変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう

[匿名さん]

世界的な不況が押し迫っているこの時代、国内を見ても
財政赤字、少子高齢化、デフレ経済としばらく金利が上昇する要因が無い今、
ある程度余裕のある方は変動金利を利用して総返済額を減らしましょう！

変動借り入れの目安は固定余裕年収＋50万の年収が目安です。
3000万借り入れ
35年変動で月額9万弱
35年固定12万弱差額3万。
50万/12=42000円
差額3万プラスで72000円の上昇に耐えられる。
月額長期返済額+月42000円の支払額上昇=変動金利7%（優遇後5.5想定）

※尚、ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメインなのでギリギリな
方はお断りです。同じくアオリ目的の固定さんによる変動批判もお断りです。

[23: 匿名さん]

変動スレが乱立しすぎだね。
なんなんだこの状況は？

[24: 匿名さん]

皆さん、それだけ危機感を持っていらっしゃるんでしょう。

[25: ご近所さん]

どこのスレ見てもあんたらのような固定蟲がいるのは何でだ？

危機感ってｗ

どっちがｗ

[27: 匿名さん]

>>20
これが誹謗中傷ですか（笑）

[28: 匿名さん]

すみません、改行が失敗しましたので再び

テンプレ3

※約10年低金利が続いているので10年前変動で借りた人は下の分だけお得です。
今後何年低金利が続くか分かりませんのであくまでも参考程度に比較して下さい。
↑固定の方は”参考”と行っているのでお得意の「金利は予想出来ないから意味が無い」
みたいなつっこみはやめてね。

3000万35年

3%
総返済額48,490,768円
利息合計18,490,768円
月々の返済額115,455円

1年後
元本残29,507,802円
利息支払額893,262円

2年後
元本残29,000,635円
利息支払額1,771,555円

3年後
元本残28,478,041円
利息支払額2,634,421円

5年後
元本残27,384,684円
利息支払額4,311,984円

10年後
元本残24,346,689円
利息支払額8,201,289円


1.5%（年1回固定差額分繰上返済）
総返済額38,578,882円
利息合計8,578,882円
月々の返済額91,856円

1年後
元本残29,060,032円
利息支払額445,492円

2年後
元本残28,105,908円
利息支払額876,860円

3年後
元本残27,141,636円
利息支払額1,293,926円

5年後
元本残25,260,759円
利息支払額2,085,605円

10年後
元本残20,051,995円
利息支払額3,803,151円


差額（金利上昇の保険料）
総返済額9,991,886円
利息合計9,991,886円
月々の返済額23,599円（初回・10年後は33,626円）

1年後
元本残447,770円

2年後
元本残894,727円

3年後
元本残1,336,405円

5年後
元本残2,123,925円

10年後
元本残4,294,694円

[31: 匿名さん]

はい、するー

虫がつれた

[32: 匿名さん]

するーしたいのか、釣りたいのか、どっちだ？本当に楽しい人達だね。

[33: 匿名さん]

世の中はそんなに甘くないと　Lehman Brothers　は教えてくれましたね。

[34: 匿名さん]

テンプレとか止めてほしい。
かなり読みにくい。読もうと気にさせてない。。。
うざいよ。建設的な話しがしたければ、もう少し整理すべき。
しかし、
＞変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう
これはを語る意味があるのか？
金利が上がらないことを祈りつつ、できるだけ早期に繰り上げする
これに尽きるだろ。

他には余分に借りて、運用に回す手はあるだろう。
そこまでの度胸があれば。


それから　＋50万円がいつもなにか　何かの理論（？）のようなことで言われているけど
なんの根拠もない
根拠を示しているとしても、薄弱すぎて、意味がない
こういう嘘数字使っての話しはやめてほしい

[35: 匿名さん]

>>34

じゃー来なくていいよ。はっきり言ってジャマ。
反論なら根拠の有る納得出来る反論をどうぞ。

抽象論はいりませんから。

[36: 匿名さん]

>>34
不安な気持ちを煽っちゃ遺憾であります。
一生懸命に打ち消そうと頑張っているんだぞ。

[37: 銀行関係者さん]

暫くは低金利が続くと思いますので、変動金利がお勧めですね。
ですが、変動金利より安い固定金利であれば、固定金利を選択した方が宜しいかと思います。
私は、変動（1.875%）より10年固定（1.6%）の方が低かったので、10年固定にしました。

[38: 匿名さん]

もうすぐ変動1.25と固定3の比較表が必要になるよ。

[39: 匿名さん]

>38
変動と３年固定の比較は確かに微妙だよね。
銀行によっては、ほとんど金利差無い所もあるだろうし。

１年固定は変動とイコールで考えてＯＫじゃない？

>37
10年固定で１．６％は最強的に低くないですか？
１０年後の優遇金利付かないタイプとかなら
ありそうだけど、１０年後はどんな感じですか？

[40: 匿名さん]

