ブランズ円山裏参道

[匿名さん]

発表されましたね。
立地などどうですか？


公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/maruyama-urasando/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社浅沼組北海道支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

所在地：北海道札幌市中央区南2条西23丁目37-25他
交通：札幌市東西線 円山公園駅 から徒歩 4分

【物件情報を追加しました　2013.5.25　管理担当】

[61: 匿名さん]

詳細な情報ありがとうございます
検討の参考になります

結局、裏参道は三井2つ、住友、東急と、お買い得はどれなんだろうか、今さらながら気になります
意外と三井の一つ目がよかったのかな
最近建築コスト上がってますからね

[62: 匿名さん]

高いなあ。
即日完売ぽいですね。
三井の2棟目に期待。

[63: 購入検討中さん]

裏参道沿いで，どこがお得かというのは，どこに価値観を置くかによって
違ってきますので，一概に言うのは難しいですが，
ふたを開けてみれば，パークコートだけが高すぎるという感じでは
どうもなくなりつつあるようなのは確かですね．

立地：パークコート≒ブランズ≒S1W24三井＞シティハウス(西18丁目)
間取り・広さ：パークコート≒ブランズ4LDK＞3LDK＞＞シティハウスで
S1W24三井は，間取りは不明ですが3LDKで，広さはシティハウスと同程度になりそうとの噂です．

こう考えると，パークコートとブランズはほぼ同条件で，
実際，パークコートの抽選に外れた方が，ブランズに結構流れてきているようです．
もし駅距離，間取り，広さに妥協が可能なのであれば，シティハウスも可というところでしょうが，
この物件をメインで検討されている方で，そういう方は少ないでしょうね．
逆にシティハウスを検討されている方でも，
3LDKの低層階ならそれほど値段が変わらず，まだ手の届きやすい価格ですので，
眺望さえ我慢できるなら，こちらの選択も十分ありかと思います．
（実際，希望者も多いようなので抽選の倍率が高いかもしれません）

再来年３月に完成予定のS1W24三井（パークホームズ円山裏参道？）ですが，
現在，資材の高騰や土地の値上がりでマンション価格が上昇してきていますし，
パークコートとブランズの価格，売れ行きを見て値段をつけてくるはずです．
また今回，ブランズの3LDKで抽選に外れた人もおそらく流れてくるでしょうから，
坪単価でブランズより安くなることは，おそらく期待できないでしょうね．
（パークコートのスレにも「ブランズに期待」って書いてあったような（笑））

更に，このブランズで近辺の4LDK新築物件は打ち止めになりそうですが，
その次となると，お隣の円山郵便局（しんかわコーポ裏参道，1985築）の
建て替えを待つ（早くても10年後くらい？）ことになるのかな．．．
そうなると，この界隈で4LDK希望の方は中古物件を探すしかなくなります．
ただでさえ，この辺りは4LDKの中古物件の出物が少なく，
あったとしても，良いものは高値でもすぐ売れてしまうので，
今後，その傾向にますます拍車がかかるかもしれないですね．

[64: 住まいに詳しい人]

私達夫婦も先日内覧しました。
期待していたのですが。。。うーん残念。どう考えても値段設定が適切ではありません。

玄関の雰囲気は良さそうでした。
リビングは広々として、キッチンも使い勝手良さそうです。
南向きのバルコニーも広く良さそうでした。
立地は悪くはありません。（が三井さんと比較してしまうと。。。）
確かに裏参道に面しているのが唯一のメリットです。
実際に歩いてみて、意外と地下鉄円山公園駅からは遠いです。

欠点としては、主寝室以外がとても狭くお子さんがいらっしゃる方は子供部屋には厳しく実質収納スペースです。。
学区は非常に魅力的ですが。
また、洗濯機を置くところが狭く家内も毎日の洗濯が大変そうと言っていました。
廊下も狭く感じました（幅85cm)。
屋外階段（非常階段）も　とても狭く人がすれ違えないほどで、驚きました。
まあ、敷地面積が狭いので仕方ないですが。。
管理人も午前中のみのとのことで、資産性がやや不安です。
眺望は南側のみです。
これで、価格は三井パークコートとほぼ同額（マイナス100万円）？？ということで非常に割高となっています。
この価格では意外と苦戦するのでは？？
どうしても裏参道エリアに住みたい人（永住）には良いのかもしれませんが。。
売却時は価格が結構下がってしまうのではと思います。

