SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[241: 豊洲在住者]

年末に実家に帰り、不動産関係の兄弟に話を聞いてきました。彼はこの物件担当と知り合いということで、又聞きではありますが、いちおう信頼できるかと。信じるか信じないか、参考にするかしないか、は、まぁそれぞれのご判断で。

・まず「出足が悪い」と三井関係者は思っている。
・坪単価は230〜240くらいになる。当初想定よりかなり下げた結果（どれくらい想定してたのかは知らない）。東雲三井よりは確実に下げざる得ない、とのこと。
・東電、データセンター側低速は景気がほとんど無いので、かなり下げて出す予定。客寄せパンダ。南と西は高め、でもそんなに差は付かない、階層による差も少ない。
・出足不調なので、正月明けからガンガンCMを打つらしい。クリエイティブも変えるって。芸能人は同じっぽいけど。
・共有施設については、天体望遠鏡はやり過ぎだよね〜（笑）だって。管理費への影響は少ないと思うよってさ。湾岸は乱立してるから、やはり少しでも話題作りが欲しいみたい。
・ちなみに最近、共有施設で流行ってるのは、初期費用が中心のコラボ系。ホテルとかインテリアショップとの内装とかのコラボ。あとは書店との連携でラウンジへの書籍や雑誌の提供。

とこんな感じ。
ちなみに私はけっこう前向き検討者。
ともかく関係者か思った以上に不調。「狙ってるなら、坪単価も下がるし、第一期倍率も下がるし、良かったね」って言われました。

東雲三井は本気で検討して、申し込みもしたけど辞めました。やはり豊洲公園周辺で休日は遊びたい。

豊洲最寄りから離れるのは、今でもかなり悩み。でも豊洲駅からゆりかもめに乗ると、「毎日の最後に、この景色を観て家路に付くのも悪くないかな」、なんて思ったり。なかり自分洗脳。よく利用している人なら分かると思うけど、ゆりかもめはそんなに本数少なくないと思うんだけど。

あとは、希望の方角、高さ、間取りで、予算内なら買いたい。狙いはデータセンターが全く気にならない10階以上（価格許すなら30〜40階とか行ってみたいなぁ）、レインボーブリッジが見える西〜南西、角部屋（先端？サイトにすでに出てるやつで合格かな）。

[242: 匿名さん]

トライスターの長所と短所を教えてください。

[243: 匿名さん]

メリットは中心が安定しており天体観測で三脚の役目を果たすこと
デメリットは外廊下にしにくく量産型団地として不適切な高コスト

[244: 匿名]

241

結局、ゆりかもめを使うことになりますか？

[245: 匿名さん]

ゆりかもめが勝ちどきまで延伸されれば乗る機会は増えると思いますよ、豊洲駅までは徒歩のほうがトータル早そうじゃないですか？

[246: 匿名]

勝どき駅は残念ながら、今でも激混みで毎朝大変なことになっている。
結局豊洲駅利用かなぁ。
ゆりかもめ使うなら、台場に歩けるブリリア シティタワーのほうが便利かなぁ。

[247: 豊洲在住者]

>244

毎日使うと思いますよ。朝8時台は16本、3〜5分に一本ゆりかもめは来ますし。歩く時間と変わらない、って考えもあるだろうけど、なら乗ればよいじゃない、って思います。

子どもの小学校が新設校に変わったら、一緒に歩いて駅まで行くかもだけどね。

[248: 匿名]

247

有難うございました。

[249: 匿名さん]

東雲三井より、下げるんですか？
間取りも良さそうだし、高級感ありそうだから、
そんな必要ないような気がしますけど。
坪単価下げても広い部屋も多そうだから、それなりの価格ですかね。

[250: 匿名さん]

ここは建物は良さそうだけど、周りに何もないので立地はかなり低評価になる。現地へ来たかなりの人があまりの何も無さに引くだろう。普段の利便性を考えたら東雲三井より安くなるのが普通だと思う。
豊洲在住者さんの情報のように坪230〜240だとすると、210を期待していただけにちょっと残念。
１６００戸を売り切るには、毎回飛ぶように売れるくらいでないと厳しいと思うんだけどなあ。

[251: 豊洲在住者]

