ブランズ円山裏参道

[匿名さん]

発表されましたね。
立地などどうですか？


公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/maruyama-urasando/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社浅沼組北海道支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

所在地：北海道札幌市中央区南2条西23丁目37-25他
交通：札幌市東西線 円山公園駅 から徒歩 4分

【物件情報を追加しました　2013.5.25　管理担当】

[61: 匿名さん]

詳細な情報ありがとうございます
検討の参考になります

結局、裏参道は三井2つ、住友、東急と、お買い得はどれなんだろうか、今さらながら気になります
意外と三井の一つ目がよかったのかな
最近建築コスト上がってますからね

[62: 匿名さん]

高いなあ。
即日完売ぽいですね。
三井の2棟目に期待。

[63: 購入検討中さん]

裏参道沿いで，どこがお得かというのは，どこに価値観を置くかによって
違ってきますので，一概に言うのは難しいですが，
ふたを開けてみれば，パークコートだけが高すぎるという感じでは
どうもなくなりつつあるようなのは確かですね．

立地：パークコート≒ブランズ≒S1W24三井＞シティハウス(西18丁目)
間取り・広さ：パークコート≒ブランズ4LDK＞3LDK＞＞シティハウスで
S1W24三井は，間取りは不明ですが3LDKで，広さはシティハウスと同程度になりそうとの噂です．

こう考えると，パークコートとブランズはほぼ同条件で，
実際，パークコートの抽選に外れた方が，ブランズに結構流れてきているようです．
もし駅距離，間取り，広さに妥協が可能なのであれば，シティハウスも可というところでしょうが，
この物件をメインで検討されている方で，そういう方は少ないでしょうね．
逆にシティハウスを検討されている方でも，
3LDKの低層階ならそれほど値段が変わらず，まだ手の届きやすい価格ですので，
眺望さえ我慢できるなら，こちらの選択も十分ありかと思います．
（実際，希望者も多いようなので抽選の倍率が高いかもしれません）

再来年３月に完成予定のS1W24三井（パークホームズ円山裏参道？）ですが，
現在，資材の高騰や土地の値上がりでマンション価格が上昇してきていますし，
パークコートとブランズの価格，売れ行きを見て値段をつけてくるはずです．
また今回，ブランズの3LDKで抽選に外れた人もおそらく流れてくるでしょうから，
坪単価でブランズより安くなることは，おそらく期待できないでしょうね．
（パークコートのスレにも「ブランズに期待」って書いてあったような（笑））

更に，このブランズで近辺の4LDK新築物件は打ち止めになりそうですが，
その次となると，お隣の円山郵便局（しんかわコーポ裏参道，1985築）の
建て替えを待つ（早くても10年後くらい？）ことになるのかな．．．
そうなると，この界隈で4LDK希望の方は中古物件を探すしかなくなります．
ただでさえ，この辺りは4LDKの中古物件の出物が少なく，
あったとしても，良いものは高値でもすぐ売れてしまうので，
今後，その傾向にますます拍車がかかるかもしれないですね．

[64: 住まいに詳しい人]

私達夫婦も先日内覧しました。
期待していたのですが。。。うーん残念。どう考えても値段設定が適切ではありません。

玄関の雰囲気は良さそうでした。
リビングは広々として、キッチンも使い勝手良さそうです。
南向きのバルコニーも広く良さそうでした。
立地は悪くはありません。（が三井さんと比較してしまうと。。。）
確かに裏参道に面しているのが唯一のメリットです。
実際に歩いてみて、意外と地下鉄円山公園駅からは遠いです。

欠点としては、主寝室以外がとても狭くお子さんがいらっしゃる方は子供部屋には厳しく実質収納スペースです。。
学区は非常に魅力的ですが。
また、洗濯機を置くところが狭く家内も毎日の洗濯が大変そうと言っていました。
廊下も狭く感じました（幅85cm)。
屋外階段（非常階段）も　とても狭く人がすれ違えないほどで、驚きました。
まあ、敷地面積が狭いので仕方ないですが。。
管理人も午前中のみのとのことで、資産性がやや不安です。
眺望は南側のみです。
これで、価格は三井パークコートとほぼ同額（マイナス100万円）？？ということで非常に割高となっています。
この価格では意外と苦戦するのでは？？
どうしても裏参道エリアに住みたい人（永住）には良いのかもしれませんが。。
売却時は価格が結構下がってしまうのではと思います。

