理事会と管理会社の不正と癒着

[匿名さん]

私の住んでるマンションで異常事態が起きてます。
許せなく戦いたくても個人ではどうにもなりません(涙)
皆さんのマンションでも不可解な事ありましたら情報共有
させて下さい！宜しくお願いします！！

[332: 匿名さん]

>>320 匿名さん
反社会的人物の管理費等の未収金を見逃したり、
その他規約や法令に反する行為も見逃している。
893への忖度する理由は何なんでしょう。

[333: 匿名]

管理組合理事長が年度末に
様々な帳票に理事長印の押印依頼を理事会後受けて
担当者を信じて領収書も何枚も押させられていました。
後に払うべき所に払われていない事が発覚しましたが
管理会社は理事長が受け取った領収書がある事から初めは責任を逃れ
後に後任の理事長が粘って解決金を受け取り支払って決着しました。
正直で名が通っていた理事長は疑念が持たれたまま泣いていました。
酷い話しですが、誰も後に続く理事長は居なくなりますよね！
こんな管理会社どの様な理由で替えたら良いのでしょう？

[334: 匿名さん]

>333
理事長の責任感不足。
交代して正解です。
単にお人好しで引き受ける役職でもない。
＞こんな管理会社どの様な理由で替えたら良いのでしょう？＞
総会で決議すれば簡単なことです。

[335: 匿名さん]

>>333 匿名
理事長がめくら印を押印して問題になり、理事長が辞任に追い込まれた。
会計を知らないで管理会社任せの管理で管理会社ＴＣに嵌められました。

[336: 購入経験者さん]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん

[337: 桃太郎]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん

[338: 桃太郎]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん　　　　　　　　　　　　　　　　　　　町内のネバーランド明石ハーバービューを新築時購入、十年経った平成二十八年秋から住むようになりました。そして、管理会社　エヌエス管理（株）から早速指名され、翌年二月の総会で副理事長に就任。この時の議題が「大規模修繕工事」でした。初めてのマンション住まいで、全く未知の世界でした。そして感じたのは「管理会社管理組合」、即ち管理会社（大人）が組合（無知な子供）を管理し、自社の利益のみを考え思うように操るということでした。
第一回目の理事会から「大規模修繕工事」が取り上げられ、私は「職人、資材は東京に集中しており、オリンピック後に」、次に消費税アップと、「一千万で二十万、建築工事費は桁が違う」と一蹴。
次に、責任施工方式か、設計監理方式かと議論し、後者に決定。　「館内公募」（エヌエスがが主導）ということで、管理会社は三社を推薦、これに対抗し、組合は町内の明石アーバンライフ（三百世帯余り）の大規模修繕（平成二十八年）を行った株式会社Akを指名。経験から管理会社は「５～２０パーセント」のバックマージン取得が狙いは明らか。
その後、進展なく、その時・平成三十年六月、貴組合から私宛に「大規模修繕で、管理会社に工事費約四千万円の５パーセント・二百万円を紹介手数料という名目で分捕られたと、見積書、覚書コピーを同封で郵送されました。
活用させていただきました。お礼が遅れましたが、本当にありがとうございました。助かりました。
現在、管理組合内に「大規模修繕委員会」が発足、管理会社の関与を排除し、自主的に大規模修繕に取り組み、この十月三日にコンサル三社から理事、修繕委員が見積等ヒアリング刷ることになりました。来年の工事に向け、これからが本番です。、頑張ります。ー感謝ー

[339: 匿名さん]

>>338 桃太郎
タレコミが、嘘だったりして、証拠にはならない。
そういうことはよくあるよ。
粗探しは辞めた方が良いでしょう。
証拠に基づいた投稿をしましょう。
議案書とか議事録とかは証拠になります。
私などは、議案書の収支報告書を自分のＰＳに
落とし込んで収支の記録を計算しなおしている。
悪事の証拠は出てきます。

[340: マンション検討中さん]

>>15 スレ主ですさん
もう少し分かり易く書いたら良いと思う。　　
まず、起承転結を守って書いてください。
私の会社に元の親類（別れた妻の父親）が不動産業をやっていた人がいます。癒着多々起きているそうです。深入りすると良心を傷つけられるそうです。

[341: 検討板ユーザーさん]

