理事会と管理会社の不正と癒着

[匿名さん]

私の住んでるマンションで異常事態が起きてます。
許せなく戦いたくても個人ではどうにもなりません(涙)
皆さんのマンションでも不可解な事ありましたら情報共有
させて下さい！宜しくお願いします！！

[289: 匿名さん]

今回、マンション管理センターで10ヶ月かけて勉強して相談プラザに行きました。管理会社の横領は一目瞭然。悪行高いフロントマンは移動です。それが、1番誰も傷つけずに丸く収まりました。車上荒しの張り紙は、交番広報を上から貼ります。事故が起きていないのに巡回強化できないこですって。だから、正義で警察広報で悪を封印しています。早く、エントランスに防犯カメラをつけなければ。。

[290: 匿名]

悪徳組合員と共謀して正義の組合員を排除して成功、
論功行賞で出世する世界。
防ぎようがない事件にはトカゲのしっぽを切断する。

一時期流行った０００のヒットマンんを養う危険な管理会社。

[291: 口コミ知りたいさん]

>>290 匿名さん

000ヒットマンんとは？

[292: 口コミ知りたいさん]

>>222 匿名さん

そのうち怪文書が全世帯に回る

[293: 口コミ知りたいさん]

新栄総合管理の評判どうですか

[294: 周辺住民さん]

ネバーランド西宮鳴尾の怪文書が郵送されてきましたが、207のスレの方、そちらから怪文書出されたことがありますか？

[295: 購入経験者さん]

　この欄の投稿者は、マンション管理に関し長い経験や知識のある方と、今回のスレ主の主婦のように経験が浅い方がおられるようです。経験者は初心者に対して教えてあげる気持ちで、初心者は、問題解決のためには感情だけでなく冷静になって事実を整理してこの欄に投稿して欲しいです。そうでないと、せっかくのこの情報交換・問題解決のヒントの貴重な場のグレード・品位が落ちてしまいます。お願いいたします。

[296: 匿名さん]

重要事項の説明会で管理業務主任者が主任者証を掲示した時、
主任者が本人であるかどうかを写真と本人の確認をしましょう。
適正化法７０条から８０条をお読みください。

[297: 匿名さん]

管理業務主任者ぐらいの資格は管理会社のフロントなら
みんなもってるだろう。
難しい資格じゃないしね。

[298: 匿名さん]

総会で管理者証はフロントが首からぶらさげてる
あれだろう。

[299: 匿名さん]

資格取得は、あくまでも不動産業務に必要な、さいていげのモノ。

資格取得者の管理能力や、ビジネススキルを保証するモノでは無い。

[300: 匿名]

資格を取る能力がなければ手錠がはまるかはまらないかの判断には乏しい。
勉強はした方が良いでしょう。その証が資格です。

[301: 匿名さん]

理事長がボケットしているところは総会の委任状の数を上乗せしている管理会社がある。ユニ

[302: 匿名さん]

ボケットではなく、ぐるだよ。

[303: 翼賛型マンションの非翼賛人]

それぞれのマンションで異なるのでしょうが、「全体及び管理費会計は管理会社、修繕積立金会計は設計コンサル１社」という２社体制がずっと継続しています。管理員は管理会社ですが、管理組合の顧問はコンサルという感じで、棲み分けがされている印象。このせいか、企業２社にドーンと押さえられている形で、委託契約に基づく管理体制に大きな変化があっても契約先そのものが変更される気配は全然ありません。

現状、それは仕方ないとしても、会計帳簿閲覧等の管理規約の定めについて満足または納得できる対応が見られなかった歴史的経緯は非常に残念なことでした。いまだに「使用済みの組合の通帳」がどこに何冊、保管されているのか不明なのは、理解しかねる事態です。法的には恐らく組合内部の問題です。組合の幹部は「いつでも見て良い」と言いながら、「なぜ通帳が保管書類リストにないのか？」とか「小口現金用の通帳のコピー１枚に載っていた利子３円は決算で０円なのはなぜ？」といった質問に一切答えません。

このような組合（特に理事会）の動きが、最近流行の「忖度（そんたく）」なのか、企業の入れ知恵あるいはコントロールなのか、居住している組合員であっても判別できません。議事録、広報はあくまで情報統制下にあります。いずれにせよ、組合及び組合員たちが「企業２社と自主管理（といっても会計は管理会社委託）時代の管理員、専門委員だった一部の住民」にとってあまりに好都合かつ強力な防御壁として存在し、機能しているとは言えると思います。

・・質問する私に共感を示す者が仮にいてもまったく出てこない、ゼロに見えるマンションの管理組合なんです。答えない役員には大半の組合員が承認を与え続け、もう何年にもなります。

[304: 匿名さん]

管理会社と組合役員の不正の匂いもしましたのでここにも投稿しておきます。
2526 匿名さん 11時間前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。



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[306: 匿名さん]