>249
その辺も聞いてみたんですが、その後500戸売らないといけないし、豊洲埠頭全体でも数年の間に、分譲、賃貸用とできるので、まずはこの物件を売り切ることが大事みたいですよ。
とにかく三井関係者としては、もっと高く売り出したかったみたいね〜

[252: 豊洲在住者]

>250
データセンター、東電向きの低層階はかなり安いらしいですよ〜それも戸数もけっこうあるみたい。東雲三井はほんとにパンダと呼べるのはほとんど無かったしね。ここは大きな違いかな。

[253: 匿名さん]

坪230なら東雲三井より高いのでは？
どちらにしてもまだ正式価格は決まっていない筈なので本気で買う気なら
>237の作戦でいくべき。

万が一、坪230なら感覚的には1100戸を売るのは相当苦戦すると思われるので、次の500戸で下げてくる可能性大。それを待った方が良いかと。

[254: 豊洲在住者]

>253
230ってのは東雲三井だと、ちょうど平均くらい？ですかね？
私は1100をがっつり売り抜いてもらって、500で高めに売って、地域の価値自体を高めてもらいたいな〜なんて甘い期待を抱いてます。


あと
正式価格決定には、正式価格発表までの資料請求の量がけっこう大事。つまり評価というより、認知関心の高さが大事なわけです。
購入検討者の私として、なるべく良くも悪くも評価にならずに第一期を迎えたいな〜と。ネガ意見もポジ意見も、実はやるだけ価格を高めるのあアシストしてしまう気がする。まぁおとなしくしてられないけどね〜

[255: 豊洲在住者]

駅伝見ながら、スマホで打ってたから、誤字脱字だらけだったー (>_<)
この掲示板は修正、削除ができないのね。次から丁寧に書こう、、

[256: 買い換え検討中]

営業マンが必死になるのも（ポジ）、
前向き検討者が必死になるのも（ポジ）、
購入者が必死になるのも（ポジ）、

理由は正当。誰が聞いても当たり前の人の心理。むしろ前向きで微笑ましいｗ

でも、ネガは？　ネガの必死さの理由は一体ナニ？
「こんな（デベ）のマンション買わせたくない」でも、
「とにかくムカつくから、売れ残れと思っている」でも、
「大したことないマンションのくせに」でも、
全く理由が意味不明。

嫌いな芸能人をTVで見ないわけにはいかないけど、嫌いな・興味ないマンションの掲示板など
あえて開いて見てる意味がわからない。（でもCMは見るだろ！とかそういうくだらない返しはやめてねｗ）
結局、ネガの理由やモチベーションが寒過ぎるから信憑性がないんだ。子どもの悪口みたいなんだもん。

[257: 匿名さん]

子供の悪口の悪口はよせ
大人になるための大切なステップだ

ただ大人の悪口は負 け 犬でしかない
それすらわからないのは発達障害だ

[258: 匿名さん]

図星だと返す言葉が出ないようだ。
ただバカみたいな返しで話題を変えて来るぞ。

[259: 匿名さん]

なんの罪もない庶民を食い物にして金儲けをたくらむマンションデベや埋立民が許せないからですよ。
人として当然の行為です。

[260: 匿名さん]

わかりますよ、キモヲタで就職に失敗したコンプレックスを出身地と出身大学とネガレポートで相殺しようとする姿は。

[261: 匿名さん]

260
？意味不明
なんでそんなに妄想爆発してるの？

[262: 匿名さん]

260は259の間違いでした

[264: ご近所さん]

　単にバスに乗り遅れた連中が恨みつらみ嫉み妬みを書き連ねてるだけでしょ＞豊洲ネガ

[265: 匿名]

乗り遅れたなら、早くネガも乗ればいいのに。

[266: 匿名さん]

意味あるネガはウェルカムだぜぇ
単なる豊洲ネガはマンコミ卒業しろよ
アホみたいに何年も張り付いてるから頭が変になってんだよ

[267: 匿名さん]

内陸部の近郊、郊外出身者が妬んでネガッてるだけでしょう。

時代の流れなのにね。

[268: 住まいに詳しい人]

>>256-267
ハイハイ、ポジだのネガだな意味不明な馴れ合いは
キチガイ隔離用の専用スレがあるで、そっちでやって下さい

豊洲･東雲･有明(江東区湾岸エリア)の事をはなしましょう86
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304385/

