SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

[匿名さん]

東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

前スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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【情報を追加しました　2012.12.25 　管理担当】
【タイトルを正式名称に変更しました　2013.1.20 　管理担当】

[148: 匿名]

290とか270とかアホらし。
晴海がそれで苦しんでいるのにね。

はし渡った有明スミフが230でかなりの売れ残りだから、それ以下でくるでしょう。

[149: 匿名さん]

上層階で270-280くらいかな？

[150: 匿名さん]

有明すみふは、ここより場所が中途半端過ぎて魅力に乏しすぎる。

[151: 匿名さん]

まじめな話、検討してる人はモデルルーム等で予算などを書くときは坪単価180万位で書いた方がいいよ。
デベはそれらのアンケートをもとに価格を決めてる。
金を持ってると思われる回答が多いと高値掴みさせられるから。

某住宅ジャーナリストによる適正価格が坪150万だから、坪180も無茶苦茶ということもない水準。

[152: 匿名さん]

180なんて統計学的な外れ値だから相手にされないよ。

[153: 匿名さん]

上層階は安いと思う。
ここは低層階が高い。
南向き低層階が280くらいで、高層階も同じくらいになると思う。
中層階が270くらいだろうね。

[154: 匿名さん]

180だと埼玉の奥地じゃないですか？（笑）

買えない収入なのは自分のせいなんだから。
来年はもうちょっとがんばろうね。

[155: 匿名さん]

151は購入者のために有意義な情報なのになあ…
152-4は高値掴みさせたい思惑の何者かによる書き込みだとバレバレだね

[156: 匿名さん]

151は詐欺師でしょ。S氏と同じ匂いがする。

普通に考えて、東雲より安くはならないでしょ。
仕様も高いし。

東雲が坪240で完売の事実を考えて、さらにインフレリスクを考えると280くらいになると考えるのが正しいのではないか。

販売関係者は坪290でも売れると踏んでるようだから、それ以上になる可能性だってある。

[157: 匿名さん]

ボランティアでマンション分譲してると思ってる？

[158: 匿名さん]

某住宅ジャーナリストの予想だと@280ですよ。
どちらの住宅ジャーナリストが正しいか、楽しみですね（笑）

[159: 匿名さん]

公開された仕様から見ると、安売りする気は無いみたいだね。
坪300超えてくる可能性だってある。

[160: 匿名さん]

最上階は300超だろね

[161: 匿名さん]

どちらの某住宅ジャーナリストが詐欺師かが、もうすぐバレちゃいますね。
楽しみになってきました。

[162: 匿名さん]

＠280だと、2丁目や3丁目（中古含めて）を買える値段だよ。6丁目で、そこまで高くできる何かあるの？

[163: 匿名さん]

158
誰ですかそれ？
業界をウォッチしてますがそんな予想は見たことも聞いたこともないですよ。
150万と言ってるS氏はよく存じてますが。
いい加減なことを言って人を騙さないでください。

[164: 匿名さん]

ゆりかもめ延伸とか？でも勝どきまでだしなあ～。

[165: 匿名さん]

駅遠、土壌汚染、変電所、商業施設なし、過剰供給・・・

勘違い価格で先発の1100戸は大量売れ残り、後発の500戸で大幅値下げ、のシナリオ
に１票。

[166: 匿名さん]

東雲のプラウドより、良い物件ですか？

[167: 匿名さん]

166
良くない。ただし価格はそちらより安い。

[168: 匿名さん]

S氏はウソばかり言ってるから信頼されてないでしょ（笑）
詐欺師みたいなもんだよ。

[169: 匿名さん]

これは完璧だ。晴海三菱も上回る。地盤の高さも申し分ない。AP8.8mというと東雲なら2階の天井梁か3階床レベル。
スター型なので内廊下だし、これがもし@280で買えるならgood。周りに何もないから、35階まで行けば唯我独尊（東以外）。プール付なところだけがご愛嬌。