私の住むマンションの管理会社は東●コ●●●●ですが、契約書にある日常清掃の一部を十数年間にわたり行っていません。チェックリストがあるのにチェックしないで、管理会社営業もな～んにもアクション取りません。現状を確認もせずに「たまたまやれなかったことがちょっとあっただけですよ」などとうそぶく始末です。契約書ではガラスの清掃をおこなうことになっているのに、高所のガラスは組合が費用を負担して清掃しろという始末です。これはほんの一例で、やるべき清掃を全くやっていないところがまだ他にもあります。担当の支店長は謝罪に来るどころか、事務的に処理すればよいと自社に都合の良いように対応します。支店長や担当営業は自分らの立場が悪くならないように、自分たちの対応が悪かったところを本社に隠そうとしてしています。なぜいままで分かっているのに何年も放置してきたのでしょうか。うまいことやって何もなかったことにしろという管理会社の経営者、幹部の意向なのですね。と思うしかありません。経営者、幹部は高い給料をもらって一体何をやっているのでしょうか。これから本社に事実をお知らせに行きます。

[307: 匿名さん]

築古マンションで日常清掃・定期清掃・特別清掃が疎かなのは管理会社の資質の問題です。
長い間清掃業務でよからぬ洗剤を使用したり又は手抜きするとこと等で、
汚れやシミが堆積してなかなか原状回復をすることが不可能になる。
理事共同で現場をくまなく調べられることを提案します。

[308: 匿名さん]

307匿名さんへ
投稿ありがとうございます。なかなか真摯に対応してくれない管理会社です。本社で相手にされなかったら、同じ管理会社が管理しているマンションの管理組合と連絡協議会のような橫のつながりを作り、問題や解決方法などの情報を共有して、より維持管理のレベルを保持していきたいと思っています。場合によっては連絡協議会として管理会社に提案・要求していくなどの方法もこれから先、考えていこうと思っています。どうもありがとうございました。

[309: 匿名さん]

東急コミュニティーは、エントランスや風除室の高いところでも、管理員の手の届くところを清掃すれば天井を清掃したことになるのだそうです。これが専門部署、顧問弁護士を含めた会社の見解だそうです。この会社は気は確かでしょうか？見解がどうのこうのと言っても契約書にはちゃんと天井を清掃することになっているのに約二十年間1回も清掃されていません。皆さん、こういう時はどうしたらよろしいのでしょうか？こういう連中と戦う時のノウハウをお持ちの方、ぜひ教えてください。

[310: 通りがかりさん]

>>309 匿名さん
誰寄りでもありません。
管理会社の対応に腹が立つのは、皆理解しますが、今ひとつちょっとだけ冷静になって考えてみてはいかがですか。
既にどなたかがお答えしていたら申し訳ありませんが、そもそも天井を清掃範囲に入れていることが問題ではないですか？
管理会社が入れているというのであれば外して値引きしてもらえば良いのではないですか？
天井を清掃範囲に入れ続けることは不毛だと思いますよ。管理会社も誤って記載してしまい、引っ込みがつかなくなっているかもしれませんよ。もしそうならお互いにとって有益ではないでしょうか。20年間は長すぎますが、このまま糾弾しても手詰まりではないですか？時効としてこれから管理会社に気持ち良く働いてもらえば良いではないですか。損した気分は理解できますが、実際に間違った記述の可能性が高いのではないですか？
現実的に管理会社を変更できないのであれば。

[311: 匿名さん]

310匿名さん
投稿ありがとうございます。おっしゃる通りです。現実は管理員さんができる仕事量ではないし、私の方から管理会社に提案して高所の作業は外すことにした方がよいと提案しているところです。ただし、管理会社は天井もやっていると言い張って、やってこなかったことを認めようとしないのです。認めて今後のことを調整しようと言っているのに、”天井の清掃は当然管理員の手のとどくところをやればよいのだ”と言い張っているのです。だから約20年間にわたり、天井の清掃は実施されてきたと言っているのです。事実は全く実施されておりません。実施されてこなかったことをみとめたくなくて、おかしな見解を押し付けているのです。そして次の理事会で天井部分を外そうとしています。できないなら費用を変更してスポットで業者にやってもらえばよいのです。あくまでもやってこなかったことを正当化して、その理由として見解を出してもみ消そうとしているのです。損した分は返金してもらえべ良いことです。間違った記述ではありません。であるならば当方が指摘したときに間違っていたと答えればよいだけの話です。あくまでもやっていると言い張っているのです。
まあ、東急コミュニティー南支店長は最初の対応の仕方を まちがった問ことですね。間違ったのなら早く訂正せよと言っても、訂正しないと言い続けている状態です。この見解は会社としての見解だと言い張っていますので、東急コミュニティーの社長に確認しようと思っています。

[312: 匿名さん]

３１１訂正
まちがった問ことですね。--> 間違ったと言うことですね

[313: 匿名さん]

-->310さん
天井を清掃範囲に入れ続けることは不毛だということではなく、できない事項や量については相談して調整しましょうと提案をしています。またチェックシステムについても管理会社と組合で互いに結果を認証するシステムを提案していきます。また管理会社全体として他のマンションとの契約の内容をチェックして齟齬のないようにすること、同時に管理会社と清掃会社の契約内容が前期契約と齟齬がないよう確認すことなどを提案していきますが、現実はそのレベルではなく、言葉じりでもみ消そうとしているレベルですね。顧客満足度などでトップとなる管理会社などではこのあたりをしっかりやろうとしています。顧客満足度で5位以内にも出てこれないような会社は顧客対応もこのレベルです。

[314: 匿名さん]

理事長が管理会社の手中にあるとのおごりが組合員への満足度を減少させる。
つまり理事会が正常に機能していないで管理会社と管理組合の緊張度がない
のです。
いつでも管理会社の変更を行うことのできる理事の理事会であれば組合員へ
の満足度も高くなる

