銀行の固定金利ローンってどうですか？

[匿名さん]

物件価格４３００万、自己資金９１０万
で、差３３９０万をローン（３５年）でと考えています。

最初は、３５年固定金利の全額公庫で借りるつもりでいましたが、

銀行ローンの金利を見ていると、固定金利で、
２年 ２．００％ ３年 ２．２５％
５年 ２．９０％ ７年 ３．４０％
１０年 ３．７０％ １５年 ４．６０％
２０年 ４．９５％ など、
各銀行商品があるようで、デベ営業担当によると、
私の場合、ここから０．７％優遇できるといわれています。

公庫は、３５年固定金利でわかっているというメリットはありますが、
最初１０年２．７５％、１１年目以降３．４５という金利に加え、
団信保険料ば別途支払ということなどを考えると、
団信保険料込みの銀行固定ローンを何年かおきに繰り返していくのが
いいかと悩んでおります。

公庫と銀行の併用も考えられますが、保証料などの諸費用ももったいないとも
思っています。（公庫も８割以内なので全額可能といわれています。）

総合的にみて、公庫にするか銀行ローンにするか
どちらがいいものなのでしょうか？
どういう観点でチェックすべきでしょうか？

年収７５０万（税込み）です。

ご意見アドバイスください。

[121: 匿名さん]

当然。団信料は公庫のHPから試算できるんじゃなかったかな？

[122: 匿名さん]

保証料のめやす

http://www.hlgc.or.jp/hosho/ho_kaitei14.11.1.html

[123: 匿名さん]

ありがとうございます。
保証料、計算してみました。
４７万円だったのですが、これは１年間に支払う額ですか？
これを単純に１２で割ればイイのでしょうか？

[124: 匿名さん]

保証料は一括前払い。
繰上げ返済すれば、少しは戻ってくる。

[125: 匿名さん]

団信って、一括前払いなんですね。
私も知らなかった・・・
毎年、毎年、何十万も払うのですか？

[126: 匿名さん]

あー、ここでも団信（生保保険）と保証料をごっちゃにしてるよ。
団信・・・年払い（因みにＪＡは不要といいうか保証料込み）
保証料・・一括
団信の試算はここで
http://www.hlgc.or.jp/danshin/danshin_f.html

[127: 匿名さん]

保証料は一回払えば終わりで、団信は毎年払うんですね？
一人分の団信であれば、そんなに高額じゃなかったです。
安心しました。
ありがとうございました。

[128: 匿名さん]

団信のデュエットって、夫婦で加入する事ですよね。
多少掛け金は高くても、メリット大きいのでしょうか？
連帯債務で借りた場合は、二人で入るべきですか？

[129: 匿名さん]

ずっとローンの事調べてはいたのですが、ソニー銀行が気になります。
１０月３１日までの０．７％優遇キャンペーン申し込みたいけど、まだソニー銀行に口座持ってない・・・。
今からじゃ間に合わないですよね・・・。
キャンペーン延長とかありえるかなぁ？

[130: 匿名さん]

ずばり、東京三菱の　3年固定　1%　と　5年固定　1.4%　なら、どちらにしますか？
（ローン自体は、25年から35年ローンを考えています。）

[131: 匿名さん]

>>130
25-35年なら10年固定2.2％にしとけば？
ま、どちらかと言われれば、5年固定かな。金利アップしても
3年と5年では元金の減り方が違うし。0.4％の差は2年間の安心料としては
安いと思うけど。

[132: 匿名さん]

１０年２．２が　都市銀の中では一番お得かと。ただ↑の場合　期間が過ぎた時の優遇が一番低いですよ。我が家も検討しました
が　三井住友で優遇１％を受けられるので　そちらにしました。
目先の低さより　期間後の優遇率を頭に入れておいたほうが賢明です。

[133: 匿名さん]

住友信託はどうでしょう？３年固定の０．８５％　その後０．９％優遇。
口座に繰上げ返済用の金額を入れておいたら自動的に手数料なしで、
繰上げ返済出来ます。ただし、期間短縮でなく金額縮小のみ。
３０年で２，１００万借りる予定。年９０万繰り上げしていく予定なのですが…。
ソニーバンクも気になってます。

[134: １２９]

今日ソニー銀行のカスタマーセンターに問い合わせたら、「今口座持っていない方は間に合わないので優遇は受けられないとの事。１０月３１日以降のキャンペーンも今のところ予定無し。」と言われ落ち込み気味です。
最初ソニー銀行の変動金利１．７６４％にしておいて、金利上昇具合見ながら固定にいつでも変更できるというのはただの主婦には危険でしょうか？

ソニー銀行だめだったら三井住友にしようと思っているのですが、保証料内枠方式にするつもりなので金利アップは確実。
三井住友の３年固定限定１．２７％優遇、４年目以降０．４％優遇ってどうでしょう？
将来見据えて全期間０．７％優遇にしておいた方がいいのかな？

