繰上げ返済か住宅ローン控除か

[しろうと]

住宅ローン控除の申請は来年の２月になるようなのですが、それまでに繰上げ返済は待っていた方がいいのでしょうか。繰上げ返済することにより、ローン控除の額が少なくなるのでしょうか。それとも繰上げ返済を早めにやって、返済を楽にした方がいいのでしょうか。馬鹿な質問だったらすみません。

[2: 住まいに詳しい人]

>>01
＞住宅ローン控除の申請は来年の２月になるようなのですが
確定申告でも還付申告なので、１月になって書類がそろえばすぐに申告できます。

年末のローン残高に対して初年度はローン残高の１％または０．６％
（自分で初年度だけは選択できます。１０年制度か１５年制度か。）、
２５万円（今年入居の場合）、
今年の所得に大して払う所得税、
以上の３つの金額の一番少ない金額までが税額控除で還付されます。

年末のローン残高が基準となるようなら、
今年のうちは繰上返済しない方が戻りは多くなりますが、
他の２つの金額も関連します。
そして、今年は所得税が減り住民税が増えます。
来年もらう、今年の給与所得の源泉徴収票を見てから判断してください。

[3: 入居済み住民さん]

ローン控除は支払った税金分しか返ってきません。
たとえば3000万のローン残高だと１％と考えて30万と思われがちですが
支払った税金額が20万なら20万（返還額はもう少し少ないかと）です。

来年初めての申請をなされるのなら、まだローンを組んで日が浅いかと思いますので
繰上げ返済をされたほうが、お得かと思います。
100万円繰り上げ返済をしたとして
単純計算ですが、来年ローン控除で返ってくる金額は1万円です。
10年で10万円。
それよりも、ローン金利のほうが高いと思いますので
繰上げ返済は、早ければ早いほどお得だと思います。

[4: 匿名さん]

融資先から、ローン残債表（ローン明細書）なる物が送られてきます。
その融資残高から繰り上げる額を引いた先の残債（融資残高）までの、
利息額を足してみましょう。
最初の頃は、利息の方が多いのに驚くと思いますよ。
それを見れば、自ずと繰り上げ返済をした方がお得なのは歴然です。
但し、繰り上げ返済貧乏にならないよう、行うなら計画的に、ですね。

[5: 匿名さん]

>>04です。
繰り上げのシュミレーションサイトは他にも幾つかありますが、
下のサイトでシュミレーションしてみると、具体的なお得度が見えて、
分かり易いかもしれません（ただ、2回目以降には使えません）。
https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html
ちなみに、2回目以降は公庫のシュミレーションを工夫して使っています。

[6: ０２]

>>04
＞自ずと繰り上げ返済をした方がお得なのは歴然です。
だから何なんですか？
お得かどうかはわからんよ。
あなたは、スレ主の質問にまともに答えてないね。
質問に対してどうなのかから外れた答えだよ。

[7: 闇金]

借入残高
借入金利
繰上資金額
年間所得税額

を晒さなきゃ正しい解答は出ない

[8: 匿名さん]

>>04さん
何か勘違いされてませんか？

[9: 匿名さん]

>>06
＞そして、今年は所得税が減り住民税が増えます。
>>03の書き込み読んだ？
そんなのはどんだけ繰上げるかにもよるでしょ？
どんだけ所得税を払っているかにもよるでしょ？

>>08
勘違いも何も。
年末残高の1％と繰上げた時の差額を調べるツールにはなるんじゃない？

1から10まで答えるのが親切でもないと思うよ。
ヒントやツールをあげて、その人自身に考えてもらうのも一つだと思うんだけどね。

[10: 匿名さん]

住まいに詳しい人は、こことぞばかりに教えたがる傾向があるのかもしれません。
まあ、色々と学んだ結果や経験を披露したいと思う気持ちもあるのかもしれませんが。

[11: とくさん]

借入残高４０００万、借入金利３％、繰上げ１００万、年収税込み７００万では？

[12: 匿名さん]

>>08

＞何か勘違いされてませんか？

第３者から見ても分かるように、どう勘違いしているのか、もう少し詳しく書いてくれない？

[13: 匿名さん]

