理事会と管理会社の不正と癒着

[匿名さん]

私の住んでるマンションで異常事態が起きてます。
許せなく戦いたくても個人ではどうにもなりません(涙)
皆さんのマンションでも不可解な事ありましたら情報共有
させて下さい！宜しくお願いします！！

[131: 匿名さん]

役員の（町内会等含む）と管理会社の癒着に目を光らしておいてください。
マンションを訪問する時の管理会社の担当は、持参の車を管理会社名を明記
してない車で来たり、近くのスーパー等の駐車場に隠してマンションの特定
の住民に面会している。最近の管理会社１０９の動きです。気を付けましょ
う。

[132: 口コミ知りたいさん]

>>131 匿名さん
私の住んでいる熊本市東区長嶺のサンアメニティー壱・弐番館の管理組合法人は酷すぎます、1人の女性理事が理事会を牛耳って震災復旧工事や大規模修繕工事を特命で見積もらせて住民に対し工事内容の説明も無しに総会で裁決しました。それも委任状改ざん・挙手の人数も嘘をついて可決しようとしました。酷すぎます、管理会社の東福互光もその女性の言いなりです。

[133: 匿名さん]

こういう事態は何処の管理会社も言いなりでしょうね。その女性理事に刃向うと、のけ者に
されるでしょうね。マンションにはどこもこのような事態が起こる事は当たり前です。その
つもりでマンションは購入するべきです。マンションは管理を買えとはこのことです。

マンションに住んで身を守る事は、区分所有法、貴方のマンションの規約、管理会社との
委託契約書、各期の定期（臨時）総会の議案書及び議事録等は保管して疑問点があれば精査
する位の注意は必要です。その女性理事が悪い事をしたなら、その証拠をつかめるからです。

私は総会で法令等に基ずいて徹底的に追及してやりました。最後は辞任を表明したので、
どうぞ辞めて下さいと言ってやりました。悪い区分所有者が役員になった時はマンション
の崩壊の始まりと思って下さい。それを防止するには相当の勇気と知識が必要です。

[134: 匿名さん]

委任状は、その議案賛成をする事なので、必ず議決行使権を行使しないと無条件で賛成となります。
「管理会社やコンサルがそんな悪い事を顧客である住民にするわけはない。理事会が議案にするわけはないし、最終的に住民が可決はさせないだろう、、」そんなことはありません。

悪質コンサルは、理事会の人間関係に介入し、「皆の積立金は理事長様に委託されたお金です！可決したこの議案に反対する住民は破壊行為ですから潰してやりましょう。住民に開示せずに進めましょう！」と理事長理事を繰り人形にします。
他の理事の方がオカシイと思い始めても、ここまで進んでしまうと下を向くしかありません。
悪質コンサルと理事長と取り巻きがその理事に恫喝を始めます。

この議決を、白紙にヒックリ返すのは、住民の規定の署名捺印集め、臨時総会を請求し、議案を作り、議長を勤め、住民達の前でどこがオカシイかの説明をし、半数の可決が必要ですので、相当な覚悟と度胸がある傑出した人物でないと到底務まりません。勿論、規約、法規、施工に精通している事はいわずがもなです。

その後、詐欺コンサルは、到底成果物と言えない雑な劣化写真集と外注の設計一式と出来レースの価格表を残し、消えました。
後は亀裂の入った人間関係が残りました。
（千葉市の分譲マンションでの去年の実話です。総会始まって以来の出席率でした。）

[135: 匿名さん]

結論＝自分の城は自分で守れ。

[136: 匿名さん]

悪い区分所有者が役員になったら、徹底的に責任追及をしましょう。
どしどし、嫌という位、皆で追及しましょう。

[137: 匿名さん]

その前にマンション管理士の試験位は合格しておけ、ついでに宅建士も。

[138: 匿名さん]

マンション管理士の試験なんて富士山検定とか漢字検定とか、趣味の人のものですよ。
受験料払うくらいだったら、もっと他の勉強したら。

[139: 匿名さん]

