理事会と管理会社の不正と癒着

[匿名さん]

私の住んでるマンションで異常事態が起きてます。
許せなく戦いたくても個人ではどうにもなりません(涙)
皆さんのマンションでも不可解な事ありましたら情報共有
させて下さい！宜しくお願いします！！

[310: 通りがかりさん]

>>309 匿名さん
誰寄りでもありません。
管理会社の対応に腹が立つのは、皆理解しますが、今ひとつちょっとだけ冷静になって考えてみてはいかがですか。
既にどなたかがお答えしていたら申し訳ありませんが、そもそも天井を清掃範囲に入れていることが問題ではないですか？
管理会社が入れているというのであれば外して値引きしてもらえば良いのではないですか？
天井を清掃範囲に入れ続けることは不毛だと思いますよ。管理会社も誤って記載してしまい、引っ込みがつかなくなっているかもしれませんよ。もしそうならお互いにとって有益ではないでしょうか。20年間は長すぎますが、このまま糾弾しても手詰まりではないですか？時効としてこれから管理会社に気持ち良く働いてもらえば良いではないですか。損した気分は理解できますが、実際に間違った記述の可能性が高いのではないですか？
現実的に管理会社を変更できないのであれば。

[311: 匿名さん]

310匿名さん
投稿ありがとうございます。おっしゃる通りです。現実は管理員さんができる仕事量ではないし、私の方から管理会社に提案して高所の作業は外すことにした方がよいと提案しているところです。ただし、管理会社は天井もやっていると言い張って、やってこなかったことを認めようとしないのです。認めて今後のことを調整しようと言っているのに、”天井の清掃は当然管理員の手のとどくところをやればよいのだ”と言い張っているのです。だから約20年間にわたり、天井の清掃は実施されてきたと言っているのです。事実は全く実施されておりません。実施されてこなかったことをみとめたくなくて、おかしな見解を押し付けているのです。そして次の理事会で天井部分を外そうとしています。できないなら費用を変更してスポットで業者にやってもらえばよいのです。あくまでもやってこなかったことを正当化して、その理由として見解を出してもみ消そうとしているのです。損した分は返金してもらえべ良いことです。間違った記述ではありません。であるならば当方が指摘したときに間違っていたと答えればよいだけの話です。あくまでもやっていると言い張っているのです。
まあ、東急コミュニティー南支店長は最初の対応の仕方を まちがった問ことですね。間違ったのなら早く訂正せよと言っても、訂正しないと言い続けている状態です。この見解は会社としての見解だと言い張っていますので、東急コミュニティーの社長に確認しようと思っています。

[312: 匿名さん]

３１１訂正
まちがった問ことですね。--> 間違ったと言うことですね

[313: 匿名さん]

-->310さん
天井を清掃範囲に入れ続けることは不毛だということではなく、できない事項や量については相談して調整しましょうと提案をしています。またチェックシステムについても管理会社と組合で互いに結果を認証するシステムを提案していきます。また管理会社全体として他のマンションとの契約の内容をチェックして齟齬のないようにすること、同時に管理会社と清掃会社の契約内容が前期契約と齟齬がないよう確認すことなどを提案していきますが、現実はそのレベルではなく、言葉じりでもみ消そうとしているレベルですね。顧客満足度などでトップとなる管理会社などではこのあたりをしっかりやろうとしています。顧客満足度で5位以内にも出てこれないような会社は顧客対応もこのレベルです。

[314: 匿名さん]

理事長が管理会社の手中にあるとのおごりが組合員への満足度を減少させる。
つまり理事会が正常に機能していないで管理会社と管理組合の緊張度がない
のです。
いつでも管理会社の変更を行うことのできる理事の理事会であれば組合員へ
の満足度も高くなる

結論＝組合員は舐めれれているの証です。

[315: 匿名さん]

長期に渡り東急コミュニティに管理を委託していると
見えないところの管理の杜撰さが目立つようになる。

特に清掃は日常・定期・特別・清掃と分けて清掃させ
るようにしてからはいくらか改善されてはきたが、

新築時よりの洗剤などの使用方法を間違えたのか化学
反応をおこしていて汚いシミ等は取れなくなっている。

管理の杜撰さは月日を追うごとに取り返しがつかない
事態になってくる。

各理事は早ければ早いほど点検をなさった方がいいで
しょう。

[316: 通りがかりさん]

