SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/


【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[293: 匿名さん]

芝浦ケープタワーは湾岸通りより高速の騒音が大きいので二重サッシ仕様だったと思いますよ。

[294: 豊洲在住者]

まぁ一般的な道路と市場関連の道路は違う、ってことはある。では築地市場から150〜250mってどの辺なのか。

北西側は病院や朝日新聞社なのであまり影響ないとして、北東側。

150mっていうと、けっこう住宅地奥まで行きますね。下手したら築地本願寺まで入る。
果たしてこの150m範囲の住民は騒音に悩まさせているのだろうか。もちろん、さら地みたいな新豊洲と築地の住宅地は音の伝わり方は違うと思うが、距離だけみると、騒音は懸念しすぎでは無いかと思うのですよ。どうかな。

[295: 豊洲在住者]

>293
そうですね、ケープタワーは二重サッシ。向き、階層によってはモノレールの音もありますし。でも窓開けて騒音、って思うほどうるさくは無かったけどなぁ。夜は二重サッシだから快適ってこともあるか。うむむ。
ケープタワーとの違いは、あちらは正に高速走行路ですが、SKYZは出入り口。音の響き方は違うとは思いますが。

何にしろ、SKYZのサイト見ても、サッシの件、防音の件は何も買いてない。良く取れば気にしなくて良いレベル、悪く取れば対策されてない、、って感じかな。ここも要確認点ですな。

[296: 匿名さん]

マンションに入ってしまえばそれほど音の問題はないと思います。
しかしこのエリアは二方向を幹線道路に囲まれ、その道路の大型車の交通量はかなりのもの。
出かける時はこの道路を通るだけに、その時はやはり騒音、排ガスは気になるのでは。

[297: 匿名さん]

ところで、wildmagicのあるあたりや、その南西に空地が広がっていますが、ここは何ができるんでしょうか。
住宅？オフィス？まさか新市場そばということで物流施設？

[298: 匿名さん]

仕様・価格については様々な意見が出ているようですね。
私も兄が三井不動産におりますので話を聞いてみました。

１．価格について
　まだ決定では無いが250から320くらいの幅広い価格帯になりそうだという事。
　平均価格については聞き出せませんでした。
　一部ネガ？が言うような激安価格ではないようですが、思ったより安い価格ですね。

２．施設について
　望遠鏡設備はコミュニティ形成を狙ってのものだそうです。
　専門員が居ないと使えないものではないらしく素人でも扱えるものとのこと。
　メーカー名も聞いたのですが忘れてしまいました。

市場やオフィスの計画についても聞いたのですが、お酒飲みながらでしたのでちょっと記憶が曖昧です。
価格については思ったより安いですね。250からあるのなら有明と同じくらいですし。

[299: 匿名さん]

スーパーは島内にできますか？？


http://www.tokyo-wonderful.com/wonderful_life/symbiosis/index.html

[300: 匿名]

298

えっ？！
東雲三井より安いって話で、みんなそう思っていたけど、違うの？
まいったな、やっぱり豊洲の冠価格でくるのね？

[301: 匿名さん]

さすがに東雲よりは安くならないでしょ（笑）
仕様も申し分無しですし。

[302: 匿名さん]

>299
近くに生鮮食品を扱う店舗も誘致予定だそうですよ

[303: 匿名さん]

CMや仕様を見れば、安く売りたいか高く売りたいかは分かるでしょ。
高く売る気満々なの伝わってくる。

[304: 匿名さん]

本気で安く買いたいなら、以下のようにすれば安く買えるよ。

１．　豪華タワーマンションを諦める。　チープな団地型なら安い。

２．　豊洲はブランドなので諦める。　枝川や塩浜なら安い。

３．　財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．　スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名施工なら安い。

５．　内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．　眺望・日当たりを諦める。　北向き低層階なら安い。

７．　免震・制震を諦める。　耐震なら安い。

[305: 匿名]

なんだ。210万とかって話はデマだったんですね。
確かにそんな安くは買えないですね。

304さん。
それ全部クリアするマンソンのほうが少ないですよね。笑

[306: 住まいに詳しい人]

>まだ決定では無いが250から320くらいの幅広い価格帯になりそうだという事。

ありゃ、ブリリア以上の大ケコ決定かあ
寄り合い所帯で「決められる」人がいなかったのかね？

[307: 住まいに詳しい人]

×大ケコ
○大コケ

自分がコケてどーするｗ

[308: 匿名さん]

上京者の持ち家需要の本格化は2015年からだよ。それまではあまり売れないよ。

[309: 豊洲在住者]

