名義について

[心配症]

よろしくお願いします。

今年３月に新築マンションに入居するものです。マンションの名義についての質問です。

ローンは、収入合算で、私は連帯保証人です。残念ながら、派遣社員の為か連帯債務者にはなれませんでした。

そういう状況の中ですが、私の主人はお人よしなのでよく人に騙されます。又、独身の頃、住民税を延滞して、生命保険を差し押さえされ、その解約金で支払いをしたこともあったとのことです。

今後は、私も目を光らせてそのような事はないようにしたいと思うのですが、借金のために折角のマンションを借金のかたに取られるようなことにはなりたくありません。

そのためにも、マンションの名義を私にしたいと思っているのですが、可能でしょうか？

公正証書で二人の財産にするするつもりですが・・・。

[2: 匿名さん]

夫婦で作った共有財産は、名義に関係なくどちらにも権利ありますよ

[3: 匿名さん]

借金（ローン）のカタにマンションをとられるのは普通だと思いますが

旦那さんがお金を借りて買うのですから、名義は当然旦那さんだと思いますが

[4: 匿名さん]

頭金等分からないとこもありますが…出資分に応じて共有名義にすればいいんでは？

[5: 心配症]

みなさん、ありがとうございます。

頭金は、私の口座から６００万です。残り、２１００万を主人がローン組みます。

マンションの名義は私で、ローンは主人でした方が、万が一主人が借金でも作った時に、私名義なら、守れると思うのですが。まっ、その時はやはり、形式上で離婚することも仕方ありませんが。

それで、大丈夫でしょうか？

[6: 匿名さん]

できますよ。ただし、旦那の持ち分は贈与と見なされるので、贈与税が発生します。贈与税払っても安いと思うのなら、良いのでは？

[7: 住まいに詳しい人]

>>05
＞マンションの名義は私で、ローンは主人でした方が、
＞万が一主人が借金でも作った時に、私名義なら、守れると思うのですが。
マンションを全てあなたの持分にすると、配偶者からあなたに贈与されたとして、贈与税がかかります。翌年申告しないで、後からバレると、贈与税以外に無申告加算税と利子税がかかります。

共有持分とし、次の考え方でその持分を設定するのがよいと思います。

頭金はそれぞれの拠出分。
Ａ１（夫）　Ａ２（妻）

ローンは夫だけですが、年間収入割合で按分。
ローン金額　Ｂ
収入　Ｃ１（夫）　Ｃ２（妻）

持分
夫の分：Ａ１＋Ｂ×Ｃ１／（Ｃ１＋Ｃ２）
妻の分：Ａ２＋Ｂ×Ｃ２／（Ｃ１＋Ｃ２）

ただし、夫のローンを夫が全て支払うという考え方での持分登記も可能です。
この場合の持分は次のようになります。

夫の分：Ａ１＋Ｂ
妻の分：Ａ２

贈与税の課税対象額です。
上の持分（妻の所得を考慮した持分との比較）で考えた場合に全て妻の持分とした時は、仮に両者の所得が同額だったとして、（２７００万円−６００万円）／２＝１０５０万円が贈与したとされます。贈与税額は３００万円です。
下の持分（ローン名義分を全てその債務者に帰属すると考える）で考えた場合に全て妻の持分とした時は、２７００万円−６００万円＝２１００万円が贈与したとされます。贈与税額は８２５万円です。

[8: 匿名さん]

更に言うとローン減税も適用外にならないか？

[9: 心配症]

ありがとうございます。

贈与税が発生するのですか。実際、この物件価格ですと、どれくらいの贈与税になるのでしょうか？

質問ばかりですみません。

[10: ０７]

>>08
ローン減税は夫に対しての持分が無いから、ゼロですね。
妻は連帯債務者ではないから、これもローン減税は受けられない。
その通りです。

[11: ０７]

>>09
０７投稿を見てください。課税額まで書いてあります。

[12: 心配症]

>>07さん


ありがとうございました。

入力中に、回答があったようですみませんでした。

[13: ０７]

>>12
いままでの投稿を踏まえて、あなたは登記持分についてどう考えますか？

[14: 匿名さん]

急に言われても無理でないかい？

[15: ０７]