[269: 住まいに詳しい人]

>>253-254
パークタワー東雲は第1期の平均が＠220でしたから
「東雲の三井より下」というのが正しいのなら＠210ぐらいになりますね

元々、個人的には東雲で＠220は安過ぎるかな？という印象があったし
ここが＠210～220というのは弱気過ぎるかも
東電のお家の事情があるので早く終わらせたいってことでしょーね

月島の野村・三井や晴海の鹿島・三井、晴海の住友なども今年はありますが
＠250～300の商品がすっぽり抜け落ちることになりますね
もしかしたら失速したはずの晴海の地所が漁夫の利を得るかもしれません

[270: 豊洲在住者]

市場移転、一年延期なんですね、、、

東京都、築地市場の移転１年延期　土壌対策に時間　　：日本経済新聞 http://s.nikkei.com/WhEIsl

物件完成と市場完成の時期が近い方が良かった、とういのが感想。開発時期はほんとトラックの交通量が増える。それだけでなく、深夜に路肩で仮眠を取る車両が増える。その状態が1、2年続くのはちょっと嫌ですね。

ってことで、検討者ですが、ネガ情報も。

[271: 豊洲在住者]

>269
東雲三井、平均すると220くらいだったのですね〜 この物件の難しいのは、東雲三井と違って価格帯に差がありそうな点。Webサイトにも、すごい高そうな間取り乗ってるし…プレミアム住戸が増えれば、平均は上がりそう。
平均230ってのは、最終的に三井が得たい平均単価なのかな。中心価格帯は220未満っねこともありそうですね。これは嬉しい話。

[272: ご近所さん]

>270　さん、
　一般的な建設現場ならそうですが、築地市場の場合は、下手をすると完成後の方が
トラックの交通量が増えますよ。建設工事で出入りするトン数よりも、完成後の市場
の流通トン数の方が多くなりますから。

[273: 豊洲在住者]

東京都が公開してる
「千客万来施設事業基本方針案」
の中から。

この交通アクセスの充実、ってのはこの物件にとってはメリットが大きそうですね。
豊洲以外にも、短距離では大江戸線勝どき、築地、長距離では東京駅、羽田空港、などの利便性が増すことに期待。

これは、豊洲新市場のポジ情報。

----
(4)来場者や周辺地域に配慮した交通アクセス
来場者の交通利便の充実と、周辺地域への交通環境等に配慮した施設・機能
なお、駐車台数は、東京都が策定した豊洲新市場建設事業に関する環境影響評価 書(平成 23 年 7 月)に記載の事項に準拠すること。
【例示】○駐車場(来場者用、観光バス用) ○ターミナル駅・観光拠点とのシャトルバ ス ○スマートバイク(自転車共用利用システム)など
----

[274: 匿名さん]

SMAPが宣伝していた芝浦の島と同じ形しているのね。
なんとなく隣の辺から部屋が見えたりしないのかな。

[275: 豊洲在住者]

>272
その辺は確かに我が家の懸念事項でもあります。特に首都高豊洲がメインの出入り口となると、深夜でもかなり音は響き続けますよね。あとはトラック出入り以外の音、声、なんかも気になりますね。

何にしろ、私もこの辺は想定するしか無い状態。築地スレとか行けば話聞けるのかな。とにかく必要なのは事実ですね。

おそらく東京都の計画の中にも、交通計画はあるはずですしね。

[276: 豊洲在住者]

>274
芝浦のケープタワーは、身内が住んでるので、よく知ってますよ。
向かいの部屋の中が見える、ってことは無いですよ。部屋から視界に入らない。もちろん、乗り出したて見続ければ、見えるかもしれないけど、、

よく中古物件のオープンルームやってるので、一度見に行ってはどうでしょう。

[277: 豊洲在住者]

>274
他に、芝浦ケープタワーのことで知りたいこと合ったら、聞いてくだされ〜 この物件の参考になると思いますよ。同じ三井だしね。

[278: 匿名]

市場出来たら相当な交通量は必至。
前にパーク東雲の空気悪さに比較して、こちらが全然いいようなレスあったけど、市場オープンしたら、東雲の晴海通りなんか可愛いもの。
相当な排ガスと騒音に悩まされるはず。土日は観光客の違法駐車もすごいかも。

