ブランズ円山裏参道

[匿名さん]

発表されましたね。
立地などどうですか？


公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/maruyama-urasando/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社浅沼組北海道支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

所在地：北海道札幌市中央区南2条西23丁目37-25他
交通：札幌市東西線 円山公園駅 から徒歩 4分

【物件情報を追加しました　2013.5.25　管理担当】

[221: 物件比較中さん]

東急は間取りが上手という印象だけど、ここは平米数控えめ天井低め窓小さめ、でも値段は大手他社と同等。資料や価格表は抽選直前まで出さず抽選日も直前決定で不透明感タップリ。不動産は頻繁に買うものじゃないのに。当初の高倍率に対して内覧も開始直後以外まばらだったから、十分に検討されては困る事情があるのだろうか。

[222: ﾏﾏさん]

スケジュールがはっきりしないのは、東急の責任ではないでしょう。
誰のせいか知りませんけどね。

[223: ＯＬさん]

訳ありさん、私も今後の勉強のために詳しく教えて頂きたいです。
ここの物件関連とは、東急さん、もしくは仲介会社さんなのでしょうか？

やはり、このお値段でも即日販売終了だったのでしょうか？
マンションのモデルルームや販売事務所も既に閉鎖されたのでしょうか？

[224: 匿名さん]

ホームページ見たら3LDKが3邸残ってますね。
即日完売じゃなかったんですね。
ただ、3LDKが5000万円台とは、、、我が家は手が出ません。

[225: 元購入検討中さん]

やはり4LDKは即日完売だったようですね．
円山では4LDK供給がほとんどないですから
この値段でも売れてしまうんでしょうね．

3LDKは安めの低層階と，眺望重視の高層階は売れて，
間が残ったという感じでしょうか．

キャンセル物件を値引きで買うのが良いとか書き込んでいた人がいましたが
そんな考えででは，たぶん永久に円山には住めないですね．

S1W24三井はどうなるでしょうね．
土地の値上がりに加え，この売れ行き状況を見て，
ブランズより安い値段をつけてくるとはとても思えないですが．

[226: 匿名さん]

だとするとパークコートの価格と変わりがなくなりますね
さあ三井、どうでるでしょうか

[227: 匿名さん]

どうでもいいけど

[228: 匿名さん]

三井の大通東3は、多分2階から3LDK3000万超えですね。10階から100万単位で上がっていくのかな。9階3LDK78平米で3350万。10階で3500とみた。

[229: 匿名さん]

227

どうでもいいなら書き込むなよ。

手を動かすだけ労力の無駄だろうが。

買えなくて妬んでいるのか？

[230: 元購入検討中さん]

＞228

S1W24三井がブランズ並みの価格をつけてくるとすれば，
その大通東3の予想価格より低層階で1000万，高層階では2000万くらい高くなるでしょうね．

[231: 匿名さん]

明らかに異常な値段の付き方だよ。
転売目的かな？　いずれにせよ、定住の地ではなさそう。

[232: 匿名さん]

一般的な値段なら、すごい人気で20倍30倍だろうね

そういう立地なんですよ、ここは

分相応な人が住むところだね

[233: 匿名さん]

東３丁目は、2階で3200から始まるということですか

[234: 匿名さん]

円山公園駅・裏参道

札幌の中では高級住宅街の一つのキーワードですね。マンションの分譲価格からすると。

[235: 匿名さん]

道外の人間ですが、円山も裏参道も、高級でもオシャレにも見えないけど。
なぜ人気なのかがイマイチ解りません。
ここがオシャレで高級住宅地なら、東京の大半はそう見えますけど。

東京のセカンドで買った方いらっしゃいますか？

価格に見合わなくて見送りました。

[236: マンション投資家さん]