初めて投稿します。

管理会社の変更は決定したのですが、新しいマンションの組合の理事長がワンマンで、大手の管理会社ならいいだろうと勝手に暴走しています。

これまでの管理費より高い管理費になりそうで、現在6万近い金額がそれ以上になる可能性もあり、絶対に阻止したいと考えています。

理事会では、大手ならいいと思っている人が多いようで、勝手に決められたのではたまりません。

どのように阻止すればいいかお知恵をいただけないでしょうか。

数人でも住民が反対すれば、勝手に管理会社を決定してはいけないなどの法律はあるのでしょうか。

私は理事ではありません。
マンションは築50年を超えていますが、しっかりしたいいマンションです。

せっかく管理会社を変更するのに、またおかしな会社に依頼したくはないし、管理費が下がらないとはあり得ない話だと憤っています。

どうかよろしくお願いします。

[342: 匿名さん]

>>341 検討板ユーザーさん
大半の理事が同意しているのであればその管理会社変更議案
は総会に提出されて可決されるでしょう。
理事の過半数の合意を貴方が得ることが出来なければ無理でしょう。
諦めなさい。

[343: 職人さん]

>>341

6万円とはとても高いですね。
共用施設が豪華だとか理由あるんですか?

[344: マンション比較中さん]

なぜあなたに同調する人がいないのですか？

[345: 匿名さん]

管理委託費と管理費を同じに見ているようだ。

[346: 匿名さん]

管理会社の言うことを聞かない理事長と見ると、
他の役員の中から理事長と折り合いがつかない者を日
ごろから情報収集をしている。
この役を担うために管理会社雇用の管理人が常駐している。
この実態が理解している組合員は少ないでしょう。
賢い管理組合は組合雇用で管理人を常駐させる。すると、
管理会社は仕事がやり難いから管理会社雇用の管理人にしても
らうようにバカ理事長をだまして変更させる。
管理会社は組合員間の人間関係の情報が得られないので仕事が
やり難いのである。
試しに新しい管理人が来た時には頻繁に駐車場に表れて住民と
挨拶合戦が始まる。
この意味解るよね。

[347: 評判気になるさん]

日鉄コミュニティの管理マンションに先日、応募させてもらったのですが、その後、メールで必要書類を送付の依頼ありました。送付後、何の連絡もないので連絡なし。マンションの求人を観ると別会社が求人だしていました？何と無責任管理会社だろう！遊びでは無いんだ！

[348: 匿名さん]

大阪地裁　平成29年(ワ)第4088号事件、こういうことが実際に起こっているのですから。良いマンションの事例や判例とも対比させて書いてあるので、マンション管理とは知識や資質によってピンからキリまで振り幅が大きいということではないかと。

[350: 居住者]

分譲マンション居住者です。販売会社、施工会社、管理会社が繋がっているということはありますか？マンションに複数の問題が起きているのに管理会社を通じて販売会社に補修等を頼むと動きが悪く非協力的です。
おまけにどちらの見方なんだという言動が複数回あり疑ってしまいます。
販売会社が作成したアフターサービス基準書には窓口が管理会社宛になってました。
これってどうなんでしょうか？

[351: 匿名さん]

マンションを管理会社から買っているのなら苦情の
窓口は管理会社ですが、
そうでなければ売主である販売会社が窓口にならな
ければいけません。
例え売主の系列の管理会社であっても建物の苦情窓
口は売主になります。
管理会社を相談窓口にしてもかまいませんが、
疑問に思われるのは当然でしょう。

[352: 居住者]

>>351 匿名さん
やはりそうですよね。ご意見いただきありがとうございます！

[353: 匿名さん]

わたしは新築購入時に建物や設備等の苦情は一応売主を
窓口として対応しました。
それでも上手くいかないときは建設請負業者やその下請
けである専門業者等へも苦情を申し出て改善要求をしま
した。
管理会社に申し出たりすると舐められるからです。
品質確保等の法律をお読みになるとこの道筋が理解でき
ます。
この方法を心がけると売主と管理会社間の癒着が少しは
避けられると思っています。
つまり、黙って管理会社の存在価値を通常に戻しただけ
です。以後一目置いて組合員との対応をさせました。
本当は組合がしっかりしていれば管理会社などはいらな
いのです。

[354: 居住者]

>>353 匿名さん

同意見です。管理組合がしっかりしなくてはなりません。私も築浅の時には売り主、施工会社に直接言って対応してもらいました。

しっかりと機能した管理組合は新築当初からの管理会社を変更していると聞きました。
10年経過しても管理会社を変更しないのは機能不全な管理組合だという事も聞きました。