[279: 豊洲在住者]

>278
まぁ想定される心配事ではありますよね、、問題はトラックのメインルートがどこになるのか。どの程度の騒音になるのか。特に豊洲駅方面からのトラック交通量。

平日の築地市場に言ってみればわかりますが、深夜から遅くても昼までが稼働時間。午後から夜は静まり返ってます。なので、夜中から早朝の時間帯の騒音がどうなのか。窓開けて寝てたらうるさい、ってのはなかり困るかなぁ。うむ。

この辺りはけっこうイメージといか想定の議論ばかりになってしまっていて、実体験の話が聞きたいところです…

ちなみに、私は排ガスと迷惑駐車はあまり心配してないのですが。都内で排ガス撒き散らしてるトラックって見かけます？

[280: 匿名さん]

一度、築地に行って見る事をお勧めします。二重駐車どこじゃないですよ。中央ラインとかにも平気で停めてます。
まあ、そのあたりも考慮された動線になっていると思いますが。

[281: 匿名さん]

ここは築地とは違って、違法駐車はないと思うな。交通量も有明の西の方に橋も伸びるんだろうし、豊洲インターだけでなく、台場インターにも逃げるとも思うがな。まあ、俺は検討者ではないのでどっちでもいいが。

[282: 住まいに詳しい人]

トラック輸送に対応するために市場は豊洲に移転するんだから
そのヘンはよくよく検討した上で設計されているわけで
10年後20年後はわからないけど
まあ、しばらくは公道上で荷捌きとかはないでしょ

[283: 匿名さん]

集結するトラック量は変わらないし
むしろ増えるかもしれないのがネックだね

[284: 匿名]

もちろん市場の設計には万全を期しているだろうけど、さすがに隣地になるわけだから、普通に排ガス、騒音の状態は今と比じゃないと思っておけば、いいんじゃない？

[285: 匿名さん]

市場ができてからの方が、よさそうだね。

しかし、市場に来るトラックはどこをどういう風にとおるのだろう。
豊洲市街地に影響が及ばなければよいが…。

[286: 匿名さん]

市場入場待ちとか普通に起きるでしょ
トラック比率の高さは湾岸共通の悩みですけど

[287: 匿名さん]

都心にトラックが入らないように湾岸の道路を整備してるのだから悩みというのも変な話。その分安いのだから。嫌なら都心に住むべきですね。

[288: 匿名さん]

現状の築地に較べたら、周辺の交通量がそもそも少ないんだから、激混みはしないでしょ。

低層狙いも良いけど、ビッグドラムは高さ60mあるから、20階まで上がってやっと屋上超え。注意してね。
東側は30階建ての500戸のMSだし、南低層も、運河向かいの島部分の森は、岸にゴミが多く、棲みついた鳥のフンでかなり汚いからイメージとちょっと違うかも。

[289: 匿名さん]

永久眺望(笑)

[290: 豊洲在住者]

市場ができれば、車両が増えるのは当然。そこは誰も異論も無いネガポイントなわけです。反対にポジな事もあるわけです。なので、単にポイネガの有り無し言っていてもきり無いしね、問題はそのポジネガの程度がどの程度なのか。市場ができることのポジとネガを天秤にかけ、どちらのメリットが大きいか、という事かと思います。

今の所、ネガは以下の点。（といっても、想定ばかりなんだよね、、、実体験や事実が欲しいところ）
・騒音（特に早朝、、物件からの距離的としては問題無い気がするが）
・排ガス（これはよくデータが無くてわからない、トラック＝排ガスってのはイメージ的には理解できるが）
・渋滞、迷惑駐車（実際、築地はこれが困り事らしい、、新市場で対策は練られているらしいが）

ポジは以下の点。
・官民一体の環境整備（特に緑化、東京都の資料参照）
・千客万来施設のための交通整備（これも、東京都の資料参照）
・開発前に購入することよる資産価値の向上（かってな想定、2005〜2006年に豊洲買っている身としては再度の期待）

今の所、私は圧倒的にポジが重いので前向き検討中なわけです。
当然、ネガはネガで気になってる。否定しているわけでない。でも事実が足りない。