>298
なるほど、また新情報ですね。お兄さんはどの程度物件に近い方ですか？

私が得た物件担当の方からの情報だと、
・平均は230〜240
・当初想定より大きく下げた
・出足の遅さから東雲三井よりは下げざる得ない
・かなり安いパンダ部屋多数、東電側低層
とのことでした。

また、他の方からの指摘で
・東雲三井の平均は220くらい
とのこと。

今回の新情報では
・250〜320が価格帯
・平均は不明

まぁ価格決定前なので、すべてが未確定情報ですが、総合すると
・当初は250〜260くらいを平均と考えていたが、出足不調により再度検討中
・価格帯も250〜320だったが、パンダ部屋多数、中心価格帯も東雲三井の220より下
・ただし、250〜320の部屋も残るので、平均は230〜240くらいになりそう。
・向き、階層、眺望、仕様などにより、東雲三井最低単価の198？〜320くらいの幅広いバリエーションにはなる

って感じでしょうか。

[310: 匿名さん]

価格についてはちょっと違うようです。

私が得た情報では、当初は＠２９０万で考えていたようですが、平均で＠２５０から＠２７０の間で検討しているとのことでした。大幅に下げたというのは、この事でしょうか？

パンダ部屋多数とのことですが、東電側低層階は＠２３０程度になるということですので、こんなもんじゃないかなーといった印象です。

おそらくですが、２３０万から250万というのは安すぎな設定で、期待してるとガッカリするのではないでしょうか。

[311: 匿名さん]

価格帯が250〜320とのことですので、平均は＠２７０くらいになるのでは？

算数苦手ですか？

[312: 匿名さん]

晴海や豊洲が280では売れ残るけど
東雲なら220でそこそこ売れるから
間をとって250は消去方的な算出。

しかし注意しなければならないのは
東雲の220は低所得層も無理すれば購入出来る
あるいは、低所得層を囲いこめてるから
現時点では好調なだけである。

250は低所得層では無理出来ない価格だけに
1100+500を売り切れるのか不安。

500ぐらいならプレミア感があり
250でもアリと思うけど
合計1600は簡単ではないよ。

[313: 匿名さん]

250から320という価格を見て急に萎えた。
確定情報が出るまでウオッチはするが期待しないことにするよ。

[314: 住まいに詳しい人]

>間をとって250は消去方的な算出。

「間」はないでしょｗ
不動産としての評価は明らかに東雲より下だもの

将来性とプランニングの魅力で
土地のマイナスをカバーする方向ではあると思うが
隣に出来るのは一般的なショッピングセンターじゃなくて卸売市場
プラスアルファの幅は小さい

[315: 匿名さん]

とにかくまだ価格は確定はしていないので、本気の検討している方は、
>237
の作戦で。
もしオーバー@230なら次の500戸を待つか他の物件を考えた方がよいと思います。
その価格では間違いなく大量完成在庫が発生するかと。

[316: 匿名]

250〜じゃ買えないなぁ。期待してたのに。
東雲はバンバン売れてるから、焦るなぁ。
東雲に決めるか、次の500待つかかなぁ。

[317: 匿名さん]

辰巳再開発もあるし、ゆっくり検討すればいいのでは。

[318: 匿名さん]

いいんじゃない、高値で出して塩漬けにさせればいいよ。
ほっとけばどんどん下がるから。
埋立地なんて空き地だらけだからまだまだ新築はでるよ。

[319: 匿名さん]

東雲以上価格と連呼してるのは東雲物件関係者と思われ。
駅遠や変電所隣接、商業施設無し、など東雲より条件悪いものを高く買う理由はありません。

[320: 匿名]

立地は東雲より上だよ。東雲より高くて当たり前と思う。豊洲近辺で安くで探すなら枝川方面かな。ここは、周りの整備された環境悪くないから高くなると思う。本気で東雲より安いと考えてたのかな？

[321: ビギナーさん]

今年は、しばらくここの世話になるよ。
漏れは241さんの書き込みを信じるしかない。
実際＠220～230程度だったら順調に売れると思う。
パーク東雲抽選会でも、ここら辺で買えそうな奴が、うじゃうじゃいそうだった。
東雲で抽選外れたりタイミング逃した奴らが参戦して来るのは間違いない。
経済や景気は悪く相場云々を言う奴がいるが買える奴がいる以上貧乏人は夢を
追っても仕方ない。平均＠225で売れば東雲並みに売れるんじゃないか。メトロ
豊洲駅からも何とか徒歩圏だし自転車使ってららぽも行けるので近郊居住者から
すれば羨望の立地に変わりはない。
それよりも変電所とご対面となる部屋数は相当ありそうだからパンダの数に期待。
パンダが＠200以下で供給されれば当然抽選会行くわな。

