住宅購入を迷っている方々へ 素人アドバイス！

[素人アドバイザー]

マイホームを購入しようと考えると、
今は買い時！？
待ち時？
いろんな多数の意見がありますよね〜。
そんな方の為に、私が悩んで、調べ上げた事を紹介します。
私は１２月から探し始め、１月上旬に契約し、３月引越しする事になりました。


＜住宅がここ１〜２年で一気に価格が下落するうわさ＞
私の考えは、この先１年〜２年で、住宅価格が大きく下がるとは思ってません。
下がっても２年で１割（3000万なら年間150万下落）がいいところかな〜って。
（材料コストが下がるという話は業界ではメジャーな話らしいですが・・・）
でも実際、下がらない可能性だって０ではなく、高くなる可能性だって０ではないです。

ただ、自分は金利リスクと、賃貸家賃リスクから、今は買い時だと予測しました！！

＜金利の説明＞
数年前、国の政策金利が０％になり、景気回復の兆しから０．５％に吊り上げた！
でも、昨年末、0.5％⇒0.3％⇒0.1％と、一気に下がりました。
銀行からの借入金利も、2.875％⇒2.675％⇒2.475％（一部銀行のぞく）　と下がりました。
あっ！変動金利で考えた場合です！！
因みに、バブル期・バブル期以前は、ずっと4％〜9％だったんですよ。
それがバブル崩壊から、数年はずっと2.3〜3.0％をキープしてきたんです。

国は、常に政策金利を上げる（銀行の金利も上がる）事を常日頃計画しています。
景気回復の為です！！
それがここ何年もうまく行ってません。
ローンの金利が1％上がると、３０００万を３５年で借りた場合、総支払額が約７００万増えます。
要するに、この先、国が、日本の景気回復を見込めると判断した時、金利があがります。
それがいつなのか、分かりませんが、不景気が３５年続くとは思えませんし。
続いたら、日本が取り残されるか、外国に吸収されるのか、もしくは、世界恐慌です。
そうなるかもしれませんが・・・。

だから、金利が安い内に、購入し、仮入金額が多い内（働ける内）に、
少しでも借金を返済する事を、私は考えました！！

多くの人が言うように、１年〜２年待つのも一番いい手なのかもと思います。
●支払い中の家賃（例　８万×１２ヶ月＝９６万）かかるけど、それ以上に価格が下がるから！
●金利がいつか上がると仮定したとしても、近年中は上がらないし、それ以上に価格が下がるから！
という理由からだと思います。

私の金利についての見解を数値で計算してみました。

３０００万を３５年で借り、１０年後に金利が２％上がった場合、（金利は2.475％−優遇1.4％＝適用1.075％の場合）
今購入し、３５年間利率変動無し⇒総支払額　約3600万
１０年後に２％上昇し、残り２５年継続⇒総支払い額　約4300万
　８年後に２％上昇し、残り２７年継続⇒総支払い額　約4400万
　１年後に２％上昇し、残り３４年継続⇒総支払い額　約4900万

上記の条件では、２年、ローンの支払い開始が遅れると、１００万（年間約５０万）違います。

よって、家賃８万（年間約１００万）の賃貸に住み、３０００万　３５年借入で、変動金利を選び、購入１０年間、金利が上がらず、１０年後に金利が２％上がり、その後変動無しと仮定た場合、

住宅価格が年間１５０万下がる事と、同じ意味となります！！！


①本当に年間０．５割〜１割（３０００万の時１５０〜３００万）も下がると予測しますか？
②金利は購入時から１０年間（購入が２年後なら１２年後）、２％以上上がると予測しますか？


①を信じるなら、②くらいの上昇は、相殺されます！

ただし！！
①が下がらなかった場合のリスク。（家賃年間１００万の損）
②のケース以上に上がってしまうリスク。（最低でも年間５０万以上の損）
これは、伴います！

私は１０年後には２％くらいは金利が上がり、１５年後には３％くらいになると予想。
日本人としての国への期待。
じゃぁ〜固定にすれば？という方がいると思いますが、固定は変動＋２．１％くらい（優遇含）だから、１５年後に３％上がると仮定しても変動を選んだわけです！

金利は、今がほぼ底値なのは間違いありません！（政策金利が0.1％だから）
私は安全策と、計画を建て易いという面で、ギャンブルはせず、無難に今、家を買いました！！


長々と、すいませんでした！
少数の方でも、役に立ててくれればと思います。
あくまで個人的主観な為、何か間違っていたり、予測が甘かったりはごめんなさい！
参考程度にして下さい。
ありがとうございました！