結論＝組合員は舐めれれているの証です。

[315: 匿名さん]

長期に渡り東急コミュニティに管理を委託していると
見えないところの管理の杜撰さが目立つようになる。

特に清掃は日常・定期・特別・清掃と分けて清掃させ
るようにしてからはいくらか改善されてはきたが、

新築時よりの洗剤などの使用方法を間違えたのか化学
反応をおこしていて汚いシミ等は取れなくなっている。

管理の杜撰さは月日を追うごとに取り返しがつかない
事態になってくる。

各理事は早ければ早いほど点検をなさった方がいいで
しょう。

[316: 通りがかりさん]

>>314 匿名さん
日本語がおかしくて意味が良くわかりません。

[317: 匿名さん]

-->315
参考になります。ありがとうございます。
マンション管理で一番お金がかからないようにするのは、住んでいる人たちが自分のマンションに対してもっと関心を持ち、費用VS維持管理を考えていくことが重要と思います。
無関心だと管理会社にいいようにやられてしまいます。
だいたい管理会社が契約と現状を見ていないとか、契約を間違っていたとか、そういうレベルではお話になりません。信じられません。やはりいろいろ話を聞いてみて、野村不動産パートナーズあたりが顧客満足度が高いと言われている感じがします（個人的感想）
まあ、費用とか、管理員さんの感じとかありますが、いわゆるフロント＝営業担当の能力が最も重要かと思います。この組合はどうせな～ンにも言ってこないから、いい加減なことやっておいてもダイジョブだと思わせないよう、理事や居住者が知恵を出し合って声を上げていかなければならないと思いました。最終的には管理会社を変更するとか、その管理会社が管理する他のマンションの組合に契約不履行をやられていませんかとか教えてやったりするのもよいかと思います。このような詐欺まがいのことに注意しましょうという他のマンションへの連絡を東急コミュニティーは営業妨害だと言っています。脅かされました。こわ～いです。組合と管理会社の業務は契約で決まっているので、契約不履行ならば返金、値引きとかしながら改定していくのが当たり前の話です。まずは少なくとも謝罪することです。次に「手の届くところだけ清掃することになっているから契約不履行ではない」などと、契約書にないことを理由に20年も清掃やってこなかったことを正当化している言い訳を撤回することです。東急コミュニティーはこんな管理会社です。あまりにも幼稚すぎます。世間から笑われてしまいます。社長はどんなひとなんでしょう？？顔を見てみたいものです。（笑）

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん
理事長が管理会社のコントロール下にあることを語っているような事態でしょう。
この管理会社は危険です。身をもって体験した者です。相手にしない方が良いでしょう。

[319: 匿名さん]

規約においては管理費、修繕積立金はその専有部分の床面積の割合とするとありながら、
特定の組合員の負担額が極端に少なくしているマンションもあるし、駐車場を無料にし
ている住民んもある。

管理費、修繕積立金、の専有部分タイプ別負担割合表を公表していない管理物件が存在
する。勿論駐車場においても区画別使用料も公表されていない。
理事及び組合員は舐められているのか共謀して組合費を食い物にしているかはこれから
証明される。
過払い金の請求をされたら組合は破綻し共謀組合員は弁済に窮するでしょう。
逃げられないでしょう

[320: 匿名さん]

-->318匿名さん
ありがとうございます。
「この管理会社は危険です。身をもって体験した者です。」とありますが、
具体的にどんな目にあったのでしょうか？
私もちょっと心配ですので、もしよろしかったら教えてください。

[321: 匿名さん]

> 管理費、修繕積立金、の専有部分タイプ別負担割合表を公表していない管理物件が存在
> する。勿論駐車場においても区画別使用料も公表されていない。

古い物件あらあるのかな？今さら公開して変更できないという理由で

今時大手の管理会社ではできないでしょう
管理会社には少ししかメリットないのに、ばれた時のリスクが大きすぎて。

[322: 匿名さん]

収支報告の管理費・修繕積立金の合計はどうして計算しているのでしょう。

[323: 匿名さん]

>>318 匿名さん
おそらく特定の組合員には管理費等や駐車場等を忖度して安くしているのでしょう。
一覧表等を持っていながら組合員に公表しない理由は理解できているのでしょう。
これ等が発覚すると大変な事件になりますのであなたの理事長就任を拒んだとしか思
えません。
他の組合員が黙示しているのであれば貴方一人でも弁護士に証拠を示して勝てるよう
でしたら法的手段に出たらどうでしょう。最高裁までを視野にいれて事に当たる相手
です。これが危険な管理会社の実態です。

[326: 匿名さん]

>>325 安部圭子1104
管理会社TCは悪徳組合員や反社と共謀して偽理事長を誕生させ、

これに反対する善良な組合員が規約にのっとって理事への立候補を試みたので、
あわてて、その規約を区分所有法31条に反して廃止し立候補を食い止めた。

この善良なる組合員は組合員の5分の1の同意を得て臨時総会の準備に入った。
ところがこの善良な組合員の勤務先の社長あてに偽理事長の名前を使って
この善良な組合員の職をやめさせるような文言の内容の内容証明を送付して圧力
をかけてきた。