変動さん達は、当分金利は上がらないと信じているなら、何も心配すること無いんじぁないの？総額を早く減らす方法は、繰り上げを頑張るのみ。金利の話だけでなく、もっと返済プランや、ヘッジについて情報やりとりすれば？

[41: 匿名さん]

低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？
最低限、>>26の繰り上げだけで5年後には自動で200万繰り上げくらいになるみたいだし。
貯蓄に回して住宅ローン減税を頂いたほうがお得だと思う。

考え方は人それぞれだから繰り上げを多めにしてもいいと思うし、今後不況はほぼ確実に
やってくるので様子見て長めの固定に換えて安心を買ってもいいと思うし。

※自分の選択以外の考えを根拠もなく避難するのはやめましょう！

[42: 匿名さん]

って、別スレで、変動派＝完全変動のみ、固定派＝10年固定以上と、定義されてましたが・・・。

それはおいておいたとしても、10年固定の方が金利的に低いとなると、この「変動金利を上手く活用して総支払額を減らそう」ってのではなく、「10年固定を上手く活用して総支払額を減らそう」って事になりますか？

それとも、やっぱり完全変動の方がお得なのですか？

[43: 匿名さん]

>42
１０年固定の１．６％ってのは
中々お目にかかれない低金利だから
これと比較するのが難しい。
１０年後の優遇幅も書いてないしね。

自分は変動だけど１５年くらいで返済予定の人が
２％以下の１０年固定ならば
例え変動で借りた場合との比較で
支払い総額が多かったとしても
それは保険なので悪い選択では無いと思う。

まぁ１０月実行で１０年１．６％なんて銀行は
無いと思うし、１１月〜１月くらいは金利下がる可能性のが
高いと思うから、そこまで変動にしておいて
１．６〜１．８％なんて数字が出たら１０年固定に
するのもありじゃないかな？

[44: 匿名さん]

中々いい感じのスレ内容になってきましたね。何がなんでも変動を貫くの一辺とうではなく、多用なプランで検討する事は、良いと思います。

[45: 匿名さん]

確かに銀行の1〜10年などの短中期固定が下がってくればあえて変動を選ぶよりもいい場合も
有ると思う。3年前は3年固定が優遇後1%、住宅ローン減税で実質ゼロ金利ローンがありました
からね。

ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提に
なると思うのですがいかがでしょうか？でも当初優遇10年固定で10年完済を目指すなら
それも有りかも。

[46: 匿名さん]

>>45さん
>ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提になると思うのですがいかがでしょうか？

これまでの議論から、総返済額を減らす大前提は「繰上返済を積極的に行う」という事だと理解しています。そして、その方法が「長期固定との金利差分を繰上返済する」って事ですよね？

で、上記通りに実行すれば「約10年で完済できる」事になります。
#もし完済までは至らなくても、10年でローン残高がかなり減っているハズ。

これが、金利上昇に対するリスクヘッジ策であるとするならば、全期間優遇の必要性はなく、「当初10年間の優遇幅を大きくする」方が、論理的に一貫性があると思います。

#逆に10年で返せない(返す目処が立たない)ようであると、＋50万論も崩壊しますし、ギリ変と呼ばれる部類に入ってくると思われます。

[47: 匿名さん]

>46
計算できます？
スレきちんと読んでます？

＋５０万は３０００万借り入れ時に
バブル時の金利６〜７％の支払い想定した時の数字だよ。

１０年で返済の前提など１度も書かれてないし
そんな計算も無い。

仮に１０年後高金利になっていて半分しか返済してなかったとしても
残高１５００万になっていて年＋５０万円の支払いが出来れば
金利１０数％でも耐えれる計算になるんだよ。


当初１０年の優遇が大きい方支払い総額に影響大きいので
論理的には貴方の言うとおりだけど
１０年後に返済残ってる状態で年収が下がった場合などのリスクとして
全期間（３５年間）優遇幅は一定ってのもリスク回避の手段とも
言えるんだよね。

[48: 物件比較中さん]

>>４３

例えばだけど名古屋銀行だと今月１０年固定１．７％で、保証料不要の場合は固定期間終了後、優遇１．２５％、保証料要の場合は優遇１．５％です。

http://www.meigin.com/kojin/loan_jutaku/

変動も良いけど、保険だと思えば↑も悪くない選択肢かな・・・と。

[49: 匿名さん]

>低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？

ローン金利より預金金利が高いなら別だけど、
繰上げしないでただ貯金してるだけなら、金利差の分だけ繰上げした方が得。

いざという時の生活資金という理由なら、そもそも返済に余裕がない証拠だよ。

[50: 匿名さん]