やっぱり、即日完売ではなかったのですね。。
値付けが強気過ぎでしたからね。裏参道バブルでの2匹目のドジョウを狙ったのでしょうが。
立地は良いですが、資産性（換金性）がちょっと。。。。
近隣相場から判断して、賃貸でも４LDKでせいぜい月20万、売却にしても10年もたてば上層階も4000万程度でしょうね。
現金一括購入の永住なら良いかもしれませんが、30年たてばいろいろ傷んできますし。。
管理人も半日のみ、セキュリティもセコムでないですし中途半端な感があります。

4LDKローン本審査落ち物件や残りの3LDKは　結構値引きも狙えるんじゃないですか！
営業さんもモデルルームや事務所を撤収して早く他の物件に移りたいでしょうし。
次はS1W24の仲介だったりして（笑）




　　　

[237: 元購入検討中さん]

＞235

以前の書き込みにもありましたが，ここは札幌ですから
東京と比較してもしょうがないですよ．
そりゃ青山とか代官山の方がおしゃれに決まってます（笑）
おしゃれを求めるなら東京に住むしかないでしょう．
ただ，自分の経験上，東京よりも
札幌の方が圧倒的に暮らしやすいとは思いますが．

円山は，いわゆる高級住宅街ではないですが
公園が近く，教育環境も良く，土地柄が良い．
そして札幌の中では，まだおしゃれな方です．
繰り返しますが東京と比べてはいけません（笑）
このため札幌の中では人気の地域で不動産価格が高くなります．

なので，あえてセカンドハウスを求める地区ではないと思います．
札幌駅近くのタワーマンションの高層階をお勧めしますよ．

[238: 元購入検討中さん]

＞236

前にも書きましたが，ここは投資目的に購入する物件ではないですね．
裏参道プレミアム価格が乗ってますから．（これは営業マンにも言われました）
あくまで，このロケーションに長期間居住の目的で購入すべき物件でしょう．
実際キャッシュの人もいるみたいですよ．

なんだか東急の値付けが高すぎたかのような言いようですが，
初日で完売ではないにしても26戸中23戸は売れてますから，
絶妙な値付けといえるでしょうね．
4LDKは，たとえローン審査落ちの物件が出たとしても，
値引きを待たずして，すぐ売れてしまうと思います．
3LDKも他の購入者の手前，すぐに値引きということはないでしょう．

[239: ご近所さん]

3LDK、うちの倍の値段だｗ

[240: 元購入検討中さん]

3LDKの販売戸数が４戸に増えてますね．
ローン落ちのキャンセルでしょうかね．

[241: 物件比較中さん]

舞い上がって申し込んだものの冷静になったんじゃないかな？モデルみたけどべつに普通のマンションとしか思えなかったな。どう考えても高いよ、あの値段は。まして、4L買った人は後悔すると思うけど。数年後売りに出したら、ビックリする位価格下がってるよ、バブルの時みたいに。

[242: 匿名さん]

全戸登録に近かったこの事実

買える金ない者のひがみが多いね

[243: 匿名さん]

仕様は普通のマンション。明らかに。
特別に豪華なので高かった訳じゃない。

円山裏参道に興味が無い人間にとって、極めて高かった。
買える買えないの問題じゃない。異常だった訳だ。

俺は東京在住のセカンド目的だが、ここまで高いのはなんなんだ？
周囲も特別何かある訳じゃなく、マンションも普通。
異常な値段付いてるわ。それでも買う奴らを尊敬する。
どこが決め手なんだろね。人間って色々居るよな〜。

売る時、相手居るのかね？

[244: 匿名さん]

>242
全戸で26戸しか無いわけだから売れて当然だろ。
これが260戸なら驚くわ。バブルだな。

[245: 元購入検討中さん]

＞243

なんだか前と同じような書き込みですが，同じ人ですか？

まとめますが，

このマンションは，このロケーションに居住したいという
強い価値観を持つ人が買うマンションであって
セカンドハウス向けではない．

以上です．

強いて補足するなら，
自分は，あんなに高い金を払ってまで東京に住みたい人の気がしれません（笑）
東京にやむにやまれず住まなくてはならない人は，お気の毒様です．

[246: 匿名さん]

