住宅購入を迷っている方々へ 素人アドバイス！

[素人アドバイザー]

マイホームを購入しようと考えると、
今は買い時！？
待ち時？
いろんな多数の意見がありますよね〜。
そんな方の為に、私が悩んで、調べ上げた事を紹介します。
私は１２月から探し始め、１月上旬に契約し、３月引越しする事になりました。


＜住宅がここ１〜２年で一気に価格が下落するうわさ＞
私の考えは、この先１年〜２年で、住宅価格が大きく下がるとは思ってません。
下がっても２年で１割（3000万なら年間150万下落）がいいところかな〜って。
（材料コストが下がるという話は業界ではメジャーな話らしいですが・・・）
でも実際、下がらない可能性だって０ではなく、高くなる可能性だって０ではないです。

ただ、自分は金利リスクと、賃貸家賃リスクから、今は買い時だと予測しました！！

＜金利の説明＞
数年前、国の政策金利が０％になり、景気回復の兆しから０．５％に吊り上げた！
でも、昨年末、0.5％⇒0.3％⇒0.1％と、一気に下がりました。
銀行からの借入金利も、2.875％⇒2.675％⇒2.475％（一部銀行のぞく）　と下がりました。
あっ！変動金利で考えた場合です！！
因みに、バブル期・バブル期以前は、ずっと4％〜9％だったんですよ。
それがバブル崩壊から、数年はずっと2.3〜3.0％をキープしてきたんです。

国は、常に政策金利を上げる（銀行の金利も上がる）事を常日頃計画しています。
景気回復の為です！！
それがここ何年もうまく行ってません。
ローンの金利が1％上がると、３０００万を３５年で借りた場合、総支払額が約７００万増えます。
要するに、この先、国が、日本の景気回復を見込めると判断した時、金利があがります。
それがいつなのか、分かりませんが、不景気が３５年続くとは思えませんし。
続いたら、日本が取り残されるか、外国に吸収されるのか、もしくは、世界恐慌です。
そうなるかもしれませんが・・・。

だから、金利が安い内に、購入し、仮入金額が多い内（働ける内）に、
少しでも借金を返済する事を、私は考えました！！

多くの人が言うように、１年〜２年待つのも一番いい手なのかもと思います。
●支払い中の家賃（例　８万×１２ヶ月＝９６万）かかるけど、それ以上に価格が下がるから！
●金利がいつか上がると仮定したとしても、近年中は上がらないし、それ以上に価格が下がるから！
という理由からだと思います。

私の金利についての見解を数値で計算してみました。

３０００万を３５年で借り、１０年後に金利が２％上がった場合、（金利は2.475％−優遇1.4％＝適用1.075％の場合）
今購入し、３５年間利率変動無し⇒総支払額　約3600万
１０年後に２％上昇し、残り２５年継続⇒総支払い額　約4300万
　８年後に２％上昇し、残り２７年継続⇒総支払い額　約4400万
　１年後に２％上昇し、残り３４年継続⇒総支払い額　約4900万

上記の条件では、２年、ローンの支払い開始が遅れると、１００万（年間約５０万）違います。

よって、家賃８万（年間約１００万）の賃貸に住み、３０００万　３５年借入で、変動金利を選び、購入１０年間、金利が上がらず、１０年後に金利が２％上がり、その後変動無しと仮定た場合、

住宅価格が年間１５０万下がる事と、同じ意味となります！！！


①本当に年間０．５割〜１割（３０００万の時１５０〜３００万）も下がると予測しますか？
②金利は購入時から１０年間（購入が２年後なら１２年後）、２％以上上がると予測しますか？


①を信じるなら、②くらいの上昇は、相殺されます！

ただし！！
①が下がらなかった場合のリスク。（家賃年間１００万の損）
②のケース以上に上がってしまうリスク。（最低でも年間５０万以上の損）
これは、伴います！

私は１０年後には２％くらいは金利が上がり、１５年後には３％くらいになると予想。
日本人としての国への期待。
じゃぁ〜固定にすれば？という方がいると思いますが、固定は変動＋２．１％くらい（優遇含）だから、１５年後に３％上がると仮定しても変動を選んだわけです！

金利は、今がほぼ底値なのは間違いありません！（政策金利が0.1％だから）
私は安全策と、計画を建て易いという面で、ギャンブルはせず、無難に今、家を買いました！！


長々と、すいませんでした！
少数の方でも、役に立ててくれればと思います。
あくまで個人的主観な為、何か間違っていたり、予測が甘かったりはごめんなさい！
参考程度にして下さい。
ありがとうございました！

