パークホームズ津田沼奏の杜

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1003/

＜全体概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津1-907-5（従前地）
交通：総武線津田沼駅徒歩8分、京成本線谷津駅徒歩14分
総戸数：48戸
間取り：2LDK～4LDK、55.2～84.45m2
入居：2013年7/20予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[21: 周辺住民さん]

fortfeは、海外デザイナーが外観をデザインしたとか…
出来上がりが楽しみです。

[22: ご近所さん]

フォルテ×モリシアは南口の強力な活性剤になりそう。
今まで北口の方が賑わってましたからね。
私も楽しみにしています。

[23: 匿名さん]

南側に畑があるから農薬よりも肥料を散布した時の方が臭うと思う。

[24: 匿名さん]

>14

開き戸はコストダウン。洗面台が入り口に近いと、誰かが顔を洗ってるときにあけるとごっつんこになっちゃう。間取り図がでているタイプは配慮してあるけど、そうでないケースが結構あるから要注意。

あと、ここは居室やウォークイン、ウォークスルークロゼットの扉が外開きになってるケースがあるからちゃんと図面を確認しないと。三井って一頃は、居室のドアも引き戸にしてスペースを有効活用なんてうたい文句で販売してたんだけど。

それから、バルコニー側と共用廊下側の壁がALCってのもコストダウン。３・１１で壊れたりしてるのに。

[25: 匿名さん]

4>

戸数が少ないと別にモデルルーム建てるとコスト的にペイしないから完成売りってのはよくあるパターン。

ちなみに青田売りするのは、建物が完成する前に販売して、建物の竣工と同時に引き渡して代金決済しようってのが狙い。デベって、資金を銀行からの融資で調達するから、竣工から引渡まで時間がかかるほど金利負担が大きくなる。大規模物件だと、別にモデルルームを建設しても、そのコストを住戸数で割ればペイするようになる。


ちなみに完成物件でも、見る目を養っておかないと実物を見れるとはいえ図面とモデルルームだけで判断するのと同様失敗する可能性はあるよ。自由に見れるのは棟内モデルルームで、実際に購入する部屋を確認できるのは契約直前に一度だけだったりする。不特定の人に見せると、手垢や傷をつけられたりするからね。あと、完成物件だと現状有姿での引渡だったりするし。

[26: 匿名さん]

あと、小規模だと住戸あたりの浄化槽の維持コストがペイしないからディスポーザー無しってのが多いけど、ディスポーザー無しなのに２４時間ゴミ出し可なんて配慮の無いケースが結構あったりする。夏場はゴミ置き場の臭いが発生するリスクがある。

逆にこの規模でディズポーザーがあったら、管理費を要確認。大規模物件と比較して高い設定をしていなかったら、管理組合の収支が破綻するリスクがある。

[27: 匿名さん]

管理費は、当初は安くしておいて5年後位に大幅アップなんてのもあるよね。
それにしても、マイナス面の多い東側は、安くしないと売れないな。

[28: 匿名さん]

立地から見て、少なくとも、テラスよりは安くしないと厳しいだろうね。

[29: 匿名さん]

津田沼は南口北口ってよく聞くけど、そんなに南北行きにくいの？
ターミナルだからしょうがないのかな？
うちは南も北も意識したことなかったから不思議だった。

[30: 購入検討中さん]

明らかに北口の方が利便施設は多かったですが、フォルテとモリシアがあるから、これからは南口がいいかもしれませんね。

>27
管理費をそんなに露骨に上げる物件あるんですか？小さい会社とかではなくて？

[31: 匿名さん]

5年後に上がるのは普通は修繕費ですけどね。なぜなら、小規模修繕が5年目ぐらいから始まるからです。管理費が上がるのはあまり聞かないです。

[32: 匿名さん]

初期の修繕積立の金額を安く見せかけるために、５年毎の段階的値上げと大規模修繕にあわせて１０年毎の定期的な一時金徴収ってパターンが多いけど、増えた費用を負担できなくっての未収問題というリスクがある。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

