土地と家屋で別々にローン組んでいて、一方を他社で借り換えたい

[くま]

質問があったので投稿させて頂きました。


今現在、みずほ銀行で土地と家屋別々で分割借入してローン組んでいます。

一方は固定金利、一方は変動金利で借りていますが、ＳＢＩに借り換えを検討しています。

ただ、ＳＢＩであると、金利を分けて借りることはできないと聞いているので、
願わくば固定金利だけをＳＢＩで借り換えできればと思っています。

やはり、抵当権とかの問題で、全額を一括して他社に借り換えじゃないとＮＧなのでしょうか？


もし、ご存知の方がいらっしゃればご教授頂けましたら幸いです。

[2: 匿名さん]

全然問題ないよ。
金消契約2回してるでしょ?

[3: 匿名さん]

>>02
　土地と建物は共同担保になっていて，難しいとのイメージがありますが，
本当に問題ないですか。

[4: 匿名さん]

そこまで具体的に聞きたいなら銀行に聞いて下さいよ。
一般的には2本契約してるならできる。
ただどーいった契約になってるか詳しく分からないから銀行に聞くしかないでしょ?
ホントに平気?と聞かれても…

[5: 匿名さん]

難しいんじゃないの？詳しいこと書いてないんで、想像だけどさ、
土地のローンには土地と建物と両方の抵当権がついてて
建物のローンにも土地と建物、両方の抵当権が設定されてるんでしょ？

ってことはどっちかをSBIにすると
当然、みずほかSBIのどちらかが建物か土地かで抵当権2位になっちゃうでしょ。
SBIで2本だてにすればいいんじゃねーの？借り換え手数料はもちろん増えるけど。

ま、こんなところで聞いてないで、銀行に聞いてみろってのに俺も1票

[6: 匿名さん]

詳細がわかりませんが、先に土地を購入した時に購入代金として借入→抵当権設定
その後、建物建築で借入→抵当権設定
と2つの抵当権がついているのでしょうか？
それとも建築時に建築資金を追加で借入することを前提に最初から根抵当権で設定あるのでしょうか？

どちらのケースでも一本だけを借換ることは理論上はできなくなさそうですが、後のケースだと物件や借入残の状況にもよるでしょうが担保余力の問題で難しいんじゃないでしょうか？

先のケースでも当然借換のSBIは第2順位になるでしょうから、その条件で実行してもらえるかは金融機関に相談してみるしかないでしょうね。

[7: 匿名さん]

通常，「家だけ」や「上に他人の家ののっている土地」が担保価値として価値があると思いますか？

一般的なケースでは，
家は土地の価値の５割前後を吸収します（法定地上権成立の場合）。
土地は逆に５割前後の価値を吸収されます。

そのうえで，バラバラの金融機関が担保をとるとなるとそれぞれが別所有者になることを想定して
担保価値を把握します。
「法定地上権付き建物」「敷地利用権の負担付き土地」は，市場性を欠き，更に５掛け位されます。


それでも資産価値が上回るというのなら融資してくれるところもあるでしょうが，ネット銀行は形式
審査で土地建物の双方に担保設定できなければ融資しないところが多いはずです。

[8: 銀行関係者さん]

結論から申し上げますと、絶対に出来ません。

スレ主さんの場合は、たまたま土地先行で、土地購入ローンと建物完成時の建築資金ローンの二本立てになった訳で、本来建売購入であれば、一本の抵当権設定を分割しただけですから、考え方としては一本のローンなんです。銀行側も土地建物一体で一つの担保ですから、その片方だけを別銀行で借り換えることは絶対に出来ません。もしどうしても借り換えをご希望であれば、勿論全部を借り換えるしか方法はありません。
「問題ない」とが素人がいい加減な発言をしてはいけません。