物件としてPT東雲より3枚ぐらい上手。価格帯も上になるだろうが、PT東雲を三井が早く売り抜けたい気持ちも良く判る。

[170: 匿名さん]

ホームページ見たら、どちらの仕様が上かどうかはすぐに分かるでしょ（笑）

聞いてばかりで自分で調べないと、S氏みたいな詐欺師に騙されるぞ。

[171: 匿名さん]

業界をウォッチしてるなら、売主が@290でも売れると踏んでる事くらいは知ってるだろうに（嘲笑）

[172: 匿名さん]

間違いなく来年を代表するS級物件です。
免・制震だなんて、思わず胸が熱くなりますよね。
やっぱり清水は凄い。
今後10年は語り継がれるでしょう。

月島駅直と有明シティーの間を埋めるアッパーミドル以上がターゲットかな。
パンダ狙いもいいけれど、年収1000万ないと近所付き合いが大変かも知れませんね！

[173: 匿名さん]

この２０年を代表するマンションになるでしょうね。

[174: 匿名]

あはは。
290なら晴海かうだろ。 笑

[175: 匿名さん]

晴海より仕様も良いし、駅にも近いから、人それぞれじゃないですか？

[176: 匿名]

175
コスト予測は、稀な例やターゲットを考えたらいけないよ。
総じて論が大切。 笑。

[177: 匿名さん]

三菱晴海の価格発表前に似てきましたね！高いと見せかけて結局は適性価格というオチ。

[178: 匿名]

177

同感。
高くしたい関係者か、地元民が必死なだけ。

[179: 匿名さん]

某住宅ジャーナリストが@280と予想しているという書き込みがしばしば見られますが 、前後に何を言っているか知りたいのでそのジャーナリストが誰か、またコメントの原文のありかを教えてもらえませんか?
是非お願いします。

[180: 匿名さん]

Ｓ氏はジャーナリストじゃなくて詐欺師だろ。
人の不安が飯の種。

今年は滅んでほしいな。

[181: 匿名さん]

ジャーナリストでは知らないが、業界関係者では@290と言われている。
売主は@290でも売れると豪語してるとか。

[182: 匿名]

181

ソースを出してね。

[183: 匿名さん]

業界関係者なら、あの仕様を見た瞬間に＠３００オーバーであると確信できるでしょう。
安売りする気は無い事は素人目にも分かるのでは？

[184: 匿名さん]

S氏とやらの化けの皮が剥がれる瞬間が見れるんですね。

[185: 匿名さん]

これは完璧だ。晴海三菱も上回る。地盤の高さも申し分ない。AP8.8mというと東雲なら2階の天井梁か3階床レベル。
スター型なので内廊下だし、これがもし@280で買えるならgood。周りに何もないから、35階まで行けば唯我独尊（東以外）。プール付なところだけがご愛嬌。

物件としてPT東雲より3枚ぐらい上手。価格帯も上になるだろうが、PT東雲を三井が早く売り抜けたい気持ちも良く判る。

[186: 匿名さん]

南向き高層階は３２０万超えるだろうね。

[187: 匿名]

そんな激安で買えるのか？

世界的観光地が隣に開発されるってのに、悠長だのぅ。

[188: 匿名さん]

将来、350くらい、いくかなあ。

[189: 匿名さん]

化けの皮って写真見れば正真正銘のキモネガメガネデブってわかるだろw

[190: 匿名さん]

トライなんとかって、かっこいいねえ。実際の使い勝手はどうなの？

[191: 匿名さん]

インフレ見込んで高値で売る？

またかつての売り渋りでもするのかw

どうせ正月から周辺住民の高値願望が炸裂してるだけでしょ

笑うわ

[192: 匿名さん]

＞191
次こそ買えるといいね。

[193: 匿名さん]

>191
一次取得は2005年で終わっております
三丁目のような強気な値付けの時代が再来すればいいね
夢見る近隣住民さん

[194: 匿名さん]

S氏の見解

何もない場所。広告に大笑い。存在自体が現実離れ。

査定額：坪150万　→　何とか売り切れるだろう
予想額：坪250万　→　失速すること間違いなし　→　値引き

[195: 匿名さん]