値段はデベに任せましょう
どうこう言う問題じゃない
心配せんでも勝手に売れてくわけだから
札幌円山裏参道はその値が付く価値があるということだ
費用対効果が悪いと判断した人は検討から外すだけ
金余ってる人が買うんでないのかい
金余ってない人はお引き取りください

[247: 匿名]

つい最近まで札幌は極端な在庫不足だったからね。
しかも大雪で住み替え需要に増税前の駆け込みが重なった。

ある営業マンは、このご時勢だからと値段を高めに設定して様子見のつもりが売れまくって驚いたと教えてくれたよ。

今割高でも気にしない層なら買いだろうね。今後は資材もあがるし。

[248: 匿名さん]

>245
このロケーションのどこに魅力を感じているのか知りたいです。
ただの興味本位です。
東京の人から見れば、札幌なんて夏はいいけど、冬は住むところじゃない、お気の毒様です。
って思ってますよ？

>246
金が余ってるかどうかが問題じゃないでしょ？

1億あったら1億の物件を金額だけで探すのかといえば、そうではないでしょ。
7000万のここの物件より、札幌駅近くのタワーで5000万払う方が良い買い物だと
感じる人も居る訳だから、予算1億でも”予算全部使えるところを”買う訳じゃない。

[249: 匿名さん]

円山裏参道の地名自体、商店街が振興のために勝手に付けた名前でしょ
この地名自体、マイナーだよね

[250: 匿名さん]

円山裏参道って、東京の表参道を真似してつけたんですか?

[251: 匿名]

全国どこでも神社の参道の裏にある道は裏参道って呼ぶんでないの？

[252: 匿名さん]

なるほど。

[253: 不動産購入勉強中さん]

ある本で　居住目的の場合は　想定家賃の200倍以下の物件なら　失敗は少ないというような内容の本がありなるほどと思いました。
（もちろんお金が余っており、現金一括購入でどうしてもこの家に住みたいお金持ちは別です）
築年数にもよりますが、現在の平均的なこのエリアの物件相場で３LDKで14から16万円　4LDKは17から22万円程度。
私的にはdevelopperさんの利益を含めたとしても
3LDK 3000～4000　４LDKでは4000～5000位か妥当な線ではないかと考えています。
モデルルームを見学された皆さんの印象はどうだったでしょうか？

（4LDKキャンセル物件でできたら　このくらいの値段なら買ってもよいかもと考えています。）

[254: 匿名]

>248
>東京の人から見れば、札幌なんて夏はいいけど、冬は住むところじゃない、お気の毒様です。

それは震災前の話ね。
都内の富裕層は北海道や九州にセカンドを買ったりしてますよ。もしくは母子だけ移住とか。

あなたの周りにいないだけで、東京在住がお気の毒と思ってる層が存在します。

[255: 匿名さん]

北一条通に面して北海道神宮の正面鳥居があるから北一条通が表参道
円山公園に下りる所に裏鳥居があるから、南一条通が裏参道なだけ

[256: 匿名さん]

>254
>245で東京に住むのはお気の毒ですなどと失礼な事をおっしゃるので、
あえて札幌をそのように書かせて頂きましたが（申し訳ございません）、
残念ながら私自身が札幌に2戸目のセカンド（賃貸も含め）を探し中です。

九州は持っていませんが、西日本には既に2戸マンションですが持っています。
それだけ新築中古含め物件を見てきた中で、都内や関西（大阪や京都）、
それに他の地方主要都市と比べて、ここの値付けが強気すぎて疑問なだけです。

