変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう

[匿名さん]

世界的な不況が押し迫っているこの時代、国内を見ても
財政赤字、少子高齢化、デフレ経済としばらく金利が上昇する要因が無い今、
ある程度余裕のある方は変動金利を利用して総返済額を減らしましょう！

変動借り入れの目安は固定余裕年収＋50万の年収が目安です。
3000万借り入れ
35年変動で月額9万弱
35年固定12万弱差額3万。
50万/12=42000円
差額3万プラスで72000円の上昇に耐えられる。
月額長期返済額+月42000円の支払額上昇=変動金利7%（優遇後5.5想定）

※尚、ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメインなのでギリギリな
方はお断りです。同じくアオリ目的の固定さんによる変動批判もお断りです。

[2: 匿名さん]

テンプレ１

現在の変動と長期固定の返済内訳

3000万35年の場合

3%
月額
115,455円
月額の内訳
元本
40,455円
利息分
75,000円

1.5%
月額
91,855円
月額の内訳
元本
54,355円
利息分
37,500円

返済額の差
115455-91855=23600

元本の減り方の差
54355-40455=13900

よって変動は長期と同じ返済額にしてるだけで毎月37500円の繰り上げ返済を
しているのと同じになる。年間45万5年で225万勝手に繰り上げ。
プラス100万でも200万でも繰り上げしておけば金利負担がより少なくなる。

[3: 匿名さん]

テンプレ2

日経平均の推移
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart_new.cgi

10年国債推移
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0159

日銀審議委員の記者会見
http://www.boj.or.jp/theme/seisaku/kaiken/index.htm

日本の実質GDP
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0287

世界の政策金利
http://kakaku.com/gaikadepo/hikaku.html

変動派お勧め書籍「住宅ローンの新常識」
http://www.amazon.co.jp/gp/reader/4797341513/ref=sib_dp_pt#reader-link

[4: 匿名さん]

無担保コール翌日物レート平均値
1995年01月　 2.250
1996年01月　 0.470
1997年01月　 0.480
1998年01月　 0.440
1999年01月　 0.230
2000年01月　 0.020
2001年01月　 0.250
2002年01月　 0.001
2003年01月　 0.002
2004年01月　 0.000
2005年01月　 0.001
2006年01月　 0.001
2007年01月　 0.267
2008年01月　 0.502
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/#short

[5: 匿名さん]

+50万って何？
50万/12=42000円って？
みんな、年２回の賞与も貰えないの？

[6: 匿名さん]

長期固定でも、当然繰り上げするし、そうすると根本的にこのスレの固定と変動の差額計算は、意味をなさない。つまり、駄スレです。固定組は、繰り上げしない想定なんだろ？
相も変わらず、片寄った考え方だね。

[7: 匿名さん]

>>1は年収1350万円以上の「こだわり変さん」ですね。

あいかわらず、妄想を・・・

[8: 匿名さん]

＞07

1260万円じゃなかったっけ？借入2600万円の。

[9: 匿名さん]

気持ち悪い固定の粘着はスルーという事でお願い致します。
相手にするといつのまにかギリ変になりますので。

[10: 匿名さん]

04さんによると、無担保コール翌日物レート平均値が過去１３年間で一番高い水準ですが、心配ではないですか。

[11: 匿名さん]

>>10

おまえ本当に何も知らないんだな。
2007年2月に日銀が利上げしれるんだから当たり前だろがくそぼけ。

小学校の社会の勉強から出直してこいや

[12: 銀行関係者さん]

だいたい住宅ローン借りる顧客って
返済負担率３０％近辺の＊＊＊だと
例外なく変動を選ぶという印象がある

固定を選択する客の方が少数派だが
そういう客は概ね勤め先も堅いところが多いような気がします。

[13: 銀行関係者さん]

伏せ字になっちゃった・・・
ま、いいか。
ご想像にお任せします　バ力

[14: 匿名さん]

本当に何もしらないんです。
＞2007年2月に日銀が利上げ
＞しれるんだから当たり前だろがくそぼけ。
どういう意味ですか？
小学校で教えてくれるんですか？

[15: 匿名さん]

＞2007年2月に日銀が利上げしれるんだから当たり前だろがくそぼけ。
＞小学校の社会の勉強から出直してこいや

そういうあなたは、小学校の国語の勉強から出直しましょうね。

[16: 匿名さん]

>>14

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E6%8B%85%E4%BF%9D%E3%82%B3%E3%8...

