銀行の固定金利ローンってどうですか？

[匿名さん]

物件価格４３００万、自己資金９１０万
で、差３３９０万をローン（３５年）でと考えています。

最初は、３５年固定金利の全額公庫で借りるつもりでいましたが、

銀行ローンの金利を見ていると、固定金利で、
２年 ２．００％ ３年 ２．２５％
５年 ２．９０％ ７年 ３．４０％
１０年 ３．７０％ １５年 ４．６０％
２０年 ４．９５％ など、
各銀行商品があるようで、デベ営業担当によると、
私の場合、ここから０．７％優遇できるといわれています。

公庫は、３５年固定金利でわかっているというメリットはありますが、
最初１０年２．７５％、１１年目以降３．４５という金利に加え、
団信保険料ば別途支払ということなどを考えると、
団信保険料込みの銀行固定ローンを何年かおきに繰り返していくのが
いいかと悩んでおります。

公庫と銀行の併用も考えられますが、保証料などの諸費用ももったいないとも
思っています。（公庫も８割以内なので全額可能といわれています。）

総合的にみて、公庫にするか銀行ローンにするか
どちらがいいものなのでしょうか？
どういう観点でチェックすべきでしょうか？

年収７５０万（税込み）です。

ご意見アドバイスください。

[22: 金利上昇]

撫繧ェりますよ、これから。
土壌が整ってきています。
前に日銀は失敗したから今回はかなり慎重だったけど、そろそろ限界です。
上下しながら上昇していくと考えています。
固定組むなら長い方が、現時点ではお得に思えます。

[23: 匿名さん]

全期間固定の証券化ローンは申し込み中なのですが、
なにぶん実行が１０月...遅かったorz

[24: 匿名さん]

今２年固定の変動で借りると、途中で借り換えなくても長期固定に切り替えられるのでしょうか。

[25: 匿名さん]

2年固定期間中に金利が上昇するかも・・と思ったときにすぐに長期固定に切り替えればいいんでないの？
わざわざこの低金利時代に最初から金利の高い長期固定にすることないよ。公庫なんかで借りた人の顔を見るとちょっとまぬけに見えます。

[26: ２５へ]

２５へ。
君は神か？
金利が上昇したら金利をＦＩＸって、金利上昇のタイミングがわかれば、
俺たちディーラーは苦労しないんだよ。

一瞬で債券市場が暴落。その後も、買戻しが入らないような事態にな
ったらどうすんの？？

日本の債券市場は需給不安による暴落の危険性ってかなりあるよ。
この前未達になった時だって、ものすごかったのに。知らないのか？

公庫で借りた人をまぬけとか言ってるくらいだから、新聞読んだことない
かな。せいぜい東ス○か・・・。

今でも１０年の基準金利は都銀で４〜５％でしょ。２％ちょっとは、キャン
ペーン金利だよ。

基準金利が６％とか７％にまで上昇したタイミングで固定にしたら、大損

俺らは会社の金だから良いけど、住宅ローンを借り入れするような一般
人が人生をかけて金利の勝負にチャレンジして、負けたら悲惨だよ？

例えば金利が上昇するような局面ではそれに見合うだけ収入が増えるよ
うな職業やビジネスをしている人であれば、負債を変動金利でというのも
分かるけど、たいていの人はそうはならないでしょ。

２０年とか返済に時間がかかりそうな人は公庫やＪＡ、１０年くらいだった
ら、東京三菱とかで、キャンペーン金利を利用して固定で借り入れしてく
ださい。

まあ、２年後は量的緩和が解除されている可能性もあるし・・・。

[27: 匿名さん]

>26
激しく同意！皆さん大丈夫ですか？

私は1月に公庫の2.5-3.5、35年で申し込みしました。(20〜25年で完済予定)
来年入居予定なので、今後のことを考えると正直ほっとしています。
銀行のキャンペーンに乗らないで良かった〜

[28: 26です]

じっくりここ読んでなかったので、個別指摘。

３へ。
「銀行の方は各行の競争原理の中、
それほど上昇しないのかなとも思っています。」
って、調達金利が上昇すれば、その分金利を引き上げるでしょう。
よく考えてください。競争原理だけでは限界があるのです。