[2: 匿名さん]

3000万の家が年間１５０万も下がって行くとは思えないが、今4000万クラスのの家が２年後3000万で出ることは充分あるんじゃないの？

[3: 匿名さん]

そう思う人は今買わなかったらいいやんか。そう思っても今必要だから購入する人もいるやろうし。

[4: 匿名さん]

アドバイスって言ってるからこっちも自分の意見を言ったんだけど。

[5: 匿名さん]

>国は、常に政策金利を上げる（銀行の金利も上がる）事を常日頃計画しています。
>景気回復の為です！！
↑誤りです
正しくは
◇日銀は、常に政策金利を上げる（銀行の金利も上がる）事を常日頃計画しています。
◇日銀の独立性を主張する為です！！
ですよ！

尚、スレ主旨に添った提案としては、
◇「銀行の全期間優遇（メガの１．５％や信託の１．６％）」はそろそろピークの
可能性があります。（今後は減る可能性ありってこと）
理由は、ゼロ金解除後のベース金利アップが進む中、銀行は優遇幅アップを行っており、
新規借入適用利率は、実際のところ大して上がっておりません。
◇優遇幅の変遷は以下の通り
０．５％優遇→０．７％優遇→１・０％優遇→１・２％優遇→１．４％優遇→１．５％優遇
◇このように、優遇幅をアップしてきたのですが、ここへきてベース金利が下がっており、ゼロ金
時代の様なベース金利水準に戻ったらどうなると思いますか？
銀行の儲けなくなっちゃうでしょ？
◇だから、銀行は
①ベース金利をなかなか下げない
②金優遇幅を減らす
を行ってくることは明白です。
その際、①は景気低迷が続いた場合、継続することは困難（銀行の公共性とかが求められる）と
なるので、あからさまにはできません。
ですが、②は自由に出来ます（競合する他の銀行の追随が必要ですが、メガが動けば追随必至でしょう）
ので、銀行のやりたい放題で引き下げられる可能性があります。（←今後の優遇幅の話だよ）

◇よって、現時点で「全期間１．５％優遇」の権利を勝ち得る（今買って借りる）ことは、将来
購入するよりも優位に働く可能性があります。

ってとこかな〜（長文だけど、スレ主よりも短いから勘弁してね！）

[6: 匿名さん]

今発売中の週刊文春にも、デベから直接３０％引きを提示されたとか、アウトレットマンションのことがのってますよ。１割引どころか投売り。

[7: 購入検討中さん]

ハウスメーカーも注文住宅３割引き！とかしてくんないかなあ
どこも１割か1割ちょっと引きで終わるんだよなあ．．．

[8: スレ主]

２＝４　さん＞
意見ありがとう！
そうですね。
金額が高いとそれだけ幅も大きいと思います。
２０００〜３０００万のものが下がる事は微妙ですかね。
なるほど。

５＞
やはりスレ主のスレ自体長すぎでした！　すいません！
貴重な話ありがとうございます！
なるほど！　優遇金利かぁ〜。
確かに！！聞いて初めてそうだな！って思いました。
７年前に家を買った人が、当時ほぼ最高優遇のー０．７％で優遇を受けたといってました！
私は、−１．４だったのですが、それを言うと、びっくりして信用してくれなかったくらい！

そう考えると、やっぱり今は買い時だったかも♪
ありがとうございます！！！

[9: もりぞ〜]

こんばんわ。

戸建であれマンションであれ建ってしまっているものの投売りと、これから建てるものの相場は
完全に切り離して考える必要があると思います。

私は大して住宅相場は下がらないと考えています。
ただし低価格帯な商品は増えるでしょうね。つまり価格は下がってもその分質も同じだけ下がっているという事です。
ＨＭで言えばここの板では今まで暴利を稼いで来たというのが定説ですが、そうでない事は決算書を見れば分かる事で
下げられるコストは皆さんが言うほどは残されていないと思うからです。

実は今日ＨＭで建てた家の引渡しでしたが、1週間くらいは新居に浮かれていても建ってしまえば
後はローンの返済がやっていけるか心配なだけです。
２０％程度の収入減でもぎりぎり返済していける計画で建てました。
経済状況はニュースや新聞で言われているより深刻だと思います。
これからやってくる苦境に備えられるなら今は充分買い時だと考えます。