とりあえずの流れで申し込みはしましたが、抽選当たっても契約しないと思います。
ぜひ、皆様も一度モデルルーム体験されて下さい。

やはり、三井パークコート購入しておけばよかったですね。
現在建築中の三井さんは全部屋3LDKですが、84平米タイプと97平米タイプとのことで恐らく似た間取りです。
更に1年待つ必要がありますが、より立地、眺望の良く資産性の高い三井さんに期待します！！

[65: 匿名さん]

大部分が申し込み入り、重複もあるという話なので、短期完売は間違いないでしょうね

値付けの上手い東急だけに、高すぎるということはなさそうです

[66: 購入検討中さん]

この物件を希望されるような方は，要求も厳しいとは思いますので
No.63さんのような考えをお持ちの方もいるかもしれません．

ただ，ブランズを擁護するわけではないですが，
100平米を切る4LDKにそこまで求めるのは難しいのではないかと．
主寝室以外も狭いとはいえ５畳以上はあるわけですし．
クリーンリバーフィネス円山北のように130平米あれば別ですが．
ゆったりした間取りを希望ということであれば，
三井のような広めの3LDKを選択するしかないですね．
（自分の聞いた噂と違い，結構広いのですね）

立地は，パークコートよりブランズのほうが自分は好みなのですが．
駅に近いとは言っても，マルヤマクラスのあたりは人や車の出入りが多くて，
ちょっと落ち着かないような．．．
裏参道より北側は商業地域のイメージですし．
ここは意見の分かれるところでしょうが．

眺望に関して誤解のないように補足しますが，両間取りともバルコニーは南側にあり
そちら側に駐車場がありますので，低層階でも南方向がふさがっていることはありません．
南西方向はお寺なので，円山は，一部が円山郵便局で遮られるものの
どの部屋からも見えると思いますよ．
南側に，駐車場から通りを挟んで，細身ですが10階建てのマンションがあるため，
そちらは少し遮られますが，4LDKなら西側の通りを通して藻岩山が見えそうです．
もちろん中層階以上は，眺望は全方位良好です．
ただ，その場合，4LDKなら6000万以上の価格とはなってしまいますが．．．


この物件が気になっている方は，是非この地域に住みたいと思っている人たちと思いますが，
新築，中古を含め，これだけ物件が限られる以上，パーフェクトな物件を求め続けていては
いつまでたっても住めないと思います．
価格や物件の供給状況が，今後良くなるとは思えませんので，
どこか妥協してでも（それが立地，間取り，眺望，価格のどれになるのかは分かりませんが）
早めに良い物件を手に入れたいと，自分は思っています．

[67: ご近所さん]

>>66
＞南西方向はお寺なので
お寺は既に移転して駐車場になってます

[68: 購入検討中さん]

敷地の南側は確かに，お寺の駐車場になっていますね．（売ってくれなかったという噂の）
南西方向というのは，西側の通りを挟んで向かいの円山郵便局の南側が
お寺で高い建物がないので，円山まで見通しがきくという意味でした．
（そちらは移転してないですよね？）

[69: 匿名さん]

>3LDK: 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．
>カッコ内は平米単価）

平米単価77.4万は高いな

[70: 購入検討中さん]

東京並の価格なんですが、裏参道もそこまで良いのかな？
マンション林立して、静かという訳でもなく、特別オシャレな街とも思えない。

ブランズ宮の森の方が良く無いですか？

[71: 購入検討中さん]

ここは，円山の裏参道に住みたいという人が買うマンションですから，
そう思わない人は，このマンションを検討すべきではありませんね．
立地を考えないのなら，コストパフォーマンスが悪すぎますから．

ブランズ宮の森，良いと思いますよ．
4LDKは100平米越えですし，間取りも良いですよね．
上の方は5000万円を超えてますが，下は5000万円切ってくるでしょうしね．
実際，ブランズ円山裏参道の説明会ではっきり言われました．
「裏参道にこだわらない人は，宮の森の方が良いですよ」と．

自分も裏参道沿いにはこだわりはないですが，
円山には住みたいので，宮の森は選択肢には入りませんでした．

[72: ご近所さん]