>>49

なんで？手元に資金を置いておく事が駄目だというならば、長期固定の方は一切貯蓄しない
のですか？

そう思う人は繰り上げすればいいだけの話では？

変動は金利上昇リスクはあるから変動なのであって、低金利が続いていれば無理に繰り上げ
する必要が無い（金利上昇リスクがない間は繰り上げする必要が無い）というのも考え方の
一つだと思いますが？

リスクの取り方は人によっていろいろです。固定の方は何でも極端な気がします。

[51: 匿名さん]

>>50

違うんじゃない？
No49と議論がかみ合っていない気がするよ。

リスクヘッジという観点ならあなたのいう事も一理あるけど、No49さんは単純な損得勘定としてって事で話をしているのであって、このスレのタイトルからすればNo49さんの考え方の方が素直じゃないかな？

総支払額を減らすってのが、このスレの第一義でしょ。

[52: 匿名さん]

>>50
>>49を何故固定派と決め付けてるのか…。

[53: 匿名さん]

>>52
自分の意見を否定する人＝固定派だと思っているのでしょうか。

[54: 匿名さん]

No47さんも同様です。

「ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメイン」って書いてあるじゃない。
スレ主の出した例を元に10年後の残債を計算してみた？
全期間優遇なんて中途半端なリスクヘッジをしなくても(優遇金利がなくても)問題ないくらい元本は減ってると思うけど。。。
↑
もし、突然の出費や収入減などがあり、スレ主記載通りの繰上返済ができなくなるんだったら、そもそもこの議論は成り立たないよ。って事が言いたいだけ。

＃もちろんこのようなリスクに対応するための策は持っておく必要があるけど、それは「そもそもの借入額を小さくする」「手元に流動性の高いコンティンジェンシー資金を確保しておく」って事で対応すべきでしょ。


全期間優遇を選択するってことでカバーできるリスクなんてたかだか知れてるよ。
(ホントにそれが怖いなら、この低金利時代ですから、それこそ長期固定にした方が良いよ)

[55: 匿名さん]

>>54
固定派はもう書き込まなくていいよ。いい加減にしてください。

[56: 匿名さん]

積極的に元本を減らしつつ、リスクに対しても考えるってのが自然じゃない？
というかその辺を是非いろいろな意見を聞いてみたいです。
何が何でもリスク度外視で元本減らすって人はいないのでは？

そう考えれば低金利が続いてる間は無理に繰り上げしなくてもいいと思う。
変動のリスクは金利上昇リスクのみなわけですから。

もちろん、最短でとにかくローンを終わらせたいと考えるのもいいかもしれないけど、
しばらく低金利続きそうだし、不況も長引きそうだからちょっと手元に資金を残しとこうか
ってそんなに変じゃないと思うけど。

[57: 匿名さん]

試しに1.8で試算してみました。

3000万35年

1.8%（年1回固定差額分繰上返済）

総返済額40,457,089円
利息合計10,457,089円
月々の返済額96,328円

1年後
元本残229,149,425円
利息支払額534,885円

2年後
元本残28,293,086円
利息支払額1,054,419円

3年後
元本残28,267,656円
利息支払額1,573,747円

5年後
元本残26,474,987円
利息支払額2,564,185円

10年後
元本残21,905,536円
利息支払額4,755,096円固定との差額が減る分、繰り上げ額も減るので10年後の元本残が思ったより減ってない
感じがします。しかし、10年1.8で固定出来るのは結構魅力的な気もします。
さすがに変動金利の10年間の平均が1.8は難しいような気もしますし。よって、
前提が安全固定の＋50万円ですのでその分多少多めに繰り上げに回してあげれば
結構有効な選択なのかもしれません。でもそこまで繰り上げに回せるのであれば、
そもそも10年固定にしないで変動のままのほうがさらに元本が減るわけですので、
難しい選択ですね。

[58: 匿名さん]

↑すみません、改行が変でした。
最後の「利息支払額4,755,096円」から改行して読んで下さい。

[59: 匿名さん]

>>50
ローンの返済資金と生活防衛資金、運用資金の分別管理ができていないことを露呈してるよ。
そういう人は、返済原資をいつの間にか株で目減りさせてたりするから要注意だ。

[60: 匿名さん]

株で運用なんで言ってないような気がしますが何で株で損？

[61: 匿名さん]

>>55さん
No54は固定派じゃないと思うけど？
内容もろくに見ない固定嫌いはもう書き込まなくていいよ。いい加減にしてください。


>>56さん
その通りだと思います。繰上返済の最大のデメリットは「資産の流動性がゼロ」って事ですから。
ただ、東スタのような銀行もあるので、もしそういう思考の方であれば、借りる銀行を変えた方がいい気がします。
また、「低金利が続く限り」とありますが、自分で事前にバーを設定しておかないと、ずるずると金利が上がっていくのを横目で見るだけになる気がします。


