その感覚で掲示板にいちゃダメだなぁ、、）

[592: 匿名さん]

別に構わないでしょう。
誰かさんみたいに同じようなコピペや画像の連投してる訳じゃないんだから。

[593: 住まいに詳しい人]

ウザイなあ

そーいうの自分のブログでやれよ

[594: 匿名さん]

モデルルームの場所は新豊洲側から晴海大橋を渡り切った辺りの左側、トリトンの交差点の少し手前に建築中ですよ。

[595: 匿名さん]

安値誘導の発言を連投されると、困る人がいるみたいだな。

[596: 購入検討中さん]

湾岸って後どうなの？
ここが1600、有明ガーデンシティ、月島、勝どき、晴海、
確かに大量供給だね。
景気よくなるといいけど

[597: 豊洲在住者]

>596
大量供給されても、すべてが一律で下がる事は無いと思います。実際、豊洲周辺でも枝川、東雲、有明と供給されても影響が少ない物件があります。例えば駅近。

周辺に人口が増えれば、それだけ中心地は活性化され、すると駅近はさらに価値が増します。大量供給がプラスに働くのです。

なお、再開発初期段階の物件は、そもそもの価格が抑えられていますので、同じ立地でも、坪単価が上がった後の物件よりは、下がりにくいですね。

湾岸に大量供給される、との認識をお持ちであれば、それによって価値が維持される立地、物件はどこなのか、って考えてみるのはどうでしょう。

[598: 豊洲在住者]

豊洲在住の身としては、月島、勝どき、晴海とか別格イメージ、そもそも高そうで検討してないなぁ。橋一本でも中央区と江東区ではぜんぜん違うのよ。比べられるもの？

そういや有明は検討したこと無いなぁ、ガーデンシティってのも初耳。東雲辰巳までは検討範囲に入ってるんだけどね。水辺が無いからかな。

[599: 豊洲在住者]

最新の江東区報より、豊洲新市場の基準。

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「工事中・開場後も関係車両の動線を配慮」

新市場および先客万来施設は、土壌汚染対策工事の完了後着工する予定です。
工事期間中は関係車両が生活道路に流入することがないよう、適切に車両動線を設定し、その遵守を指導します。また開場後も、広域搬入・搬出車両に対し、首都高晴海線などの臨海部方面への広域幹線道路の利用を徹底させ、豊洲駅前方面への車両の流入防止に取り組むよう適切に対応していきます。

[600: 住まいに詳しい人]

まあ、元々「大量供給だから価格が下がる」とかないし
駅近が高いのも、売る方が勝手に高くしているだけで
市場原理が働いているわけでもない

すべては中古になった時に「あの値付けは間違いだった」と調整されるだけ