ちなみに２５年の長期修繕計画だと、３０年目以降にエレベータや竪排水管といった大物の修繕が目白押しになるから、当初計画よりもさらに値上げ額が上乗せになるってのも想定しておかないとダメ。ローン抱えてぎりぎりだと破綻するのは目に見えてる。あと、自分の支払いは大丈夫でも未収が発生したら他人事ではなくなる。マンションって運命共同体。

モデルルームって設備や内装に目が行きがちだけど、周りの検討者がどんなかを観察するのも重要。将来のお隣さん候補。

[33: 匿名さん]

4000万超のローンが組める層なら心配ないでしょう。

[34: 匿名さん]

アベノミクスの最悪シナリオとして財政悪化、国債暴落→金利上昇って懸念もある。そうなったら、ローン破綻は激増でしょ。

[35: 匿名さん]

4000万超のローン組む人って、現実的には金を持っていない人ってことではないですか。
ここを買うなら、最低でも1000万円ないと無理ですよ。

[36: 匿名さん]

年収500で頭金300くらいあれば十分でしょ。
お部屋選ばなければ。

[37: 匿名さん]

最低限、手付金の１割と諸経費は自己資金で必要。通常は２割が目安と言われている。

[38: 匿名さん]

そんなローンの事は別スレでやってくれ。
物件の話しようや

[39: 匿名さん]

具体的な情報が出てないから、エリアの話しとか資金の話しとかになるんでしょ。

情報を持ってるインサイダーさんなら話しは別だが。

[40: 匿名さん]

折角、現実を無視して夢見ていたのに！
頭金の話なんかやめてくれ。金額が出るまで、もっと夢の話しよや。

[41: 匿名さん]

ここのエリアはでっかい奏の杜が指標になるでしょ。
夢見るも何も、坪200前後であとは面積の問題じゃないのかな。

[42: 匿名さん]

分からんよ。東向きの1階で3300万程度もあるかもよ。
四六時中、ドアの前を人が通る部屋とか。

[43: 匿名さん]

デフレ環境下でローンしてまで持ち家なんて経済的合理性は無い。

[44: 匿名さん]

>43
反対だよ。
デフレだから、ローン組んで買い時でしょ。。

[45: 匿名さん]

43
じゃあキャッシュで買うか
【買い時（笑）】まで待つか。
ですね。
あなたにとってはどんな時が買い時なんですか？

[46: 匿名さん]

デフレで金利が低いからなんてまやかしだよ。支払いが終わった頃には資産価値など二束三文。ローンでの買い時は、金利以上に地価が上がるとき。高度経済成長のときがまさにそう。

まあ、業者と結託した評論家の言うことを真に受けちゃうから失敗するんだよね。彼らはいつでも買い時。だって、売る側の提灯かつぎだもの。

[47: 匿名さん]

あくまでも机上の論理ですな。
実需を前にしては正論も空を切る。
言ってることはごもっとも。
要するにそういう考えの人は、一生賃貸か親元同居がいいんじゃないかな。
住まいの価値をどこに見出すかだよ。
《カネ》だけじゃないからね、購入時期の判断材料って。

[48: 匿名さん]

買いを煽ってるのは営業でしょ。さくらが多いからご用心を。

住宅購入って個人の人生設計もあるけど、経済環境を見誤るとばば抜きのばばをつかむことになる。失敗したと思っても身動きが取れない。

[49: 匿名さん]

実需だって。ミニバブル以降激減でしょ。消費税増税前の書き込みに期待して頑張っちゃってるみたい。あまりやりすぎると逆効果だよ。

[50: 匿名さん]

潜在的需要はあるのだろうけど、経済が不透明で購入に踏み切れない層が多いんだろうね。
個人的には投資として購入する訳ではないので、ライフサイクルの中で必要な時期が来れば決断しようと思っている。

[51: 匿名さん]

投資じゃないから資産価値は関係ないなんて危険。終の棲家のつもりの購入でも人生何があるか分からない。いざ、売りに出す必要が生じたときにオーバーローンだったら悲惨。完全に身動き取れなくなる。

