SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[355: 匿名さん]

駅から遠すぎ

[356: 匿名さん]

ゆりかもめ５分だよ。

どの曜日・時間帯でも３分から４分で電車が来るのは便利だと思うけどな。

[357: 匿名さん]

何駅？

[358: 匿名さん]

荒らしてるんだったら、諦めてどこかに行ってください。迷惑です。

[359: 匿名さん]

ここ１０年の湾岸タワーマンションの中では、最高スペックじゃないでしょうか？
ここより良いスペックのタワーマンションってありました？

[360: 匿名さん]

なんか朝から必死にスレ伸ばしてるな
相当営業の反応薄いのか

[361: 匿名さん]

パート３まで来てるのに？（笑）
東雲の営業さんかな？

[362: 匿名さん]

シンボルはPart21だけど
絶賛売れ残り中です

[363: 匿名]

過剰スペックにせざるを得ない理由があるんだろうね。

立地、価格の優位性がないからでしょう。

[364: 匿名さん]

どうしても高く売りたかったんだろうね。

当初は@290でも売れるとか豪語してたけど本当に@290で売るのかお手並み拝見でしょう。
立地が悪いのを誤魔化すためには何でもやるのがデベのやり方なんだろうか。

[365: 匿名さん]

パート数が多いほど人気物件ってのが掲示板の鉄則ですからねぇ。

[366: 匿名さん]

ここ１０年では最高スペックのマンション。
価格に注目ですね。

[367: 匿名さん]

少しでも安く買いたい方、
>237
の方針で。
Twitterなどでも拡散しましょう。

[368: ビギナーさん]

>>367

アホか。だいたい榊のネタを書いてる時点で信憑性がねえよ。
榊は買えない貧乏人の弱みをつけ込んで情報料取るハイエナじゃねえかよ。
こんなヤツ信じてMRいっても、軽くあしらわれるだけだぜ。

デベもバカじゃないから客の腹の底ぐらいは解ってるよ。
客の真意が解らないつもりで客にアンケート書かせてること位、理解しろよ。
アンケートに書かれた金額で値段を決定する程、デベは甘くないよ。
あまり低い金額書くと他逝って下さいと言われるだけ。
三菱・野村はそんな感じだったよ。
もっとも出せないのに出せる金額書くのは愚か。

この物件はリーク情報でさえ価格帯に開きがあるのが面白い。
どうなってるんだろうねえ。

[369: 住まいに詳しい人]

>>368
そりゃ、スクープじゃなくて、リークだからだろｗ

こんな大規模物件でも実際の担当者はデベ1社あたり数人しかいない

漏れ聞こえる話の「担当者」「関係者」も、実際にはかなり周辺の人と思われる
今回は事業主・販社の数が多いから関係者は桁違いに多く
話の内容が揃ってないのは仕方ないね

[370: 匿名さん]

ここは資産価値倍増指定区域になってる。
まさにイス取りゲームだよ。
富裕層・著名投資家はここを狙ってる。発売と同時に瞬間蒸発するだろう。
マスコミでも注目しているので、1,300万都民の羨望の地となる。

[371: 匿名さん]

>>368
ここは＠360並みの価値がある。みなが気付かないうちに買うべき物件なのだ。
豊洲五輪が決まれば＠400越えするだろう。

[372: 匿名]

ハハ。
晴海クロノも400とか云う輩がいたが、結局相場並みだったよね。

[373: 購入検討中さん]

このマンションに非常に興味がありますが、高くて買えないだろうな。。。。

一生独身の予定なので、広さは必要ありませんが、展望だけは譲れない条件なんですよね・・

この規模の物件となると、

管理費：2万(月)
駐車場：2万(月）

といったところでしょうか？
展望を考えると、20階より上階が理想ですが、5000万を超えるような価格では手が出ないですね・・・
どんなに頑張っても3500万程度の予算では、不可能ですかね・・・

内廊下、駅徒歩5分等魅力は多いんですが・・・

[374: 匿名さん]

>>372
あんな落ち目の場所と、上昇龍の豊洲じゃ格が違うよ

[375: 匿名]

374
そういう事、言うから豊洲民は嫌われる。

[376: 住まいに詳しい人]

>>375
今更、諫めても無駄だから
キチガイはスルーつうことで

[377: 匿名さん]

ここ何でワンダフルかと思ったら湾ダフルから取ったとのこと。何だかそのセンスに買う気が減退してしまいました。スカイズも今一つ安っぽい。。

[378: 匿名さん]

３５００万だと埼玉でも条件の良い部屋は難しいのではないか。。。。

[379: 匿名さん]

S氏は詐欺師みたいなもんですからねぇ（笑）
言う事聞いても騙されて食い物にされるだけだと思いますよ。

安かった時期でも「まだ高い・まだ高い」と連呼し、結局買い時を逃した方も多いのでは？

３年前だと晴海レジデンス。
今で言うとパークタワー東雲。

[380: 匿名さん]

