ブランズ円山裏参道

[匿名さん]

発表されましたね。
立地などどうですか？


公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/maruyama-urasando/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社浅沼組北海道支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

所在地：北海道札幌市中央区南2条西23丁目37-25他
交通：札幌市東西線 円山公園駅 から徒歩 4分

【物件情報を追加しました　2013.5.25　管理担当】

[121: 購入検討中さん]

＞117

その通りだと思います．

ただ，中古マンションは一にも二にも「立地」がすべてです．
立地が良ければ高く売れます．
立地の悪いマンションは安いですが，値下がり率も高いです．

例えば，立地の良い6000万のマンションが３分の２の価値になってもマイナス2000万
立地の悪い3000万のマンションが３分の１の価値になっても同じマイナス2000万です．

この辺りをどう考えるのか，悩ましいところですね．．．

[122: 匿名さん]

だいたい、中古で売るとしたら、
一年、100万マイナスと聞きます。

でも、仲介手数料がかかりますよね。
自分で売れないのかな?
ネットで売買とか出来るのですか？

住みかえたい…。

[123: 購入検討中さん]

お向かいの円山スクエアに中古物件出てますね。
116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円です。

元がいくらか解りませんが、どれだけ落ちてるんですかね。

[124: 周辺住民さん]

一般的に新築マンションは購入直後に中古になってしまうため、1～2割　価値が下がります。
また、新築価格にはメーカーさんの利益、宣伝費等が上乗せされており、
さらに今回は強気の値付けのため、新築価格が異常に高いのが特徴的です。
本物件は３方囲まれており主なプレミアムは裏参道に接している、駅より徒歩圏内程度です。
環境は非常に良いのですが、個人的には中高階以上は1500万位高いのではと思ってます。

賃貸に出すとしても近隣相場と比較して、築10年以内の新築プレミアム期間で一か月管理費込で、　3lDK 15～18万、
4LDKで17～22万程度と予想します。
それ以上だと借り手が見つからないかもしれません。。
築10年以上ではさらに月2万円程度減額が必要かと予想します。

ですので現金一括購入か永住の覚悟ならよいかもしれませんが
転勤、売却の可能性がある人には　悩みところです。
マンション自体が高級感があり良いのですが、皆さんの話を総合するとどうやら価格、眺望がネックですね。。。

キャンセル物件の値引き購入がベストでしょうか？

[125: 購入検討中さん]

＞123

これ，間違いなくすぐ売れちゃいますね．
週末に内覧して，即日申し込みのパターンかも．
欲しい方は，すぐ電話して内覧を予約した方が良いですよ．
築15年だからと言って，値下がりを期待してる人がもしいたら
甘いですよ．
その間に確実になくなりますから．

[126: 購入検討中さん]

＞124

今後５年くらいなら，周りにマンションはそれほど増えませんから
特に眺望のある中高層階はプレミア価格が維持されて，
ほとんど分譲価格で売れるのではと自分は思います．

賃貸ですが，パークコートは月30万で出てますから，
相場的には，もう少し高い設定でも良いかと思います．
だだ，おっしゃる通り借り手がいるかは別問題ですが．
説明会では，賃貸物件として購入するのは
おすすめしません．元が取れませんから
と，はっきり言われています．

売却・賃貸時の損得を気にするなら，ここは買わない方が良いですね．
もし値下がりしても，その差額が裏参道に住むための家賃だったと
割り切ることができる人が買った方が良いと思います

キャンセル物件はあっても，抽選で外れた方が流れるでしょうから，
値引きはまずないでしょうね．

[127: 周辺住民さん]

この中古物件はお買い得ですね。
値下げもあり得るでしょうし。
立地条件同じで、4DLKで平米数も広く、さらに12階と高層階。
築15年はそんなに古くありません。
大規模物件なので、5000万前後だったのではないでしょうか。

裏参道とはいえ、15年後の資産価値の参考になりますね。

[128: 匿名]

買いたい人は将来も高値維持をと期待するでしょうが
今はまれにみる在庫不足時期なので、今を基準にしない方が良いのでは。

震災以降は関東～東北から放射能や地震や猛暑から避難、今年になって地元高齢者の雪かきからの避難が重なってる時期だと思います。

小金持ちのリタイヤ組、セカンドハウスに妻子をすぐに札幌にと思っても、適した物件が少ないので価格ＵＰしますよね。

>116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円

そもそも人気の４ＬＤＫで平米数も稀少の広さで
階数も高すぎずギリギリ買っても良い築１５年で
今すぐ人気のエリアに住める
という、ある意味奇跡が重なっての価格ですよ。