[52: 匿名さん]

少なくともエリアNo1を選ばないと。小規模物件は厳しいよ。戸建てと違って集合住宅のデメリットがある一方、大規模のようなスケールメリットを享受できない。

[54: 匿名さん]

その通り（笑）

[56: 匿名さん]

都心から距離のある物件の下落率が高いのは仕方ない。
奏は、街の将来像がまだはっきりと見えないので今後は不透明だけど、環境が良さそうなので少なくとも新船橋よりは下落率は低いんじゃないかな。
価格的に比較検討している人は少ないだろうけど。

[57: マンコミュファンさん]

51　下落幅？そんなのマンションによるでしょう。奏のマンションはこれからだから、今までのマンションとは比べられないよ。奏のマンションは手放す人は少ないでしょう。

[58: 匿名さん]

確かに下落率を駅名だけで現すのは無理がありますね。
駅名だけでいうなら、都心3区以外は下落率が高いため、買わない方が良いことになりますね。
まぁ、そんなところ買えないですが。

[60: 匿名さん]

59 奏のマンションはまだ中古の実績がないので差はわからないでしょ？しかも、早々完売なので、人気があるのは間違い無し。街が完成したら、もっと人気がでるでしょう。

[61: 匿名さん]

58
大正解。
路線価や成約事例による分析もなく、駅のイメージだけで下落率の話しても仕方ない。

買値を抑えて、売却の際に残債を割らないようにしたいのはどこの資産運用でも当たり前の話で、
55みたいに言い切っちゃうのはちょっと胡散臭いね。

55さんは感覚で言ってるのかな？
スーモでも見たのかなw

[63: 匿名さん]

賃貸か！　すでに自分の家を持っているから、近隣のこのマンションを購入しようかな。
そして個人事業主になって25年間位、部屋を貸し続けて、25年後にリフォームして子供に住まわせる。
賃貸料で25年ローンは完済だし、そうすれば計画は成功だな。
う～ん、賃貸が途切れなければ、うまくいくと思うんだけど、そんな単純な話ではないのか少しだけ心配。

[64: 匿名さん]

62
ここは奏の杜の掲示板だよ
奏が出来る前の付近のマンション比べても参考にならないよ。

[66: マンコミュファンさん]

６５　大丈夫？奏のエリアのマンションがまだ完成していないのに、参考にすること自体ができないのだよ。そんな参考の仕方してたらダメだね。もっと自分で想像して考えないと。

[67: 匿名さん]

６５
従来の評価に対する、奏の杜開発による環境評価の向上は想像するしかない。
開発前の同地域を知っている人間が普通に考えたら、相当のプラス評価になると思うが。

ベースとして否定的な立場のように見受けられるので、マジレスしても意味無いかもしれませんが。

[68: 匿名さん]

もうどうでもいいよ、その話。
物件の話しましょう。

[69: 匿名さん]

現地へ見に行ったら、思っていたより小じんまりとしたマンションだった。
ルーフバルコニーも奏の杜C棟から丸見えだし、使いにくそうな気がしました。

[70: 匿名さん]

テラスもホームズも小規模だよね。
奏本体とは別の層が集まりそうだね。

[72: 匿名さん]

行ってみると分かるけど、規模が小さすぎる。敷地も狭いし、周囲は畑やアパートに囲まれている。
これでは、三井も地所も狭い道路1本隔てた隣の谷津のマンションと変わりない。
多分、分譲価格は皆が思っているよりも安いんじゃないかな。特に東側は日照時間が少ないしね。

[73: 匿名さん]

大規模パークハウスが順調に販売できただけにここの価格は強気できそう。
同じ奏の杜でも3丁目は微妙な環境だから時間はかかるかもしれないけど、完成前には完売する気はする。
ただ、販売側も安全策なら価格を抑えるという可能性もあるかな。

[74: 匿名さん]

大規模好きな人が多そうですね。
私は小規模が落ち着いていて好きです。

[75: 匿名さん]