安いうちに買うのが投資の基本だよ。

[381: 購入検討中さん]

>>378

やはりそうですよね・・・
低収入な人間が検討すべき物件ではなかったですね・・・失礼致しました・・

[382: 匿名さん]

＞３７１さんに、私も同意。

パークハウス広尾羽澤が坪単価３００くらいからと言われているので、来るべき湾岸の時代がきた感じですね。どこまで上がってしまうのか、怖いくらいですね。

[383: 豊洲在住者]

豊洲はそんなに資産価値が高いとは思いませんよ。都心から近いといっても有楽町線だし。街も便利でもない。買い物する場所も、食べる場所も限られてる。これから市場が来ようと、そんなに価値は変わらないと思う。利便性とか都心へのアクセスだったら他にもあるでしょう、よい街。

この街の魅力は、そこそこの都心への近さ、の割に安い。江東区だしね。

それに再開発によるすっきりと解放的な街並み。まぁこれは好き嫌いあると思うけど。私も商店街とか恋しかったりもする。

そして何よりは、気軽に海や運河沿いを散歩できる、って点かな。これは好みじゃない人には理解されない点かもしないかも。

私はもともと海沿いを探してて、都心に近くて安いから選んだ。海が関係なければ、昔賃貸暮しをしていた吉祥寺とか高円寺とかに住みたい。あっちの方が交通の便も、住環境も良かった。でも駅近ないし、高いし。

[384: 豊洲在住者]

豊洲の街は好きだし、海沿いに住みたいと思う。でも坪280とかないよね。ましてや300など。現状からそんなに"豊洲の辺り"だけ上がるのだったら、過剰だと思うので、たぶん売ってさっさと引っ越す。今くらいを維持できればOK。
なので、新豊洲もそのくらい、それ以下で考えれば良いかと。

[385: 匿名さん]

ここが安く売られると都合の悪い方はデベや近隣タワマンの方々など多数。
@230万以上などの書き込みはリークでも何でもなく、彼らの願望というかいわゆるステマという奴ですね。

>237
など購入者にとって真に有益な情報を見極める必要があります。

[386: 住まいに詳しい人]

>>382
>パークハウス広尾羽澤が坪単価３００くらいからと言われているので、

それは物事を知らない素人が願望を書いているだけ
広尾は＠500だから、安い住戸でも＠400は切らない

このスレでもそーだが相場を知らない人間がデタラメ書くのは
読んでいるこちらの方が恥ずかしくなってしまう

[387: 匿名さん]

この立地なら、坪220万が妥当。プールはいらないな。

[388: 匿名さん]

余計な共用施設や芸能人を使ったCMなどに金をかけず、その分少しでも価格を下げればいいのに……
なんでこう懲りないんですかね。

[389: 匿名さん]

先見の明がないのでしょう。

[390: 匿名さん]

割と近くに住んでいるので、暗くなってから現地に行ってみた。
昼はいい意味で閑散、広々としていたが、夜の印象はここに本当にマンションができるのか、というくらい暗く寂しい場所だった。(街灯はあるので、真っ暗ではないですが)
検討している人は夜にも行って確かめた方がいいです。

[391: 豊洲在住者]

>390
確かに夜は真っ暗ですね。まあ今は人も住んでなければ店も無いですしね。

物件できたら雰囲気変わるのかな、、、せめて新豊洲駅からマンションまでは明るい道にして欲しいところだけど、しばらく難しいかな。SYKZはしばらく我慢を強いられる感じか。データセンターと変電所に派手にはってもらうことは期待できませんしね。

江東区の「豊洲グリーン・エコアイランド構想」によれば埠頭開発には約５年。この辺は確かに認識しておくべき視点。物件周辺も１年くらいでは新たな建物ができない感じだった。この辺はもう少し細かな情報収集したいところ。

[392: 匿名さん]

今のように周りに何もない状態が何年続くのかわからないのは、検討者としてはリスクが非常に大きい。
そのリスク分が価格に反映されないようであれば、私はおさらばです。

[393: 豊洲在住者]

>388
共用施設は同意。プールはいらないな〜　それだけで管理はかなり安くなりそう？だと思うんだけど。

CMについては、私はちょっと見解が違うかな。これも大型物件だからこそCMが必要だと思うんですよ。
これは不動産会社の兄弟に聞いた話&私が企業の広告・販促活動に携わっているので、その関連で。不動産はぜんぜんメインではないので、色々異なるやり方もあると思うけど、まあ参考にはなると思います。

大型物件は派手なCMに目が行きやすいけど、お金かけているのはリアルの販促。チラシやら、イベントやら、近隣の企業にだって営業が出向く。CMから地道な販促まで幅広くやる。ほんと色々やる。特に第一期始まるまでに。