[135: 匿名さん]

３年０，９８は魅力ですが　その後がね・・・・　０．４より０．７の方がいいのでは？
　住友信託内容は良いみたいですが　色々と制約とかあるんじゃないでしょうか？
都市銀とは違う特殊なのではないですか？　率だけ見ると魅力だけど。

[136: 匿名さん]

中途半端に3年とか5年固定にすると、固定金利明けの金利アップによる返済額アップが
無制限なので、現状ではリスクが大きいと思います。
そうなると、20年以下の場合は三井住友の2.98%固定で、20年以上はJAのあんしん計画
あたりがいいのでは。百歩ゆずっても、10年固定かな。
長い目で見ると、今は全期間固定にしてもかなりの低金利なので、目先の金利に飛びつ
かない方が懸命だと思いますよ。特に将来、2008年問題といわれる国債の暴落による
悪性インフレにでもなろうものなら、金利の大幅アップは避けられません。
ハイバーインフレなったら、借金は限りなくチャラになるのでしょうが．．．

[137: 130]

ありがとうございます。

なるほど・・・だとしたら、初めから銀行じゃなくて公庫の方がいいのかしら？？
10年固定2.2だと大差ない感じがしてしまう。。。

三井住友さんと、住友信託さん、JAのあんしん計画をちょっと調べて見ます。

[138: 匿名さん]

この前計算してみたんですけど、
2800万、25年でローン。
現在全期間1％優遇で、現在3年固定として1.25%。
2年に0.5％ずつ金利が上がって6.5％までいっても
公庫の3.35％と返済総額は変わらず。
最初の5年間100万ずつ繰り上げ返済していくなら、
公庫に少し部がありって感じかな。

住宅ローンってバブル期でも８％位までしか行かなかったよね？
短期固定ってそんなに危ないかなぁ？
計算間違ってる？

[139: 匿名さん]

136です。私の心配しすぎかもしれませんが．．．国債の大暴落による、金利の
大幅アップ(10%以上)のシナリオが現実になる可能性は、大きいと思います。
小渕内閣のときに、景気刺激策として大量発行した国債の償還が2008年から
始まります。(つまり、借金を現金で一括返済すること。) 今でも、日本は国家予算
の約半分を国債発行(つまり借金)して、何とか生計を立てている状態です。
まともに過去の国債の償還(借金返済)ができるとは思えません。借款債でしのぐ
のが精一杯でしょう。(これは借金を返すために借金をすることで、庶民感覚で
言うと、自転車操業にあたります。)
ある時点で、日本の国債は償還されないと市場が判断すると、たちまち信用が
なくなり、国債が大暴落する可能性が捨て切れません。国債バブルの崩壊です。
国債が暴落すると、長期金利が上昇する理屈は、いろいろなホームページで
詳しく解説されているので省略しますが、このタイミングが2008年頃やってくる
可能性が、いま問題視されています。今から4年後ですよね。
3年や5年固定にすると、このリスキーな時期に固定金利が明けてしまいます。
90年代初めのバブル期は、ある意味良性インフレだった(と思う^^;)ので、金利も
8%位ですみましたが、今後起こるかもしれない国債バブルの崩壊後の金利が
どこまで跳ね上がるか、専門家でも予測できないと思います。
ですから、短期固定のようなバクチは避けるのが賢明だと思っています。

私は経済の専門家でないので見誤っているかもしれませんが、
皆さんの意見はどうでしょうか。

[140: 匿名さん]

８％くらいまでしか・・・とは！・・・４０００万とか借りてる人は
凄い金額になりますよ。

[141: 匿名さん]

東京三菱が20年固定で2.95%、15年固定で2.7%を出しましたね。
三井住友より安い。しかも、住宅ローンを組んで、給与振込み口座を開設すれば、
コンビニなどのATMで引き出したときの手数料がタダになる。

[142: 匿名さん]

>139
ちょっと補足します。
平成の初期までは預金金利は全て財務省が決めていたので、２年物定期預金
で８％を超えたことはありません。つまり調達コストを政策的に抑えることが
できたのですが、今は違います、預金金利が上昇すれば１０％を超えるリスク
があります。また住宅金融公庫もなくなるので政策的に歯止めがかからない
可能性があります。１０月の日経の最終面のＦＲＢの総裁の回顧録に住宅ローン
金利が上昇して不動産業者から恨まれたなんて書いてありましたよ。
そうはならないと思いますが。

[143: 匿名さん]

銀行金利、商売的に下がりまくりやね。
上がるって、もう何年前から言っていただろうか・・。
長期固定派はずっと「リスクが」と言い続けるのだろうけど。

[144: 匿名さん]

143のいうことって、自動車保険に例えれば、
　「事故にあうかもしれないって、もう何年前から言っていただろうか・・。
　保険に入るやつは、リスクがと言い続けるのだろうけど。」
ということと同じ。いろんな状況が絡み合って結果的に金利が上昇して
ないけど、それが今後上昇しない理由にはならないよ。
まあ保険みたいなものだね。

