私の住んでるマンションで異常事態が起きてます。
許せなく戦いたくても個人ではどうにもなりません(涙)
皆さんのマンションでも不可解な事ありましたら情報共有
させて下さい！宜しくお願いします！！
[スレ作成日時]2012-12-21 00:46:37
注文住宅のオンライン相談
理事会と管理会社の不正と癒着
| No.151 |
by 匿名さん 2017-04-21 22:46:13
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理事長の長期留任は、不正と癒着の象徴のように言われていますが、長期で理事長をされている方でも、マンションや住民のことを第一に考え、計画的にマンションの将来を見据えた方は、管理組合交流会でもおられます。
情報をオープンにし、住民の声を生かせば、長期留任の理事長でも、管理会社との癒着や不正は生じません。 |
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| No.152 |
１５１さんの仰る通りです。もし、仮に素晴らしい理事長だと判断できる組合員が
一人でも多いマンションは安心です。そうでしょう、その理事長を推薦していけば いいのです。しかし、妬み住民もいるから厄介なときもあります。成手のない原因。 |
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| No.153 |
どうして不正や癒着が起きるのでしょう。 自主管理の管理組合では理事会の不正はおこりえませんし、管理会社が悪いんでしょうね。
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| No.154 |
原因は、管理組合の無知、内の組合役員は管理についての誤りは必要悪だと思っている。
どれが誤りかを知らないで組合運営をしている。管理会社は無知な役員に乗じて面倒な 事を避けている。不正を指摘しても正常化する方法はさらに難しくなる。告訴など出来 ないと管理会社の顧問弁護士と役員が示し合わせて不正を封じ込める。区分所有者一人 では、精神的若しくは弁護士費用の負担がのしかかり結局泣き寝入りである。 |
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| No.155 |
組合員の殆どは自分の名前が表に出ることを嫌がるから、個々の立場では、理事会に対して疑いが生じても目をつむる傾向があります。
そこで、理事会に並行して組合員有志が自治会（親睦会でもいい）を組織して、個人ではなく自治会として問題意識を共有することが第一歩になると思っています。 |
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| No.156 |
その逆もあります。女組合理事長（区分所有者）の同居人（男、愛人か。？）が自治会長。
管理会社はこの二人に頭が上がりません。規約や法令に反した組合運営です。まさに犯罪 組合が管理するマンションです。個人的には損害は大したことがないのでほっています。 住民は陰口は叩くが面と向かって何も言わない。それでも組合は機能はする。何かが起き ていそう。築３０年超のマンションだから売れる時期に買い替えの検討中である。 |
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| No.157 |
長期未納者を。別名目で呼び出し、未納の話しを何もしない。 まさか、新役員に 「俱利伽羅紋々 付」 を 財閥系悪徳管理会社の住友不動産建物サービスが、理事会に仕込んだならば、「超悪質」ですし、 知らずに、理事会に仕込んだならば、なんて 「マヌケ」 なんでしょう。 フロント前任者も 「マヌケ」 でしたし、 今のフロントは、「超悪質」 です。
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| No.158 |
他県のマンションで、１５年以上理事長をしている方があり、見識豊かで、住民第一の方です。
管理会社はどこか知りませんが、立派な管理会社でしょうね。 悪徳管理会社でなく。 |
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| No.159 |
管理会社は、 ＰＤＣＡ すれば、不正は発見できます。 特に、ＩＳＯ認証を取得していれば、国土交通省のお叱りもなく、ホームページに不名誉な情報が載ることもありません。
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| No.161 |
理事会と管理会社が組めば何でもできるでしょう。理事長と管理会社
（管理人）にはお中元とお歳暮をお忘れなく。怖いよう。嫌だねー。 |
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| No.162 |
管理組合が、お中元とお歳暮は、支出すると、「管理規約違反」になりますから注意しましょう。 上の場合は、管理会社が、理事長と管理員に、お中元とお歳暮を渡すことになり、管理会社から、管理員には問題ないでしょうが、管理会社から理事長に、お中元とお歳暮を渡すことは、「不正と癒着」の元となるため、管理組合や理事会は、「不正と癒着」を疑われないよう、お中元とお歳暮のように「社会的常識」と思われるものでも受け取らず、「不正と癒着」を疑われないよう、注意しましょう。
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| No.163 |
５年前に、長年（約９年半）おられた管理員が交代しました。 管理員交代の際、「社会的常識」として、前任管理員に、お礼を渡していたので、管理規約違反に気づきました。 慰労会等を開き、管理組合で参加制限なしに、親睦会名目で、慰労会を開けば良かったかもしれません。 管理員には、お礼を受け取るよりも、住民の皆さんの感謝の気持ちが感じられるのではないでしょうか？ 標準管理規約改正では、マンション内の親睦事業はともかく、近隣も含めた親睦事業はむつかしくなりましたので、同様の慰労会を開催するのは困難です。