日本は96年頃から低金利政策を続けている。去年までは戦後最長の好景気を背景に金利
上昇傾向だったけど今年に入ってサブプライムとかいろいろあって年内利下げもささやかれ
出してる。

結局12年間低金利が続いて今後もしばらく続きそうというのが世間一般に認識。

[17: 匿名さん]

想定通りに低金利が続かなかった場合、怖くないですか？

[18: 匿名さん]

こだわり変さん、わざわざこんなスレたてて、本当に変動金利が怖いのですね。
高収入だし、資産運用もしているはずなのに・・・
なぜ、そんなに怖がるの？

[19: 入居済み住民さん]

総額を減らしたいなら、さっさと繰り上げして終わらせるのが一番だよ。
あなたの状況説明と、書いてある内容がリンクしてないよ？

[20: 匿名さん]

>17
>18
>19

いいかげんもうやめなよ。土日も平日も昼も夜も張り付いて誹謗中傷ばかりして。

むなしくならないですか？

[23: 匿名さん]

変動スレが乱立しすぎだね。
なんなんだこの状況は？

[24: 匿名さん]

皆さん、それだけ危機感を持っていらっしゃるんでしょう。

[25: ご近所さん]

どこのスレ見てもあんたらのような固定蟲がいるのは何でだ？

危機感ってｗ

どっちがｗ

[27: 匿名さん]

>>20
これが誹謗中傷ですか（笑）

[28: 匿名さん]

すみません、改行が失敗しましたので再び

テンプレ3

※約10年低金利が続いているので10年前変動で借りた人は下の分だけお得です。
今後何年低金利が続くか分かりませんのであくまでも参考程度に比較して下さい。
↑固定の方は”参考”と行っているのでお得意の「金利は予想出来ないから意味が無い」
みたいなつっこみはやめてね。

3000万35年

3%
総返済額48,490,768円
利息合計18,490,768円
月々の返済額115,455円

1年後
元本残29,507,802円
利息支払額893,262円

2年後
元本残29,000,635円
利息支払額1,771,555円

3年後
元本残28,478,041円
利息支払額2,634,421円

5年後
元本残27,384,684円
利息支払額4,311,984円

10年後
元本残24,346,689円
利息支払額8,201,289円


1.5%（年1回固定差額分繰上返済）
総返済額38,578,882円
利息合計8,578,882円
月々の返済額91,856円

1年後
元本残29,060,032円
利息支払額445,492円

2年後
元本残28,105,908円
利息支払額876,860円

3年後
元本残27,141,636円
利息支払額1,293,926円

5年後
元本残25,260,759円
利息支払額2,085,605円

10年後
元本残20,051,995円
利息支払額3,803,151円


差額（金利上昇の保険料）
総返済額9,991,886円
利息合計9,991,886円
月々の返済額23,599円（初回・10年後は33,626円）

1年後
元本残447,770円

2年後
元本残894,727円

3年後
元本残1,336,405円

5年後
元本残2,123,925円

10年後
元本残4,294,694円

[31: 匿名さん]

はい、するー

虫がつれた

[32: 匿名さん]

するーしたいのか、釣りたいのか、どっちだ？本当に楽しい人達だね。

[33: 匿名さん]

世の中はそんなに甘くないと　Lehman Brothers　は教えてくれましたね。

[34: 匿名さん]

テンプレとか止めてほしい。
かなり読みにくい。読もうと気にさせてない。。。
うざいよ。建設的な話しがしたければ、もう少し整理すべき。
しかし、
＞変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう
これはを語る意味があるのか？
金利が上がらないことを祈りつつ、できるだけ早期に繰り上げする
これに尽きるだろ。

他には余分に借りて、運用に回す手はあるだろう。
そこまでの度胸があれば。


それから　＋50万円がいつもなにか　何かの理論（？）のようなことで言われているけど
なんの根拠もない
根拠を示しているとしても、薄弱すぎて、意味がない
こういう嘘数字使っての話しはやめてほしい

[35: 匿名さん]

>>34

じゃー来なくていいよ。はっきり言ってジャマ。
反論なら根拠の有る納得出来る反論をどうぞ。

抽象論はいりませんから。

[36: 匿名さん]

>>34
不安な気持ちを煽っちゃ遺憾であります。
一生懸命に打ち消そうと頑張っているんだぞ。

[37: 銀行関係者さん]

暫くは低金利が続くと思いますので、変動金利がお勧めですね。
ですが、変動金利より安い固定金利であれば、固定金利を選択した方が宜しいかと思います。
私は、変動（1.875%）より10年固定（1.6%）の方が低かったので、10年固定にしました。

[38: 匿名さん]

もうすぐ変動1.25と固定3の比較表が必要になるよ。

[39: 匿名さん]

>38
変動と３年固定の比較は確かに微妙だよね。
銀行によっては、ほとんど金利差無い所もあるだろうし。

１年固定は変動とイコールで考えてＯＫじゃない？

>37
10年固定で１．６％は最強的に低くないですか？
１０年後の優遇金利付かないタイプとかなら
ありそうだけど、１０年後はどんな感じですか？

[40: 匿名さん]

変動さん達は、当分金利は上がらないと信じているなら、何も心配すること無いんじぁないの？総額を早く減らす方法は、繰り上げを頑張るのみ。金利の話だけでなく、もっと返済プランや、ヘッジについて情報やりとりすれば？

[41: 匿名さん]

低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？
最低限、>>26の繰り上げだけで5年後には自動で200万繰り上げくらいになるみたいだし。
貯蓄に回して住宅ローン減税を頂いたほうがお得だと思う。