評判の良い管理会社ってどうやって見つけたら良いのでしょうか。

[355: 匿名さん]

>>354 居住者 57分前
管理会社の良し悪しはだれも解りません。
株を買うようなようにさえ思います。
であれば、
組合がちゃんとした知識を持って対処できるのが
先決です。
私の考えは適正化法施工後に設立された管理会社
の知能組織を選択します。
主にコンサルの出来る管理会社に基幹事務を委任
して部門ごとに分散する管理技能を組合幹部に求
めたいです。
私は機械式駐車の撤去と用地の確保のための法人
化等を目指して理事長になりました。
用地の買収はタイミングが必要でしたので地元の
不動産会社とのコミュニケーションを日頃よりと
っていました。
管理会社抜きでの仕事でしたので管理会社と懇意
にしている組合員との激闘はすさまじかったです。
このことは事前に織り込み済でマンション管理士
や宅建士や簿記等の資格を持った管理員を組合雇
用として確保して臨みました。
管理人の知識は役立ちましたしおかげで目標は達
成して辞任しました。

[356: マンション比較中さん]

アフター基準と品確法の間は対売主でしょうね。（日頃通常）管理会社はデべならひも付きで独立系ならデべとの付き合いでユーザーには無関係で契約です。
新築であれば初めて購入の方が多いと思いますし、かなり詳しい住民さん（住み換え経験、実は業界経験者）が役員をもし引き受けても対等な立場の他入居者に理解してもらうのは難しいです。
管理会社は、大手なら概ねどこも対応は変わらず、やはり理事会の勉強と感心が高いか否かと思います。輪番でかなり勉強しないと管理費と積立金のコストパフォーマンスは理解出来ないと思います。
管理会社を変更するのは総会議案であり、中々大変です。又住民が無関心で、簡単に平日昼間の総会委任状（白紙に等しい）で議決してもこれはこれで困ります。

まずは、初回大規模修繕工事が、理事会（管理組合つまり住民）の関所と思います。
現管理会社に不満を持つ住民が皿管（NPO法人）を連れてきたり、理事会内で権力闘争も出て来て、住民の中には、定期的に承認される長期修繕計画すらも見た事ない方、（予定積立金残金や管理費の値上がり）も多数で、住民達の正体が見えます。

[357: 匿名さん]

>>356 マンション比較中さん
統治能力が問われます。
脅したり、なだめたり、ほめたり、すかしたり、

織田信長の言葉を思い出しましょう。

恃むところにある者は、
恃むもののために滅びる、
是非に及ばず。

攻撃は一点に集約せよ、無駄の事はするな。

臆病者の目には、敵は大軍に見える。

仕事は探してやるものだ。
自分が創り出すものだ。
与えられた仕事だけをやるのは雑兵だ。

器用というのは他人の思惑の逆をする者だ。

およそ勝負は時の運によるもので、
計画して勝てるものではない。
功名は武士の本意とはいっても、
そのあり方によるものだ。
いまその方の功名は軽率な動きである。
一方の大将となろうとする者は、
そのような功名を願ってはならなぬ。
身の危ういのをかえりみないのは、
それほど手柄と言うことはできない。
今後はこの言葉を忘れるな。

織田信長

[358: 居住者]

>>355 匿名さん
偉業を成し遂げられましたね。
機械式駐車場は積み立て修繕の金食い虫ですよね。
当方のマンションもこの度、自動車エレベーターの法定点検と部品交換の時期に差し掛かっていますが、その見積り金額が適正なのか相見積りを取っています。

[359: 匿名さん]

管理会社は賄賂を配りますか？

[360: 匿名さん]

管理会社が悪と言った偏った考えはやめましょう。
管理組合と管理会社は目的が違います。
管理会社は利益を追求した営利団体です。
おのずから利害関係が異なりますので、考えが正反対になります。
その利害の対立する管理会社に管理に委託をして、
その報酬を前金（一か月前）で支払っています。
しかも、組合の役員は順番制（もしくは抽選）で任期は一年間。
それに比べて管理会社や事務担当や管理人は変わらない、
持っている情報や知識は組合側には皆無に等しいのです。
これでは最初から勝負はあったに等しいのです。
したがってここら辺の穴埋めを組合員側がしないと、
管理会社主導の管理からは抜け出せません。