規模とマンション名がなぜか不釣り合いなマンション。
三井の冠をかぶせなければ、安いのにね。
ブランド代が高すぎるか、逆に船橋のようにブランド物なのに安いか？

[76: 匿名さん]

その辺は、MRを別の場所に作らないなど、販促費をかなり抑えているような気がします。

[77: 匿名さん]

でも奏の杜も、地元ではブランドだしね。
どうせ買うなら三井か三菱がいいでしょう。

[79: 匿名さん]

笑ってる場合じゃないよ。悔しいだろうけど、奏の杜はこの地域のブランド名として定着すると思う。
不動産会社もその方が仕事をしやすいから、協力してその方向に持って行こうとするだろうね。
住居表示だけで不動産の資産価値が違ってくるなんて、近辺の人からしたら本当に悔しい話だと思う。

[80: 匿名さん]

さすがにこれだけ高い買い物を昨日今日のブランド？で選択することは無いと思うけど、実際に環境はいいから余程値付けを失敗しない限り売れるんじゃないかな。

[81: 匿名さん]

大規模くらいなら必ず売れます。

[83: 匿名さん]

若い頃に谷津に住んでいた。飲み過ぎて総武線乗り越すと津田沼から歩いて帰ったもんだ。畑とお墓のイメージしかないがあの辺り一帯が区画整理された綺麗な街並みになったとしたら需要はそれなりにあると思うよ。久しぶりに行ってみたいよ・・・

[84: 匿名さん]

いい場所ですよね。
路線利便と、買い物施設、住環境、バランスが取れたエリアです。
奏の杜がどう熟成されるのか楽しみですね。

[85: 通りすがり]

未知数ではあるが期待したい。

[86: 匿名さん]

開発地域だけの問題でなく、ここの周辺環境が良いと思っています。
通勤や買い物の利便性も中々良いですし、駅直結のタワーとかには、ない閑静な住宅群。程良い距離というのかな。それが気に入っています。
あとは、価格次第…どうなんだろう。

[87: 匿名さん]

4000は越える。
巨大な奏がそれくらいだった。

[88: 匿名さん]

大規模の三菱マンションが4000万を超えても早期完売したことで、奏がブランド化されたと思います。
そうなると、三井が値段を下げて三菱より下位マンションという位置付けで売る意味がない。
なので、大規模三菱マンションと同等またはそれ以上と予想します。

[89: 匿名さん]

大規模三菱って、平均いくら？
4500くらい？

[90: 匿名さん]

ザ・パークハウス津田沼奏の杜購入しました。4500位が平均だと思われます。

[91: 匿名さん]

７５㎡の中層で４５００ぐらいだったかな

[92: 匿名さん]

奏の杜では、三菱と三井、野村の3社が共同で次期大規模マンションの販売をするのは既成の事実。
当然、三井と地所は相互に連絡を取り合って情報を共有化し価格を決めてきます。

[93: 匿名さん]

92
もう少し詳しく教えていただけませんか？
次期共同開発の事業者の関係で、それが今回の物件にも価格が影響するのですか？
お互い、適正な価格で出すということ？

[94: 通りすがり]

三菱が仕切ってるからね

[95: 匿名さん]

ここだって、三菱が三井に譲ったのかもしれませんしね。
そのうち奏の杜1丁目辺りで野村が小規模マンションの建設をするかも。
そうなると呼称は、プラウド津田沼奏の杜で決定ですね。

[96: 匿名さん]

野村は６年前、奏の杜１丁目の隣接地にプラウド津田沼を建ててますね。
今日の折り込みで中古の物件が出ていました。
９Ｆの８０ｍ2で４０８０万円、他３室。
この価格で売れるとしたら下落率は低いのかな？

[98: 匿名さん]

８０だと角部屋になるので５０００万はしたと思う。

[100: 匿名さん]

新築→中古下落率は平均20.7%だそうです。分譲開始2004年12月なので8年物、悪くは無いと思います。今時値上がりする物件なんてほとんど無いし、8年で20%ならかなり優秀なほうかと思います。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=2382