気になるのは売主となる参加デベの多さ。
多分三井だけで価格決められないんじゃないかと思う。
価格がまとまらず揉めて結構ギリギリになるんじゃないかと予想。
揉めた結果、高値で売り出したら五輪落選決定後にMRへ行く。

＠270　三菱晴海と仲良く終了
＠250　割安部屋は即完売、割高・高層・80平米以上で大量の売れ残り
＠225　野村と三井の東雲並に売れる
＠210　即完売

自分の予想はこんな感じかな。
デベも似たように考えているのがいると思う。
三菱、野村、三井とパンダ狩ツアーやってると素人でも段々感覚で解るのよ。
>>311や＠280とか言ったのらよりは、俺のが冴えてる。

[322: 匿名]

320さん。

地名の冠は抜きにして、東雲より立地がいいと仰る理由を教えて下さい。

[323: 匿名さん]

東雲より標高が高いから安心・安全だね。
データセンターや変電所といった、生活直結インフラが隣接していることも安全性は裏付けられる。
安全と立地との相関性はありでしょう。
また、グリーン・エコアイランドを謳っているだけに、立地として官の期待値・評価は高い。

一方で、大型パチンコ店の存在は、立地として民の評価は低くなる。

まあ、江東区内ということで目糞鼻くそだけど。

[324: 匿名さん]

今日もネガさん張り切ってるね。

[325: 匿名]

坪30万違うのは大きいな。
要は、それに値する価値があるかだな。

[326: 匿名さん]

今後湾岸タワマンは5000戸以上供給されるのにあえて変電所隣接で不便なとこを高値で買う必要は……
@210でも1100戸売り切るのは相当キツいでしょう。

[327: 匿名さん]

プール、天体望遠鏡付きなんて未だかつて見たことのない高級路線じゃん。
やすい訳ないよ。卸がバンバン買って電動カートでご出勤にちがいない。

[328: 匿名さん]

天体望遠鏡って初期投資だけでメンテナンス費用少なそうだし、子供受けは良さそうだし、なかなか良いアイデアだな〜と思ったけど、あんまり評価高くないのかな？

[329: 匿名さん]

プールよりいいよね。

[330: 匿名さん]

いやいや、茶室よりいいんじゃない？

[331: 豊洲在住者]

>311
確かに平均270万くらいかもですね〜　算数は苦手なのです、、、変な数字言っていたらご指摘くださいー

価格帯250〜320万円といっても、実際は250〜270万円の範囲で、320万円はプレミアム住戸かな、と考えて何となく260万円と言ってみました。
パークタワー東雲の例を見ると、75平米の部屋で42階（最上階１つ下）と低層階は900万円くらい差があったので、この物件でも価格帯250万円を下限と考えると、上限290万円くらいの差になりそうですね。そうなると、平均270万円くらいかも。

ーーー
で、私が信じている平均230万円説。それに当てはめると、
価格帯は210〜250万円、プレミアム住戸は280万円って感じでしょうか。

[332: 匿名さん]

データセンターってコンピューターの固まりですから地価の安い場所に作られます。
また、必ずバックアップがいくつも作られてますので、一カ所が潰れても業務に支障は出ません。
データセンターがあるから安全な場所だなんて何も知らない不動産業者らしい書き込みですね。

[333: 豊洲在住者]

2005年に「豊洲にマンション買う」って言ったら、「なんでそんな何も無い不便な所に買うのか」、「これから再開発で大量に住宅が供給されるのだから、整ってから買えば良いじゃない」って言われたな〜
まああんまり住宅に詳しく無かったので、「何も無いから安いんだよ、開発されれば買い物する店くらいできるんじゃない？」って、子供いなかったし、楽観的に購入。
結果としては、坪単価も上がって良かったな〜と。確かに色々できるまでは不便だったし、再開発のトラックは嫌だったけどね。

結局、開発前に買うのは便利さを犠牲にして、安く手に入れられることだし、
開発後に買うのはある程度の価格高は受け入れて、便利さを即享受できるわけで。
どっちの選択をするのは、それぞれの価値観だし、ライフスタイルによるしね。

リスクのあるのは当然、再開発前だよね。だから私も色々調べて、少しでも納得して買いたい。
ちなみに、便利さを犠牲にして、高い物件なら、問答無用にパスするわけでもある。

[334: 豊洲在住者]