3丁目は品の良い奥さんが多い。

[196: 匿名さん]

S氏はいつもそうだよ。
で、いつも大外し。（笑）

詐欺師みたいなもんだ。

[197: 匿名さん]

１．豪華タワーマンションを諦める。チープな団地型なら安い。

２．豊洲を諦める。辰巳や枝川にしたら安い。

３．財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い

５．内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．眺望を諦める。　お見合い部屋なら安い。

７．制震・免震を諦める。耐震なら安い。

これくらいやれば、坪１５０万くらいで買えると思うよ。

[198: 匿名さん]

一番肝心な内陸を諦めるがぬけてるよ

[199: 匿名さん]

内陸って国土の大部分を占めていて珍しくも何ともないよ

[200: 匿名]

今日、豊洲駅から歩いてみたけど、20分弱は歩いて掛かるね。
救いは歩道広くて歩きやすいことかな。
でも毎日歩くには現実的ではないことは、理解できた。

そもそも、ゆりかもめを使う前提なら、ブリリアシティタワーとの比較になるかなぁという印象。
向こうは、台場が徒歩圏だから、新橋出るのは早い。

[201: 購入検討中さん]

でも、正直市場移転が一年延びるのは想定外だったね。
結構なマイナスだと思う。
地下から汚染土がさらにみつかったらしいけど大丈夫なのかな

[202: 匿名さん]

念には念をいれて欲しいですね、都民の台所ですから

[203: 匿名さん]

今日歩いてみたけど１０分かかるかって感じでしたよ。大きな信号もなく誤差も無さそうでした。
ゆりかもめ駅からは５分という話でしたが、そんなに遠いか？って感じがしました。

[204: 匿名さん]

南向き低層階だったら３００万超えてくるかもなーー。
高層階が人気だったのは過去の話。

ここの場合、低層階でも永久眺望を確保。
地盤の高さもAP８メートル以上と申し分無し。

[205: 匿名さん]

湾岸埋め立て野郎うざい

[206: 匿名さん]

低層高層一律料金制かもね
話題性のある物件だね

[207: 匿名さん]

一律料金は無いにしても、差額は２０万円程度かもね。

[208: 匿名]

それはないでしょ。
なんだかんだいってタワマン高層階はステイタス。

[209: 匿名]

203

どんだけ早歩き？ 笑

[210: 匿名さん]

坂道も無いし、そんなものでは？
女性が歩いても１３分くらいでしょ。

たしか、８０メートルで１分計算じゃなかったっけ？

[211: 匿名さん]

タワーマンション高層階がステータスというのは昔のはなし。

これからは低層階が人気。
このマンションの共有施設も２階に集まっている事からも分かるでしょう。

南向きの低層階なら永久眺望に加え、日当たりも確保。
坪３００万なら安いほうだよ。

[213: 匿名さん]

まぁ個人差でしょうねぇ。

距離はどのマンションも同じ条件で測ってるわけでしょうし。

[215: 匿名さん]

ん？

徒歩13分でしょ？近くも遠くもならないんじゃない？

[216: 匿名さん]

関係者と話す事ができたけど、坪290万というのは近い価格だと言ってたよ。
やはり低層階は高くなるみたい。相対的に高層階は安くなるみたいだね。

[217: 匿名さん]

いずれはバレる嘘までつくって
どういう心理なんだろう

[218: 匿名さん]

まぁまぁ。S氏は詐欺師みたいなもんだからね。
バレてもバレてもウソつき。癖になってるんじゃないかな。
ブログとか見てると、大げさな自慢っぽい話がよく出てくるよ。
「警察相手に大立ち回り」とか（笑）

[219: 匿名]

ネガはバレることわかっているのに、嘘をつく。

その低俗ぶりも含めてネガはさいてー。

[221: 匿名さん]

290するなら3丁目にします。

[223: 匿名さん]

本当にほしい！！
高いんだろうなー

[224: 匿名さん]