>11
繰上げでしょう。
借入れ残高が３０００万までは繰上げ。

[15: 匿名さん]

自分の場合は、
年後半であればローン利子＜減税額なので、繰上げ返済しません。
年前半は１％程度の運用ができれば繰り上げ返済しない方が有利なので、
定期預金に入れようかと。
10年後まとめて繰り上げ返済するのが一番お得となります。

[16: 購入検討中さん]

ここの掲示板にある住宅ローンシュミレーターで計算したところ、住宅ローン減税をフルに使用するよりも毎年繰り上げ返済したほうがよかったです（住宅ローン減税がすべて戻ってくると想定しても）。

借入　○○○○万円
金利　1.65％　10年固定
繰り上げ返済　400万円

[17: 16]

間違えました。繰り上げ返済　200万円/年でした。

[18: 匿名さん]

>16,17
しっかりしてよ。ローンの返済額だけ見てたら、そりゃ繰り上げした方が有利に決まってます。
ローン減税で事実上の金利負担が軽い時に、繰り上げ返済のお金をそれ以上の利回りで運用できれば、
その方が得、そういう話なんです。

[19: 16・17]

すいませんでした。
自分にはこのご時世で、年利1.65%以上の利回りでの運用を行える能力はないのかな？と思っています。
手堅く、こつこつ返済していく予定です(キチンと貯金もしていきます)。

[20: 18]

>19
ますます、しっかりして下さい。1.65%ではなく、1.65%−減税額、です。0.65%で更に源泉分離課税を考えると、0.8%以上が必要になりますが、色々有りますって。

[21: 匿名さん]

他に会社員なら利子補給やローン手当てがあるところもありますし。

[22: 匿名さん]

借入残高　２４６０万円
借入金利　１．６７５％
残り期間　　　３３年
今年の所得税　２３万円
で所得税は今後１万円／年はあがっていく予定で
来年or再来年ぐらいには控除額の枠を所得税が超えてしまう予定です。
今後の繰り上げ資金が１００万円／年ありますが
繰り上げしたほうがよいでしょうか？
減税終わってからまとめて繰り上げの方がよいでしょうか？
運用は定期預金レベルしか考えておりません。

[24: 匿名さん]

借入残高　3000万円
借入金利　2.3％（固定期間10年）
残り期間　34年9ヶ月
税込年収　1200万円
今年の所得税　200万円

今年の9月にマンション購入に際して、初めて住宅ローンを三井住友銀行で組みました。
ローン控除の兼ね合いで、実際の入居は来年1月にするつもりでいます。
個人的な都合により、10年間は改正されるローン控除の恩恵を受けられればいいと考えていました。
2011年以降には100万／年くらいなら繰り上げも可能なのですが、ローン控除終了の10年経過後に残元金2500万を一気に繰り上げするか検討中です。ちなみに31歳、自営、独身、男です。

[25: 匿名さん]

自営なら、いざという時の為にとっておきましょう。
借りたい時に銀行が貸してくれるとは限りませんから・・・

[26: 匿名さん]

独身なら尚更将来のためにキャッシュを残しておくべきでしょう。　一生独身ならさっさと返して自由になればよいのでは？

[27: 銀行関係者さん]

１００年に１度の経済危機だそうです。
現金の価値が日々上がってきているのを感じる今日この頃です。
ムリに繰り上げ返済する必要なし、今は現金を確保しておいたほうが良いと思います。

[28: 匿名さん]

>>25,26,27
ご回答ありがとうございます。
購入した投資信託800万相当も300万程度まで目減りし塩漬け状態です。
調子に乗ってしまいまして……
ホントは借入2000万の予定だったんですよね。
3年間ぐらいは現在の危機が改善しそうにないですよね。景気が循環することを身に染みました若輩者です。

ちなみに結婚予定後の新居のために当方1人名義で6200万の物件を購入したんですが、しばらくは節制に努めて貯蓄（ネット系バンクの定期預金等）にまわします。

[29: 契約済みさん]

