ベストな登記を教えてください

[入居予定さん]

似たようなスレを探せなかったので教えてください。

４０００万の新築マンションを購入しました。
ローンは３５００万で夫のみで組みますが、年収計算は妻と合算での申請です。
頭金は正確に言うと妻の貯金からですが、夫の給与は生活費他で使っていて、フルタイム勤務の妻の給与が貯金という形態のためです。

登記は連名にしたほうがローン控除を妻も受けられるのでお得、と聞いたのですが
そうしたほうがよいのでしょうか？

子供が二人いて、扶養は夫に入っています。

[2: 匿名さん]

奥様がこれからも働かれる予定でしたらペアローンで組んだ方がもちろん税金が二倍戻るのでお得です。

奥様の貯金をご主人名義のローンに繰り上げ返済する予定があるなら、贈与税なども絡んできますから、今後のライフスタイルに合わせてローンを組んだ方がいいでしょう。

[3: 入居予定さん]

ありがとうございました。

４月からもフルタイムで復職します。

ローンは、夫に何かあった時のことを考え、夫一本で進めてしまいました。

贈与税というのがかかるんですね。

名義をどうしたほうがいいのか迷っています。

[4: 匿名さん]

ローン減税を持分によって夫婦それぞれが受けられるのは、
夫と妻がそれぞれローンを組むか、連帯債務の場合だけです。
スレ主の場合だと奥様はローン控除受けられません。
妻名義のローン残高がないですから。

持分は、出資割合にしないと贈与になりますね。

[5: 入居予定さん]

何度もすみません。

収入合算してて、連帯債務になってます、確か。
その場合はローン控除は受けられるのですか？

連帯債務で検索すると難しくて内容が理解出来ません・・・

[6: 匿名さん]

「ローンは夫のみで組む」のなら、スレ主さんは連帯保証人になっているのでは？
連帯保証と連帯債務は別物ですよ。

[7: 入居予定さん]

よく書類を見てみます。

色々とありがとうございます。

[8: 匿名さん]

ペアローンじゃなきゃローン控除はありません。
『ペアローン』と調べてみればわかります。

[9: 匿名さん]

>>08さん
＞ペアローンじゃなきゃローン控除はありません。
それは間違いです。
連帯債務でも２人とも控除を受けられますよ。（連帯保証はダメ）

[10: 匿名さん]

色々と大変ですね。
でも住宅ローン控除を受けることに必死になり過ぎていませんか？
控除は恩典ですからｗ
つまり、受けなきゃダメとか、損とかいうものではないですから。
中古の築年数とか、床面積基準などによって、ローンを組んでも控除は受けていない人も大勢いるのですしね。
まあ、適用によって10万とか20万の損得が変わることはあるでしょう。
何年かの累積では、更に大きな影響となることも考えられます。
10万とか20万だって、ある意味では大金です。
しかし、家という数千万の買い物をした人にとっては、数十万なんて誤差のようなものという見方もできます。
その誤差の部分に引きずられて、木を見て森を見ずという事にならないよう注意しましょう。

また将来に渡って贈与や相続で混みいったトラブルの起こりやすい、問題の種を蒔いてしまうことは考え物です。
頭金を一方の名義から出したのなら、出したなりの所有権の割合の登記が最も確実です。
そしてローンを組んだ時の、夫婦間での年収比率に応じて、今後の返済の負担割合を推定して登記すべきです。
将来の産休などの見込みは不確定なものであり、審査では織り込まれないのが原則です。
借り入れは、二人分の年収合算で審査が通ったなら、二人での連帯債務が当たり前のことです。
その場合には、二人でローン控除も受けることになるでしょう。
必ずしも、二人で受ける方が得だとは限りませんけど。
一般的には得だとは思います。
しかし将来の妻の退職などの展開によっては、満額を夫のローンにした方が得な場合もある訳です。
ただ、繰り返しますが、損得で判断することではなく、自然に当然のことを当然にすることが大切だと思います。

そうでないパターンの書類でも、意外に司法書士などは書面上のチェックして処理してしまうことがあります。
その段階で、自分なりに頭の中で理由付けは出来ていても、危険な場合があります。
何年か経って、売却や相続の問題が発生した時に、あなたが頭の中で考えていた言い訳が通用するとは限らない。
むしろ怪しげな論法を振り回す人という扱いになってしまいかねない。
不自然な処理をしないこと。
それが大切だと思います。

[11: 匿名さん]

概ね >10 の意見に同意だけど、

> 借り入れは、二人分の年収合算で審査が通ったなら、
> 二人での連帯債務が当たり前のことです。

ここは違います。
収入合算で審査したとしても、連帯保証か連帯債務かは契約によります。
スレ主の書き込みを読む限りでは、奥様は連帯保証人だと思います。

[12: 匿名さん]

登記費用は二人の方が多くなるのですから、減税分がそれに見合っているかどうかちゃんと計算してね。

[13: 匿名さん]

少しは登記費用が変わるかもしれないが、せいぜい数万の差じゃなかろうか。
それこそ誤差の範囲。

ポイントは、頭金が妻名義のものってこと。
今まで、夫の稼ぎを主に生活費に使って、妻の稼ぎを貯蓄に回してきたというのは、御両人の勝手だ。
別に悪いことじゃないけど、そういう形式を御両人で選択したってこと。
あとになって、これは二人の物だったとか、夫の持分があるとかいうのは、まともには通らないことがある。
多少のことなら黙認されることもあるだろうけど、状況判断の甘さは否めない。
何か、別の問題が発生した時などには、こういうルーズなことも過去にやってきた連中と見られかねない。
あとになって、こういうつもりだった、と言って名義替えが通用すると思う？普通。
ある意味、それだと世の中に贈与税は存在しえない。
贈与が発覚した時点で、いや実は違うつもりだったんですよ、という言い訳が通用しちゃ、世も末でしょ！
そこのところを理解しよう。

夫の債務ということが決定していて、妻は連帯保証人であるなら、借り入れ分は夫の資金になるということ。
つまり、妻名義の頭金の分だけは妻の所有権にして、借り入れ分は夫の所有権とする。
これが正解だろ。

もし連帯債務であるなら、夫と妻の収入比率で按分し、それに妻名義の頭金を加味したところで持分決定だ。
簡単な分数の計算だから出来るだろ。
これが連帯債務の場合の正解だ。

[14: 匿名さん]

夫婦間の共有財産という考え方は、世の中にはあるけど、それに悪乗りしてルーズなことはしちゃダメ！

例として、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」という制度を使って考えてみると
こういう制度があるってことは・・・
財産について共有的な解釈がある、ということを認めている面があるのだけれど
同時に、所定の手続きをしない限りは勝手に名義を変えちゃ贈与税がかかるかもしれませんよってこと。