国家観を上から目線で語る不動産業界の寄生虫って精神逝かれてるよね。
不動産鑑定士じゃないのに適正価格とか詐称しちゃってるし、価格算出法すらしらないド素人w

[225: 匿名さん]

プラウド東雲くらいじゃないかなあ。

[226: 匿名さん]

彼がプロデュースする重層長屋は一件も成立していないし、奴の逆張りが正解。
武家屋敷後の大使館が周りにあるからすごいんです、なんて今更上京者でもだませないだろう。

[227: 匿名さん]

しののめと同類なんて予想したら見事裏切られるんじゃない？

しののめ<ここ<豊洲2・3丁目って予想しとけば大怪我しないよ。

[228: 匿名]

227

その理由は？
豊洲の冠があるから？
立地でいったら東雲三井の方が上だけど。

[229: 匿名さん]

東雲三井の立地は晴海通り沿いだし、間取りも狭くてこことはコンセプトが少し違うかな。

[230: 住まいに詳しい人]

>>228
情報攪乱を目的にした人を追い詰めても
また暴れるだけですからほどほどに

参加しているデベの人に訊いても
「280とか290なんて意味不明」と困ってましたよ

[231: 匿名さん]

228
しののめの営業？
それとも契約者？

両者の現地行って二時間くらい深呼吸してみなよ。
しののめ三井は鼻毛伸びるスピードが随分早そうだし、毎晩耳栓しないと寝れないでしょ？

[232: 匿名さん]

確かに東雲三井は湾岸道路と晴海通りにかなり近いから、ベランダあっても窓開けると騒音はうるさそうだね。２４時間交通量が凄いからね～。あそこは安いのは少し納得。

[233: 匿名さん]

しののめ≦ここ<豊洲2・3丁目かな？

東雲と比べて、良いところって、どこだろうね。
豊洲駅までの距離、変わらないし。

[234: 匿名さん]

228

ヒント

クラウン

[235: 匿名さん]

東雲三井の立地よりは上だろうが、戸数が倍あるわけだから捌くの大変だよ。値段は同じぐらいでは？

[236: 匿名さん]

トライスター型だと建物の厚みがいらないから、中住戸でも面積の割りにワイドスパンが取れるのは良いね。
階高は建物高さと階数からすると3300mmぐらいで、これは最新のタワーとしては標準か。

Low-eガラスは標準？　安物件だと最上階の広いLDでも床暖房範囲が普通住戸と同じ面積だったりするが、ここはきちんと広範囲になってるので、それなりに設備にも気を使ってる。間取り図では、確かに最上階以外は天カセじゃなさそうだけど、基本スペックはしっかりしてそうだ。エアコンのスリーブも多分壁に組み込まれてて配管は露出しないようになってるだろう。あと全熱交換なら尚可。

EVのスペックが乗用1台/90戸以上で、高層用が13人乗り以上×分速210m以上なら、箱として星３つをあげよう。

[237: 匿名さん]

検討される方、モデルルーム等で予算などを記入する際は、実際買える価格よりも相当低い数字を書いたほうがよいですよ。
「売れそうな価格」すなわちそれらのアンケート結果は、実際の価格決定プロセスで相当重視されているようです。

某住宅ジャーナリスト（Sさん）によると「適正価格」が坪単価150万とされていますが、さすがに現実的でないと思いますので、
東雲パークを下回る水準をターゲットに、アンケート記入時は坪180万円くらいを目処に回答されるのがよろしいかと。
（実際いくらになるかは何とも言えませんが、見栄をはったり正直に書いても何もいいことはありませんので。）

Sさんはここではかなり目の敵にされているようですが、やはり業界サイドからすると相当「都合の悪い」存在なんでしょうね。
湾岸検討者の方は彼のブログも参考材料の一つとして、一度はチェックしたほうがよいと思います。
もちろん、最終的にどこまで彼に賛同するかどうかは各人の判断次第ですが。

[238: 購入検討中さん]