８へ
「今はまだ金利があがるかわからないから様子見で2年か3年固定でいいと思います。
そして、2・3年後にまた検討してみてわ。今長い固定を組んでも、利子分だけで
短い固定とくらべると結果的に損してしまうそうです。（現在では）」
って、２，３年後に10年国債が今の２％弱から５％に上昇していたら、どうすんだ。
2年もの金利が仮に０．９％で、公庫が最初の１０年２．８％だったとして、
最初の2年だけは年１．９％得するけど、その後は10年の固定金利が５％だった
ら。悲惨ですよ。

ともかく、長期返済の場合、この歴史的な低金利（一時より上昇したとはいえ）
を享受すべく、固定にしましょう。

例えば公庫で借りていて10年度、もし仮に低金利が継続していたら、その時、
借り換えすればいいじゃないですか。

[29: 26です]

10年度→10年後

しかし、変動を進めるあほな営業担当者は多いですよね。

大手でもそういって煽るからな・・・。

[30: 匿名さん]

みんな２年後に2％から5％にあがるとほんとに思ってるんですか？
そんなこともしあればバブル期到来ぐらい日本絶好調って感じなんだけど・・・。
まぁ多少は今よりはあがるとはおもうけど、そんなに急にはあがりません。
もしそんな急にあがったら給料も期待大なぐらいあがります。
あと長期があがったとしても短期はそんなにかわらないので短期のまま
長期と同じぐらいになるまで（今の）まっても元金がへってるので
遅くはないと思います。

でもだいぶ前から金利があがるあがるといわれつづけ早何年・・・。

公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先のことを見越してなんで
今の金利をみてると急に短期をあげることはないといえます。

額面が多い時ほど、低金利でくんだほうが支払額が少なくなります。

過去に経済ジャーナリストが１０００万以上で支配期間が１０年以上あるときは
今の短期低金利に切り替えたほうが得だといってました。

まぁ国債の１０年固定2％弱（よく知りませんが）はある都市銀行２年固定2％に
くらべかなりお得だと思います。
１０年後には元金もだいぶへってるだろうし、金利があがったにせよ、給料も
あがれば普通に支払うには問題ないですよね。

[31: 25]

30さん　そのとおりです。
今は低金利で借りて、元金をガンガン減らすことを考えなければいけませんよね。
元利均等返済でも毎月支払額のうち元金充当分の割合がたかいので、低金利だとどんどん減ります。
借りた最初のうちが最も効果的ですので、今を逃す手はありえません。
残債が減っていれば１０年後に少々金利が上がろうがびびたるものです。
そのくらいのことは、わたしの愛読紙のタブロイド版夕刊紙にも書いてあります。

[32: ２６です。]

３０、３１へ。

長期金利（通常１０年国債の指標銘柄を指す）は
２％→５％にならないかもしれませんが、２％→１％
になる可能性もあるということを行っているのです。

「公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先の
ことを見越してなんで今の金利をみてると急に短期を
あげることはないといえます。」ってあほじゃないの。

銀行も公庫も自分たちで金利を決めているのではない
です。マーケットが決めているんですよ。

金利が低くなる幅より高くなる幅が大きいのだから、住宅
ローンを組むような一般市民が金利で勝負してはいけない
んです。

もちろん短期で返せるような人は短期でいいよですよ。でも
ゼロ金利下の今でさえ東京三菱の短Ｐは１．３７５％。ゼロ金利
政策が解除されれば、間違いなく上昇します。
それであれば、10年で2.2％の東京三菱とか、公庫の３％位で
固定するのお得でしょ。安心だし。
タブロイドの夕刊紙を読むようなおばかさんには分からないかも
しれないけど。

日本○済新聞に書いてある市場の観測記事なんて間違い
だらけですよ。ろくにマーケットを知らない記者が書いている
から。タブロイド紙はもっとひどい。そこで記事を寄せている
経済評論家とかは最悪。

[33: 匿名さん]

景気がよくならなくてもインフレにはなりますよ。

今、心配されているのは、2008年に10年物国債の大量償還が
あること。

http://macky.nifty.com/cgi-bin/bndisp.cgi?M-ID=it-solution1&FN=200...