ローンに関して全く無知なので教えて下さい。
来年３月末竣工の物件に入居予定です。価格は１億５００万で全額キャッシュ予定ですが、住宅ローン減税があるので借りた方が得とかいう話を聞きます。

実際、どれ位の金額をどの様な歩合や期間で借りれば、現金一括よりも有利なのか教えて頂けると嬉しいのですが宜しくお願いします。

[30: 匿名さん]

随分とわかりやすい釣りだな

[31: 匿名さん]

釣りに関して全く無知なので教えて下さい。

[32: 契約済みさん]

29ですが、釣りなんかじゃありません。 何を根拠に言われるかわかりません。
じゃあ、どうしたら信じてもらえるのですか？
自分より価格の高い部屋は、20戸以上ありますし、殆どがキャッシュ購入と聞いています。 去年迄経営していた会社から退いた為、出来たお金で購入するだけで何故そんな風に言われるか気分が悪いです。

[33: 匿名さん]

>>29=32さん
東京スター銀行のスレを読んでみてはいかがでしょうか。

[34: サラリーマンさん]

釣られてみました。

それほどの金額が払えるのであれば、所得税・住民税で年50万以上は収めていると思うので、年間の減税額の最大は50万円（5000万円のローン残金、超長期住宅は受けられない前提）。
それを10年間維持して最大限500万円のローン減税を受けられるとなると7000万円ぐらいの借り入れが最大限受けられるのかな。
仮に7000万だとして、単純に住宅ローン-1.0%（仮に住宅ローンが2%であれば、２−１＝１％＋5000万円以上の金利）以上＋住宅ローン手続きにかかる諸費用（1000万円で20-30万円ぐらいだから、140-210万円/回）＝92-93万円/年なので、7000万円の元手で1.3-1.4%以上の運用ができる人であれば最大限恩恵を受けられるのでは？
大雑把な計算で申し訳ないのですが、去年まで会社経営されていたのであれば、お金（金利）のことには私よりも詳しいのでは？

[35: 契約済みさん]

34さん有り難うございます。
今迄、全て経理と税理士任せで自分はお金を用意するだけだったので知識は全然ありません。
でも税金は毎年300万位は払っています。5年前迄は500万位でした。 税理士に聞いたら早いのですが、昔から苦手な人なので気軽にこちらに書いてみたのですが、すみませんでした。

[36: 匿名さん]

>>32
なめてる？
そんだけ金あるんだったら
きちんと有料で相談できるところで聞けば？

>何故そんな風に言われるか気分が悪いです。
見ている方が気分悪いって。

[37: 匿名さん]

今時、一億位の金ホストやキャバ嬢でも持ってるよ。
それ位で妬むなんて、所詮金に縁のない人間だな。

[38: 銀行関係者さん]

29さんに大変興味あります

＞去年迄経営していた会社から退いた為

引退した後でも年間50万円以上の所得税を払うほどの収入があるのですか？

1億超の物件を買う人が、10年かけてたった500万円程度の減税処置で迷うのはなぜ？

[39: 匿名さん]

これくらいの収入がある人は、減税措置なんて無視するのが普通。

悩んでいる時間は無料ではない。減税分くらい、さっさと稼いでください。勉強なんて
する必要なし。どうせ微々たるもの。時間がもったいない。500万円くらだったら、
買う時におまけしてもらうという手もある。

釣りなのか、頭が悪いのか、どっちか。本物の経営者じゃないだろう。こんな考え
だったら、会社はとっくにつぶれてるよ。どうやら、つぶれたわけじゃないみたい
だし。

[40: 匿名さん]

＞税理士に聞いたら早いのですが、昔から苦手な人なので気軽にこちらに書いてみたのですが、

こんな子供っぽいことを元経営者が書くのか???