不動産と建築設計施工に関する資格の所持難易度は様々ですが、前提としては、管理組合（住民達）はその資格所持者がおらず、経験も勉強する暇も無いから、大切な修繕積立金からお金を各々のお部屋が等分に出して、そのコンサルを雇うのです。雇った設計事務所の所長なり、理事長（コンサル団体の）の代表者が所持する資格の有無は最低限は確認をしましょう。無資格で経験をペラペラ喋る代表の説明が、素人である住民が聞いても少しでも変だなオカシイな（基本設計、公募の仕方、選択、金額、長期修繕計画との乖離）と感じれば本当にオカシイのです。
プロフェッショナルの説明とは、素人でも暫く経てば、必ず合点がいくものです。
建築費の値上りと消費税アップも、ひと段落した現在、大規模修繕工事で、修繕積立金全額の施工契約させ、施工会社から多額のキックバック仕込みを狙う悪質コンサルは沢山出没しています。ご注意ください。

[140: 購入経験者さん]

マンション管理士試験に合格する必要はないと思いますが、関係する法律は調べて置く必要があります。「明らかにオカシイ問題がある」と言うよりも「この法律に違反している可能性が高い」と言うべきだと思います。
修理費などの金銭的な問題であれば「提案している修理費よりも安価にできる会社がある」とか「見積もりを何社から取ったのか」など具体的に問題を提起すると良いと思います。
私が住んでいるマンションは管理会社が作成した長期修繕計画の改定により、一戸当たり300万円の赤字になる案が総会で承認されました。管理会社からはほとんど説明は無かったとのこと。これでも正当な計画です。
これを撤回するのに5年かかりましたが、苦労は報われたと感じております。300万円の赤字ではなく、現在の積立金を2割り削減できそうです。

[141: 購入経験者さん]

大規模修繕計画を計画するのは難しいのですが、多くの会社から見積もりを取ることを提案します。この際、管理会社経由ではなく理事会が直接見積もりを取ることが重要です。管理会社からも見積もりを貰います。会社によっては、工事内容に違いが出ますが、誤差の範囲です。Webで検索すると多くの会社が見つかりますので、無料の見積もりを作成して貰いましょう。
当理事会では、長期修繕計画の改定でこの方法を取りました。200万円以上の出費が予想される工事は全て見積もりを取りましたので、長期修繕計画の確度は上がったと感じております。

[142: 匿名さん]

不正と癒着は犯罪である。管理組合の理事会と管理会社が不正と癒着
を繰り返しているのならその管理組合と管理会社は犯罪組織である。

[143: 匿名さん]

　犯罪組織に、正常な理事会構成の理事会では、なりえません。　犯罪組織に類するのは、国土交通省から、２度もおしかりを受けた、財閥系管理会社です。　正常な理事会構成で、役員の役割に応じた人選をしている理事会は、犯罪をできません。

[144: 匿名さん]

財閥がそんなせこい事をするか。独立系は収益の低下が著しく経営不振であるので、
なりふり構わず契約の解除を防ぐし、組合の御金を目当てにしなくて良い修繕や設
備の更新や変更を提案してくる。順番制の役員では考えが回らないでいる状態。

特に老朽化して設備等が脆弱で規模が大きいローコストマンションは独立系は絶好
のえさ場である。こんな物件との契約に成功しなければ新築物件は財閥系のみであ
るから独立系は苦しくなる。

私のマンションは財閥系（三井、三菱、住友、野）から、管理見積を断られた。
６９が一番安くて契約した。

[145: 匿名さん]

　住友は、親の住友不動産、兄弟の住友不動産販売様はともかく、住友不動産建物サービスは、管理会社の資格なし。　国土交通省から２度も処分を受けた会社の管理などまっぴら。　最後の綱は、親の、住友不動産に助けてもらえるだけ。

[146: 匿名さん]

