パークホームズ津田沼奏の杜

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1003/

＜全体概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津1-907-5（従前地）
交通：総武線津田沼駅徒歩8分、京成本線谷津駅徒歩14分
総戸数：48戸
間取り：2LDK～4LDK、55.2～84.45m2
入居：2013年7/20予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[102: 匿名さん]

実際の取り引き価格はわかりませんが、広告に出た売り出し価格、すなわち「希望価格」では無い様です。取り引き「推定」価格。

[103: 匿名さん]

土地の値段が値上がりしていない限りは、マンションや一戸建の値段は古くなれば下がりますよ。それでなければ中古を買う意味がない。

[104: 匿名さん]

プラウド津田沼新築時に検討したけど、南向き中住戸70平米後半10階前後で4000万しなかったはず。
中古の物件と条件が違うかもしれないけど、あまり値下がりしてない事になっちゃう？

[105: 匿名さん]

だめもとで、ほぼ買値で売りに出しているのかもしれない。
何れにせよ、奏の杜のマンション騰落率に関しては全く未知数。

[106: 匿名さん]

8年間の下落率ね。8年間、賃貸に住んで家賃や更新料を払っていたと思えば、その合計金額
程度の下落はしょうがない話ではないですか。
買値で売れれば、家賃がタダ、管理費と修繕費だけで住めたということですね。

[107: 匿名さん]

>97
ザ・パークハウス津田沼奏の杜 B棟西側の角部屋価格は、10階あたりで4600万程度では
なかったでしょうか？1フロア上がるごとに50万程度の差がついていたと記憶しています。

[108: 購入検討中さん]

106さん

一番、建設的な考え方ですよね。
割り切って、損得ではなく、住むことへの対価にいくら払うのか、という考え。
そもそも新築で不動産会社が販売する市場と、
中古のマーケットは指標が異なると思います。
だから単純に新築時の買い値を基準にしてしまうと、
ほとんどのケースで損になってしまいますよね。

[109: 匿名さん]

8年間の間に土地の値段はかなり下がっていますから、中古の値段は下がって当然ですよ。これから先はわかりませんが。

[110: 匿名さん]

マンションの購入は投機ではなく自分や家族の住まいを購入するという考えでなければ買えませんよ。

[111: 匿名さん]

駅から徒歩5分以内なら「下がりにくい」とは言われますが
下がらない、上がる、という話ではないですしね。
何かで読んだのですが、
投資するときは
「自分はここに住みたい」というところじゃないと
してはいけないみたいですね…。

[112: 匿名さん]

中古の売り出し価格は売主の言い値。成約価格はRAINSに登録されるから、近くの仲介業者に確認すれば、相場とかは教えてくれるよ。

終の棲家のつもりの購入でも、長い人生何があるか分からない。いざ売る必要が生じたときに、オーバーローンの状態だと、身動きが取れなくなる。ちゃんと調べておかないとね。

[113: 匿名さん]

売却のタイミングがいつなのかも分からないねにどう調べるのだろう？
資産価値はタイミングで変わる。
111さんが書かれているとおり、自分が住みたいと言う所を買うしかない。

[114: 物件比較中さん]

売ること考えたら、買わないほうがいい。ここは津田沼で坪200でしょ。
高値づかみですよ。

奏の杜の発展分の投資はギャンブル。

[117: 匿名さん]

価格の妥当性も、近隣の仲介業者に査定してもらえば、客観的な評価を知ることができる。当然、デベの系列ははずして、できたら複数の業者に当たるのがいいけど。

まあ、価格が発表されてからだね。

[118: 匿名さん]

結果的には、三菱テラスの状況をみて、値付けするんでしょうね。 やらしいわー。

[119: 匿名さん]

最終的な価格調整は、近隣の物件との比較もあるけど、早期来場者から要望書を集めて、その集まり具合で行う。高かったら、みんなで要望書を出さない作戦をするとか（笑）。

[120: 匿名さん]

マンコミュって新しい視点とかも気付かせてくれて、すごく参考にしてるんだけど、
すぐ値付けが〜
要望書が〜
デベが〜業者が〜
って話題にしたがる人がいるのが個人的には残念。
こういう人は、住まいとしてのマンションじゃなくて、
ビジネスとしての不動産に関心があるんだろうねー。