同族経営で実際は何もしてなかったのかな?　うらやましい。世間知らずもいいとこ。
そもそも今、マンション買う判断だって、相当普通ではないぞ。世の中の動きと隔絶
している。住宅ローン控除のことなんて忘れてください。あれは庶民のためのもの
なんです。

[41: 匿名さん]

>>37
>今時、一億位の金ホストやキャバ嬢でも持ってるよ。
>それ位で妬むなんて、所詮金に縁のない人間だな。
あたまわるぅ。

[42: 入居済み住民さん]

何だか話が本筋と違う方に行き始めてるみたいなので戻して意見を聞かせてください？

色々総合すると繰り上げがいいようですが、昨今の金融危機を考えるとキャッシュを手元に残しておくべきという考えもあります。
昨年2月に新築マンション(物件価格3900万円)に入居した35歳サラリーマン、妻(この先もずっと専業予定)あり、3月に第一子誕生予定です。

借入残高　1900万
借入金利　当初10年固定1.85%。固定金利終了時の残高975万円で、その後変動-1.2%優遇あり。
税込年収　1150万
預貯金　　700万
ローン控除は10年制を選んでいます。

株式投資や外貨預金を考えていたときにこの金融危機が起こってしまい、今だからこそ投資の時期という話も聞きますが、やはり確実にローンを繰り上げておくべきか、迷っています。
初歩的な質問で申し訳ないですが、アドバイスお願いします。

[43: 匿名さん]

固定で１．８５％ならローン減税分を差し引けば実質金利１％以下ですよね。
リスク投資（元本保証がない投資信託など）なら２−３％はそれほどムリのない
数値です。リスク投資がどうしてもイヤなら新生銀行の１年物定期で１．１％
（税引き後０．８８％）にでもしておけばいいのではないでしょうか？

１０年後に金利動向や家庭の状況を考え、一括返済するかだらだら返済するか
考えればよいのではないでしょうか。

[44: 匿名さん]

>>42
年収同じでローン開始金額はもっと多かったですが、
繰り上げ・貯金・投資・減税恩恵…どれか一つに行くのではなくて、４つ全部こなしてますよ。
その中のどれか一つにポイントを置くというのなら自分が１番好きな（価値があると思う）もので良いでしょう。

[45: 匿名さん]

>>42さん
スレのタイトルとはちょっと逸れている気もしますが、それは置いておいて、
月々の収支はどうなのかを踏まえた上で、今ある700万円＋月々の積み立てを
「生活費＋予備費」「教育費」「老後の費用」「繰上返済」
の４つぐらいに分けて考えるといいように思います。
43さんのおっしゃるように「投資か繰上か」という２択ではないでしょう。
安全な預貯金も含めて、目標を決めてバランス良く　が良いのでは？

[46: 入居済み住民さん]

>>43,44,45さん、42です。
ご丁寧にコメントありがとうございます。

今のところ年収が下がる見込みは少ないので、バランスよくやってこうと思いました。
借入金額がそれほど多くないので、当面は繰上げはあまり重視せずに、定期預金と投資を中心に考えて見ます。

[47: 匿名さん]

あっていますか？

＜所得税＞
年収（330万円〜900万円）のばあい、課税対象所得金額×20%−33万円
これはあってます。


住宅ローン控除がなかった場合の、課税対象所得金額が３００万だったとすると、
翌年度の所得税は、年間２７万円払う事になります。

住宅ローン残債金額が２０００万だったとすると、住宅ローン控除１％＝２０万円となり、
課税対象所得金額が３００万−２０万＝２８０万となる。
これを上記の式に入れると、２３万円となり、翌年度の所得税は２３万円となる。

よって、２０００万の残債で、たった年間４万円の得にしかなりません。
残債２０００万に対して、返済期間が２０年残っていた時、
月々の利子分は１９０００円くらいなので、１９０００×１２＝年間２２８０００円になります。


これじゃぁ〜どんどん繰り上げた方がいいと思いました。
いかがでしょうか。

[48: 匿名さん]

>>47

間違ってると思いますが・・・。

住宅ローン控除は所得控除じゃなく税額控除ですよ。
なので
＞課税対象所得金額が３００万−２０万＝２８０万となる。
という、計算式は意味を成していません。

[49: 匿名さん]

＞４８
って事は、私の例の場合、どういうことになるんでしょうか。
毎年２０万円、戻ってくるということ？
金利が１％だったら、１％戻ってくるから、実質無金利状態？

[50: 匿名さん]