[361: 匿名さん]

>>360 匿名さん
管理組合の役員が輪番制や抽選とは限らないよ。
今、そっちの方が少数派だと思うけどね。公募制が主流だろ。
管理会社のフロントや管理人が変わらない？そんなことないよ。
管理会社はもっと謙虚であるべきだよ。管理組合はあくまで顧客、顧客の満足度の低いフロントや管理人は当然、交代させられる。管理会社によっては、フロントや管理人がすぐ辞めてしまうところもあるし、自分の経験では大手であっても、社内にノウハウが蓄積されていないとか、親会社であるデベの言うなりというところが結構あるよ。
そもそも、管理組合に何人組合員がいるかを考えてみなよ。管理会社の社員数とどっちが多いか。知見の量も質もそれに比例するんだよ。外部管理と称して、管理者にまで成り上がろうとしてるような管理会社もあるようだけど、管理会社が管理者になりたいのなら、区分を購入して、区分所有者になってからにするんだな。つまり、賃貸大家になるんだな。
管理会社を外部管理者に就任させる、なんていうの愚かな行為をする管理組合なんてほとんど存在しないと思うけどな。
管理会社を悪だとは思ってないが、管理会社は管理委託契約に定められた業務を履行する会社。それ以上でもそれ以下でもない。外部管理者になろう、なんて考えんなよ。

[362: 匿名さん]

私のマンションなどは役員選任を順番制（抽選含む）から
公募制に規約を改正しました。
ところが公募制を廃止してもとに戻しました。
理由は公募しても組合員の同意が得られないというのです。
本当に公募制の方が多いのでしょうか。

[363: 匿名さん]

私のマンションなどは同じ管理人と清掃員が十数年勤務しています。
フロントは1～２年おきに交代しているようです。
管理会社は30年間同じです。これって異常でしょうか。
本当に管理会社が管理者のマンションがあるのでしょうか、
皆 さん の意見を聞きたい。

[364: 匿名さん]

私のマンションは築30年くらいで大型マンションです。
スレ主さんと同じころに二度目の理事長を拝命いたしました。
一度目は適正化法が施工される4年前に拝命しました。
築4年目にしてはマンションは荒れ放題で、あちらこちらにゴミが散乱し、
放置された自転車やバイク等々で汚かったです
。一番心配なのは居住者の人相の悪さが気になっていました。
この原因は何なのかを疑問に思っていた時に1回目の理事に任命され
理事長になりました
。規約では理事の任期は1年で再任は妨げないとなっていました。
マンションの人相の悪い住民等の情報も知りたくて管理会社に尋ねても
個人情報で断られる始末でした。
理事の面々に改革の提案をしましたが誰も無関心でかえって敵意を感じる
ようになりました。
1年では何にもできないとわかりましたので留任を申し出るとある理事から来年は
私たちで管理をするのであなたは留任しないでくれとの要請でやむなく1年で理事
長を辞めざるを得なくなりました。
それから10数年が立ちそれまでのいきさつや2回目の理事長になったいきさつを投
稿しようとするのですが管理会社関係者と思われる方から妨害されてはとん挫して
います。試みたいとは思いますがどうなりますかはわかりません。
挑戦しますので応援してください。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

お待ちしています。

改革=管理会社の利益相反となることからおそらく理事に耳打ちして辞めてもらうように仕向けたのでしょう。先回りして、改革を表明する前に理事に根回しすることが大事です。

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん
匿名掲示板でございますのでお宅の素性を知りませんので
本当のことを投稿するのをためらっています。
数か所に打診投稿はしましたが当時の関係者でないと知り
得ない投稿もかなりあります。
事実に近い方法で少しは創作も含めて投稿してはいますが
事実があまりにも生々しくマンションを購入しようとする
方々には失礼と思い事実は伏せたものもあります。
特に当時を担当していた管理会社の方で管理職も含まれて
いるようです。
お宅が当時のＨ口、Ｍ藤課長、Ｓ村主任、組合員０下、
理事長経験者0原、マンション管理士〇埼、等の疑いを持
っています。
投稿は気を使います。たえず妨害されて前には進みません。
実態を知らしめるには苦労をします。時機を見て投稿します。
管理会社と当時の関係者ではないかと思われる方からの妨害
をされない方法があれば教えて下さい。

[367: 匿名さん]