[121: 匿名さん]

住まいとしてのマンションだったらこの 板みる必要なし。MRみて決めればいい。

[122: 匿名さん]

>120

自分で話題提供すれば、それに興味を持つ人が多ければそれに乗ってくるよ。掲示板ってそういうもの。

こういう内容はちょっとと書いたところで意味は無い。

[123: 匿名さん]

ここは、メインの大通りからちょっと奥に入った感じのところに建っている印象があります。でも、価格はやっぱり高そうですよね。。。

[124: 匿名さん]

>121

MRだけ見て決めるには相当経験値を踏まないと。

[125: 匿名さん]

タイル張りが凝ってそう。

[126: 匿名さん]

MRって実際の住まいとはちょっと違うよね。TVとかもほとんど置いてないし。TVが無い家庭って珍しいと思うけど、生活感がでちゃうからおかないのかな。

[127: 匿名さん]

>125

バルコニーのところ、吹き付けっぽくない。モデルルームができたら確認だね。

[128: 匿名さん]

角部屋の窓、庇がないね。

[129: 匿名さん]

構造、格好良いですよね。
あまり津田沼っぽくない外観。
都心の低層マンションって感じ。

[130: 匿名さん]

MRに家電製品が置いていないのは、家電はブランド名がついているからですよ。宣伝になるので置かないのだと思います。どこのMRでも家電は置いていないですね。

[131: 匿名さん]

大規模パークハウスの広い部屋のＭＲにはTVも冷蔵庫もあったから、一般的な70平米台の間取りで家電を置かないのは単に家電を置くと狭さが強調されちゃうからでは？

[132: 匿名さん]

っていうか普通に置いてありますよ。

[133: 匿名さん]

横長リビングのどこにテレビを置くか悩んでいます。
どう考えても置き場は、壁側しかない。
ソファをダイニング側に置いて決まりかな。

[134: 匿名さん]

>130

NHKじゃあるまいし。

[135: 匿名さん]

>>133
同じ間取りご検討かな？？
横長リビングはこれが永遠の課題です。
たぶん低めのソファを真ん中に置くのか、いっそソファ捨ててコタツだと思います。

[136: 匿名さん]

横長リビングいいんですけれど、
そうなんですよね～

壁側にテレビにするかんじですね

リビング脇に部屋があるタイプと悩んでいます。。。

[137: 匿名さん]

テレビは意外と置く場所に悩みますよね。
場所によって見えにくいこともありませんか。
高さもすこし見下げる感じの方が見やすいし、疲れにくいと聞いて
いろいろ悩んでいる所なんです。
持っている家具をどうするかとかいろいろありますよね。

[138: 匿名さん]

ここは抽選になりそうですか？

[139: 匿名さん]

おそらく抽選でしょうね。

[140: 匿名さん]

こだわりすぎると三菱も三井もはずれる。

[141: 匿名さん]

第一希望は、テラスですが、こちらも並行してみています。大型マンションと違った落ち着き感が好みなので、どちらかに決めたいです。

[142: 匿名さん]

テラスの方が高いのでしょうか？
私もどちらかが当たればと思ってます。

[143: 匿名さん]

少なくとも、眺望はテラスの方が上でしょうね。
こことテラスの間の畑が将来どうなるか、も気になります。

[144: 匿名さん]

値段もテラスが上でしょう。

[145: 物件比較中さん]

テラスとこちらと、迷いますよね。
さらに戸建て（定借含め）が他に出ないかなとも迷います。もちろん、価格や生活ぶりが異なってきますが、このエリアを選びたいので。
皆さんは戸建ては考えていないですか？

[146: 匿名さん]

個人的には戸建は震災懸念があります。
木造には手が出ないです。もちろん憧れはあります。

[147: 匿名さん]

今年よりも来年以降の方が、住宅購入優遇策がありそうな気がしますが、次期大規模マンション
か、未発表ですが奏1丁目側のマンションも検討している人はいないのでしょうか？

[148: 匿名さん]

その時期が買い時かどうかが疑問です。

[149: 匿名さん]

>138

デベは早期来場者の反応や要望書の集まり具合で判断して、倍率がつく程度に販売戸数を調整して販売する。なので抽選になるようにしてるってのが正しい。倍率がつかないようだと不人気というレッテルが貼られちゃうからね。なので、人気不人気は倍率じゃなくて、総戸数に対する１期の販売戸数で判断しないと間違える。