区分所有法　第五節　規約及び集会

第三十条～第四十六条をご一読下さい

[147: 匿名さん]

さすが　　悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービス社員上級フロントのマンション管理士　憲法も守ってね。

[148: 匿名さん]

　理事会と管理会社は、最初から癒着をおこすために何かをするわけではありません。
　何らかの情報不足が起き、癒着しているように見えるだけです。
　理事会を透明化し、意見とクレームを峻別すれば解決できます。

[149: 匿名さん]

殆どの情報は役員は知らないままに順番で役員を引き受けているのが実情。
これを改めるにはマンションの情報を住民に公開して管理に役立つ組合員を
育てるのが先。このままでは、肝心な情報は管理会社に握られて情報操作を
うけて、組合が骨ね抜状態。そうではありませんか。知識（情報）がないと
組合員が役員になった時に何が正しいか、悪いかを理解出来ない役員になる。

それを順送りにして組合運営をしているから管理会社が家主のように振る舞う。
きずいたときには修繕積立金の値上げにつながる。お金を多く使えば何でも」で
きます。役員が無知識だと大金をボッたくられて手抜き工事をされる。

[150: 匿名さん]

　しなくてもよい工事を、管理会社は理事会をだましてさせました。　　管理会社は、もちろん財閥系の住友不動産建物サービスです。　理事会の不正ではありませんし、管理会社とも癒着していません。

[151: 匿名さん]

　理事長の長期留任は、不正と癒着の象徴のように言われていますが、長期で理事長をされている方でも、マンションや住民のことを第一に考え、計画的にマンションの将来を見据えた方は、管理組合交流会でもおられます。
　情報をオープンにし、住民の声を生かせば、長期留任の理事長でも、管理会社との癒着や不正は生じません。

[152: 匿名さん]

１５１さんの仰る通りです。もし、仮に素晴らしい理事長だと判断できる組合員が
一人でも多いマンションは安心です。そうでしょう、その理事長を推薦していけば
いいのです。しかし、妬み住民もいるから厄介なときもあります。成手のない原因。

[153: 匿名さん]

どうして不正や癒着が起きるのでしょう。　自主管理の管理組合では理事会の不正はおこりえませんし、管理会社が悪いんでしょうね。

[154: 匿名さん]

原因は、管理組合の無知、内の組合役員は管理についての誤りは必要悪だと思っている。
どれが誤りかを知らないで組合運営をしている。管理会社は無知な役員に乗じて面倒な
事を避けている。不正を指摘しても正常化する方法はさらに難しくなる。告訴など出来
ないと管理会社の顧問弁護士と役員が示し合わせて不正を封じ込める。区分所有者一人
では、精神的若しくは弁護士費用の負担がのしかかり結局泣き寝入りである。

[155: 匿名さん]

組合員の殆どは自分の名前が表に出ることを嫌がるから、個々の立場では、理事会に対して疑いが生じても目をつむる傾向があります。
そこで、理事会に並行して組合員有志が自治会（親睦会でもいい）を組織して、個人ではなく自治会として問題意識を共有することが第一歩になると思っています。

[156: 匿名さん]

その逆もあります。女組合理事長（区分所有者）の同居人（男、愛人か。？）が自治会長。
管理会社はこの二人に頭が上がりません。規約や法令に反した組合運営です。まさに犯罪
組合が管理するマンションです。個人的には損害は大したことがないのでほっています。

住民は陰口は叩くが面と向かって何も言わない。それでも組合は機能はする。何かが起き
ていそう。築３０年超のマンションだから売れる時期に買い替えの検討中である。

[157: 匿名さん]

　長期未納者を。別名目で呼び出し、未納の話しを何もしない。　まさか、新役員に　「俱利伽羅紋々　付」　を　財閥系悪徳管理会社の住友不動産建物サービスが、理事会に仕込んだならば、「超悪質」ですし、　知らずに、理事会に仕込んだならば、なんて　「マヌケ」　なんでしょう。　フロント前任者も　「マヌケ」　でしたし、　今のフロントは、「超悪質」　です。