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| No.165 |
「理事会と管理会社」ではなく、「理事長（又は一部の理事）と管理会社」の癒着なら、よくあることです。
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| No.166 |
反社会的勢力の多く住んでいるマンションです。これ等が役員に就任されたら困ると考えた当時の理事長が、まず標準管理規約第３６条の２（役員の欠格条項）を参考にして
規約の設定を行い、それなりに努力され少しは平和なマンションになりましたが、次期理事会に反社会的勢力に類するような役員が強引に割り込んで理事長になり、この理事 会で、この規約の条項（標準管理規約第３６条の２「役員の欠格条項」）の規約を廃止しました。せっかく前理事長の采配で平和なマンションに戻りつつあったのですが、又 元の荒れ気味マンションに戻りつつあります。管理会社１０９は理事会が決めたのだからと逃げています。議事録で確認しましたら議決権数に賛成票が不足しているのに、 欠席者（委任状、議決権行使書未提出者）を理事長（議長）に一任して賛成票に投じて、この規約を廃止する事に成りました。よって当マンションは役員に反社会的勢力者が 理事になっても規約違反になりません。 |
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| No.167 |
１６６です、追記
標準管理規約３７条と３７条の２ と同じ規約でしたが、管理会社１０９は、役員が知らない事を承知して、第３７条の２を下記のように変更した。 ２、役員は、その関連する企業を含め、管理組合法人と契約し、又は見積書の提出等営業行為をしてはならない。 ※この件の意見を求めます。過去において数千万～数億円の工事は理事長がが中心になり工事業者の談合等を防ぐ方法を講じて見積もりを取り理事会で検討して、発注 勿論管理会社にも相見積を要求してきたが、管理会社１０９は同工事仕様でも他の業者より数億円の差が付いた事もあり、こそくり工事以外の高額工事はこの管理会社 には発注したことがありません。管理組合主導の工事のおかげで工事内容も良くトラブルもなく経費の節約も出来て、次の理事会は管理会社１０９の管理規約の改正案 もチェックなしにこの様に改正しました。勿論区分所有法３１条には反した決議です。 |
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| No.172 |
[NO.160～本レスまで情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、幾つかのレスを削除しました。管理担当]
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| No.173 |
総会で管理費値上げが可決。が、総会議事録への署名の数が、管理規約に明記の◯◯名に足りていません。
払わなくてもいいですか？ それとも署名の規定数など、たいして重要ではないですか？ 経験された方、いらっしゃいますか？どうなりましたか？ |
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| No.174 |
総会に於いて、管理費等の値上げに対する案が可決された。議事録の署名人が規約に規定されている人数が少ないが。それでも管理費等は支払わなくてはなりません。それと、
議事録署名人の不足は理事会の議事録の無効を申し出て下さい。改善されなければ管理費等の値上げは総会の議案は無効を訴えて、総会のやり直しを行って下さい。 私のマンションでは総会の議事録不足、規約違反と法令違反は日常茶飯事でしたが、最近は事の重要性が少し認識したのか正常化の方向に向かっています。これ等のミステイク の原因は、順番制の理事で管理の知識が皆無の理事で。抽選で役職を決めたりしている状況化では管理会社に全て任せるしか方法はないようです。一日も早く組合主導の管理に されるように努力して下さい。 |
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| No.175 |
ありがとうございます。それで再度のおたずねですが、
「総会で管理費値上げが可決。が、総会議事録への署名の数が、管理規約に明記の◯◯名に足りていません。」のとき、法的な影響はないでしょうか？例えば、自動的に（論を待たずに）全ての総会決議は無効、など。仮に影響がないとすると、管理規約に規定数を明記する理由がなくなると思いますが・・・ |
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| No.176 |
総会において議案が可決承認された時点で、その議案は効力を有する。
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| No.177 |
総会案が否決されたのか、可決されたのかを証明するものが議事録です。議事録に瑕疵があれば議案の真偽は証明された事にはなりません。ここでは議事録署名人の人数不足で
すが、規約や総会案の中に議事録署名人の決まりが記載されているはずです、それが守られていないと仰っておられるのです。本来なら議案の賛否が不明であるから無効であり 、総会のやり直しが正論だと思います。 |
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| No.178 |
確かに、定数に満たなければ机上は無効ですが、その総会上で、「総数〇決行使権〇〇、委任状〇（議案の賛成一任）棄権〇確認と議事録」はあるのでしょうか？
現実論として、その無効の事実を認識した理事会は、その議決進行手伝いしてきた管理会社と共に無効であるを如何に現実にするのでしょうか？ 決まってしまった議決は臨時総会（理事会によるやり直し）になるような気もします。 又、理事会が、臨時総会の態度があやふやであれば、住民が議長として臨時総会の招集の事態も必要になるような気がします。 上記「 」本来は管理会社が当然に細心で確認事項とは思うのですが、、、 |