>>49

48です。答えとしてはほぼｙｅｓですね。

ただし、２０００万の借り入れで、毎年の通常返済額が１００万円だとすると、
翌年は１９００万円の１％なので１９万円の税額控除（所得税が還付されます）、
翌々年は・・・と残債に応じて税額控除額は変わっていきますよ。

金利が１％だったら・・・というくだりは、47の例だと実質無金利ではないです。
支払利息が２０７万円。
ローン控除で戻ってくる額が、１６５万（毎年元金が１００万減るとして）ですね。

なお、社内預金や身内からの借入金で金利が１％に満たない場合は
ローン控除の適用条件を満たさないので気をつけてくださいね。

私見ですが、住宅ローン控除が終ってから、繰上げ返済するのが最強だと思ってます。
（金利変動を考えない場合ですが）

[51: 匿名さん]

>47
ここに書き込む前にネットで調べたらどうですか？
恥ずかし過ぎですよっ！

[52: 匿名さん]

＞５０
ありがとうございました！
ご丁寧に本当に助かります。
勉強になりました。
自分なりに調べた結果のコメントだったのですが、完全に調べ間違えていたみたいです。
ありがとうございました！！

＜という事は＞
金利が上がるまではずっと１０年間貯金として貯めておいて、
住宅控除期間１０年が終わると同時に、一括返済！！！が最強っぽいですね！
もし金利が急激にあがりそうなら、見極めて一括返済！！ですね！
２００９年２月実行なので、
２０１９年に突入したと同時に一括返済だ！！！（金利あがらなければ）

ん？でも今、実は変動金利１．０７５　スタートなんです。
て事は、利子と控除で、適用のタイミングやタイムラグがあるにしても、
利子の方がわずかながらも高いので、繰上げ返済した方が気持ちお得？
みたいな気がしてきました。。。

今一度ご教授お願い致します。

[53: 入居済みさん]

50さん、52さんへ質問ですが

扶養控除や保険の控除等を考えると控除額が1％以下なので必ずしも1％返ってくることはないのではないですか？

私の友達でも実際は1％はかえってこないと言ってました。

よって前倒ししたほうが有利だと思うのですが認識が間違っていますか？

教えてください。

[54: ５２です]

＞扶養控除や保険の控除等を考えると控除額が1％以下なので

ご教示頂いている身分なので、逆質問されても分かりません。
５１さんの認識を教えてほしいくらいです。
住宅ローン減税が１％以下になるケースがあるんですか？

[55: 入居済み住民さん]

54さんへ

53です。確かにそうですよね。

私はそこも54さんは考慮してみているのか疑問になったのであえて54さんも含め質問しました。

年収の源泉徴収を見ればおそらく解ると思うのですが平成20年購入であれば所得税のみの控除額、

それより前か、平成21年であれば住民税も入ります。

そして実際年収にもよりますが控除額が1％満たないことは実際あると思います。

年収400万〜500万だと保険等の扶養控除や保険の控除を受けていると大体15万〜20万弱ぐらいが控除額になるのではないかと思います。

よって3000万位の住宅を購入していると1％はないでしょうし、平成20だと住民税も対象にならない

ので実際5万円〜10万円（0.5％）ぐらいかもしれません。

友達の話では平成15年ぐらいで年収400万ちょっと住宅購入は1800万ぐらいですが控除額がないと実際には1％満たないと言ってました。（おそらく保険の医療控除額はあると思います）

ただ私の認識があっているか不安なので質問させていただきました。

[56: by 48＆50です]

>>53

おっしゃるとおりです。
「課税される所得金額」によっては１％の還付が受けられない場合があります。
（＝２０万円還付されるとは限らない）

サラリーマンの場合代表的な控除である「給与所得控除」は以下の通りです。
1,800,000円超 3,600,000円以下 収入金額×30%　 ＋　　180,000円
3,600,000円超 6,600,000円以下 収入金額×20% 　＋　　540,000円
6,600,000円超 10,000,000円以下 収入金額×10%　 ＋　1,200,000円
10,000,000円超　 収入金額×　5%　＋　1,700,000円