>>314 匿名さん
日本語がおかしくて意味が良くわかりません。

[317: 匿名さん]

-->315
参考になります。ありがとうございます。
マンション管理で一番お金がかからないようにするのは、住んでいる人たちが自分のマンションに対してもっと関心を持ち、費用VS維持管理を考えていくことが重要と思います。
無関心だと管理会社にいいようにやられてしまいます。
だいたい管理会社が契約と現状を見ていないとか、契約を間違っていたとか、そういうレベルではお話になりません。信じられません。やはりいろいろ話を聞いてみて、野村不動産パートナーズあたりが顧客満足度が高いと言われている感じがします（個人的感想）
まあ、費用とか、管理員さんの感じとかありますが、いわゆるフロント＝営業担当の能力が最も重要かと思います。この組合はどうせな～ンにも言ってこないから、いい加減なことやっておいてもダイジョブだと思わせないよう、理事や居住者が知恵を出し合って声を上げていかなければならないと思いました。最終的には管理会社を変更するとか、その管理会社が管理する他のマンションの組合に契約不履行をやられていませんかとか教えてやったりするのもよいかと思います。このような詐欺まがいのことに注意しましょうという他のマンションへの連絡を東急コミュニティーは営業妨害だと言っています。脅かされました。こわ～いです。組合と管理会社の業務は契約で決まっているので、契約不履行ならば返金、値引きとかしながら改定していくのが当たり前の話です。まずは少なくとも謝罪することです。次に「手の届くところだけ清掃することになっているから契約不履行ではない」などと、契約書にないことを理由に20年も清掃やってこなかったことを正当化している言い訳を撤回することです。東急コミュニティーはこんな管理会社です。あまりにも幼稚すぎます。世間から笑われてしまいます。社長はどんなひとなんでしょう？？顔を見てみたいものです。（笑）

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん
理事長が管理会社のコントロール下にあることを語っているような事態でしょう。
この管理会社は危険です。身をもって体験した者です。相手にしない方が良いでしょう。

[319: 匿名さん]

規約においては管理費、修繕積立金はその専有部分の床面積の割合とするとありながら、
特定の組合員の負担額が極端に少なくしているマンションもあるし、駐車場を無料にし
ている住民んもある。

管理費、修繕積立金、の専有部分タイプ別負担割合表を公表していない管理物件が存在
する。勿論駐車場においても区画別使用料も公表されていない。
理事及び組合員は舐められているのか共謀して組合費を食い物にしているかはこれから
証明される。
過払い金の請求をされたら組合は破綻し共謀組合員は弁済に窮するでしょう。
逃げられないでしょう

[320: 匿名さん]

-->318匿名さん
ありがとうございます。
「この管理会社は危険です。身をもって体験した者です。」とありますが、
具体的にどんな目にあったのでしょうか？
私もちょっと心配ですので、もしよろしかったら教えてください。

[321: 匿名さん]

> 管理費、修繕積立金、の専有部分タイプ別負担割合表を公表していない管理物件が存在
> する。勿論駐車場においても区画別使用料も公表されていない。

古い物件あらあるのかな？今さら公開して変更できないという理由で

今時大手の管理会社ではできないでしょう
管理会社には少ししかメリットないのに、ばれた時のリスクが大きすぎて。

[322: 匿名さん]

収支報告の管理費・修繕積立金の合計はどうして計算しているのでしょう。

[323: 匿名さん]

>>318 匿名さん
おそらく特定の組合員には管理費等や駐車場等を忖度して安くしているのでしょう。
一覧表等を持っていながら組合員に公表しない理由は理解できているのでしょう。
これ等が発覚すると大変な事件になりますのであなたの理事長就任を拒んだとしか思
えません。
他の組合員が黙示しているのであれば貴方一人でも弁護士に証拠を示して勝てるよう
でしたら法的手段に出たらどうでしょう。最高裁までを視野にいれて事に当たる相手
です。これが危険な管理会社の実態です。

[326: 匿名さん]

