住宅ローンと住宅控除について

[入居予定さん]

マンションの頭金と住宅控除について教えてください。40歳の公務員です。
4,600万の物件を購入します。住宅ローンは700万程度で約5年で返済可能です（手元に300万予定）。
年収は約750万です。住宅控除の恩恵を受けるために１０年以上で必要以上の金額を借りて、金利の特別優遇金利等が終了する時などに繰り上げ返済をしたほうが良いのでしょうか？ちなみに700万円は無担保で抵当権等は設定せず、借り入れ可能です。もちろん、借り入れ金額が増えれば無担保ではなくなります。
よろしくお願いします。

[141: １３６]

>>139
最大の９７５００円の方は、現在の所得税５％課税が１９５万円までなので、これは以前１０％課税されたとしたら９７５００円多く所得税を払う必要があったから、少なくなった所得税で引ききれない９７５００円までですよという意味です。

[142: 匿名さん]

19，20年度入居者はこの住民税の還付がないので悔しい限りです。
新しくマンション購入して、還付してもらおうかな？
ま、無理ですけどね。

[143: 匿名さん]

>140－141
ありがとうございます。

>142
最大の９７５００円だとしても
月々８０００円ちょっと、手取りが増えるってだけなので
新規でマンション購入妄想する程、悔しがる必要はないかと。

[144: 匿名さん]

なんだかわからなくなってきてしまった。
例えば、借入金額3,000万で控除可能額は30万

所得税が5万だった人は還付5万円。
住民税の控除は97,500円。合計14万7500円

所得税が25万だった人は還付25万。
住民税の控除は5万。合計30万であってる？

[145: 匿名さん]

そういえば、去年 売りと買いを行ったのですが、
売ったときに「売却損」が出ました。
その売却損は確定申告で控除されたので、住宅ローン控除以外にも
控除が発生して、全額還付されてきました。

おかげで扶養候補全てと医療控除を嫁さんの方につけたら、今度は
嫁さんの確定申告で最終的に全額還付されました。

ローンが5000万超えているので一応全額対象ではあります。

結局、我が家は世帯所得で全て全額還付されました。

さらに、子供手当てが6月から支給されるので、我が家はなんとプラス
になるのです。（子供3人いるもんで）

凄い制度ですね。

超低金利＋所得税を払わなくてOK＋子供手当てで年間46万ほど御金を
くれるわけですから。翌年からは、その2倍って言うではありませんか。

あとは会社が30年もって、土地の価値が下がらなく、かつ金利が上がらなければ・・・・

10年間は5000万までは繰上げ返済せずに ひたすら御金を溜めて
10年後にガツンと繰り上げすれば、人生計画は完璧だ！

どこまでうまく行く事やら

[146: 匿名さん]

>>144

合ってる。
住民税からの還付は「最大」97,500円。
還付のベースはあくまでも所得税。所得税で補えない分を住民税で補うという考え方。

[147: 匿名さん]

>146
>最大で９７５００円
>所得税の課税対象金額の５％
>どちらか少ない金額が、上限です。

では、140さんの↑は勘違いでOK？

[148: １３６]

>>147
１４０投稿は、１３９投稿に対する住民税からの還付に関するものです。

１４０投稿の最初に書いているでしょう。
＞住民税から控除できる金額には、２つの制限枠があるのです。

良く読め。

[149: 匿名さん]

140があってるなら、144は間違ってる。
どっちなんだ。

[150: 匿名さん]

>>149
所得税が5万円なのに、住民税が97500円控除されるような所得っていくらなのか教えてくれる？
（つまり所得税を5万しか払ってないのに、住民税を97500円以上払ってる所得ね）

[151: 匿名さん]

近かったのが財務省の
妻・子2人で年収500万のケース。所得税59500円・住民税135500円
でも、上記を調べたおかげで、納得出来ました。

＞例えば、借入金額3,000万で控除可能額は30万
＞
＞所得税が5万だった人は還付5万円。
＞住民税の控除は97,500円。合計14万7500円 　×

所得税が5万だった人は還付5万円。
住民税の控除は5万円。合計10万円　○

[152: 匿名さん]

住宅ローン控除をもらってすぐに親に追加の仕送りをしました。
残りは繰り上げに使いました。

[153: 匿名さん]

152さん

親に仕送りとはえらい！年齢いくつですか？
私なら全額繰上げにしちゃう。

[154: いやいや]

http://10taku.biz/1-200nen-2.htm
これ見ると全額じゃ？

[155: １３６]

>>154
具体的なことを書いて説明しないと、どうともとれる書き方です。
引用している例は２つありますが、ローン控除全体額のことと、所得税・住民税が少なくて全額控除を受けられないことをごっちゃにした例で、誤解をまねきそうですね。（現にあなたは誤解している。）

所得税の税額控除前の課税対象金額が１９５万円の場合が、わかり易い例になります。
この場合、所得税は税額控除前で税率が５％ですから９７５００円です。

住民税は所得税と比較して、基礎控除が５万円少ないので最低でも税額控除前の課税対象金額が２００万円、所得割の税率は１０％ですから２０万円強となります。

この例の場合、税額控除は所得税で最大９７５００円しか戻りませんから、住民税の税額控除も最大９７５００円しか戻りません。

そもそも、所得税の最低税率が税額控除前の課税対象金額１９５万円までの分が１０％から５％に引き下げられたことが、この住民税から控除する制度の創設されたきっかけです。
その差額が９７５００円。
そして、所得税の課税対象金額が１９５万円より少ない人には、住民税からの税額控除も当然に減らす必要があるわけだから、課税対象金額の５％の上限があるわけ。（９７５００円よりも少ない）

[156: １３６]

>>154
所得税の課税対象金額が１９５万円を超える場合は、どうなるでしょうか？
これを超えると所得税の税率は１０％になり、３３０万円を超えると２０％になります。

課税対象金額が６９５万円までは、以前の税率と異なるのは１９５万円以下の部分だけなので、所得税は以前の制度よりも９７５００円安いことになります。

課税対象金額が６９５万円から１８００万円までは以前の制度より３％税率が高くなるため、これ以上の救済処置は不要です。

よって、所得の低い人のことを考慮すれば問題無いので、住民税の税額控除は最大９７５００円（ただし課税対象金額の５％が少ない場合はその金額まで）となりました。

[157: 匿名さん]

住宅ローンの控除って数年後に借り換えして銀行が変わったりする時って控除が無くなるとか、何か再申請手続きする必要とかありますか。

[158: １３６]

>>157
手続きは当然必要です。

借換した年は、年末調整での所得税調整は出来ないので翌年に所得税の確定申告が必要です。

考え方は「今まで適用を受けていた住宅ローン減税制度のままで、次のローンがそれを継承する。」ということです。
ローン金額が以前のローン残高より増えても、以前のローンの最終残高と新規借入金額の按分率を算出して、新規ローン年末残高に按分率を乗じた金額までしか認められません。翌年以降も按分率を乗じる点は同じです。
ローン金額が以前のローン残高より少ない場合は、按分率は１で計算します。そのまま計算すると按分率は１より小さくなりますが、年末残高より税額控除の計算対象金額が増えることはありません。

[159: １３６]

１５８投稿の訂正

×　按分率は１より小さくなりますが
○　按分率は１より大きくなりますが

補足説明

借換前の残高が９００万円、借換後の借入金額が１０００万円の場合、按分率は０．９となります。
その年の年末残高が９９０万円だと、９９０万円×０．９＝８９１万円が税額控除の対象となる残高です。

[160: 157]

136さん
詳細な解説でよくわかりました。
ありがとうございます。