なんでそこまでするか。
小規模であれば、ある程度近隣住人、商業者、来訪者でまかなえても、さすがに大型物件はそこまでさばけない。
また、戸数が多いので、長期間にわたって販売をすることになる。なので幅広い顧客リストを集めておいて、売れ行きに応じて柔軟に販促をかける。で、特に重要なのが、広いエリアまでのリーチと、緩い検討者。ここで効くのがテレビCM。

第一期は前のめりの検討者で捌ける。でもそれ以降が結構たいへん。ここで緩い検討者に販促をかけないと捌いていけない。ちなみにそこで一番効くフレーズは「第一期全て申し込み」の実績だったりする。このフレーズ達成のために、第一期第二次、第三次とやるわけです。
（小ネタですが、検索連動型広告の文言チェックすると、今、そのマンションが何に困っているか、よくわかりますよ…）

つまり、すでに検討している私達みたいな連中は、テレビCMのターゲット外なので、まあ不必要に感じますよね、その分安くしろって。でもテレビCM打たないと、もっと販促費がかかって販売価格があがってしまうと思うのですよ。

[394: 豊洲在住者]

>392
すでに豊洲新市場は１年以上の遅れとなってますし、私もさすがにあまりの開発の遅れ、変更があるなら見送るかも、ですね。
この辺りの情報は常にチェック。

江東区の「豊洲グリーン・エコアイランド構想」
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html

東京都の「豊洲新市場建設について」
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/toyosu/index.html

豊洲新市場の「千客万来施設」
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/press/24/11_27_2.html


坪単価がうんぬんとか、より、まず「事実」として何が起きているのか、ニュースなり発表なりデータなり、それがこの掲示板でも得られれば良いのですが・・・

[395: 豊洲在住者]

本日で正月休みも終わり。
私は、明日からはここに来る頻度減るだろな〜
（反対にここに仕事として来る人増えたり・・・なんてDisってみたり笑）

[396: 豊洲在住者]

何はともあれ、無意味なイメージ論や煽り合いは、希望しません。

大事な資産と人生を費やす住まいなんですから、少しでも正しい情報、データ、証言などを得たいと望むばかりです。
まあ掲示板から得られるものがそんなにあるのか、、、とも思いつつ、匿名でできる掲示板だからこそ、普段得られないソースからの情報に触れられると信じているわけです。私も同様に発信しますし。

SKYZがぜったい良い、反対にぜったいダメ、なんてことないし。しっかり見極めましょうー

[397: 豊洲在住者]

よく考えたら、検討者スレじゃない。
検討者あつまれー

[398: 匿名さん]

見え見えの高値煽りなどばかりでまともな情報は期待できないでしょう。
豊洲在住者さんが恐らく今お住まいの所よりは不便であろうこの物件のどこに魅力を感じたのかは存じませんが、はっきり言って坪230なら相当割高だと思います。
変電所隣接などリセールが相当キツいかと。まあ大きなお世話ですが。

[399: 匿名さん]

このあたりって周りに娯楽施設などあるのですか？
新宿や渋谷のような楽しい街があればぜひこのマンションに
住んでみたいです。

[400: 匿名]

確かに豊洲2.3丁目の立地と比較しちゃうとかなり違うな。
豊洲って地名に惑わされないで有明の立地イメージに近いと思ったほうがいいね。
そう考えたら、適正価格がみえてくる。

[401: 匿名さん]

住んでる近くに娯楽施設必要ですか？
スーパーがあれば充分です。ららぽーに歩いて行けるだけでいいと思いますが。
ここは敷地内にスーパーできますか？

[402: 匿名さん]

一応、スーパーも誘致予定らしい。うまく行けばお隣にできるよ。
でも、俺だったらアオキを利用するけどね。買い物するだけで楽しいのはアオキだけだと思う。

価格についてだけど、さすがに230じゃ売らないと思うけどね。
安くても平均260くらいかな。高ければ平均280。

豊洲のエコアイランドという再開発エリアで、このスペックでしょ？
安く売るつもりなら、もっとコストを安くすると思うんだよね。
高く売りたいからCMしたり、制震や免震にしたり、内廊下作ったりするわけでしょ。

[403: 匿名さん]

激安で売って欲しい気持ちは分かるけど、どう考えても@250以下にはならないでしょ。

多少マンションについて詳しい人なら、このスペック見たら@270以上というのはすぐに分かる。
売主は@290でも売れると思ってるみたいだけどね。

[404: 匿名さん]

本気で＠２３０で買いたいなら、以下のように妥協しなきゃ。
妥協しないから＠２８０になるのでは？

１．　豪華タワーマンションを諦める。　チープな団地型なら安い。

２．　豊洲はブランドなので諦める。　枝川や塩浜なら安い。

３．　財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．　スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名施工なら安い。

５．　内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．　眺望・日当たりを諦める。　北向き低層階なら安い。

７．　免震・制震を諦める。　耐震なら安い。