富裕層が買ったりしてますよとおっしゃってますが、都内在住の富裕層の方とお知り合いなんでしょうか。
確かに周囲で買っている方はいらっしゃいますが、脱出用ではなく、避暑か投資用ですね。
海外、シンガポールやマレーシア（クアラルンプールやジョホールバルなど）に所有された方もいらっしゃいますが、
あちらは、建築途中ですね。特にジョホールバル（イスカンダル）などは特にこれからで。
興味はありますが、海外物件の購入には税務含めたリスクもありますので難しいですね。

脱線しました。失礼しました。

4LDKで4〜5000万超の物件ですので、札幌の方が気軽に買える価格設定ではないと思います。
札幌の中での富裕層の方か、本州の方が購入されたのかと思いますが、
それでも、円山裏参道だけでこの値付けが、信じがたいと思う訳です。

札幌で育ってない人間ですので、良く解らないだけなのかもしれませんが、
将来売却する事はやはり考えますので、皆さんどうなさってるのかと思いますよ。
特に永住は考えず、セカンドの方は。

[257: 匿名さん]

>253
最上階4LDKで5000万程度なら妥当と思いますが、それでも少し高めですね。
ですので、さすがに6000万や7000万はどうなんだろうと思います。

契約された方に勉強としてお伺いしたいところです。

[259: 匿名]

>256
254です。
札幌出身ですが、先日まで都内のいわゆる高級住宅街に住んでました。

>確かに周囲で買っている方はいらっしゃいますが、脱出用ではなく、避暑か投資用ですね。

256さんのご友人関係と年齢層が違うのかなと思います。
幼稚園のほとんどが小学校受験をする園で、知識のある「ママ」のいるご家庭は海外と西日本に避難されてます。

富裕層でも母親次第で東京暮らしを満喫したい、ご主人の意見に従うご家庭は、危険と思って対策されても移住まではしてません。

あと、セカンドを買うにしても地震とか放射能にはあえて触れない方が多いですよ。だって、残ってる方々の気分を害すことになりますから・・・

ちなみにここの価格はかなり強気だと思いますが、在庫薄に特殊な状況(道民には大雪、東京民には避難)が重なってのことかと。

[260: 匿名]

古い記事ですが

http://ameblo.jp/panda2103/entry-11260762665.html

[261: 匿名さん]

マスメディアはあたかも全てがそうしているかの如く書きますが、
当然全員でも無く、パーセンテージから言えば僅かな事です。

10人でも動けば、10戸の売買に繋がり、見た目には凄いようには見えますが、
首都圏の人口から考えると（富裕層人口でも結構です）、わずかな話です。

純金融資産1億円を超える富裕層は86万世帯とも言われます。
その内、約6割が首都圏の富裕層との事ですので51万世帯ほどいる計算です。

仮に首都圏の富裕層51万世帯のうち、1%にあたる5100世帯が札幌に
マンションを購入したとすると、5100戸分の需要が生まれます。
しかし、新規供給物件数、売買数を見ても、5100戸がこの約2年で売買されたとは思いにくいでしょう。
もしそうであれば、もっとバブルですよ、札幌は。

仮に5100戸売れたとしましょう。
しかしそれは、首都圏富裕層人口の1%なのです。

それをもって、ほとんどが避難している。
ほとんどが買っているような表現は適切でしょうか？

冷静になれば、そういう事です。

隣人が札幌に移住したとなれば、それは凄い事のように感じるでしょう。
ただ、どこの誰とも知らない人が札幌に移住したところで、
それは何も感じ無い事です。

[262: 元購入検討中さん]

＞248

それが訊きたいのなら，物件の価格に文句などつけずに
最初からそう質問したら，良いのではないですか？

円山の魅力は一言で言えば，
歴史的背景に裏付けられた土地柄
ということです．
それで地元の富裕層はこの界隈に住みたいのです．
ちょっとその辺を歩いてみて街並みを見たからと言って
分かるものではありません．
また，裏参道より北か南でも違いますし，
単に地下鉄からの距離で決まるものでもありません．
東京にだって，そういう地域があるでしょう？
190万都市で，最も人気のある地域ですから
この現状で価格が高騰するのはしょうがないと思いますよ．