この善良な組合員は職を失い、区分所有権を売却した。これを画策した人事課長H口、
０藤課長、S村係長は栄転した。

噂では悪徳マンション管理士も加担していると聞いた。

[327: 買い替え検討中さん]

keichan
複数の管理組合員をてなづけて、理事に登用し、そいつらの管理費支払いを免除。　そして、管理会社自らはATMカードを駆使し毎日のように管理組合口座より万円単位で出金。自分の小遣に使用。私は不正行為を疑って　通帳や帳簿類の閲覧請求を何度もして、いましたが、てなづけられた理事らによって妨害され、一度も見る事が出来ず・・・・・

[328: 匿名さん]

築何年のマンションかはわかりませんが、
１、原始規約の　タイプ別管理費・修繕積立金・施設（専用庭、
　　バルコニー等）の使用料月別一覧表を揃えてください。
２、分譲時の第一回通常（定期）総会の議案書の会計報告を揃
　　えてください。
米とりあえず、上記2点を揃える理由は、収支報告書の管理費等
　の合計額と各部屋のタイプ別管理費等から専有部分の１㎡当た
　りの金額を割り出して、正当な金額かどうかの証拠を取るため
　です。

私は築４０年分の会計報告を理事長時代に管理室で過去の不正を
調べました。会計報告はエクセルで入力して印刷して各組合員に
が配付しますので、素人の理事長や他の役員は項目別に議案書を
エクセルで入力して、精査することこはしませんが、それをする
と合計がいたるところで介在していることを発見しました。
貴方のマンションが管理会社の担当により一部の組合員と結託し
て管理費等を忖度していることは、私の経験上推測できます。
まずは上記１，２を確保してください、証拠を掴まないと戦いに
なりません。

[329: 匿名さん]

>>327 買い替え検討中さん
駐車場使用料などは過去の収支報告で証拠がつかめます。
理事会で勝手に処分しているケースが多いです。
駐車場区画別使用料一覧表を作成していないのが、まず、疑わしいでしょう。
管理会社東急コミュニティーの管理物件は、
管理会社に、この駐車場使用料一覧表を作成させて、
複数の役員による各区画が一覧表と相違ないかを調べて、
使用料の合計額を算出して、
収支報告書と比較して調査してください・

収入の合計額と一覧表による合計額の差額は、
未収金と空き区画の合計額です。
このためには、月別の収支報告書と、月別収支明細書が必要ですが、
記載しない期もありますので、
役員会より管理会社に提出を命令してください。

[330: 匿名さん]

まず証拠を弁護士を通して裁判所に提出する証拠書類は、
各期の総会の議案書及び議事録及び委託契約書及び重要事項説明書等々。
証拠書類の作成方法。

まず、議案書の会計報告をご自身のノートPSでもいいので、
　　エクセルで書式を作成して、議案書をエクセルに落とし込みます。
　　
　　特に収支決算書の月別収支報告書を月別にエクセル関数で合計
　　を出してみて、
　　報告書の合計との相違が生じた場合は、その月を重視して精査し
　　なおしてください。
　　偽りの合計を組合員に報告している何よりの証拠です。
　　各期にわたって合計を出していくと次から次に偽りの合計額が
　　報告されている証拠が見つかります。

当然偽りの剰余金と前期繰越金が各期に報告されている証拠ですから
時効は援用できませんので管理会社とその期の役員の責任は重大にな
ります。

[331: 桃太郎]

　懐かしいですね。
　「建設井戸端会議」「風害裁判」とか！
　今、日本エスコンのネバーランドマンションに住んでいます。
　居住者=組合員の無知に付け込み、「管理会社管理組合」とか、管理会社が組合を管理しているのが現実ですな。
　眠っている子供が起こされ不機嫌この上なしで、一勝負を終えて修繕委員として組合独自で大規模修繕修繕問題に取り組んでいます。
　これからです。　頑張ります。　また・・・。

[332: 匿名さん]

>>320 匿名さん
反社会的人物の管理費等の未収金を見逃したり、
その他規約や法令に反する行為も見逃している。
893への忖度する理由は何なんでしょう。

[333: 匿名]

管理組合理事長が年度末に
様々な帳票に理事長印の押印依頼を理事会後受けて
担当者を信じて領収書も何枚も押させられていました。
後に払うべき所に払われていない事が発覚しましたが
管理会社は理事長が受け取った領収書がある事から初めは責任を逃れ
後に後任の理事長が粘って解決金を受け取り支払って決着しました。
正直で名が通っていた理事長は疑念が持たれたまま泣いていました。
酷い話しですが、誰も後に続く理事長は居なくなりますよね！
こんな管理会社どの様な理由で替えたら良いのでしょう？

[334: 匿名さん]

>333
理事長の責任感不足。
交代して正解です。
単にお人好しで引き受ける役職でもない。
＞こんな管理会社どの様な理由で替えたら良いのでしょう？＞
総会で決議すれば簡単なことです。

[335: 匿名さん]

>>333 匿名
理事長がめくら印を押印して問題になり、理事長が辞任に追い込まれた。
会計を知らないで管理会社任せの管理で管理会社ＴＣに嵌められました。

[336: 購入経験者さん]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん

[337: 桃太郎]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん

[338: 桃太郎]