[145: 130]

住友信託さん の　商品　魅力的ですねっ
とりあえず相談申し込みしてみようかと思います。

そのほかお勧め、お得な金利、キャンペーンなど
情報をご存知の方、教えて下さい＆アドバイス宜しくお願いします。

[146: 匿名さん]

現在東京三菱２．２を考えています。借り入れは２０００万、10年ほどで
完済を目指したいのですが、妻は全額固定希望です。
皆さんお勧めの金融商品はございますか？中古なのでソニーは無理です。

[147: 匿名さん]

１０年で返せるなら東京三菱がいいかと思います。

[148: 146]

でも予定なので何があるか分からないので、みずほの２。６で10年後
1パーセント優遇と迷っています。10年の０．４の差は大きいのでしょうか？
公庫の新しい証券買取も迷っています・・・。うーん。

[149: 匿名さん]

で何年で組む？

[150: 匿名さん]

日系銀行の期間限定固定は繰上返済の手数料がボッタクリだよね。
外資系のたとえば旧長銀、現新生は手数料不要だからいいかも

[151: 匿名さん]

みずほで３５年固定　繰返手数料、保証料無料という広告を見ましたが
　どうでしょうか？

[152: 匿名さん]

金利はお高いですか？でも・・社員のかたが顧客の預金流用したのでしょう＞＜？

[153: 匿名さん]

>>151
みずほの新聞広告ですよね。
あれは、公庫の証券化ローンでしょ？
3.35%だったのにかなり下がりましたよね。
ちょっと悔しい。

[154: 匿名さん]

みずほは２．８７０％で３５年ですね。　今５年固定の三井で考えているのですが
本当悩みますね。　今は公庫で借りているのですが　売却、購入に
なりましたので　悩む所です。

[155: 匿名さん]

みずほの証券化ローンは団信保険料別だよ。
あとつなぎ融資が必要になる。
ただ上にも書いてるけど保証料・繰り上げ手数料がタダ。
まあ繰り上げ最低額が100万以上なのがネックだが…

[156: 匿名さん]

みずほの証券ローンですが、確か毎月の支払いの４倍？の月収が必要って事ですね
これって手取りですかね？

[157: 匿名さん]

手取りじゃないよ。総支給。

[158: 156です]

なるほど、総支給ならウチでもメリットありそうです
ありがとうございます

[159: 匿名さん]

すません、教えてもらいたいのですが、
今現在、元利均等でローンの審査が通ってるのですが、
それを元金均等に替えたい場合、期間を延ばして
返済額をかえなければ、少なくとも審査は通るのでしょうか？

[160: 匿名さん]

>159
返済期間に問題がなければ一般的にはそれでローンは通るよ。
問題になるのは当初返済比率（１年目の収入に対するローンの返済額
の割合）だけだから。

[161: 159]

ありがとうございます！

[162: 匿名さん]

金利が上がったら、ローンの支払い額をかえずに
返済期間を延長する事って出来ないのですか？

[163: 匿名さん]

>162
以前、金利の上昇して未払い利息の問題があった際に政策的な判断で
そういう措置がされたと思います。銀行によっては状況によって考慮して
もらえる場合があるかもしれませんが、支払額は膨らみますよ。

[164: 匿名さん]

住友信託さんの件、
・色々と制約とかあるんじゃないでしょうか？
・都市銀とは違う特殊

とありましたが、どなたか、具体的にご存知でしたら教えて下さい。
結構スルーされてますが、都市銀などの短期固定と比べると、
ここまでの情報では、気になりまくりです。

[165: 匿名さん]

保証料って一括前払いではなく、金利に上乗せして払う方を選択すると、
だいたい0.2%くらいなのですか？

その0.2%　分というのは、ローン期間中ずっと払い続けるのでしょうか？
それなら、一括前払いの方が安いですよね？

教えて下さい。

[166: 匿名さん]

>>164
別に信託銀行だからといって特別なことはないよ
>>165
0.2〜0.3くらいじゃないかな
残高に応じて払うからローン期間中はずっと払い続ける
当然残高は減ってくるから保証料も減る（金利次第だけど）
ケースバイケースだけど通常は一括前払いの方が安いと思うよ


間違ってたら誰かフォローよろしく

[167: 165]

ありがとうございました！

[168: 証券化すでに契約済みの人]

証券化ローンにつなぎ融資が絶対必要という
ことはありません。私は現にいりませんでしたよ。

しかもみずほ銀行だと、銀行ローンとの併用も可能でした。

[169: 匿名さん]

>みずほ銀行だと、銀行ローンとの併用も可能でした

というより併用しないと銀行も儲けがでないでしょう。
証券化ローンだと手数料しか入ってこないので。

[170: 匿名さん]

168さん、みずほの証券化ローン使うときって、通常の住宅ローン商品のキャンペーン優遇って使えましたか？