「いつまでもあると思うな親と金」　です。

[10: 匿名さん]

３５年ローンを組んで、本当に３５年かけて返す人なんているのかな？
なので、金利が変動した場合の損得を３５年で考えてもどうなんだろう。

あと、購入時期を遅らせれば、その分頭金も増え、借入金を減らすことができますね。
（貯金できる人に限りますが・・・）

とはいえ、今後、銀行の優遇幅が減っていくことはありそうなので、今はいい時期だと
思います。

ただ、物件が売れないときには、１年どころか１ヶ月で１割下がるなんてことは
普通にありますよ。建売なんかは特に。

[11: スレ主]

＞＞１０さん

あくまで、３５年ローンを組む人が多いから、参考までにですよ〜。
短期で返済する人は、それを割合で計算してもらうと、良いと思います。

それと、３５年で返す人、意外と聞きますよ〜。
ローンがかなり残っている団塊の世代。
ローンを息子に引き継ぐとか・・・。
したくないですよね〜。
引き継ぐ前に、売る事になるかもしれないですけど。

これからの時代も、もし、金利がハイペースであがったら・・・。
ぎりぎりで計画した人たちは、３５年かかっちゃうかも。


でも、私は自分で計画書作って、３５年返済⇒２０年で計画しています。
月々８万円の返済＋毎月５万の繰上げ返済（三井住友なので無料）。
２８００万の借入れで、調度２０年になります。
これ、金利があがった時のリスクも減らせる上、総支払額が一番少ない計算と思うんです！
最悪でも、子供にローン残したくな〜〜ぃ！

がんばります！！

[12: 匿名さん]

ちょっとまった。

という事は７年前(2002年)に変動で借りた人は、

2.7-0.7=2.0パーセントの実質利率で借りてるという事？

これなら変動ってどのタイミングで借りようと、全員時間と共に自動的に利率があがっていくことになるけど…。

[13: スレ主]

＞＞１２さん

正確ではないですが、約７年前、一戸建てを買った人が言うには、
当時、ほぼ最高金利優遇のー０．７％（生涯ずっと優遇）で借りたとの事でした。

今は、最高金利優遇がー１．７％（生涯ずっと優遇）くらいだと聞きますので、

７年前に契約した人は、現在、店頭金利２．４７５％−０．７％＝１．７３５％で借りていると思うのですが、違ってますか？

同じ計算だと、今契約した人は、２，４７５％−１．７％＝０．７３５％で借りれる事になると思っていました。

あっ！でも７年前に契約した人が、今、銀行を借り換えたら、優遇ー１．７％取れるかもしれませんね！！（手数料５０万前後払っても得ですね！！）

これは、想像です！！

誰か詳しい方いらっしゃいますか？？

[14: 匿名さん]

うーん、私の考え方は、賃貸と比べて得か損か？をコストで徹底的に比較する感じです。

１．金利コスト：借り入れ額が低いほど、金利が低いほど低い。返済がすすむほど低くなる。
　　　　　　　　繰り上げ返済によってちょっぴり低減できる。

２．管理修繕コスト：修繕計画によって左右される。

３．諸費用コスト：初期に計上。売却予定ならば手数料も入れておく。

４．税金コスト：固定資産税によってきまる。不動産取得税はほとんどの場合かからない。

５．値下がりコスト：取得価格−年数経過後売却予想価格。永住なら０。

６．ローン減税：マイナスのコストで計算

例えばこんな感じになります。
１０年後に売却するとして。。。

物件価格：３５００
１０年後売却予想：２６００（現在の市場だとして予想）
諸費用：２００万
ローン：２８００（途中４００繰上げ）３５年
金利：１．８％（１０年固定）
固定資産税：１３万／年
管理修繕：平均１．５万／月（一時金も加えて平均に。修繕計画で上昇を確認しておく）
ローン減税：２１０万／１０年間

とすると、
○月々のローン支払いは９万です。けど、実は・・・
○同等のコストで賃貸にすると１３〜１４万くらいのところに１０年間住むのと同じです。
↓
家賃１１万くらいが身分相応と思っているならば、
・物件価格をさげるか頭金を多くして、金利コストを下げる
・より低い金利で借りて金利コストを下げる
・鬼のように繰り上げ返済をがんばって金利コストを下げる
・値下がりにくい物件を選んで、値下がりコストを下げる
・１０年以上、長く住むことで、相対的に金利コストを下げる（１０年固定だと怖いが。。）
・永住を決めることで、値下がりコストを無視する