[158: 匿名さん]

　他県のマンションで、１５年以上理事長をしている方があり、見識豊かで、住民第一の方です。
　管理会社はどこか知りませんが、立派な管理会社でしょうね。　悪徳管理会社でなく。

[159: 匿名さん]

　管理会社は、　ＰＤＣＡ　すれば、不正は発見できます。　特に、ＩＳＯ認証を取得していれば、国土交通省のお叱りもなく、ホームページに不名誉な情報が載ることもありません。

[161: 匿名さん]

理事会と管理会社が組めば何でもできるでしょう。理事長と管理会社
（管理人）にはお中元とお歳暮をお忘れなく。怖いよう。嫌だねー。

[162: 匿名さん]

　管理組合が、お中元とお歳暮は、支出すると、「管理規約違反」になりますから注意しましょう。　上の場合は、管理会社が、理事長と管理員に、お中元とお歳暮を渡すことになり、管理会社から、管理員には問題ないでしょうが、管理会社から理事長に、お中元とお歳暮を渡すことは、「不正と癒着」の元となるため、管理組合や理事会は、「不正と癒着」を疑われないよう、お中元とお歳暮のように「社会的常識」と思われるものでも受け取らず、「不正と癒着」を疑われないよう、注意しましょう。

[163: 匿名さん]

　５年前に、長年（約９年半）おられた管理員が交代しました。　管理員交代の際、「社会的常識」として、前任管理員に、お礼を渡していたので、管理規約違反に気づきました。　慰労会等を開き、管理組合で参加制限なしに、親睦会名目で、慰労会を開けば良かったかもしれません。　管理員には、お礼を受け取るよりも、住民の皆さんの感謝の気持ちが感じられるのではないでしょうか？　標準管理規約改正では、マンション内の親睦事業はともかく、近隣も含めた親睦事業はむつかしくなりましたので、同様の慰労会を開催するのは困難です。

[165: 匿名さん]

「理事会と管理会社」ではなく、「理事長（又は一部の理事）と管理会社」の癒着なら、よくあることです。

[166: 匿名さん]

反社会的勢力の多く住んでいるマンションです。これ等が役員に就任されたら困ると考えた当時の理事長が、まず標準管理規約第３６条の２（役員の欠格条項）を参考にして
規約の設定を行い、それなりに努力され少しは平和なマンションになりましたが、次期理事会に反社会的勢力に類するような役員が強引に割り込んで理事長になり、この理事
会で、この規約の条項（標準管理規約第３６条の２「役員の欠格条項」）の規約を廃止しました。せっかく前理事長の采配で平和なマンションに戻りつつあったのですが、又
元の荒れ気味マンションに戻りつつあります。管理会社１０９は理事会が決めたのだからと逃げています。議事録で確認しましたら議決権数に賛成票が不足しているのに、
欠席者（委任状、議決権行使書未提出者）を理事長（議長）に一任して賛成票に投じて、この規約を廃止する事に成りました。よって当マンションは役員に反社会的勢力者が
理事になっても規約違反になりません。

[167: 匿名さん]

１６６です、追記
標準管理規約３７条と３７条の２　と同じ規約でしたが、管理会社１０９は、役員が知らない事を承知して、第３７条の２を下記のように変更した。

２、役員は、その関連する企業を含め、管理組合法人と契約し、又は見積書の提出等営業行為をしてはならない。

※この件の意見を求めます。過去において数千万～数億円の工事は理事長がが中心になり工事業者の談合等を防ぐ方法を講じて見積もりを取り理事会で検討して、発注
勿論管理会社にも相見積を要求してきたが、管理会社１０９は同工事仕様でも他の業者より数億円の差が付いた事もあり、こそくり工事以外の高額工事はこの管理会社
には発注したことがありません。管理組合主導の工事のおかげで工事内容も良くトラブルもなく経費の節約も出来て、次の理事会は管理会社１０９の管理規約の改正案
もチェックなしにこの様に改正しました。勿論区分所有法３１条には反した決議です。