[102: 匿名さん]

実際の取り引き価格はわかりませんが、広告に出た売り出し価格、すなわち「希望価格」では無い様です。取り引き「推定」価格。

[103: 匿名さん]

土地の値段が値上がりしていない限りは、マンションや一戸建の値段は古くなれば下がりますよ。それでなければ中古を買う意味がない。

[104: 匿名さん]

プラウド津田沼新築時に検討したけど、南向き中住戸70平米後半10階前後で4000万しなかったはず。
中古の物件と条件が違うかもしれないけど、あまり値下がりしてない事になっちゃう？

[105: 匿名さん]

だめもとで、ほぼ買値で売りに出しているのかもしれない。
何れにせよ、奏の杜のマンション騰落率に関しては全く未知数。

[106: 匿名さん]

8年間の下落率ね。8年間、賃貸に住んで家賃や更新料を払っていたと思えば、その合計金額
程度の下落はしょうがない話ではないですか。
買値で売れれば、家賃がタダ、管理費と修繕費だけで住めたということですね。

[107: 匿名さん]

>97
ザ・パークハウス津田沼奏の杜 B棟西側の角部屋価格は、10階あたりで4600万程度では
なかったでしょうか？1フロア上がるごとに50万程度の差がついていたと記憶しています。

[108: 購入検討中さん]

106さん

一番、建設的な考え方ですよね。
割り切って、損得ではなく、住むことへの対価にいくら払うのか、という考え。
そもそも新築で不動産会社が販売する市場と、
中古のマーケットは指標が異なると思います。
だから単純に新築時の買い値を基準にしてしまうと、
ほとんどのケースで損になってしまいますよね。

[109: 匿名さん]

8年間の間に土地の値段はかなり下がっていますから、中古の値段は下がって当然ですよ。これから先はわかりませんが。

[110: 匿名さん]

マンションの購入は投機ではなく自分や家族の住まいを購入するという考えでなければ買えませんよ。

[111: 匿名さん]

駅から徒歩5分以内なら「下がりにくい」とは言われますが
下がらない、上がる、という話ではないですしね。
何かで読んだのですが、
投資するときは
「自分はここに住みたい」というところじゃないと
してはいけないみたいですね…。

[112: 匿名さん]

中古の売り出し価格は売主の言い値。成約価格はRAINSに登録されるから、近くの仲介業者に確認すれば、相場とかは教えてくれるよ。

終の棲家のつもりの購入でも、長い人生何があるか分からない。いざ売る必要が生じたときに、オーバーローンの状態だと、身動きが取れなくなる。ちゃんと調べておかないとね。

[113: 匿名さん]

売却のタイミングがいつなのかも分からないねにどう調べるのだろう？
資産価値はタイミングで変わる。
111さんが書かれているとおり、自分が住みたいと言う所を買うしかない。

[114: 物件比較中さん]

売ること考えたら、買わないほうがいい。ここは津田沼で坪200でしょ。
高値づかみですよ。

奏の杜の発展分の投資はギャンブル。

[117: 匿名さん]

価格の妥当性も、近隣の仲介業者に査定してもらえば、客観的な評価を知ることができる。当然、デベの系列ははずして、できたら複数の業者に当たるのがいいけど。

まあ、価格が発表されてからだね。

[118: 匿名さん]

結果的には、三菱テラスの状況をみて、値付けするんでしょうね。 やらしいわー。

[119: 匿名さん]

最終的な価格調整は、近隣の物件との比較もあるけど、早期来場者から要望書を集めて、その集まり具合で行う。高かったら、みんなで要望書を出さない作戦をするとか（笑）。

[120: 匿名さん]

マンコミュって新しい視点とかも気付かせてくれて、すごく参考にしてるんだけど、
すぐ値付けが〜
要望書が〜
デベが〜業者が〜
って話題にしたがる人がいるのが個人的には残念。
こういう人は、住まいとしてのマンションじゃなくて、
ビジネスとしての不動産に関心があるんだろうねー。