>>366 匿名さん

もちろん具体的に何があったか、個別の事案ですのでそこはお聞きしません。
教訓めいたものでもかまいません。管理会社がどういう性質のものか、理事とどのように癒着しているか、ご体験から学んだことなどをあくまで一般論としてお聞きしたいです。

[368: 匿名さん]

管理会社によっては自分たちの会社に不都合があることは
極力表に出さないようにしますからね。

[369: 匿名さん]

>>364さん
大変な状況におかれていますね。
しかし、だれかがやらなければマンションの改善はありません。
まず自分の味方を増やす努力をすることでしょう。
味方になりそうな方に対しては、いろんな問題を提起するために
メールボックスに投函してはどうでしょう。

[370: 匿名さん]

一度目に理事長を拝命した時にはまだマンションは
荒れる寸前でした。
どうにかしないといった気持ちが二年目に留任を希
望したら数人の理事の反対で排除されたのです。
その時に管理会社に管理人の変更を要求していました。
これが原因だと思いました。

[371: 匿名さん]

>>370 匿名さん

それは失敗しましたね。
管理会社変更は事前に理事への根回しが肝心です。それが全てと言っていいくらいです。
事前に理事の半数以上に管理会社スタッフのいないところで根回しし、合意を取り付ければ、
あとは簡単だったと思います。

いきなりやってしまうと、管理会社が個別に理事長独裁は良くないとか、管理会社を変えた場合のデメリット（現状が悪いことは棚に上げて）を散々吹き込まれてしまいます。理事も素人ですから、専門家と信じ込んでいる管理会社が言うことが正しいと先入観を持っていますから、まずは管理会社なんて利益相反のろくでもない存在と教え込むことが先決です。

[372: 匿名さん]

>>371 匿名さん

管理会社の変更ではありません。
管理人（管理員）の変更です。解ったか解らなかったの
返答を願います。
管理会社の変更などは当時は考えてはいません。

[373: 匿名さん]

管理員の変更であれば、理事長が管理会社の役員とか
所長に変更をいえば簡単に変えてくれるでしょう。

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
私の在任中には管理員の変更を願い出ただけで変更には至りません
でしたが、適正化法の施行前に急遽変更されました。
私が願い出た途中に理事長は変わりましたのでいきさつは知りませ
ん。
管理員の変更は新任の管理員が共用部分の巡回時に新顔を見て変更
されたのを知りました。
私の意見を聞いてくれた管理会社の支店長はまだ在任中ではありま
した。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん
スレと関係ある話を早くしてくれ。
今までのところもったいぶるほどの内容ではない。

[376: 匿名さん]

管理員を変更したい場合は、正式に理事長名で理由を付して
支店長もしくは本店に送付すれば対応してくれます。

[377: 匿名さん]

私の在任中に申し出ても回答はありませんでしたが退任後に
管理員の変更がなされました。

[378: 匿名さん]

大京アステージのマージンは３５～７０％で管理組合を値踏みして、おとなしい管理組合からは７０％取るのですか？

[379: 匿名さん]

何処の組合も据え膳を置くと据え膳は狙われる。
据え膳食わぬは０００の恥とは格言です。

[380: 匿名さん]

>>378 匿名さん
渋谷109などは7億２０００万円の工事の見積もりが１１億円超だよ。日頃の管理でも数十万円でできる工事でも組合の保険を使って数百万
円で工事をしている。
厳格に調査すれば保険金詐欺の疑いが続々出てきている。
役員は保険で処理される工事費は組合を通さないので組合には損害が
ないと踏んでア、ウンの呼吸で目こぼしをしている。
しかし保険契約時には等級が変更されて組合負担が増えているのには
気づいてはいない。これ等も据え膳である。

[381: 匿名さん]

私のマンションでは修繕費の疑惑を表明化した住民を理事会が控訴する事件がありました。
理事会は疑惑の3人が順番に理事長監事理事をして建設業免許のない業者に工事させ、工事費も調査より割高と言う事を表明化した住人を理事の名誉や今後業者が工事を辞退した事による損害が発生したと言う事で1000万以上の損害賠償請求をする自体に。敗訴になったたら転居してしまった。
理事会乗っ取りとも言える事が起きました。複数の人間で理事を操作し、委任状で全て正当化した事によって疑惑の工事が出来る見本です。
静岡地方裁判所沼津支部民事部令和2年(ソ)26号