[172: 匿名さん]

[NO.160～本レスまで情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、幾つかのレスを削除しました。管理担当]

[173: 匿名さん]

総会で管理費値上げが可決。が、総会議事録への署名の数が、管理規約に明記の◯◯名に足りていません。
払わなくてもいいですか？
それとも署名の規定数など、たいして重要ではないですか？
経験された方、いらっしゃいますか？どうなりましたか？

[174: 匿名さん]

総会に於いて、管理費等の値上げに対する案が可決された。議事録の署名人が規約に規定されている人数が少ないが。それでも管理費等は支払わなくてはなりません。それと、
議事録署名人の不足は理事会の議事録の無効を申し出て下さい。改善されなければ管理費等の値上げは総会の議案は無効を訴えて、総会のやり直しを行って下さい。

私のマンションでは総会の議事録不足、規約違反と法令違反は日常茶飯事でしたが、最近は事の重要性が少し認識したのか正常化の方向に向かっています。これ等のミステイク
の原因は、順番制の理事で管理の知識が皆無の理事で。抽選で役職を決めたりしている状況化では管理会社に全て任せるしか方法はないようです。一日も早く組合主導の管理に
されるように努力して下さい。

[175: 173： 匿名さん]

ありがとうございます。それで再度のおたずねですが、

「総会で管理費値上げが可決。が、総会議事録への署名の数が、管理規約に明記の◯◯名に足りていません。」のとき、法的な影響はないでしょうか？例えば、自動的に（論を待たずに）全ての総会決議は無効、など。仮に影響がないとすると、管理規約に規定数を明記する理由がなくなると思いますが・・・

[176: 匿名さん]

総会において議案が可決承認された時点で、その議案は効力を有する。

[177: 匿名さん]

総会案が否決されたのか、可決されたのかを証明するものが議事録です。議事録に瑕疵があれば議案の真偽は証明された事にはなりません。ここでは議事録署名人の人数不足で
すが、規約や総会案の中に議事録署名人の決まりが記載されているはずです、それが守られていないと仰っておられるのです。本来なら議案の賛否が不明であるから無効であり
、総会のやり直しが正論だと思います。

[178: マンション住民さん]

確かに、定数に満たなければ机上は無効ですが、その総会上で、「総数〇決行使権〇〇、委任状〇（議案の賛成一任）棄権〇確認と議事録」はあるのでしょうか？
現実論として、その無効の事実を認識した理事会は、その議決進行手伝いしてきた管理会社と共に無効であるを如何に現実にするのでしょうか？

決まってしまった議決は臨時総会（理事会によるやり直し）になるような気もします。
又、理事会が、臨時総会の態度があやふやであれば、住民が議長として臨時総会の招集の事態も必要になるような気がします。
上記「　　」本来は管理会社が当然に細心で確認事項とは思うのですが、、、

[179: 匿名さん]

こういう問題についての管理会社に対する善管注意義務違反は問えるかどうかの問題ですが、法的には問えるとしても現実的には立証が困難であり不可能に近い。よって、組合
役員はこういった事態を避けるためにも勉強をして組合員間のトラブルを避けるべきです。管理会社に対する善管注意義務違反の追求よりも、はるかに組合役員への追及の方が
簡単ですので、組合役員は気を付けて組合運営をするべきです。議案書、議事録、委託契約書等を調べてごらんなさい。管理会社の主張や意見は記載されておりません。

[180: マンション管理士試験上位合格者]

手続きの瑕疵で争ってもあまり意味はありません。
議事録は効力要件ではありません。
総会決議無効確認訴訟を起こしてもいいと思いますが、委任状、議決権行使書は書面で残ってますから、総会出席者で挙手した人の数は管理会社とか出席者の陳述書で証明可能。だめなら再度、総会をやればいいだけ。時間の無駄です。