[150: 匿名さん]

>149
内容が矛盾してない？

[151: 匿名さん]

誤）倍率じゃなくて
正）倍率と

[152: 匿名さん]

デベは倍率つかないようにしてるよ。
倍率ついたって何の意味もない。

[153: 匿名さん]

基本はすべての住居に一つは要望が入るのが理想。倍率が高い住居があっても0のところがあっては完売にならない。3つ入るところと0のところがあったらなるべく0のところに移動させるようにしむけるのが営業の力。

[154: 匿名さん]

153ですが要望ではなくて登録申込のことです。

[155: 匿名さん]

テラスとこちら、悩んでいる方何人かいらっしゃるのですね。
うちは学区外からなので、子どもの転校を考えると3月までに購入が決まらないと
谷津小に新学期から通えないからテラス優先です。
でも「一般的に三井の方が間取りとか工夫がある」と本で読んだので、こちらも気になります。

[156: 匿名さん]

三井の方が安心感はありますが、三菱も大手ですからね。
品質的な部分は変わらないのでは？
あとはブランドですよね。

[157: 匿名さん]

売る側としては全戸に倍率がつくのが理想。１倍だとキャンセルがあったらアウト。ローンや買換えでのキャンセルって一定の割合で、でてくるもの。

[158: 匿名さん]

>156

三井がかかわった物件では施工トラブルが結構あるよ。市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリートに川崎の宇部三菱コンクリートとか。

[159: 匿名さん]

地所は土壌汚染隠しなんてことする会社。三菱グループ全体でも不祥事多い。

[160: 匿名さん]

どっちもどっちか…

[161: 匿名さん]

>>157
それはそうなんだけど、倍率か戸数かで言ったら戸数が重要。
勿論全戸に倍率を付けたい所だろうが、そんな物件は存在しない。
船橋の野村だって三菱の奏だって全戸に倍率つけるのは無理。
だから一住戸一倍率の話が有名なんだよ。

[162: 購入検討中さん]

>>158>>159
逆に不祥事のなかった大手デベってどこだろう。
大切なのはその後の対応。

[163: 匿名さん]

その倍率の話は長引くのかい？
購入検討者目線ではもうどうでもいい領域にきてますが。
デベ関係者達の会話に興味無いんですけど。

[164: 匿名さん]

野村って不祥事あったけ？

[165: 購入検討中さん]

市川は野村

[167: 匿名さん]

>162

地所は毎年、トラブル起してる。昨年は建設中の火事騒動。

[168: 匿名さん]

ブランドといえば三井は、物件のランクでブランド使い分けてる。パークホームズは最低ランク。中堅デベ物件とどんぐりの背比べしてるくらいだから期待するとがっかりするだけ。

[169: 匿名さん]

三井の掲示板では定番の話題。そして大きな勘違い。

[170: 匿名さん]

確かに。三井物件だからいいって思うのは勘違い。

[174: 匿名さん]

>171

野村ってのがバレバレ。

[175: 匿名さん]

>164

野村の最近の疑惑といえば抽選の操作。操作のできない同倍率同時抽選を採用しない事からして怪しい。

[176: 匿名さん]

173
だから建物の中身を見れるこの物件は良心的だよ。
この小規模でスーゼネが入るわけないじゃん。

[178: 匿名さん]

177
それではどこも買えないですね。

[179: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

不祥事のないデベと自己のないゼネコンを真面目に教えてください

[180: 匿名さん]

まぁないでしょう、人のすることですからね。
その時の監督さんがあたりかはずれかで大きく違います。
パークホームズは三井では一番お手頃マンションだから仕様など低いし、施工も悪いことが多いようです。

[184: 匿名さん]

パークホームズが一概に仕様低いわけではないでしょう。
その上のグレードなんて、都内の一握りだけです。
三井のマンションはパークホームズでしょう。

[185: 匿名さん]

この物件の価格情報をご存知ですか？四千万円は越えるのでしょうか？

[186: サラリーマンさん]