とりあえずの流れで申し込みはしましたが、抽選当たっても契約しないと思います。
ぜひ、皆様も一度モデルルーム体験されて下さい。

やはり、三井パークコート購入しておけばよかったですね。
現在建築中の三井さんは全部屋3LDKですが、84平米タイプと97平米タイプとのことで恐らく似た間取りです。
更に1年待つ必要がありますが、より立地、眺望の良く資産性の高い三井さんに期待します！！

[65: 匿名さん]

大部分が申し込み入り、重複もあるという話なので、短期完売は間違いないでしょうね

値付けの上手い東急だけに、高すぎるということはなさそうです

[66: 購入検討中さん]

この物件を希望されるような方は，要求も厳しいとは思いますので
No.63さんのような考えをお持ちの方もいるかもしれません．

ただ，ブランズを擁護するわけではないですが，
100平米を切る4LDKにそこまで求めるのは難しいのではないかと．
主寝室以外も狭いとはいえ５畳以上はあるわけですし．
クリーンリバーフィネス円山北のように130平米あれば別ですが．
ゆったりした間取りを希望ということであれば，
三井のような広めの3LDKを選択するしかないですね．
（自分の聞いた噂と違い，結構広いのですね）

立地は，パークコートよりブランズのほうが自分は好みなのですが．
駅に近いとは言っても，マルヤマクラスのあたりは人や車の出入りが多くて，
ちょっと落ち着かないような．．．
裏参道より北側は商業地域のイメージですし．
ここは意見の分かれるところでしょうが．

眺望に関して誤解のないように補足しますが，両間取りともバルコニーは南側にあり
そちら側に駐車場がありますので，低層階でも南方向がふさがっていることはありません．
南西方向はお寺なので，円山は，一部が円山郵便局で遮られるものの
どの部屋からも見えると思いますよ．
南側に，駐車場から通りを挟んで，細身ですが10階建てのマンションがあるため，
そちらは少し遮られますが，4LDKなら西側の通りを通して藻岩山が見えそうです．
もちろん中層階以上は，眺望は全方位良好です．
ただ，その場合，4LDKなら6000万以上の価格とはなってしまいますが．．．


この物件が気になっている方は，是非この地域に住みたいと思っている人たちと思いますが，
新築，中古を含め，これだけ物件が限られる以上，パーフェクトな物件を求め続けていては
いつまでたっても住めないと思います．
価格や物件の供給状況が，今後良くなるとは思えませんので，
どこか妥協してでも（それが立地，間取り，眺望，価格のどれになるのかは分かりませんが）
早めに良い物件を手に入れたいと，自分は思っています．

[67: ご近所さん]

>>66
＞南西方向はお寺なので
お寺は既に移転して駐車場になってます

[68: 購入検討中さん]

敷地の南側は確かに，お寺の駐車場になっていますね．（売ってくれなかったという噂の）
南西方向というのは，西側の通りを挟んで向かいの円山郵便局の南側が
お寺で高い建物がないので，円山まで見通しがきくという意味でした．
（そちらは移転してないですよね？）

[69: 匿名さん]

>3LDK: 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．
>カッコ内は平米単価）

平米単価77.4万は高いな

[70: 購入検討中さん]

東京並の価格なんですが、裏参道もそこまで良いのかな？
マンション林立して、静かという訳でもなく、特別オシャレな街とも思えない。

ブランズ宮の森の方が良く無いですか？

[71: 購入検討中さん]

ここは，円山の裏参道に住みたいという人が買うマンションですから，
そう思わない人は，このマンションを検討すべきではありませんね．
立地を考えないのなら，コストパフォーマンスが悪すぎますから．