年収500万円だとすると、500万×20%+54万なので＝「給与控除額」154万
その他に、「生命保険料控除」「地震保険料控除」「社会保険料控除」
「扶養控除」「基礎控除」など様々な控除があります。
「給与控除額」以外の控除額が仮に46万円だとすると
所得控除額は200万円。

年収500万円から200万円を引くと、300万円となり、これが「課税される所得金額」になります。
実際の所得税は300万円×10%−97,500円で所得税額は約20万円です。

なので、いろいろと他に控除する額が増えると、所得税額は20万円を下回り、
１％まるまるの恩恵を受けられな場合はあります。

>>52

残っている残債金額や毎年の所得税額に依存しますので、なんとも言えません。
繰上返済することによって、残債は減るので、その分税額控除の金額が減る場合もあります。
繰り上げた方が結果として、得になる場合ももちろんあります。

なお、繰上げ返済時に適用金利が1.075%を上回る金利だと、
次の約定返済日からは返済額はUPします。下回る場合は、その逆にDOWNしますよ。
タイミングが重要です。

※50でローン控除で戻ってくる額が、１６５万（毎年元金が１００万減るとして）ですね。
　というのは、（毎年残債が１００万減るとして）の間違いでした。すいません。

[57: ５２ ５４ です]

なるほど。
といいう事は・・・

翌年の所得税が２０万だとして、２５００万の残債があったしたら、
所得税による恩恵は２０万までという事ですね。

では残りの恩恵を受けれなかった５万円について、
５５さんのコメントにある、
＞平成21年であれば住民税も入ります。
に振り替えて減税を受けれるんでしょうか？
私は２１年の購入・転居です。

また、住宅ローンの恩恵を受けるためには、
会社に何か提出すべきですよね？
自分で確定申告？とかをするんでしょうか？
ど素人満開の若年サラリーマンですいません。

[58: by 48＆50です]

>>57

yesです。
97,500円までは住民税の控除も受けることが出来ます（まだ法案は通っていないはずですが）。
もちろん、所得税額を控除仕切れなかった分なので、課税所得金額がそれなりに無いと、
住民税控除を受けるところまで行かないと思いますよ。

確定申告ですが、所得税は初回のみ確定申告が必要です。
次回以降は、お勤めの会社が手続きしてくれるので、年末調整で完結します。

ただし、住民税の控除を受ける場合は、毎年、確定申告が必要になりますよ。

まだ、先の話ですからね。2010年の1月くらいまでに
いろいろ勉強しておいたほうが良いですよ。

[59: 入居済みさん]

55です
57さんへ
度々すいません。私も平成２１年に引っ越しをしたのですが、実際にはまだ法案は正式に決まっていないので確定申告の時期（３月１５日から）までどうなんだろうと思います。
私もいつ法案がとおるか無知なのでわからないですがまだ正式には決まってません。
（ただしほぼ決まっていると思ってよいと思います）
初年度は確定申告必要だと思うので市役所に行くことになると思います。

もし決まったら最高１０年間で６００万の控除額。確かローン残高の1.25％が対象で控除額の内訳は所得税最高５０万まで住民税は１０万までだと思います。

[60: 入居済みさん]

５９です
入力するのが遅く58さんとかぶってしまいすいません。
確定申告は来年になるんですね。私も勉強しました。
ありがとうございます。

[61: ５７です]

＞５８〜６０

あ　ありがとうございます！！！
すっきりしました！
ちゃんと勉強しておきます！
助かりました！！

本題の、繰上げか減税か？　については、
将来設計の計画の範囲で、出来るだけ早期繰上げがんばります。

でも、いずれ上がらないと、個人どころか国の危機ですもんね。
ありがとうございました。

[62: 匿名はん]

アゲマス

[63: 匿名さん]

>>59

？
ローン控除は残高の１パーセントで、２００年住宅などの優良住宅のみ１．２パーセントですよね。

なので普通は最大控除額は５００万円になるはずです（いまのところ２００年住宅ってまだ建ってないはず）