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| No.179 |
こういう問題についての管理会社に対する善管注意義務違反は問えるかどうかの問題ですが、法的には問えるとしても現実的には立証が困難であり不可能に近い。よって、組合
役員はこういった事態を避けるためにも勉強をして組合員間のトラブルを避けるべきです。管理会社に対する善管注意義務違反の追求よりも、はるかに組合役員への追及の方が 簡単ですので、組合役員は気を付けて組合運営をするべきです。議案書、議事録、委託契約書等を調べてごらんなさい。管理会社の主張や意見は記載されておりません。 |
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| No.180 |
手続きの瑕疵で争ってもあまり意味はありません。
議事録は効力要件ではありません。 総会決議無効確認訴訟を起こしてもいいと思いますが、委任状、議決権行使書は書面で残ってますから、総会出席者で挙手した人の数は管理会社とか出席者の陳述書で証明可能。だめなら再度、総会をやればいいだけ。時間の無駄です。 |
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| No.181 |
署名の人数の不足数が１である場合、別の１名の理事が署名を追記すれば、済むと思います。
ただ、別の理事のうち、だれも署名する気がない（強い意志の下に）、という場合、仮に、総会を再度開いても、総会議事録への署名数が不足するので、そうすると、永遠に総会は無効、となるのでしょうか？ 総会議事録への署名数の重要性もしくは影響力を、法的な観点から知りたいです。 よろしくお願いします。 |
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| No.182 |
総会議事録の署名人について、あなたのマンションの管理規約では、総会に出席した理事に限定されているのでしょうか？
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| No.183 |
限定されています。後ほど問題が発生して責任を追及されたら、読まないで管理会社から署名押印を依頼されたので署名押印したとの返答でした。
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| No.184 |
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| No.185 |
あるマンションの総会と議事録署名人の一例です。
規約では総会の議長は理事長が務めるとあり、議事録署名人は議長及び総会に出席（出席者、委任状、議決権行使書含む）した組合員３名以上がこれに記名押印しなければなら ない。との規定がありますが、総会に理事長は出席しているのに、総会の議長を副理事長が務めていて、議事録署名人には理事長が議長として記名押印しているので追及したら 管理会社のアドバイスによりこれでも良いとの事であった。管理会社は一流の１０９である。当マンションの自治会は自治会の総会の議長は自治会長の氏名で誰でも出来る事に なっている。自治会方式で勝手に組合の理事会でこのように決定して総会に臨んだらしい。 |
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| No.186 |
１８５の訂正です。自治会長の氏名を指名に訂正して下さい。申し訳御座いません。
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| No.187 |
いつの間にか、議長の署名押印の問題にすり替わっているが？
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| No.188 |
署名押印と記名押印の違いは。？
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| No.189 |
理事会と管理会社の不正と癒着の多くは、管理会社の情報提供不足によるもので、理事会の責任ではありません。
井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、管理もできないくせに、運営に口出しする、とんでもない奴です。 |
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| No.190 |
理事会方式は管理会社が儲けるための管理手法だと私はようやく気がつきました。
理事会方式は民主的方法に見えますが無関心層が多い管理組合においては本来の機能が歪められています。 理事長の意思で全てが決する危険性があります。 おかしな議案でも理事会や総会で決議すれば区分所有法に違反しない限り合法化されます。 たとえ理事長が管理会社に便益供与しても総会決議を経ていれば違法性を問えません。 理事長も管理会社も便益供与の仕組みが見破られないように仕込みますから組合員はこれを見ぬけません。 私のマンションはマンション管理士、監事、弁護士がこれに関わっていました。 管理会社は利益を得るために存在しますから管理組合の利益なんて考えません。 組合員ファーストなんて宣伝するのは組合員を騙す方便でしかありません。 管理会社は利益を最大にするために巧妙に理事会や理事長を操ります。 不動産系の大手管理会社こそ銭儲けを目的とした顧問弁護士を抱えていると考えるべきです。 違法が発覚しても刑事罰、行政罰を受けない方法を知っています。 管理会社を監督すべき国交省地方整備局は明らかに違法でない限り処罰しません（管理会社と監督庁の癒着かも）。 管理会社が理事長と癒着し便益供与しても、マンション管理士が入札価格操作をしてもお咎めなしです。 