>>01
名義を全てあなたにすることは、ローン減税の適用無し、贈与税を翌年に最大で８２５万円払うことになるのです。
しかもあなたの今後の所得が少ないと、贈与税額は最大値に近付くということになります。

しかし、そうまでしてあなたの持分を全てとしても、配偶者が支払いを出来なければ競売されてしまいます。
配偶者との共有持分とし、持分がわずかでもあれば、配偶者が勝手に財産処分は出来ませんので、出資割合に応じた持分とすることをお奨めします。

考え方は０７投稿のように二通りありますが、うちでは所得按分での持分にしています。

[16: 匿名さん]

まてまて、そもそも論として銀行がローン通さんだろ。

[17: ０７]

>>16
住宅ローンそのものは、債務者本人と連帯債務者の合意が得られれば通る可能性が高い。（物件の登記名義予定者は２人だからね。）
土地建物の保存登記と抵当権設定登記は、ほぼ一緒に手続きされるから、その際に気の利いた金融機関なら贈与税に関しては警告される。ただ、それだけだよ。

[18: 匿名さん]

何か勘違いしていない？百パーセント嫁の名義のマンションに旦那のローン通すの？
共有なら当然通してくれるよ

[19: ０７]

>>18
１７投稿で誤解されたようですが、債務の対象物に対する弁済者がだれかがポイント。
夫が債務者でも、全部持分の妻が連帯債務者なんだから、住宅ローンは債務弁済が保証されるのです。

[20: 匿名さん]

えっ！抵当権つけれるんだ！知らなかった！

[21: ０７]

>>20
連帯債務者が物件の所有者ですから、ローンを貸した金融機関は弁済を受けられます。

更に言えば、物上代位弁済する第三者（他の物件を担保に提供する人）がいれば、債務者や連帯債務者が弁済する能力がなくともローンは組めます。

[22: 匿名さん]

いやいや、抵当権は付けれるの？そこだけ教えて！

[23: ０７]

>>22
２１投稿の通りです。
連帯債務者や物上代位弁済者が、債務者がデフォルトをした場合の債務弁済の対象者になります。
抵当権は、債務者がデフォルトした時にだれが弁済する人かを定めているんですよね。

[24: 匿名さん]

わるい！意味が分からない。抵当権設定できるのかという問いかけに対してイエスかノーかだけで良い

[25: ０７]

>>24
抵当権は、債務者が債務不履行（デフォルト）した時に、代わりに弁済する義務者を定めるものです。
債務者の物件に持分がある者（全部持分を含む）と、それ以外の物件を担保提供する者に対して、当該物件に設定することが出来ます。
おわかりか？

[26: 匿名さん]

じゃあ、抵当権は銀行ではなく、連帯債務者が設定することになるのでは？
ごめん、通常銀行が住宅ローンで保証人立てるときはそうするんですわ。
この方のケースでは貸してくれないと思うよ。

[27: 匿名さん]

ああ、この話は住宅ローン限定で。事業者ローンとかは別ですよ。

[28: ０７]

>>26
違うよ。
抵当権は、債権者かそのローン保証をする者が設定するんだよ。
ローン保証する者と、抵当権の実行によって代位弁済や債務保証する者は別。

債務者がデフォルトしたら、ローン保証した者が債権者に代位弁済します。
しかしそれで債務が無くなる訳ではなくて、ローン保証する者は抵当権で債務保証や代位弁済する者に取り立てをするよね。

[29: 匿名さん]

そこまで分かっているのにどうしてこの人のケースで銀行がローン通すと言うのさ？
大体、そんなややこしい関係で貴方なら金貸す？

[30: 匿名さん]

そろそろ眠いので寝ますが、それでも銀行は貸すとおっしゃるなら、スレ主さんに責任持って銀行紹介してあげてくださいね

[31: ０７]

２８投稿の訂正です。
「債務保証」は「連帯保証」の誤りです。
また「代位弁済者」は「物上代位弁済者」に、補足訂正します。

訂正後は次のようになります。

抵当権は、債権者かそのローン保証をする者が設定するんだよ。
ローン保証する者と、抵当権の実行によって物上代位弁済や連帯保証する者は別。

債務者がデフォルトしたら、ローン保証した者が債権者に代位弁済します。
しかしそれで債務が無くなる訳ではなくて、ローン保証する者は抵当権で連帯保証や物上代位弁済する者に取り立てをするよね。