計算しているとこの中で影響が大きいのが
１．金利コストと
５．値下がりコストです。

金利コストは、現在非常に低い環境にあると思います。

値下がりコストは・・・本当に影響がでかいです。
これを考えると駅近やその地域のランドマーク物件以外、買いたくなくなります。
永住目的なら考えなくていいので、かなりコストが低減できます。

２．管理修繕コストは、本当に管理の具合に左右されますので、別途要チェックです。
特に小規模なのに機械式駐車場なところは、よく確認するべきだと思います。

ちなみに、賃貸のコストにおいて礼金や更新料が結構大きいことにも気づきます。
UR賃貸など、賃料が多少高くても礼金や更新料なしだと、
民間賃貸換算で実質−１万くらいの家賃になるのでお得です。

私は１０年間の予想賃貸換算コスト１３万を値切って１２万くらいにして物件を購入しました。
その地域で１２万の家賃はボロしか住めないので。。。。

[15: 匿名さん]

>>13
という事はですよ、
今後も変動金利は景気の変動にかかわりなく右肩上がりに上がっていってその都度新規借り入れ客に対して優遇幅は上がっていく、という事です。

昔は優遇0.7 今は優遇1.6 将来は優遇2.5？…。
今は変動金利は2.4ですが、そのうち景気に関係なく3.2とかになっていくんですかねえ。

皆さんご存知なのでしょうか？

[16: スレ主]

１５＞＞さん

将来的に優遇２．５％は考えにくいと思います！！
（バブルのような時代がまたこない限り）
景気に関係なく　っていうのもありえないと思います。
あくまで景気に流動すると思います。
景気が良くない近年でも、銀行が優遇幅を上げてきたのは、それなりの経営戦略でしょう。
日銀が０金利政策を解除し、０．５％に上げ、数年０．５％を継続してきました。
そんな中、銀行が今後の景気回復を考え、手を打ったのかもしれません。
あくまで予想なんですけど・・・。
だから、この年末年始の政策金利の下げによって、これから銀行に動きがありそうと思います。
なので、ここにきて金利優遇は限界のラインだと考えます。
おそらく、今後は、店頭金利をなるべく据え置く形で、優遇幅を下げていく傾向になると予想します。
なので、優遇幅も大きく、金利の低い今が買い時なのではないかと思いました。

いかがでしょうか？

[17: 匿名さん]

>>16
それはそうですが、７年前の方が今現在、優遇後１．７３５パーセント、今借りる人が優遇後０．７３５という事は差し引き１パーセントのアップで、政策金利以上に銀行が金利を上げてきていることは間違いないでしょう（政策金利は０．５パーセントのアップのみ）。

どちらにしても７年前から借りている人と今借りる人で１パーセントも金利が違えば、７年後も同様に新規と１パーセントくらいの開きがあると考えるのが自然です。

だとすると、そもそも変動金利とは年とともに自動的にあがる性質のものであり、３５年１．２７５パーセントでの計算などというものはそもそも成り立つものではないということになりませんか。

[18: スレ主]

＞＞１６さん

＞＞政策金利以上に銀行が金利を上げてきていることは間違いないでしょう

金利優遇を上げてるって事は、実質金利を下げてきてますよね？
店頭金利は７年前と殆ど変わっていないので。


＞＞７年前から借りている人と今借りる人で１パーセントも金利が違えば、７年後も同様に新規と１パーセントくらいの開きがあると考えるのが自然。

２００２年（店頭２．３７５％）金利優遇ー０．７％
２００９年（店頭２．４７５％）金利優遇ー１．７％
２０１６年（店頭仮２．４７５％）金利優遇ー２．７％　というのが自然？？


＞＞そもそも変動金利とは年とともに自動的にあがる性質のもの。

上がったり下がったりですよね？景気に流動するのでは？

＞＞３５年１．２７５パーセントでの計算などというものはそもそも成り立つものではないということになりませんか。

変動って、流動するものだからこそ、変動しなかった場合の計算と、変動した場合の計算をして、
変動か、固定か、検討するんですよね？
成り立たないから変動っていうんですよね？
どういう意味だろう？