住宅ローンと住宅控除について

[入居予定さん]

マンションの頭金と住宅控除について教えてください。40歳の公務員です。
4,600万の物件を購入します。住宅ローンは700万程度で約5年で返済可能です（手元に300万予定）。
年収は約750万です。住宅控除の恩恵を受けるために１０年以上で必要以上の金額を借りて、金利の特別優遇金利等が終了する時などに繰り上げ返済をしたほうが良いのでしょうか？ちなみに700万円は無担保で抵当権等は設定せず、借り入れ可能です。もちろん、借り入れ金額が増えれば無担保ではなくなります。
よろしくお願いします。

[149: 匿名さん]

140があってるなら、144は間違ってる。
どっちなんだ。

[150: 匿名さん]

>>149
所得税が5万円なのに、住民税が97500円控除されるような所得っていくらなのか教えてくれる？
（つまり所得税を5万しか払ってないのに、住民税を97500円以上払ってる所得ね）

[151: 匿名さん]

近かったのが財務省の
妻・子2人で年収500万のケース。所得税59500円・住民税135500円
でも、上記を調べたおかげで、納得出来ました。

＞例えば、借入金額3,000万で控除可能額は30万
＞
＞所得税が5万だった人は還付5万円。
＞住民税の控除は97,500円。合計14万7500円 　×

所得税が5万だった人は還付5万円。
住民税の控除は5万円。合計10万円　○

[152: 匿名さん]

住宅ローン控除をもらってすぐに親に追加の仕送りをしました。
残りは繰り上げに使いました。

[153: 匿名さん]

152さん

親に仕送りとはえらい！年齢いくつですか？
私なら全額繰上げにしちゃう。

[154: いやいや]

http://10taku.biz/1-200nen-2.htm
これ見ると全額じゃ？

[155: １３６]

>>154
具体的なことを書いて説明しないと、どうともとれる書き方です。
引用している例は２つありますが、ローン控除全体額のことと、所得税・住民税が少なくて全額控除を受けられないことをごっちゃにした例で、誤解をまねきそうですね。（現にあなたは誤解している。）

所得税の税額控除前の課税対象金額が１９５万円の場合が、わかり易い例になります。
この場合、所得税は税額控除前で税率が５％ですから９７５００円です。

住民税は所得税と比較して、基礎控除が５万円少ないので最低でも税額控除前の課税対象金額が２００万円、所得割の税率は１０％ですから２０万円強となります。

この例の場合、税額控除は所得税で最大９７５００円しか戻りませんから、住民税の税額控除も最大９７５００円しか戻りません。

そもそも、所得税の最低税率が税額控除前の課税対象金額１９５万円までの分が１０％から５％に引き下げられたことが、この住民税から控除する制度の創設されたきっかけです。
その差額が９７５００円。
そして、所得税の課税対象金額が１９５万円より少ない人には、住民税からの税額控除も当然に減らす必要があるわけだから、課税対象金額の５％の上限があるわけ。（９７５００円よりも少ない）

[156: １３６]

>>154
所得税の課税対象金額が１９５万円を超える場合は、どうなるでしょうか？
これを超えると所得税の税率は１０％になり、３３０万円を超えると２０％になります。

課税対象金額が６９５万円までは、以前の税率と異なるのは１９５万円以下の部分だけなので、所得税は以前の制度よりも９７５００円安いことになります。

課税対象金額が６９５万円から１８００万円までは以前の制度より３％税率が高くなるため、これ以上の救済処置は不要です。

よって、所得の低い人のことを考慮すれば問題無いので、住民税の税額控除は最大９７５００円（ただし課税対象金額の５％が少ない場合はその金額まで）となりました。

[157: 匿名さん]

住宅ローンの控除って数年後に借り換えして銀行が変わったりする時って控除が無くなるとか、何か再申請手続きする必要とかありますか。

[158: １３６]

>>157
手続きは当然必要です。

借換した年は、年末調整での所得税調整は出来ないので翌年に所得税の確定申告が必要です。

考え方は「今まで適用を受けていた住宅ローン減税制度のままで、次のローンがそれを継承する。」ということです。
ローン金額が以前のローン残高より増えても、以前のローンの最終残高と新規借入金額の按分率を算出して、新規ローン年末残高に按分率を乗じた金額までしか認められません。翌年以降も按分率を乗じる点は同じです。
ローン金額が以前のローン残高より少ない場合は、按分率は１で計算します。そのまま計算すると按分率は１より小さくなりますが、年末残高より税額控除の計算対象金額が増えることはありません。

[159: １３６]

１５８投稿の訂正

×　按分率は１より小さくなりますが
○　按分率は１より大きくなりますが

補足説明

借換前の残高が９００万円、借換後の借入金額が１０００万円の場合、按分率は０．９となります。
その年の年末残高が９９０万円だと、９９０万円×０．９＝８９１万円が税額控除の対象となる残高です。

[160: 157]

136さん
詳細な解説でよくわかりました。
ありがとうございます。