>>207 ネバーランド西宮鳴尾　区分所有者さん　　　　　　　　　　　　　　　　　　　町内のネバーランド明石ハーバービューを新築時購入、十年経った平成二十八年秋から住むようになりました。そして、管理会社　エヌエス管理（株）から早速指名され、翌年二月の総会で副理事長に就任。この時の議題が「大規模修繕工事」でした。初めてのマンション住まいで、全く未知の世界でした。そして感じたのは「管理会社管理組合」、即ち管理会社（大人）が組合（無知な子供）を管理し、自社の利益のみを考え思うように操るということでした。
第一回目の理事会から「大規模修繕工事」が取り上げられ、私は「職人、資材は東京に集中しており、オリンピック後に」、次に消費税アップと、「一千万で二十万、建築工事費は桁が違う」と一蹴。
次に、責任施工方式か、設計監理方式かと議論し、後者に決定。　「館内公募」（エヌエスがが主導）ということで、管理会社は三社を推薦、これに対抗し、組合は町内の明石アーバンライフ（三百世帯余り）の大規模修繕（平成二十八年）を行った株式会社Akを指名。経験から管理会社は「５～２０パーセント」のバックマージン取得が狙いは明らか。
その後、進展なく、その時・平成三十年六月、貴組合から私宛に「大規模修繕で、管理会社に工事費約四千万円の５パーセント・二百万円を紹介手数料という名目で分捕られたと、見積書、覚書コピーを同封で郵送されました。
活用させていただきました。お礼が遅れましたが、本当にありがとうございました。助かりました。
現在、管理組合内に「大規模修繕委員会」が発足、管理会社の関与を排除し、自主的に大規模修繕に取り組み、この十月三日にコンサル三社から理事、修繕委員が見積等ヒアリング刷ることになりました。来年の工事に向け、これからが本番です。、頑張ります。ー感謝ー

[339: 匿名さん]

>>338 桃太郎
タレコミが、嘘だったりして、証拠にはならない。
そういうことはよくあるよ。
粗探しは辞めた方が良いでしょう。
証拠に基づいた投稿をしましょう。
議案書とか議事録とかは証拠になります。
私などは、議案書の収支報告書を自分のＰＳに
落とし込んで収支の記録を計算しなおしている。
悪事の証拠は出てきます。

[340: マンション検討中さん]

>>15 スレ主ですさん
もう少し分かり易く書いたら良いと思う。　　
まず、起承転結を守って書いてください。
私の会社に元の親類（別れた妻の父親）が不動産業をやっていた人がいます。癒着多々起きているそうです。深入りすると良心を傷つけられるそうです。

[341: 検討板ユーザーさん]

初めて投稿します。

管理会社の変更は決定したのですが、新しいマンションの組合の理事長がワンマンで、大手の管理会社ならいいだろうと勝手に暴走しています。

これまでの管理費より高い管理費になりそうで、現在6万近い金額がそれ以上になる可能性もあり、絶対に阻止したいと考えています。

理事会では、大手ならいいと思っている人が多いようで、勝手に決められたのではたまりません。

どのように阻止すればいいかお知恵をいただけないでしょうか。

数人でも住民が反対すれば、勝手に管理会社を決定してはいけないなどの法律はあるのでしょうか。

私は理事ではありません。
マンションは築50年を超えていますが、しっかりしたいいマンションです。

せっかく管理会社を変更するのに、またおかしな会社に依頼したくはないし、管理費が下がらないとはあり得ない話だと憤っています。

どうかよろしくお願いします。

[342: 匿名さん]

>>341 検討板ユーザーさん
大半の理事が同意しているのであればその管理会社変更議案
は総会に提出されて可決されるでしょう。
理事の過半数の合意を貴方が得ることが出来なければ無理でしょう。
諦めなさい。

[343: 職人さん]

>>341

6万円とはとても高いですね。
共用施設が豪華だとか理由あるんですか?

[344: マンション比較中さん]

なぜあなたに同調する人がいないのですか？

[345: 匿名さん]

管理委託費と管理費を同じに見ているようだ。

[346: 匿名さん]

管理会社の言うことを聞かない理事長と見ると、
他の役員の中から理事長と折り合いがつかない者を日
ごろから情報収集をしている。
この役を担うために管理会社雇用の管理人が常駐している。
この実態が理解している組合員は少ないでしょう。
賢い管理組合は組合雇用で管理人を常駐させる。すると、
管理会社は仕事がやり難いから管理会社雇用の管理人にしても
らうようにバカ理事長をだまして変更させる。
管理会社は組合員間の人間関係の情報が得られないので仕事が
やり難いのである。
試しに新しい管理人が来た時には頻繁に駐車場に表れて住民と
挨拶合戦が始まる。
この意味解るよね。

[347: 評判気になるさん]

日鉄コミュニティの管理マンションに先日、応募させてもらったのですが、その後、メールで必要書類を送付の依頼ありました。送付後、何の連絡もないので連絡なし。マンションの求人を観ると別会社が求人だしていました？何と無責任管理会社だろう！遊びでは無いんだ！

[348: 匿名さん]

大阪地裁　平成29年(ワ)第4088号事件、こういうことが実際に起こっているのですから。良いマンションの事例や判例とも対比させて書いてあるので、マンション管理とは知識や資質によってピンからキリまで振り幅が大きいということではないかと。

[350: 居住者]

分譲マンション居住者です。販売会社、施工会社、管理会社が繋がっているということはありますか？マンションに複数の問題が起きているのに管理会社を通じて販売会社に補修等を頼むと動きが悪く非協力的です。
おまけにどちらの見方なんだという言動が複数回あり疑ってしまいます。
販売会社が作成したアフターサービス基準書には窓口が管理会社宛になってました。
これってどうなんでしょうか？