ブランズ宮の森，良いと思いますよ．
4LDKは100平米越えですし，間取りも良いですよね．
上の方は5000万円を超えてますが，下は5000万円切ってくるでしょうしね．
実際，ブランズ円山裏参道の説明会ではっきり言われました．
「裏参道にこだわらない人は，宮の森の方が良いですよ」と．

自分も裏参道沿いにはこだわりはないですが，
円山には住みたいので，宮の森は選択肢には入りませんでした．

[72: ご近所さん]

>>68
南側の駐車場だった所は、既に戸建てが２軒建っています。
郵便局の裏側の寺（浄圓寺）は南１９条に移転して、跡地はタイムスの駐車場になっています。
移転は１年以上前の出来事です。
ちなみに、住友の南側のお寺が瑞龍寺、環状脇の寺が龍興寺

[73: 購入検討中さん]

なんと！内覧の時に駐車したTimesが，すでにお寺の跡地だったのですね．．．

確認不足で申し訳ありません．
大変，失礼いたしました．

[74: ご近所の奥さま]

裏参道はお洒落なお店が多い街並みのイメージだったのですが、
最近はそういったお店が次々にマンションに変身し、単なる南1条マンション通りになりつつありますね。
残念です。

本物件ですが、個人的には値付けが欲張り過ぎですね。
ブランズさんの北側は住友さんの大規模マンションがあり北側は眺望がありませんね。
２６戸と小規模物件なので修繕維持費が１０年後で急激に高騰していくと思うのですが
どなたか情報をお持ちですか？
ちなみに、ペット（犬）は何匹まで飼育可能なのでしょうか？

[75: 匿名さん]

安過ぎると希望者殺到する
高過ぎると申込み入らない

当然ながらギリギリのラインで価格を決めたいのです

実際に各住戸だいたい希望者がいるようですよ

高過ぎてくやしいけど、これが適正価格なんでしょう

[76: 匿名さん]

若干、駆け込みupもは入ってる気がしますけどね

[77: 購入検討中さん]

内覧時の予定価格は，事前相談会の時に提示された価格範囲に収まってますよ．
なので，直前の駆け込みアップではないと思います．
ただ，しっかりその範囲の上限辺りに設定されましたが（笑）

予定価格ですが，例えば3LDKの２階は4000万円台となっていますので
この調子だと4090万になるかもしれませんね．
ちなみに4LDKの14階は7400万円台ですので，最高でも7500万を超えることはありません．
みなさん，ご安心を（笑）

マンションの価格は原価ではなく，需要と供給のバランスによって形成される
市場価格が適正価格ですからね．
物件が乏しいところに，住みたい人が多ければ，
価格が高騰するのは仕方のないことではないでしょうか．
オークションになっていないだけ，まだましですよ．
いくらでも出すから俺に買わせろという資産家が，
世の中にはごまんといますからね．

[78: 不動産購入勉強中さん]

みなさん、貴重な情報ありがとうございます。

我が家は小さい子が二人いて、円山というよりも、治安と学区の良さで考えております。
あと出張で飛行機をよく利用するので、バスターミナルにも近いこちらの物件を第一に検討しておりました。

ただ子供第一に考えますと、公園が多く、より田舎っぽい宮の森にしようかと思います。
円山も宮の森も、治安は良いでしょうからね。
1年の半分が不在で妻子を家に残すため、治安の良さは必須でした。

ただ円山も宮の森も特に4LDKは人気で抽選になるのでしょうね。

[79: 働くママさん]

これだけの高級マンション、どういった職業の方が入居されるのでしょうか？
管理組合の役員は頻繁に当たると思いますが、人間関係、大変ですかね？
抽選は倍率何倍くらいですかね？5倍程度もしくは10倍超えそうですか？
倍率ご存じの方教えて頂けると嬉しいです。
やっぱり抽選とはいえ、収入の多い方から当選していくのでしょうね。。。

[80: 匿名さん]

以下、予想です。
職業は会社役員や医師、資産のあるリタイヤ組などが多いかも。
職業の違いよりも、年齢の違いの方が大変かもしれません。
年配と若年では生活様式も考え方も異なるからです。