自分の中では東京勤務で千葉に住むことを考えると東の限界は津田沼かなと考えてます。ちょうどここ津田沼が最後の検討先です。

何だかんだでもっと西の数々のマンションではシックリくるものが見つからず。。
ここは気に入る間取りはありました、角のリビング2面採光の間取りです。
見た感じ面積の中にギュッと詰まった感じの住戸なので数字上は問題なくても実際の感覚を確認したいところですが、まずは津田沼までの区間でいい部屋に目星をつけれて良かったです。

[187: 匿名さん]

HTypeの間取りですよね。あれいいですよね。各部屋に窓もあって、バルコニーもひろくて。リビングのとなりの洋室を開放したら18畳になりますしね。でも競争率高そうだな。

[188: 匿名さん]

>>185

まぁ７０㎡で４０００万はいくんじゃないでしょうか？

[189: 匿名さん]

>184

三井は物件のレベルで露骨にラン区分けしていて、パークコート、パークマンション、パークホームズの順（他にパークタワー、パークシティ（大規模）があるけど、これは形態での区分け）。パークホームズは庶民向けで、仕様は中堅デベとどんぐりの背比べといった代物。高級物件見たことがある人はきっとがっかりするよ。

ここは間取り図からも二重壁、ALCとコストダウン仕様であることが分かる。あと、バルコニー側の壁がタイルじゃなくて吹き付けみたいだし。

[190: 匿名さん]

>185

価格情報は事前案内のときに公表するのが通例。ここはまだでしょ。

[191: 匿名さん]

パークホームが三井の標準仕様
大多数を占めるパークホームが中堅デベと一緒な分けないよ。
パークコートなんかはここを検討するような人達が資料請求するのも恥ずかしい程のレベル。
基準を間違えてたらマンション選び失敗するよ

[192: 匿名さん]

マス狙いだから物件価格下げるために、仕様落としてるんだよ。それでも三井社員の高い給料まかなうために割高だけど。

地所のテラスと比べても仕様低いのがはっきり分かる。あちらは戸境壁はクロス直張りだし、共用廊下、バルコニー側の壁も鉄筋コンクリート。ALCは３・１１で壊れちゃったところもあるからご用心を。長期修繕計画には災害は考慮されていないから、補修費用の工面で一騒動なんてことも。ただ、テラスは間取りのレイアウトがいまいちかな。

[193: 匿名さん]

>189
パークマンションが最高級で、次がパークコートですよ

[194: 匿名さん]

189さん
二重壁とかALCとか図面のどこを見れば分かるのですか？厚みですか？テラスと比較してみましたが全然分かりません。

[195: 匿名]

189
二重壁って釘させたりリフォームでの配線移動などできるから今の主流だと思う。何が良くないの？低コストで更に良いならいいと思うが。

[196: 匿名]

最近のマンションで二重壁じゃないのはどこ？

[197: 匿名]

189
二重壁は部屋の面積狭くなるから贅沢な仕様では？

[198: 匿名さん]

ALCはバルコニーと廊下側の壁が柱とつながってなくて線が入ってるので分かる。良心的なデベはハッチにして分かりやすく表記するものなんだけどね。

[199: 匿名さん]

二重壁というのは、鉄筋コンクリート造の建物（マンションなど）で採用される工法。鉄筋コンクリート造の戸境壁（二つの住戸を区切る壁）の内側にすき間をあけて石膏ボードなどを張り、石膏ボードに内装用のクロスを貼り付けて内装を仕上げるものだ。
　内装を仕上げる方法としてはもう一つあり、それは鉄筋コンクリートの壁に直接、内装用クロスを貼り付けるもの。こちらは、二重壁に対して「クロス直張り」と呼ばれている。

[201: 匿名さん]

では、二重壁とクロス直張りはどちらがよいのか。これは単純には判定できない。
　クロス直張りを行うなうためには、コンクリート面がきれいに仕上がっていないとまずい。凸凹があると、クロスを通して分かってしまうからだ。しかし、二重壁であれば、仕上げ面に多少の凸凹があっても問題はない。
　そこで、クロス直張りのほうが“上等”である、という見方もできる。
　しかしである、どうせ二重壁の内側に隠れてしまうのだから、表面をそれほど丁寧に仕上げなくてもよい。そのぶん、工費を節約しようという考え方で二重壁を採用するのであれば、それも合理的な発想と評価できる。
　つまり、どちらがいいのかは、一概にはいえないわけだ。