不正競争入札を問えるのは公共工事のみですから。 理事長と癒着し組合財産を毀損しても理事会や総会決議があれば国交省は手続き上は合法と判断します。 たとえ、管理会社が不当な利益を得たとしても国交省は不問です。 賛成決議した組合員がバカだということです。 私どもは約１．３億円が失われました。今後も毎年１千万円流出です。 無知な理事長や理事は管理会社が提示した理事会や総会議案を疑いもなく議決することがほとんどです。 おかしいと思っても管理会社の言葉巧みな説明に対抗することはできないしそんな面倒な質問はしません。 管理会社の不正や理事会の怠慢を指摘した組合員は理事、監事になれません。 理事、監事に立候補しても理事長の委任表で理事選任議案を否決するよう管理会社が理事長を指導します。 このようなマンションを管理会社管理組合というのだそうです。 ある管理会社は管理組合運営に無関心層が多い大型物件を集中的に受注しています。 建設系大手の管理会社のホームページで気がつきました。 理事会と管理会社の癒着を疑っている方は管理会社名を明らかにして実例を紹介してください。 管理会社が反論できるようマンション名も開示すると良いと思います。 具体的事例を紹介することこそ管理会社管理組合からの脱出だと考えます。 事実に基づく不正の疑いを社会に公表することは名誉毀損でも営業妨害でもないと思います。 きっと反響があると思います。 最近ではマスコミが増えたように感じます。 私は管理会社の金銭管理の違法、詐欺商法、理事長印偽造、個人情報の不法管理、業務上横領、脱税を告発しました。 その告発が影響したのか管理会社は契約更新を辞退してきました。 経営トップが企業イメージの損傷にようやく気づいたと思っています。 後釜となる新管理会社との契約も不可思議なことばかりです。 マンション管理士が応札会社の選定、見積価格を操作した疑いが濃厚です。 形式的には総会決議を経ていますが契約に至る経緯をマンション管理士は行いません。 理事会の無知を利用したマンション管理士と管理会社の密約と考えています。 このマンション管理士（女性）は管理会社にバックを要求する人、との情報がありましたので疑わざるを得ません。 月末の株主総会では上記に関わる管理会社の不正行為、社会的責任を質そうと思っています。 |
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| No.191 |
株主総会があったか。 なるほど。
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| No.192 |
だから、ばか理事長だと管理組合は不利益なんだよ。
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| No.193 |
バカ理事長とは氏名を間違われても、何も言わない人のことでしょうか？ 自主管理の管理組合や理事会ではそのような間違いは、ありえません。 管理会社はなぜそのような不正を行ったのでしょうか？ しかも管理会社社員上級フロントのマンション管理士が。 何か癒着があるのでしょうか、信じられません。
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| No.194 |
>>190 匿名さん マスコミが、この問題に関心を持つような仕掛けが必要だと感じています 耐震偽装にしても、杭打ち偽装にしても、一つor少数のマンションを きっかけに問題が波及していきました。 マンション管理の問題は、不良マンション管理士、マンション管理会社、建設業者で、横断的な、不正システムが作られてつつある、それが問題です。 マスコミ、世論動かし、社会問題化していることを、大々的に 喧伝していく必要があります。 |
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| No.195 |
なるほど。 その手もあったか。 どこがいいかな？
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| No.196 |
マスコミも＊＊に忖度しているからね。
区分所有者個人の組合を作る必要があります。 |
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| No.197 |
よく分かりませんね。 区分所有者個人の組合とは何でしょう？
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| No.198 |
何のコストも払わず第三者がうごけるわけないやろ。
自分が面倒くさすぎて、他の組合員も困っておるだろうな。 |
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| No.199 |
管理組合の管理運営を面倒とか邪魔くさいと思ったことは一度もありません。 手間はかかるし、時間はかかりますが？ 大金をふんだくり、何とも思わない、財閥系悪徳管理会社ではありませんから。 信義誠実の原則、善管注意義務、特に、使用者責任はどこへ行ったのでしょうか？ それとも元々ない？ ないはずの管理委託契約書はあるのに？ 念書も見せてね？
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| No.200 |
とても参考になり、勇気を得ました。
管理会社による個人情報の不正取得、管理問題から始まって、規約原本の成立手続きの瑕疵等に取り組んでいます。 先ず管理会社の対応（質問・回答文書）、国交省へ相談文書（電話で、「回答しない」との回答）、自治省へ行政相談（国交省は拒絶。他省庁のことでそれ以上踏み込めずとのこと。）、アドバイスにより、現在、これまでの交渉内容文書を添えて個人情報保護委員会に相談（昨日、郵送）。どのような結果が出るか楽しみです。「次善の策」は、老骨に鞭打ち、実名を挙げて書き込みし、市民に審判を求める予定です。 |
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