抽選は5倍、10倍はありえません。それだと安すぎで値付け失敗です。
抽選はないか、あってもせいぜい2,3倍でしょう。
実際には1/3が1倍、1/3が2倍、1/3が空きと聞きました。
2倍が空きの住戸に流れたとして、全戸登録のポテンシャルはありそうです。

最近はコンプライアンスにうるさいため抽選は公平です。
事前審査が条件ですので買える人がエントリーできる仕組みです。
収入は無関係で買えるか買えないかの問題です。

裏参道、道もきれいになってきているし、まだまだオシャレなお店もたくさん
あるように思います。
札幌に他にオシャレな通りってありましたっけ？

[81: 購入検討中さん]

裏参道や円山ってオシャレなのかな？
マルヤマクラスもダイエーだし。

札幌の青山とか代官山とか言う人も居るけど、
ほど遠い状況だと思うけど。

[82: 匿名さん]

じゃあ札幌のおしゃれストリートは？

[83: 匿名]

>78

お子さんのためなら円山より宮の森ですね。
円山はいづれ関東・関西に戻って受験というご家庭なら、ご近所や同級生とその保護者と感覚が似てるので良いですが、高校までは札幌で教育するつもりならもっとのんびりした地域がお勧めです。

治安の良さは地価や物件の高さに必ずリンクするとはいえないでしょう。
円山も事務所や店舗が多く道も狭いので、放課後一人歩きには不安なところも多いですよ。

宮の森、西町等でも町内会やＰＴＡが温かい人が多くしっかりした地域が安心では。

[84: 匿名]

↑
宮の森～西町の範囲　という意味です。

身内が学校関係で某小学校にいましたが、評判の良い学校にありがちな違う意味で熱心な保護者で苦労したそうです。
変なステイタス意識のある人って面倒です。
あくまで公立小なのに。

[85: 購入検討中さん]

＞81

そりゃ青山や代官山の方がおしゃれでしょうよ．
でも札幌なんだから，東京と比較したってしょうがないでしょうに．
○○銀座なんて，地方には山ほどありますけど，そんなことにいちいち目くじら立ててもね．
そもそも「円山裏参道ってどうですか？」って掲示板じゃないですし．

自分は東京に住んでいたこともありますが（青山，代官山ではないですが（笑））
また住みたいとは思わないですけどね．
圧倒的に札幌の方が住みやすいので．

[86: 匿名]

同感～

街全体として比較すると札幌が圧倒的に綺麗。
道路幅とか建物の古さとかで、当たり前なんだけど。

[87: 購入検討中さん]

東京は住むとこじゃないと思うし、札幌の方がいいと思うけど、
円山裏参道は高すぎだな〜。そこまで上がる理由が分からない。

[88: 匿名さん]

◯◯裏参道
名前が恥かしい

[89: 匿名さん]

欲しい人がいるからだよねー
それも金持ちのね

今見てるあなたも気になって見てるんだろうしさ

[90: 匿名さん]

南一条通が北海道神宮の裏参道なだけで、恥ずかしいって何だろ？
ちなみに北一条通が表参道な

[91: 購入検討中さん]

＞87

値段が高いのは，物件が少ないのに希望者が多いってだけですよ．
円山裏参道の魅力が，マンション価格ほど高いわけではないです（笑）

この界隈は，もともと人気の高い地域ではありましたが，
最近，特に希望者が増えたように思います．

やっぱりマルヤマクラスができたのが大きいんですかね．
できる前は，最寄りのスーパーはフードセンターだけでしたし
自分の場合，裏参道界隈に行くのは食べ物関係（レストランとかお菓子，ケーキとか）だけで，
ショッピングのイメージはあまりなかったですからね．
普段はあまり来る機会のなかった裏参道に，外から買い物に来てみて，
このあたりに住んでもいいかも，と思う人が増えたのかもしれません．
あとは大雪に懲りて，お金があって立派な一戸建てが買える人でも，
マンション指向になって，それが円山に集中しているとかですかね．