>>325 安部圭子1104
管理会社TCは悪徳組合員や反社と共謀して偽理事長を誕生させ、

これに反対する善良な組合員が規約にのっとって理事への立候補を試みたので、
あわてて、その規約を区分所有法31条に反して廃止し立候補を食い止めた。

この善良なる組合員は組合員の5分の1の同意を得て臨時総会の準備に入った。
ところがこの善良な組合員の勤務先の社長あてに偽理事長の名前を使って
この善良な組合員の職をやめさせるような文言の内容の内容証明を送付して圧力
をかけてきた。

この善良な組合員は職を失い、区分所有権を売却した。これを画策した人事課長H口、
０藤課長、S村係長は栄転した。

噂では悪徳マンション管理士も加担していると聞いた。

[327: 買い替え検討中さん]

keichan
複数の管理組合員をてなづけて、理事に登用し、そいつらの管理費支払いを免除。　そして、管理会社自らはATMカードを駆使し毎日のように管理組合口座より万円単位で出金。自分の小遣に使用。私は不正行為を疑って　通帳や帳簿類の閲覧請求を何度もして、いましたが、てなづけられた理事らによって妨害され、一度も見る事が出来ず・・・・・

[328: 匿名さん]

築何年のマンションかはわかりませんが、
１、原始規約の　タイプ別管理費・修繕積立金・施設（専用庭、
　　バルコニー等）の使用料月別一覧表を揃えてください。
２、分譲時の第一回通常（定期）総会の議案書の会計報告を揃
　　えてください。
米とりあえず、上記2点を揃える理由は、収支報告書の管理費等
　の合計額と各部屋のタイプ別管理費等から専有部分の１㎡当た
　りの金額を割り出して、正当な金額かどうかの証拠を取るため
　です。

私は築４０年分の会計報告を理事長時代に管理室で過去の不正を
調べました。会計報告はエクセルで入力して印刷して各組合員に
が配付しますので、素人の理事長や他の役員は項目別に議案書を
エクセルで入力して、精査することこはしませんが、それをする
と合計がいたるところで介在していることを発見しました。
貴方のマンションが管理会社の担当により一部の組合員と結託し
て管理費等を忖度していることは、私の経験上推測できます。
まずは上記１，２を確保してください、証拠を掴まないと戦いに
なりません。

[329: 匿名さん]

>>327 買い替え検討中さん
駐車場使用料などは過去の収支報告で証拠がつかめます。
理事会で勝手に処分しているケースが多いです。
駐車場区画別使用料一覧表を作成していないのが、まず、疑わしいでしょう。
管理会社東急コミュニティーの管理物件は、
管理会社に、この駐車場使用料一覧表を作成させて、
複数の役員による各区画が一覧表と相違ないかを調べて、
使用料の合計額を算出して、
収支報告書と比較して調査してください・

収入の合計額と一覧表による合計額の差額は、
未収金と空き区画の合計額です。
このためには、月別の収支報告書と、月別収支明細書が必要ですが、
記載しない期もありますので、
役員会より管理会社に提出を命令してください。

[330: 匿名さん]

まず証拠を弁護士を通して裁判所に提出する証拠書類は、
各期の総会の議案書及び議事録及び委託契約書及び重要事項説明書等々。
証拠書類の作成方法。

まず、議案書の会計報告をご自身のノートPSでもいいので、
　　エクセルで書式を作成して、議案書をエクセルに落とし込みます。
　　
　　特に収支決算書の月別収支報告書を月別にエクセル関数で合計
　　を出してみて、
　　報告書の合計との相違が生じた場合は、その月を重視して精査し
　　なおしてください。
　　偽りの合計を組合員に報告している何よりの証拠です。
　　各期にわたって合計を出していくと次から次に偽りの合計額が
　　報告されている証拠が見つかります。

当然偽りの剰余金と前期繰越金が各期に報告されている証拠ですから
時効は援用できませんので管理会社とその期の役員の責任は重大にな
ります。

[331: 桃太郎]