>>57さん
シミュレーションありがとです。ポイントは、
＞「変動金利の10年間の平均が1.8は難しい」
をどう見るかですね。
直近は下がる傾向だとしても、10年後にも1.8%にも届いていないような日本の経済状態は壊滅的でしょうし。

[62: 匿名さん]

>>60
＞株で運用なんで言ってないような気がしますが何で株で損？

定期預金の金利ではローン金利を超えないから、積極運用の代表として"株"って言っただけでは？

No59さんの「ローンの返済資金と生活防衛資金、運用資金の分別管理」はまさにその通りだと思う。これがちゃんとできていない人が「低金利を積極的に・・・」というのは、ホント怖いですよ。

[63: 匿名さん]

デフレ下ではタンス貯金が最強なわけだが。

[64: 匿名さん]

そろそろ落ち着いてきたようなので。

誰も指摘してなかった気がするけど、＋５０万って手取りベースだよね？
年収ベースだと８０万くらいで考えた方がいいと思うんだけど、どう？
まぁ扶養の奥さんを働かすんなら＋５０で考えていいんだろうけど。

[65: 匿名さん]

タンス貯金より繰上返済の方がマシです。

[66: 匿名さん]

>64
＋５０万は手取りベースの話ですよ。
家族構成（扶養の有無）基本年収によって
年収ベースは大きく変わるから難しい。

＋分ほとんど手取りになる場合もあれば
＋分で税率変わる所に当たると年収ベースで１００万近く
必要になる場合もあると思う。

結局の話、変動の金利上昇をバブル超えないと仮定して
その分の支払い余裕あれば変動でも怖く無いって話だからね。

[67: 匿名さん]

固定安全収入とは貯蓄or繰上返済額が年100万くらい？

[68: 匿名さん]

50万でいいんじゃないの？もともとアバウトなんだし。
変動1.5換算だけど実際はもっと低く借りられるわけだし、固定3%ももっと高い可能性あるし。
住宅ローン減税で数十万戻ってくるだろうし。
モデルケースとして35年1.5%or3%+50万ってのは分りやすいっていうか。
そもそもバブル期7%想定もインフレと賃金上昇全く入ってないし。

正確にやるのならば金利が1%上がったらインフレも最低2%くらい上昇(負債が2%目減り)し、
賃金も何パーセントか上昇させないと意味が無いわけで。

ローンを組む際の変動安全圏の目安としての+50万は分りやすくていいと思う。
そもそもバブル並みの金利高騰はかなり非現実的だし、+30万くらいでもいいんじゃないかと
個人的には思う。（ここは人それぞれだから甘いとか突っ込まないでね）

>>67

それは人それぞれだと思う。年齢とか家族構成とか。子供が多ければ貯蓄はより多く
必要だろうし、勤め先が大企業か中小企業かでも違うと思うし。個人の環境でかなり
差があるんじゃないかな？こればかりは自分で試算するしかないと思う。

[69: 匿名さん]

そもそも年収ベースの話ではないでしょ。＋５０万って。
ローン支払金額をベースにした話でしょ。

「固定金利による支払総額」＋５０万、が変動金利のリスクヘッジプランなんですから。

安全収入とかといった言葉が出るのは、「毎年、固定金利と変動金利の支払差額分だけ繰上返済する」事ができるかどうか？を表現したいためでしょ。


要は、「手元に５０万残して(生活防衛資金とは別に)、毎月固定金利分のローン返済できる」かどうかです。

[70: 匿名さん]

>>69
正しいかどうかは別にして、この掲示板での
＋５０万が安全になるって話では勘違いしているよ。

３０００万借り入れで金利が６％になった場合の
月々の支払い増が４万弱なんで
＋５０万あれば大丈夫って計算から出てるんだよ。

繰り上げ返済だとかは、まったく関係無し。
まぁ固定の安全ってのが、どの程度にするのかは
まったく議論になってないのですけどね。

[71: 匿名さん]

その＋５０万ってのは忘れてもいいんじゃない？
年間＋５０万払って、高利になった変動に堪え忍ぶのが目的じゃないんだから。
月の繰り上げ分で吸収出来なくなるようだったら、
シナリオの見直して、１０年固定への借り換えとか考えると思うけど。

[72: 契約済みさん]

とりあえず
年間５０万の余裕資金があれば、りっぱなリスクヘッジになるってことです。
そもそも突然５０万必要になるよな金利上昇はないし
それを手元に残そうが繰り上げようがどうでもよい。