ちなみに説明会の時に聞いた話では，このマンションを検討されている方は，
すでに，この近辺に住んでいる方が結構多いようですよ．

[92: 匿名さん]

周りMSだらけ
大して便利でもない
何がいいのかねぇ～

[93: 匿名さん]

マルヤマクラスって複合商業施設にしてはオシャレ感、高級感あるな。
ダイエーも他のダイエーと内装も品揃えも違う。円山仕様だわ。
道路も電線地中化もれいになっていい感じ。

裏参道祭り行ったことある？
そこらへんの祭りとは全然違った。
高いけどオシャレだったなあ。
露店がパエリアとかリゾットとかモヒートとかだよ。

[94: 匿名さん]

マルヤマクラス内のコナミは北海道では最高ランク3つ星施設だし、ヤマハは余分に施設使用料とってるね。すし膳とか輸入食品店とかワイン専門店とかジャム専門店とか円山だからこそ成り立つタイプの店も多いね。

[95: 購入検討中さん]

＞92

各人各様のライフスタイル，嗜好，価値観があるんですよ．
それにケチをつけるのは，無粋というものですね．

[96: 匿名さん]

ダイエー（笑）

札駅の大丸
大通りの三越
の方がオシャレで高級じゃないの？

[97: 匿名さん]

低レベルすぎて煽りにもなってないｗｗｗ

[98: 匿名]

>91
>あとは大雪に懲りて，お金があって立派な一戸建てが買える人でも，
>マンション指向になって，それが円山に集中しているとかですかね．

これが当たってると思うよ～
しかも今年の大雪でいよいよ雪かきにギブアップした高所得高齢者がMSに住み替えてると思う。

今年売りに出てる中古住宅は古いけど豪邸が多い気がする。
MSと平行して内覧してるけど、最近の安普請と違ってお金をかけた豪邸が多いよ。

子供が小さいとか女子でEVや騒音が不安なら、こういった豪邸を買って手直しするのもいいかも。

[99: 購入検討中さん]

コナミのランク３だからといいますが、本州にはランク３は山ほどありますよ。
ランク４、さらに最上級のグランサイズもあります。

円山仕様といってもダイエーはダイエー。
庶民のスーパーです。
道路の電線地中化も裏参道だけ。１本入れば変わらない。

札幌としては上級なのかもしれないけれど、本州基準だと平均レベル。
なのに、この近辺の物件価格が東京レベルなのが高すぎる。

買ってるのは本州の富裕層なんだろうけど。

[100: 匿名]

>99
>買ってるのは本州の富裕層なんだろうけど。

昔からそうだけど、震災以降さらに増えてる気がする。
知り合いも東京から移住したし。
地震だけならまだ居ただろうけど、放射能となるとね。

[101: 購入検討中さん]

ここですね。写真がありました。
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/a19cdbf8f667a4c4b5802f3e4a640...

階数と方角によっては、隣のマンション（？）などとお見合いですね。
その分、割安になってるんでしょうか？　全戸裏参道向き？

しかしこういう状況は、道路の整備で改善されるんでしょうか？
ロードヒーティングもあるのかな？
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/31636cbfd8b9f6867c4b1e575dc05...

[102: 匿名さん]

↑
この辺、じいさんばあさんが多いのに
コレじゃ、転んで骨折だ

[103: 購入検討中さん]

＞101

No.66の書き込みを修正して再投稿しますね．

間取りは3LDKが東側，4LDKが西側で南北に分割されています．
裏参道は北側です．

両間取りともリビングのバルコニーは南側にあり，そちら側に駐車場があります．
敷地の南側（駐車場の向こう）に立派な一戸建てがありますので，
２階だと，たぶん眺望は遮られますね．
南西方向はTimesの駐車場なので，３階以上なら
一部が円山郵便局で遮られるものの，円山が見えると思います．
更に通りを挟んで南側に，細身の10階建てのマンション（ライオンズマンション裏参道）があるため，
中層階でも視界はやや遮られますが，4LDKなら西側の通りを通して藻岩山が見えそうです．