　懐かしいですね。
　「建設井戸端会議」「風害裁判」とか！
　今、日本エスコンのネバーランドマンションに住んでいます。
　居住者=組合員の無知に付け込み、「管理会社管理組合」とか、管理会社が組合を管理しているのが現実ですな。
　眠っている子供が起こされ不機嫌この上なしで、一勝負を終えて修繕委員として組合独自で大規模修繕修繕問題に取り組んでいます。
　これからです。　頑張ります。　また・・・。

[332: 匿名さん]

>>320 匿名さん
反社会的人物の管理費等の未収金を見逃したり、
その他規約や法令に反する行為も見逃している。
893への忖度する理由は何なんでしょう。

[333: 匿名]

管理組合理事長が年度末に
様々な帳票に理事長印の押印依頼を理事会後受けて
担当者を信じて領収書も何枚も押させられていました。
後に払うべき所に払われていない事が発覚しましたが
管理会社は理事長が受け取った領収書がある事から初めは責任を逃れ
後に後任の理事長が粘って解決金を受け取り支払って決着しました。
正直で名が通っていた理事長は疑念が持たれたまま泣いていました。
酷い話しですが、誰も後に続く理事長は居なくなりますよね！
こんな管理会社どの様な理由で替えたら良いのでしょう？

[334: 匿名さん]

>333
理事長の責任感不足。
交代して正解です。
単にお人好しで引き受ける役職でもない。
＞こんな管理会社どの様な理由で替えたら良いのでしょう？＞
総会で決議すれば簡単なことです。

[335: 匿名さん]

>>333 匿名
理事長がめくら印を押印して問題になり、理事長が辞任に追い込まれた。
会計を知らないで管理会社任せの管理で管理会社ＴＣに嵌められました。

[336: 購入経験者さん]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん

[337: 桃太郎]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん

[338: 桃太郎]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん　　　　　　　　　　　　　　　　　　　町内のネバーランド明石ハーバービューを新築時購入、十年経った平成二十八年秋から住むようになりました。そして、管理会社　エヌエス管理（株）から早速指名され、翌年二月の総会で副理事長に就任。この時の議題が「大規模修繕工事」でした。初めてのマンション住まいで、全く未知の世界でした。そして感じたのは「管理会社管理組合」、即ち管理会社（大人）が組合（無知な子供）を管理し、自社の利益のみを考え思うように操るということでした。
第一回目の理事会から「大規模修繕工事」が取り上げられ、私は「職人、資材は東京に集中しており、オリンピック後に」、次に消費税アップと、「一千万で二十万、建築工事費は桁が違う」と一蹴。
次に、責任施工方式か、設計監理方式かと議論し、後者に決定。　「館内公募」（エヌエスがが主導）ということで、管理会社は三社を推薦、これに対抗し、組合は町内の明石アーバンライフ（三百世帯余り）の大規模修繕（平成二十八年）を行った株式会社Akを指名。経験から管理会社は「５～２０パーセント」のバックマージン取得が狙いは明らか。
その後、進展なく、その時・平成三十年六月、貴組合から私宛に「大規模修繕で、管理会社に工事費約四千万円の５パーセント・二百万円を紹介手数料という名目で分捕られたと、見積書、覚書コピーを同封で郵送されました。
活用させていただきました。お礼が遅れましたが、本当にありがとうございました。助かりました。
現在、管理組合内に「大規模修繕委員会」が発足、管理会社の関与を排除し、自主的に大規模修繕に取り組み、この十月三日にコンサル三社から理事、修繕委員が見積等ヒアリング刷ることになりました。来年の工事に向け、これからが本番です。、頑張ります。ー感謝ー

[339: 匿名さん]

>>338 桃太郎
タレコミが、嘘だったりして、証拠にはならない。
そういうことはよくあるよ。
粗探しは辞めた方が良いでしょう。
証拠に基づいた投稿をしましょう。
議案書とか議事録とかは証拠になります。
私などは、議案書の収支報告書を自分のＰＳに
落とし込んで収支の記録を計算しなおしている。
悪事の証拠は出てきます。

[340: マンション検討中さん]

>>15 スレ主ですさん
もう少し分かり易く書いたら良いと思う。　　
まず、起承転結を守って書いてください。
私の会社に元の親類（別れた妻の父親）が不動産業をやっていた人がいます。癒着多々起きているそうです。深入りすると良心を傷つけられるそうです。