坪250万円、とか我が家は無理だな〜　それなら今の場所にしばらく住む。
パークタワー東雲は坪238万円で検討してみたけど、キャンセル。
単に高いってよりは、今の豊洲の立地を捨ててまで買う金額じゃないな、と思った。
で、新豊洲ならやっぱり238万円以下じゃないと買わないと思う。
今の所の情報収集では、230万円〜240万円と聞いているんので許容範囲。
この情報が外れたら（もちろん高い方に）サヨウナラ。

[335: 豊洲在住者]

>332
データセンターの立地の決め方って、よく知らないのですが、どんな基準なのですか？
とにかく安い場所を探すって感じ？
豊洲周辺なんかより、新木場とかの方が安そうだけど、何か他に基準があるのですかね。
私もちょっぴり「データセンターがあるなら、ちょっと安全なのかな？」なんて思ってたくちで、、、

[336: 豊洲在住者]

>330
確かに茶室は無いよね〜って東雲三井の時は思いました〜利用機会がすごい少なそう。
同じく天体望遠鏡もかなり限られた人に使われて終わるんじゃないかと心配。いつ行っても同じ人がいる、、、みたいな。

で問題は、共用施設として後々変更がきくか。
茶室はいくらでも他の用途や施設に変えられそうだけど、天体望遠鏡は変えようが無いかなと。

[337: 豊洲在住者]

>328
そんなに頻繁に使うと思えなくて、最上階の良い場所なので、他に使い途が無かったのかな〜と。
サイトを見る限り、天体望遠鏡のためのスペースがどの程度の広さかわからないのですが。あんまり広くないといいな。

[338: 匿名さん]

>332
あそこのデータセンター行ってみたことある？
刑務所レベルの警戒体制だよ。
正門だけで常時3〜4人の警備員を立たせてるから。
すんなり代替可能なチープなデータは、あんな立派なコンクリート要塞に保管しないよ。
つまり、極めて機密性の高いものを扱っているわけで、立地の悪い所には設備投資していないわけ。

[340: 匿名さん]

変電所やデータセンターがあるから立地がよい・・・なんてどれだけおめでたいんですか・・・。
福島の原発がどうなったかもう忘れたんでしょうか。嫌悪施設だから人の住まない場所に建ってるだけです。

そりゃ変電所施設自体には金をかけた災害対策等はされてるでしょうが、マンションの対策とは全く無関係です。

業者のステマだと思いますが、もしそうでなければ騙されて高値掴みさせられないように気を付けた方がいいですよ。

[341: 豊洲在住者]

>340
「嫌悪施設だから人の住まない場所に建ってるだけです」というのはどのような情報ソースから見解なのでしょうか。
いまいちデータセンターの立地基準についてよく分からなくて困っています。どうもイメージ論になってしまっている感があるので、具体的にご存知でしたら教えて下さい。
ちなみに、データセンターって険悪施設なのですか？　これも判断基準があれば教えて下さい。

[342: 豊洲在住者]

データセンターがあるから安全
データセンターはあるからダメな土地
どちらもイメージ論っぽいな〜

私はデータセンターの知識が無いので「データを預かるのですから、変な土地には建てないでしょ」くらいに思ったんですけどね。別にデータセンターある場所はすばらしい土地、までとは思わないけど。

とりあえず、データセンターでざっとスキャンしてみると・・・

吉祥寺にもあるみたい
http://www.nssol-together.com/fifthdc/location.html
売りは「安全な立地」「平時アクセス」「災害時アクセス」

渋谷もある
http://www.ctc-g.co.jp/solutions/dc/Arbitrary1/sdc.html
売りは「ロケーション」

KDDIも渋谷だ
http://www.nikken.co.jp/ja/projects/T000216.html

秋葉原徒歩2分にも、まあありそうなイメージであるが
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20081001/315886/
売りは「設備」と「立地」

御殿山にもある、大都市以外の23区
http://www.just-ing.com/datacenter/gotenyama.html
売りは「安全性と利便性を備えた立地」

文京区にも
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20081015/316937/?ST=cloud
売りは「地震と水害に強い」、、、豊洲弱そう、、、

日本橋っても
http://www.idcf.jp/datacenter/list/nihonbashi.html

NTTは霞が関か
https://www.ntt-east.co.jp/business/solution/datacenter/kasumigaseki_d...
売りは「立地、、一等地って表現」


まあ数ある中の一部のデータセンターではあるが。
でも、データセンター　＝　僻地、不人気立地、余った土地に、、、
とは言い切れないと思うのですよね。

繰り返しになりますが、私が簡単にスキャンしただけでも、
データセンター＝良い立地、ではあると思いませんが、
データセンター＝悪い立地、も成り立たないと思います。

あまり、この話、長引かせるだけ無駄な気がしてきた。