考え方は人それぞれだから繰り上げを多めにしてもいいと思うし、今後不況はほぼ確実に
やってくるので様子見て長めの固定に換えて安心を買ってもいいと思うし。

※自分の選択以外の考えを根拠もなく避難するのはやめましょう！

[42: 匿名さん]

って、別スレで、変動派＝完全変動のみ、固定派＝10年固定以上と、定義されてましたが・・・。

それはおいておいたとしても、10年固定の方が金利的に低いとなると、この「変動金利を上手く活用して総支払額を減らそう」ってのではなく、「10年固定を上手く活用して総支払額を減らそう」って事になりますか？

それとも、やっぱり完全変動の方がお得なのですか？

[43: 匿名さん]

>42
１０年固定の１．６％ってのは
中々お目にかかれない低金利だから
これと比較するのが難しい。
１０年後の優遇幅も書いてないしね。

自分は変動だけど１５年くらいで返済予定の人が
２％以下の１０年固定ならば
例え変動で借りた場合との比較で
支払い総額が多かったとしても
それは保険なので悪い選択では無いと思う。

まぁ１０月実行で１０年１．６％なんて銀行は
無いと思うし、１１月〜１月くらいは金利下がる可能性のが
高いと思うから、そこまで変動にしておいて
１．６〜１．８％なんて数字が出たら１０年固定に
するのもありじゃないかな？

[44: 匿名さん]

中々いい感じのスレ内容になってきましたね。何がなんでも変動を貫くの一辺とうではなく、多用なプランで検討する事は、良いと思います。

[45: 匿名さん]

確かに銀行の1〜10年などの短中期固定が下がってくればあえて変動を選ぶよりもいい場合も
有ると思う。3年前は3年固定が優遇後1%、住宅ローン減税で実質ゼロ金利ローンがありました
からね。

ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提に
なると思うのですがいかがでしょうか？でも当初優遇10年固定で10年完済を目指すなら
それも有りかも。

[46: 匿名さん]

>>45さん
>ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提になると思うのですがいかがでしょうか？

これまでの議論から、総返済額を減らす大前提は「繰上返済を積極的に行う」という事だと理解しています。そして、その方法が「長期固定との金利差分を繰上返済する」って事ですよね？

で、上記通りに実行すれば「約10年で完済できる」事になります。
#もし完済までは至らなくても、10年でローン残高がかなり減っているハズ。

これが、金利上昇に対するリスクヘッジ策であるとするならば、全期間優遇の必要性はなく、「当初10年間の優遇幅を大きくする」方が、論理的に一貫性があると思います。

#逆に10年で返せない(返す目処が立たない)ようであると、＋50万論も崩壊しますし、ギリ変と呼ばれる部類に入ってくると思われます。

[47: 匿名さん]

>46
計算できます？
スレきちんと読んでます？

＋５０万は３０００万借り入れ時に
バブル時の金利６〜７％の支払い想定した時の数字だよ。

１０年で返済の前提など１度も書かれてないし
そんな計算も無い。

仮に１０年後高金利になっていて半分しか返済してなかったとしても
残高１５００万になっていて年＋５０万円の支払いが出来れば
金利１０数％でも耐えれる計算になるんだよ。


当初１０年の優遇が大きい方支払い総額に影響大きいので
論理的には貴方の言うとおりだけど
１０年後に返済残ってる状態で年収が下がった場合などのリスクとして
全期間（３５年間）優遇幅は一定ってのもリスク回避の手段とも
言えるんだよね。

[48: 物件比較中さん]

>>４３

例えばだけど名古屋銀行だと今月１０年固定１．７％で、保証料不要の場合は固定期間終了後、優遇１．２５％、保証料要の場合は優遇１．５％です。

http://www.meigin.com/kojin/loan_jutaku/

変動も良いけど、保険だと思えば↑も悪くない選択肢かな・・・と。

[49: 匿名さん]

>低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？

ローン金利より預金金利が高いなら別だけど、
繰上げしないでただ貯金してるだけなら、金利差の分だけ繰上げした方が得。

いざという時の生活資金という理由なら、そもそも返済に余裕がない証拠だよ。

[50: 匿名さん]

>>49

なんで？手元に資金を置いておく事が駄目だというならば、長期固定の方は一切貯蓄しない
のですか？

そう思う人は繰り上げすればいいだけの話では？

変動は金利上昇リスクはあるから変動なのであって、低金利が続いていれば無理に繰り上げ
する必要が無い（金利上昇リスクがない間は繰り上げする必要が無い）というのも考え方の
一つだと思いますが？

リスクの取り方は人によっていろいろです。固定の方は何でも極端な気がします。

[51: 匿名さん]

>>50

違うんじゃない？
No49と議論がかみ合っていない気がするよ。

リスクヘッジという観点ならあなたのいう事も一理あるけど、No49さんは単純な損得勘定としてって事で話をしているのであって、このスレのタイトルからすればNo49さんの考え方の方が素直じゃないかな？

総支払額を減らすってのが、このスレの第一義でしょ。