[341: 検討板ユーザーさん]

初めて投稿します。

管理会社の変更は決定したのですが、新しいマンションの組合の理事長がワンマンで、大手の管理会社ならいいだろうと勝手に暴走しています。

これまでの管理費より高い管理費になりそうで、現在6万近い金額がそれ以上になる可能性もあり、絶対に阻止したいと考えています。

理事会では、大手ならいいと思っている人が多いようで、勝手に決められたのではたまりません。

どのように阻止すればいいかお知恵をいただけないでしょうか。

数人でも住民が反対すれば、勝手に管理会社を決定してはいけないなどの法律はあるのでしょうか。

私は理事ではありません。
マンションは築50年を超えていますが、しっかりしたいいマンションです。

せっかく管理会社を変更するのに、またおかしな会社に依頼したくはないし、管理費が下がらないとはあり得ない話だと憤っています。

どうかよろしくお願いします。

[342: 匿名さん]

>>341 検討板ユーザーさん
大半の理事が同意しているのであればその管理会社変更議案
は総会に提出されて可決されるでしょう。
理事の過半数の合意を貴方が得ることが出来なければ無理でしょう。
諦めなさい。

[343: 職人さん]

>>341

6万円とはとても高いですね。
共用施設が豪華だとか理由あるんですか?

[344: マンション比較中さん]

なぜあなたに同調する人がいないのですか？

[345: 匿名さん]

管理委託費と管理費を同じに見ているようだ。

[346: 匿名さん]

管理会社の言うことを聞かない理事長と見ると、
他の役員の中から理事長と折り合いがつかない者を日
ごろから情報収集をしている。
この役を担うために管理会社雇用の管理人が常駐している。
この実態が理解している組合員は少ないでしょう。
賢い管理組合は組合雇用で管理人を常駐させる。すると、
管理会社は仕事がやり難いから管理会社雇用の管理人にしても
らうようにバカ理事長をだまして変更させる。
管理会社は組合員間の人間関係の情報が得られないので仕事が
やり難いのである。
試しに新しい管理人が来た時には頻繁に駐車場に表れて住民と
挨拶合戦が始まる。
この意味解るよね。

[347: 評判気になるさん]

日鉄コミュニティの管理マンションに先日、応募させてもらったのですが、その後、メールで必要書類を送付の依頼ありました。送付後、何の連絡もないので連絡なし。マンションの求人を観ると別会社が求人だしていました？何と無責任管理会社だろう！遊びでは無いんだ！

[348: 匿名さん]

大阪地裁　平成29年(ワ)第4088号事件、こういうことが実際に起こっているのですから。良いマンションの事例や判例とも対比させて書いてあるので、マンション管理とは知識や資質によってピンからキリまで振り幅が大きいということではないかと。

[350: 居住者]

分譲マンション居住者です。販売会社、施工会社、管理会社が繋がっているということはありますか？マンションに複数の問題が起きているのに管理会社を通じて販売会社に補修等を頼むと動きが悪く非協力的です。
おまけにどちらの見方なんだという言動が複数回あり疑ってしまいます。
販売会社が作成したアフターサービス基準書には窓口が管理会社宛になってました。
これってどうなんでしょうか？

[351: 匿名さん]

マンションを管理会社から買っているのなら苦情の
窓口は管理会社ですが、
そうでなければ売主である販売会社が窓口にならな
ければいけません。
例え売主の系列の管理会社であっても建物の苦情窓
口は売主になります。
管理会社を相談窓口にしてもかまいませんが、
疑問に思われるのは当然でしょう。

[352: 居住者]

>>351 匿名さん
やはりそうですよね。ご意見いただきありがとうございます！

[353: 匿名さん]

わたしは新築購入時に建物や設備等の苦情は一応売主を
窓口として対応しました。
それでも上手くいかないときは建設請負業者やその下請
けである専門業者等へも苦情を申し出て改善要求をしま
した。
管理会社に申し出たりすると舐められるからです。
品質確保等の法律をお読みになるとこの道筋が理解でき
ます。
この方法を心がけると売主と管理会社間の癒着が少しは
避けられると思っています。
つまり、黙って管理会社の存在価値を通常に戻しただけ
です。以後一目置いて組合員との対応をさせました。
本当は組合がしっかりしていれば管理会社などはいらな
いのです。