[351: 匿名さん]

マンションを管理会社から買っているのなら苦情の
窓口は管理会社ですが、
そうでなければ売主である販売会社が窓口にならな
ければいけません。
例え売主の系列の管理会社であっても建物の苦情窓
口は売主になります。
管理会社を相談窓口にしてもかまいませんが、
疑問に思われるのは当然でしょう。

[352: 居住者]

>>351 匿名さん
やはりそうですよね。ご意見いただきありがとうございます！

[353: 匿名さん]

わたしは新築購入時に建物や設備等の苦情は一応売主を
窓口として対応しました。
それでも上手くいかないときは建設請負業者やその下請
けである専門業者等へも苦情を申し出て改善要求をしま
した。
管理会社に申し出たりすると舐められるからです。
品質確保等の法律をお読みになるとこの道筋が理解でき
ます。
この方法を心がけると売主と管理会社間の癒着が少しは
避けられると思っています。
つまり、黙って管理会社の存在価値を通常に戻しただけ
です。以後一目置いて組合員との対応をさせました。
本当は組合がしっかりしていれば管理会社などはいらな
いのです。

[354: 居住者]

>>353 匿名さん

同意見です。管理組合がしっかりしなくてはなりません。私も築浅の時には売り主、施工会社に直接言って対応してもらいました。

しっかりと機能した管理組合は新築当初からの管理会社を変更していると聞きました。
10年経過しても管理会社を変更しないのは機能不全な管理組合だという事も聞きました。

評判の良い管理会社ってどうやって見つけたら良いのでしょうか。

[355: 匿名さん]

>>354 居住者 57分前
管理会社の良し悪しはだれも解りません。
株を買うようなようにさえ思います。
であれば、
組合がちゃんとした知識を持って対処できるのが
先決です。
私の考えは適正化法施工後に設立された管理会社
の知能組織を選択します。
主にコンサルの出来る管理会社に基幹事務を委任
して部門ごとに分散する管理技能を組合幹部に求
めたいです。
私は機械式駐車の撤去と用地の確保のための法人
化等を目指して理事長になりました。
用地の買収はタイミングが必要でしたので地元の
不動産会社とのコミュニケーションを日頃よりと
っていました。
管理会社抜きでの仕事でしたので管理会社と懇意
にしている組合員との激闘はすさまじかったです。
このことは事前に織り込み済でマンション管理士
や宅建士や簿記等の資格を持った管理員を組合雇
用として確保して臨みました。
管理人の知識は役立ちましたしおかげで目標は達
成して辞任しました。

[356: マンション比較中さん]

アフター基準と品確法の間は対売主でしょうね。（日頃通常）管理会社はデべならひも付きで独立系ならデべとの付き合いでユーザーには無関係で契約です。
新築であれば初めて購入の方が多いと思いますし、かなり詳しい住民さん（住み換え経験、実は業界経験者）が役員をもし引き受けても対等な立場の他入居者に理解してもらうのは難しいです。
管理会社は、大手なら概ねどこも対応は変わらず、やはり理事会の勉強と感心が高いか否かと思います。輪番でかなり勉強しないと管理費と積立金のコストパフォーマンスは理解出来ないと思います。
管理会社を変更するのは総会議案であり、中々大変です。又住民が無関心で、簡単に平日昼間の総会委任状（白紙に等しい）で議決してもこれはこれで困ります。

まずは、初回大規模修繕工事が、理事会（管理組合つまり住民）の関所と思います。
現管理会社に不満を持つ住民が皿管（NPO法人）を連れてきたり、理事会内で権力闘争も出て来て、住民の中には、定期的に承認される長期修繕計画すらも見た事ない方、（予定積立金残金や管理費の値上がり）も多数で、住民達の正体が見えます。

[357: 匿名さん]

>>356 マンション比較中さん
統治能力が問われます。
脅したり、なだめたり、ほめたり、すかしたり、

織田信長の言葉を思い出しましょう。

恃むところにある者は、
恃むもののために滅びる、
是非に及ばず。

攻撃は一点に集約せよ、無駄の事はするな。

臆病者の目には、敵は大軍に見える。

仕事は探してやるものだ。
自分が創り出すものだ。
与えられた仕事だけをやるのは雑兵だ。

器用というのは他人の思惑の逆をする者だ。

およそ勝負は時の運によるもので、
計画して勝てるものではない。
功名は武士の本意とはいっても、
そのあり方によるものだ。
いまその方の功名は軽率な動きである。
一方の大将となろうとする者は、
そのような功名を願ってはならなぬ。
身の危ういのをかえりみないのは、
それほど手柄と言うことはできない。
今後はこの言葉を忘れるな。

織田信長

[358: 居住者]

>>355 匿名さん
偉業を成し遂げられましたね。
機械式駐車場は積み立て修繕の金食い虫ですよね。
当方のマンションもこの度、自動車エレベーターの法定点検と部品交換の時期に差し掛かっていますが、その見積り金額が適正なのか相見積りを取っています。

[359: 匿名さん]

管理会社は賄賂を配りますか？

[360: 匿名さん]