[129: 匿名さん]

うちは円山公園駅徒歩10分弱（購入時の案内では徒歩7分）
築11年だけど、査定してもらったら平米28～29万らしい
中古物件が少ないので査定の上限以上で売れるかもって
リーマンショックの頃より値上がりしてるわ

[130: キャリアウーマンさん]

>116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円

同立地で本当にお買い得！！！
こちらもプロの査定を受けているでしょうから現実的にこのエリアの資産価値はこの位なのでしょう。
15年後の価値は
３LDK　3500　4LDK　4500程度位では？
日本は急激に人口減少していますし関東東北から多くの人が札幌に流れるのも考えづらいです。
さらに10年後は近隣物件から中古や分譲賃貸が多く供給されているでしょうから。

5年間新築価格を維持できて、月30万円で貸し出すことができれば最上階4LDK（7500万）でも人に貸し出して21年で元が取れますね！！！！
これが本当ならお買い得ですね。

正式な価格表が出たら　「住まいサーフィンネット」の評価を調べてみます。

[131: 匿名]

>日本は急激に人口減少していますし関東東北から多くの人が札幌に流れるのも考えづらいです。

新聞読んでます？
道も災害リスクの低さで本社移転を積極的に誘致してます。

[132: 匿名さん]

90平米、30万はパークコートの話だからなあ
あそこの110平米なら35万くらい付くだろうけど

ブランズはどうかな

[133: 匿名さん]

本社移転?テレホンセンター移転なら…。供給が少ないと言われていますが、どこのマンションもすぐには売れていないように思えますが、気のせいでしょうか

[134: 匿名さん]

円山スクエアの中古なら、よく出てますよ。
この物件も結構前から掲載されています。
以前、中古探してたので。
リフォームしないとやはり古さを感じると思います。

[135: 匿名さん]

転勤に伴い、自宅マンションを賃貸にしょうと、数件の不動産仲介に相談しました。
しかし、家賃20万円でも、支払える層は限られていると言われました。
新築といえど、30万円の家賃は・・・需要として、いかがなのでしょうか？

[136: 匿名さん]

パークコートは30万で出てすぐに決まっていたようです。
春にも低層階で27万であっという間でした。
どちらも狭いタイプの部屋。90平米3L
需要はかなりありそうです。

上の例はあくまでマルヤマクラス横で駅1分で三井のハイグレードマンションの話ね。

[137: 購入検討中さん]

＞135

先ほども書きましたが，分譲価格にふさわしい家賃をつけたとしても
借り手がつくかは分かりませんね．
実際，パークコートの30万やシティタワーの45万は
なかなか借り手が見つからないようですし．
通常のサラリーマンが借りられる額ではないですから．
かといって，札幌は東京ほど富裕層が多いわけでもないですし．
道外在住の富裕層が高額物件を買う可能性はありますが，
当然，賃貸を借りてくれるわけはありません（笑）
このため，札幌ではマンション価格が高騰することはあっても
賃料は上がらない（上げられない）ことになりますね．

営業マンいわく，賃貸物件として購入しても元は取れない
というのは，このためでしょうね．

[138: 匿名さん]

パークコートは出て2週間以内くらいで決まっていて、とっくに空きは一つもないようです。

高額賃貸は首都圏の大企業で家賃半分補助とかを利用して借りるので、自己負担は30万なら15万ですよ。いいとこなら借り手は付きますよ。

[139: 購入検討中さん]

＞136

137を書いているうちに136が書き込まれまれて，
話が矛盾してしまいましたが．．．

意外と借り手がいるものなんですね．
今，空いているのは時期が悪いのかな．
年度替わりとかなら，すぐ埋まるんでしょうかね．

[140: 購入検討中さん]

＞138

なるほど．
福利厚生の手厚い大企業の転勤族が借りると．
それなら137のストーリーは成り立たなかったですね．

この調子だとブランズを賃貸しても，20-25万くらいの家賃なら
すぐ埋まりそうですね．