[354: 居住者]

>>353 匿名さん

同意見です。管理組合がしっかりしなくてはなりません。私も築浅の時には売り主、施工会社に直接言って対応してもらいました。

しっかりと機能した管理組合は新築当初からの管理会社を変更していると聞きました。
10年経過しても管理会社を変更しないのは機能不全な管理組合だという事も聞きました。

評判の良い管理会社ってどうやって見つけたら良いのでしょうか。

[355: 匿名さん]

>>354 居住者 57分前
管理会社の良し悪しはだれも解りません。
株を買うようなようにさえ思います。
であれば、
組合がちゃんとした知識を持って対処できるのが
先決です。
私の考えは適正化法施工後に設立された管理会社
の知能組織を選択します。
主にコンサルの出来る管理会社に基幹事務を委任
して部門ごとに分散する管理技能を組合幹部に求
めたいです。
私は機械式駐車の撤去と用地の確保のための法人
化等を目指して理事長になりました。
用地の買収はタイミングが必要でしたので地元の
不動産会社とのコミュニケーションを日頃よりと
っていました。
管理会社抜きでの仕事でしたので管理会社と懇意
にしている組合員との激闘はすさまじかったです。
このことは事前に織り込み済でマンション管理士
や宅建士や簿記等の資格を持った管理員を組合雇
用として確保して臨みました。
管理人の知識は役立ちましたしおかげで目標は達
成して辞任しました。

[356: マンション比較中さん]

アフター基準と品確法の間は対売主でしょうね。（日頃通常）管理会社はデべならひも付きで独立系ならデべとの付き合いでユーザーには無関係で契約です。
新築であれば初めて購入の方が多いと思いますし、かなり詳しい住民さん（住み換え経験、実は業界経験者）が役員をもし引き受けても対等な立場の他入居者に理解してもらうのは難しいです。
管理会社は、大手なら概ねどこも対応は変わらず、やはり理事会の勉強と感心が高いか否かと思います。輪番でかなり勉強しないと管理費と積立金のコストパフォーマンスは理解出来ないと思います。
管理会社を変更するのは総会議案であり、中々大変です。又住民が無関心で、簡単に平日昼間の総会委任状（白紙に等しい）で議決してもこれはこれで困ります。

まずは、初回大規模修繕工事が、理事会（管理組合つまり住民）の関所と思います。
現管理会社に不満を持つ住民が皿管（NPO法人）を連れてきたり、理事会内で権力闘争も出て来て、住民の中には、定期的に承認される長期修繕計画すらも見た事ない方、（予定積立金残金や管理費の値上がり）も多数で、住民達の正体が見えます。

[357: 匿名さん]

>>356 マンション比較中さん
統治能力が問われます。
脅したり、なだめたり、ほめたり、すかしたり、

織田信長の言葉を思い出しましょう。

恃むところにある者は、
恃むもののために滅びる、
是非に及ばず。

攻撃は一点に集約せよ、無駄の事はするな。

臆病者の目には、敵は大軍に見える。

仕事は探してやるものだ。
自分が創り出すものだ。
与えられた仕事だけをやるのは雑兵だ。

器用というのは他人の思惑の逆をする者だ。

およそ勝負は時の運によるもので、
計画して勝てるものではない。
功名は武士の本意とはいっても、
そのあり方によるものだ。
いまその方の功名は軽率な動きである。
一方の大将となろうとする者は、
そのような功名を願ってはならなぬ。
身の危ういのをかえりみないのは、
それほど手柄と言うことはできない。
今後はこの言葉を忘れるな。

織田信長

[358: 居住者]

>>355 匿名さん
偉業を成し遂げられましたね。
機械式駐車場は積み立て修繕の金食い虫ですよね。
当方のマンションもこの度、自動車エレベーターの法定点検と部品交換の時期に差し掛かっていますが、その見積り金額が適正なのか相見積りを取っています。

[359: 匿名さん]

管理会社は賄賂を配りますか？