同じ職場にSさんバリのキレものがいたら鬱になりそう。。。
日本式的経営のメリットを享受している世代には、
的を得ているツッコミには太刀打ちできないのがげんじつですもんね。

まぁ現金で買う人以外は、極力いろんな意見を聞いて判断した方がいいと思いますよ。

[239: 匿名さん]

180と書いたら早く商談終わらそうとするだけだよ。買えない人に営業しても無駄だからね。

[240: 匿名さん]

マンション購入は検討するけど法律で規制されている情報商材は絶対検討しないよ。
あんなもん買ったら情弱リストに載って次から次へと詐欺営業のオファー殺到だよ。

[241: 豊洲在住者]

年末に実家に帰り、不動産関係の兄弟に話を聞いてきました。彼はこの物件担当と知り合いということで、又聞きではありますが、いちおう信頼できるかと。信じるか信じないか、参考にするかしないか、は、まぁそれぞれのご判断で。

・まず「出足が悪い」と三井関係者は思っている。
・坪単価は230〜240くらいになる。当初想定よりかなり下げた結果（どれくらい想定してたのかは知らない）。東雲三井よりは確実に下げざる得ない、とのこと。
・東電、データセンター側低速は景気がほとんど無いので、かなり下げて出す予定。客寄せパンダ。南と西は高め、でもそんなに差は付かない、階層による差も少ない。
・出足不調なので、正月明けからガンガンCMを打つらしい。クリエイティブも変えるって。芸能人は同じっぽいけど。
・共有施設については、天体望遠鏡はやり過ぎだよね〜（笑）だって。管理費への影響は少ないと思うよってさ。湾岸は乱立してるから、やはり少しでも話題作りが欲しいみたい。
・ちなみに最近、共有施設で流行ってるのは、初期費用が中心のコラボ系。ホテルとかインテリアショップとの内装とかのコラボ。あとは書店との連携でラウンジへの書籍や雑誌の提供。

とこんな感じ。
ちなみに私はけっこう前向き検討者。
ともかく関係者か思った以上に不調。「狙ってるなら、坪単価も下がるし、第一期倍率も下がるし、良かったね」って言われました。

東雲三井は本気で検討して、申し込みもしたけど辞めました。やはり豊洲公園周辺で休日は遊びたい。

豊洲最寄りから離れるのは、今でもかなり悩み。でも豊洲駅からゆりかもめに乗ると、「毎日の最後に、この景色を観て家路に付くのも悪くないかな」、なんて思ったり。なかり自分洗脳。よく利用している人なら分かると思うけど、ゆりかもめはそんなに本数少なくないと思うんだけど。

あとは、希望の方角、高さ、間取りで、予算内なら買いたい。狙いはデータセンターが全く気にならない10階以上（価格許すなら30〜40階とか行ってみたいなぁ）、レインボーブリッジが見える西〜南西、角部屋（先端？サイトにすでに出てるやつで合格かな）。

[242: 匿名さん]

トライスターの長所と短所を教えてください。

[243: 匿名さん]

メリットは中心が安定しており天体観測で三脚の役目を果たすこと
デメリットは外廊下にしにくく量産型団地として不適切な高コスト

[244: 匿名]

241

結局、ゆりかもめを使うことになりますか？

[245: 匿名さん]

ゆりかもめが勝ちどきまで延伸されれば乗る機会は増えると思いますよ、豊洲駅までは徒歩のほうがトータル早そうじゃないですか？

[246: 匿名]

勝どき駅は残念ながら、今でも激混みで毎朝大変なことになっている。
結局豊洲駅利用かなぁ。
ゆりかもめ使うなら、台場に歩けるブリリア シティタワーのほうが便利かなぁ。

[247: 豊洲在住者]

>244

毎日使うと思いますよ。朝8時台は16本、3〜5分に一本ゆりかもめは来ますし。歩く時間と変わらない、って考えもあるだろうけど、なら乗ればよいじゃない、って思います。

子どもの小学校が新設校に変わったら、一緒に歩いて駅まで行くかもだけどね。