>>68
南側の駐車場だった所は、既に戸建てが２軒建っています。
郵便局の裏側の寺（浄圓寺）は南１９条に移転して、跡地はタイムスの駐車場になっています。
移転は１年以上前の出来事です。
ちなみに、住友の南側のお寺が瑞龍寺、環状脇の寺が龍興寺

[73: 購入検討中さん]

なんと！内覧の時に駐車したTimesが，すでにお寺の跡地だったのですね．．．

確認不足で申し訳ありません．
大変，失礼いたしました．

[74: ご近所の奥さま]

裏参道はお洒落なお店が多い街並みのイメージだったのですが、
最近はそういったお店が次々にマンションに変身し、単なる南1条マンション通りになりつつありますね。
残念です。

本物件ですが、個人的には値付けが欲張り過ぎですね。
ブランズさんの北側は住友さんの大規模マンションがあり北側は眺望がありませんね。
２６戸と小規模物件なので修繕維持費が１０年後で急激に高騰していくと思うのですが
どなたか情報をお持ちですか？
ちなみに、ペット（犬）は何匹まで飼育可能なのでしょうか？

[75: 匿名さん]

安過ぎると希望者殺到する
高過ぎると申込み入らない

当然ながらギリギリのラインで価格を決めたいのです

実際に各住戸だいたい希望者がいるようですよ

高過ぎてくやしいけど、これが適正価格なんでしょう

[76: 匿名さん]

若干、駆け込みupもは入ってる気がしますけどね

[77: 購入検討中さん]

内覧時の予定価格は，事前相談会の時に提示された価格範囲に収まってますよ．
なので，直前の駆け込みアップではないと思います．
ただ，しっかりその範囲の上限辺りに設定されましたが（笑）

予定価格ですが，例えば3LDKの２階は4000万円台となっていますので
この調子だと4090万になるかもしれませんね．
ちなみに4LDKの14階は7400万円台ですので，最高でも7500万を超えることはありません．
みなさん，ご安心を（笑）

マンションの価格は原価ではなく，需要と供給のバランスによって形成される
市場価格が適正価格ですからね．
物件が乏しいところに，住みたい人が多ければ，
価格が高騰するのは仕方のないことではないでしょうか．
オークションになっていないだけ，まだましですよ．
いくらでも出すから俺に買わせろという資産家が，
世の中にはごまんといますからね．

[78: 不動産購入勉強中さん]

みなさん、貴重な情報ありがとうございます。

我が家は小さい子が二人いて、円山というよりも、治安と学区の良さで考えております。
あと出張で飛行機をよく利用するので、バスターミナルにも近いこちらの物件を第一に検討しておりました。

ただ子供第一に考えますと、公園が多く、より田舎っぽい宮の森にしようかと思います。
円山も宮の森も、治安は良いでしょうからね。
1年の半分が不在で妻子を家に残すため、治安の良さは必須でした。

ただ円山も宮の森も特に4LDKは人気で抽選になるのでしょうね。

[79: 働くママさん]

これだけの高級マンション、どういった職業の方が入居されるのでしょうか？
管理組合の役員は頻繁に当たると思いますが、人間関係、大変ですかね？
抽選は倍率何倍くらいですかね？5倍程度もしくは10倍超えそうですか？
倍率ご存じの方教えて頂けると嬉しいです。
やっぱり抽選とはいえ、収入の多い方から当選していくのでしょうね。。。

[80: 匿名さん]

以下、予想です。
職業は会社役員や医師、資産のあるリタイヤ組などが多いかも。
職業の違いよりも、年齢の違いの方が大変かもしれません。
年配と若年では生活様式も考え方も異なるからです。

抽選は5倍、10倍はありえません。それだと安すぎで値付け失敗です。
抽選はないか、あってもせいぜい2,3倍でしょう。
実際には1/3が1倍、1/3が2倍、1/3が空きと聞きました。
2倍が空きの住戸に流れたとして、全戸登録のポテンシャルはありそうです。

最近はコンプライアンスにうるさいため抽選は公平です。
事前審査が条件ですので買える人がエントリーできる仕組みです。
収入は無関係で買えるか買えないかの問題です。

裏参道、道もきれいになってきているし、まだまだオシャレなお店もたくさん
あるように思います。
札幌に他にオシャレな通りってありましたっけ？