管理会社が悪と言った偏った考えはやめましょう。
管理組合と管理会社は目的が違います。
管理会社は利益を追求した営利団体です。
おのずから利害関係が異なりますので、考えが正反対になります。
その利害の対立する管理会社に管理に委託をして、
その報酬を前金（一か月前）で支払っています。
しかも、組合の役員は順番制（もしくは抽選）で任期は一年間。
それに比べて管理会社や事務担当や管理人は変わらない、
持っている情報や知識は組合側には皆無に等しいのです。
これでは最初から勝負はあったに等しいのです。
したがってここら辺の穴埋めを組合員側がしないと、
管理会社主導の管理からは抜け出せません。

[361: 匿名さん]

>>360 匿名さん
管理組合の役員が輪番制や抽選とは限らないよ。
今、そっちの方が少数派だと思うけどね。公募制が主流だろ。
管理会社のフロントや管理人が変わらない？そんなことないよ。
管理会社はもっと謙虚であるべきだよ。管理組合はあくまで顧客、顧客の満足度の低いフロントや管理人は当然、交代させられる。管理会社によっては、フロントや管理人がすぐ辞めてしまうところもあるし、自分の経験では大手であっても、社内にノウハウが蓄積されていないとか、親会社であるデベの言うなりというところが結構あるよ。
そもそも、管理組合に何人組合員がいるかを考えてみなよ。管理会社の社員数とどっちが多いか。知見の量も質もそれに比例するんだよ。外部管理と称して、管理者にまで成り上がろうとしてるような管理会社もあるようだけど、管理会社が管理者になりたいのなら、区分を購入して、区分所有者になってからにするんだな。つまり、賃貸大家になるんだな。
管理会社を外部管理者に就任させる、なんていうの愚かな行為をする管理組合なんてほとんど存在しないと思うけどな。
管理会社を悪だとは思ってないが、管理会社は管理委託契約に定められた業務を履行する会社。それ以上でもそれ以下でもない。外部管理者になろう、なんて考えんなよ。

[362: 匿名さん]

私のマンションなどは役員選任を順番制（抽選含む）から
公募制に規約を改正しました。
ところが公募制を廃止してもとに戻しました。
理由は公募しても組合員の同意が得られないというのです。
本当に公募制の方が多いのでしょうか。

[363: 匿名さん]

私のマンションなどは同じ管理人と清掃員が十数年勤務しています。
フロントは1～２年おきに交代しているようです。
管理会社は30年間同じです。これって異常でしょうか。
本当に管理会社が管理者のマンションがあるのでしょうか、
皆 さん の意見を聞きたい。

[364: 匿名さん]

私のマンションは築30年くらいで大型マンションです。
スレ主さんと同じころに二度目の理事長を拝命いたしました。
一度目は適正化法が施工される4年前に拝命しました。
築4年目にしてはマンションは荒れ放題で、あちらこちらにゴミが散乱し、
放置された自転車やバイク等々で汚かったです
。一番心配なのは居住者の人相の悪さが気になっていました。
この原因は何なのかを疑問に思っていた時に1回目の理事に任命され
理事長になりました
。規約では理事の任期は1年で再任は妨げないとなっていました。
マンションの人相の悪い住民等の情報も知りたくて管理会社に尋ねても
個人情報で断られる始末でした。
理事の面々に改革の提案をしましたが誰も無関心でかえって敵意を感じる
ようになりました。
1年では何にもできないとわかりましたので留任を申し出るとある理事から来年は
私たちで管理をするのであなたは留任しないでくれとの要請でやむなく1年で理事
長を辞めざるを得なくなりました。
それから10数年が立ちそれまでのいきさつや2回目の理事長になったいきさつを投
稿しようとするのですが管理会社関係者と思われる方から妨害されてはとん挫して
います。試みたいとは思いますがどうなりますかはわかりません。
挑戦しますので応援してください。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

お待ちしています。

改革=管理会社の利益相反となることからおそらく理事に耳打ちして辞めてもらうように仕向けたのでしょう。先回りして、改革を表明する前に理事に根回しすることが大事です。

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん
匿名掲示板でございますのでお宅の素性を知りませんので
本当のことを投稿するのをためらっています。
数か所に打診投稿はしましたが当時の関係者でないと知り
得ない投稿もかなりあります。
事実に近い方法で少しは創作も含めて投稿してはいますが
事実があまりにも生々しくマンションを購入しようとする
方々には失礼と思い事実は伏せたものもあります。
特に当時を担当していた管理会社の方で管理職も含まれて
いるようです。
お宅が当時のＨ口、Ｍ藤課長、Ｓ村主任、組合員０下、
理事長経験者0原、マンション管理士〇埼、等の疑いを持
っています。
投稿は気を使います。たえず妨害されて前には進みません。
実態を知らしめるには苦労をします。時機を見て投稿します。
管理会社と当時の関係者ではないかと思われる方からの妨害
をされない方法があれば教えて下さい。

[367: 匿名さん]

>>366 匿名さん

もちろん具体的に何があったか、個別の事案ですのでそこはお聞きしません。
教訓めいたものでもかまいません。管理会社がどういう性質のものか、理事とどのように癒着しているか、ご体験から学んだことなどをあくまで一般論としてお聞きしたいです。

[368: 匿名さん]

管理会社によっては自分たちの会社に不都合があることは
極力表に出さないようにしますからね。

[369: 匿名さん]