したがって転売を想定したセカンドハウスの購入には
まったく向かない地区です．
コストパフォーマンスが悪いですから．
実際，営業マンの話では，購入者のほとんどが実際に居住を予定されている方で，
本州の投資目的の人はほぼいないと言っていました．
一方，札幌駅周辺のタワーマンションには，夜に電気のつかない部屋がたくさんあり，
投資もしくはセカンドハウスとして購入されている方が多いようですよ．
そちらをお勧めします．


＞253

このエリアの平均価格には当然中古が含まれますし
この場所の新築の家賃がその値段ということはありません．
近くのパークコートは月35万です．
それよりは安いにしても相場としては30万前後くらいではないですか．
（ただし，借り手が見つかるかは別問題ですが．）
なので，ここの4LDKが4000万で出るということはありえません．


＞255のようなことは常識だと思っていましたが
札幌出身者でもご存じない方が結構いるようですね．
北１条通りの西25の第一鳥居から西が北海道神宮の表参道，
南1条通りの西20から第三鳥居までが裏参道で，
大正時代，道がないところに新たに開削されたのです．

なお，円山界隈に個性的な店が増えたのは，
1976年に地下鉄が開通してからのことで，
それを原宿，表参道（明治神宮のですよ．念のため）になぞらえて
地元が振興のために裏参道という地名をアピールした結果，
現在のようなイメージとなったということでしょう．

ちなみに円山の地名は，京都の円山に由来します．

[263: 匿名さん]

東京とかの話を聞いて購入の参考になりますか？地元民には全く参考にならない気がしますが。

[264: 元購入検討中さん]

パークコートは30万だったかな．
それなら25万前後かもしれませんが，
いずれにしても結論は変わりません．

[265: 匿名さん]

>262
なるほど。そうですね。
詳しい説明ありがとうございました！

どこの土地にもそういう所はありますからね。
なかなか他の地域の人間が理解するのも難しいですからね。

[266: 匿名]

>>261
>もしそうであれば、もっとバブルですよ、札幌は。

今の札幌は充分バブルです。
札幌でこの１０年のマンションの動きを見ればわかります。

そしてやはり261さんの周囲の人と、放射能に反応する人の世代が違うのでは。

５０代以上はほぼ無反応ですよね。
子持ち世代が富裕層に占める割合は低い。

その中で自分の周囲は海外・西日本と脱出組が何家族もいるので、多くが避難してるという感覚ですよ。

[267: 匿名]

円山は、開拓の指揮者(名前は忘れた)が円山から市内を見渡して札幌市を計画していった場所と言われますよね。

他の国や地域を見ても、高級住宅街(いわゆるヴィラ)は小高い場所、西側等が多いので、自然の流れかも。

裏参道は昔ナントカという家具屋があって通いましたがパッとしなかったなぁ。

昔話ですが、円山市場があったころは近隣のマンションに裕福なファミリーが多く、子供もたくさんで活気があって好きでした。

[268: 契約済みさん]

>266
40代前半の子持ちです。同じ年代では？

周囲に脱出組がいらっしゃるんですね。
一応富裕層を相手に取引している方（金融資産5億以上を相手。詳細は控えます。）に電話で聞いてみたのですが、
一時避難をした方はいらっしゃっても、移住は皆無だという事でした。

[269: 匿名]

ほぼ同じ世代です。
震災時お子さんは幼稚園でしたか？

脱出組は海外、西日本、北海道合わせています。
ただ私学に入学したら考えなくなる人もいました。あれだけ大変なのですから。

何度も言いますが、皆さん表向きは「移住」とは絶対言ってません。
転勤、転職、海外拠点等オブラートに包んで、気にしてる人同士では打ち明けてます。

[270: 匿名]

＞268
取引とは不動産・金融でしょうか。
そもそもそういった個人情報は絶対漏らさないと思いますよ。