東側(3LDK)はSTUDIO23のビルが隣接しており，７階くらいまでは窓からはビルの壁しか見えません．

西側(4LDK)は通りを挟んで６階建ての円山郵便局（しんかわコーポ裏参道）があり，
それを越えないと，眺望は開けません．また４階までは電柱，電線がかかります．

北側にもバルコニーがありますが，
円山スクエア（西側14階，東側10階）がありますので
中層階以下では，あまり眺望は開けないでしょう．

公式ホームページで14階相当の高さからの眺望が見れますので
そちらをご参照ください．

間取りが3LDKより4LDKで，階が上がるほど眺望が良くなるので，
結果的には眺望が価格に反映しているとも言えますね．


歩道の工事はすでにだいぶ終わっていて，段差はほとんどなかったと思いますよ．

[104: 匿名さん]

↑の環境で
>3LDK: 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．
（カッコ内は平米単価）

ボッタクリ

[105: 購入検討中さん]

＞104

眺望が悪いのを隠して売っているわけではないですから
ボッタクリではないですよ．

この場所に住みたいけれど，そこまでお金は出せないから眺望は我慢して低層階にする人もいれば，
眺望は悪いのは我慢できないから，大枚はたいて中高層階にする人もいる．
この場所でも眺望は欲しいが，そんなにお金は出せないから諦めるという人もいる．
こんな場所に，そんな金払えるかという人もいる．
そして，あなたのようにボッタクリだという人もいる（笑）

人の価値観って多様ですね．

[106: 購入検討中さん]

>103さん
ありがとうございます。
完璧な眺望を希望すると、4LDK高層階で7000万。
安価な部屋を希望すると、3LDK低層階で4000万。

というところですか。
3LDKだとほぼ半分が、窓を開けると隣のビルという状況なんですかね。
それで4000万〜50000万ですか。

[107: 購入検討中さん]

＞106

＞103でひとつだけ訂正させてください．

東側のSTUDIO23ビルは，北東側のみ隣接します．
したがって，3LDKの北東側の部屋の東側窓だけがビル壁になります．
南側にあるリビングの東側は，このマンションの駐車場ですので，
リビングの東側窓は，ふさがるわけではありません．
ただし，その先にラプラス裏参道という８階建てマンションがありますので
それ以上の階でないと，遠くの眺望は望めません．

[108: 匿名さん]

そもそも、円山はマンションが多く、景観は期待しない方がいいのではないでしょうか？
人気地域ゆえ、今後近隣に高層マンションが建つかもしれませんし。

この物件は、4LDKにしては狭く、値段も高いので
裏参道という立地に価値を感じる方が購入するのでしょう。

[109: 検討中の奥さま]

皆様の仰る通り眺望は期待できませんが
（多くの部屋は眺望確実なのは南向きのリビングのみですね）
立地は悪くないとは思います。

3LDK 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．

とのことですが、
10年後、20年後の売却可能価格はどれくらいでしょうか？
そのころは裏参道の古いマンションが壊され新築が立つでしょうから
20年経過すると　さすがに半値以下にはなってしまいますよね。
物件事態自体は上質そうですが、超高層タワー等のプレミアム感はないですよね。。。。
販売価格がバブル化していますので、裏参道に住めるメリットはありますが
資産として考えると　デメリットが多いですかね？
10年後はやはり2000～2500万円程度は下がってしまうのではと心配しています。

連日　家族会議で検討中です。
営業マンの印象はどうなのでしょうか？やっぱり相当強気なのでしょうか？

[110: 購入検討中さん]

＞108

補足情報ですが，西２３丁目は裏参道の中心から南に40mまでが45mの高度制限，それより南は33mの高度制限地区です．
ブランズは，ちょうどこの境目のところに立ってますので．
例えば，南側のライオンズマンション裏参道が建て替わったとしても，11階以下の高さにしかなりません．
したがって12階以上であれば，南側の眺望はずっと保証されることになります．

札幌市がこの先，基準を厳しくすることはあっても，緩めることはなさそうです．