>>364さん
大変な状況におかれていますね。
しかし、だれかがやらなければマンションの改善はありません。
まず自分の味方を増やす努力をすることでしょう。
味方になりそうな方に対しては、いろんな問題を提起するために
メールボックスに投函してはどうでしょう。

[370: 匿名さん]

一度目に理事長を拝命した時にはまだマンションは
荒れる寸前でした。
どうにかしないといった気持ちが二年目に留任を希
望したら数人の理事の反対で排除されたのです。
その時に管理会社に管理人の変更を要求していました。
これが原因だと思いました。

[371: 匿名さん]

>>370 匿名さん

それは失敗しましたね。
管理会社変更は事前に理事への根回しが肝心です。それが全てと言っていいくらいです。
事前に理事の半数以上に管理会社スタッフのいないところで根回しし、合意を取り付ければ、
あとは簡単だったと思います。

いきなりやってしまうと、管理会社が個別に理事長独裁は良くないとか、管理会社を変えた場合のデメリット（現状が悪いことは棚に上げて）を散々吹き込まれてしまいます。理事も素人ですから、専門家と信じ込んでいる管理会社が言うことが正しいと先入観を持っていますから、まずは管理会社なんて利益相反のろくでもない存在と教え込むことが先決です。

[372: 匿名さん]

>>371 匿名さん

管理会社の変更ではありません。
管理人（管理員）の変更です。解ったか解らなかったの
返答を願います。
管理会社の変更などは当時は考えてはいません。

[373: 匿名さん]

管理員の変更であれば、理事長が管理会社の役員とか
所長に変更をいえば簡単に変えてくれるでしょう。

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
私の在任中には管理員の変更を願い出ただけで変更には至りません
でしたが、適正化法の施行前に急遽変更されました。
私が願い出た途中に理事長は変わりましたのでいきさつは知りませ
ん。
管理員の変更は新任の管理員が共用部分の巡回時に新顔を見て変更
されたのを知りました。
私の意見を聞いてくれた管理会社の支店長はまだ在任中ではありま
した。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん
スレと関係ある話を早くしてくれ。
今までのところもったいぶるほどの内容ではない。

[376: 匿名さん]

管理員を変更したい場合は、正式に理事長名で理由を付して
支店長もしくは本店に送付すれば対応してくれます。

[377: 匿名さん]

私の在任中に申し出ても回答はありませんでしたが退任後に
管理員の変更がなされました。

[378: 匿名さん]

大京アステージのマージンは３５～７０％で管理組合を値踏みして、おとなしい管理組合からは７０％取るのですか？

[379: 匿名さん]

何処の組合も据え膳を置くと据え膳は狙われる。
据え膳食わぬは０００の恥とは格言です。

[380: 匿名さん]

>>378 匿名さん
渋谷109などは7億２０００万円の工事の見積もりが１１億円超だよ。日頃の管理でも数十万円でできる工事でも組合の保険を使って数百万
円で工事をしている。
厳格に調査すれば保険金詐欺の疑いが続々出てきている。
役員は保険で処理される工事費は組合を通さないので組合には損害が
ないと踏んでア、ウンの呼吸で目こぼしをしている。
しかし保険契約時には等級が変更されて組合負担が増えているのには
気づいてはいない。これ等も据え膳である。

[381: 匿名さん]

私のマンションでは修繕費の疑惑を表明化した住民を理事会が控訴する事件がありました。
理事会は疑惑の3人が順番に理事長監事理事をして建設業免許のない業者に工事させ、工事費も調査より割高と言う事を表明化した住人を理事の名誉や今後業者が工事を辞退した事による損害が発生したと言う事で1000万以上の損害賠償請求をする自体に。敗訴になったたら転居してしまった。
理事会乗っ取りとも言える事が起きました。複数の人間で理事を操作し、委任状で全て正当化した事によって疑惑の工事が出来る見本です。
静岡地方裁判所沼津支部民事部令和2年(ソ)26号

[382: 匿名さん]

大型マンションは積立金等が豊富に保管されている。
それを食い物にしようとあらゆる利権団体が狙っている。
居住するマンション管理士等とともにマンションを守りましょう。
私は20年近く大型マンションの管理人をしたマンション管理士です。裏を知りすぎて利権団体からは嫌われています。

[383: 匿名さん]

＞渋谷109などは7億２０００万円の工事の見積もりが１１億円超

東急はマージン３５％ですか？

[384: 匿名さん]

１１億円ー７億２，０００万円＝３億８，０００万円
３億８，０００万円／７億２，０００万円≒５２．８％

工事費用の１．５倍以上の見積もりを出したということですか？

[385: 匿名さん]

工事費用はどこから出た物なのでしょうか？
下請け業者が流出させたのか、まさか相見積りで他社との差額とか言いませんよね。

[386: 匿名さん]

管理費修繕費は管理会社の利益の原資です。無意味な提案に騙されてはダメです

[387: 購入経験者さん]

理事長と仲が悪くなり、毎週管理組合からとして、ちょっとしたことの上げ足をとり、注意喚起、警告といったポスト投函があり、この嫌がらせにウンザリです。何か良い方法をご教授いただけませんでしょうか？

[388: 匿名さん]

>>387 購入経験者さん
管理組合の名前を使ってポスト投函しているのは大抵管理会社か管理員です。
フロントか管理員に事情を話、投函したことにしてもらえないか相談してはいかがでしょうか。