このためインフレがおきるのではと予測する人は多いです。

[34: ２６です。]

３３さんのおっしゃるとおり。

国債の発行金額が膨れ上がっています。
需給バランスが将来崩れて、国債が暴落し、金利が急上昇
可能性もあります。

変動や短い固定にする方は、自分の家計のリスクバッファー
がどれくらいあるのか、よーく考えてください。
金利が急上昇する可能性があることを。

私は別に短期を選ぶ人が賢くないというふうに考えているのでは
なく、自己破産等になって欲しくないだけです。

おせっかいでごめんなさい。

[35: 匿名さん]

私も　3400万ほどローンを組む予定でいます。
子供もいないので　二人で働いて
繰り上げ返済をしていくつもりでいます。

銀行一本で　借入れする予定でしたが
なにか　10年後のことを考えると　怖い気がしますね。

変動　固定・・・
今　いろいろと思案中ですが
３３、３４さんのお話を伺うと
長期の固定のローンを組んだほうがいいような
きがしてきました。
10年後　どれだけ繰り上げ返済ができているかどうかで
きまるようなきがしますが・・
繰り上げ返済のために　息が詰まるような
生活もしたくないので
うーん　本当に　先のことは　見通しがつかないですね。
なにを　どお　選んでいいのか・・・
もう少し　検討してみます。

[36: しつこく２６です。]

３５さんへ。
絶対に公庫やＪＡの安心計画、グッドローンで固定した方が良いですよ。
１０年間に３０００万円くらい返せる収入であれば、東京三菱の１０年固定。

しつこいですが、金利が２倍、３倍になった時、それに耐えうる収入があれば
良いですが、２０００万円残債があって、金利が１％から３％になったら・・・。
４０万円も年間利払いが増えるのですよ。

２０００万円にするまでに、１００万、２００万長期固定より特をしたとしても、
３％にあれば一年で４０万円、元本は減っていくとしても・・・。

もし１％が０．５％になっても、たかだが年間１０万円。

借り入れが少なくて、短期で返済できる方は、変動・短期固定でも
良いでしょうけど。

長期固定は安心料です。

企業だって、この低金利下で負債に占める長期部分を増やしています。

また、企業であれば変更の負債をすばやくスワップをかけて固定に変え
られますが、個人ではそうもいかないでしょ（銀行によっては気軽に
スイッチできますけど）。

[37: 匿名希望]

３０００万ほど、東京三菱の１０年固定の３５年間でローンをくもうとしています。
１０年間の間に、できるだけ繰上げ返済しようとしていますが、
これってかなり危険なのでしょうか？
ここの掲示板を読んでいて、３５さんのように、１０年後を恐れて、繰上げ返済に追われる生活
になってしまうような気がして不安になっています。

[38: またまた２６です。]

３７さんへ。
おせっかいな２６です。このスレ気になってしょっちゅう見ちゃいます。
さて、いまの低金利下で東京三菱の１０年固定の基準金利は３．７％です。
それがキャンペーン金利で２．２％になっています。
優遇金利終了後は最大で０．４％の優遇。ということは、金利に変動がなく
ても、１０年後さらに１０年固定にすると、最大優遇適用で３．３％。あくまで
最大優遇でです。
公庫は当初１０年２．８％、その後３．４％ですよね。まあ、団信料０．３％
があるので、銀行ローンと比較するには、＋０．３％だから、３．１％と３．７
％ですかね。
東京三菱の方が当初１０年は０．８％得です。その後は、金利動向次第。
金利に変動がなければ、その後の１０年は０．３％得。
当初の１０年間で、０．８％金利が低いメリットを活かして
元本を減らせるからという考え方もあるかもしれませんが、
仮に２００万円利払いが少ない分繰上弁済で元金を減らせた
としても、３５年返済で組むと、意外と元金は減っていません。
おそらく２０００万円以上残っているでしょう。
ただし、１０年後金利が２％上がっていれば・・・。公庫と比較して
１．７％との損。３，４０万円年間の利払いが増えますよ。
１０年間で得をした２００万円（仮の数字ですが）は６，７年で吹っ飛
んでしまい、あとは・・・。
であれば、公庫等でとりあえず長期固定で組んで、１０年後金利が
今のようなままであれば、銀行に乗り換えれば良いのでは？公庫から
の借り換えであれば、銀行の今やっている金利優遇制度みたいなもの
が適用される可能性もありますし。
ただ３７さんが１０年間で残債を１０００万円程度にまで減らせるような
感じだけれど、一応３５年にしたという感じであれば、東京三菱の
１０年固定で良いのではないでしょうか。

[39: またまた２６]

僭越ながら以下私の例です。

私は頭金を物件価格の６割ほど用意したので、ローンは１５００万円だけ
組みました。東京三菱の１０年固定（２．２％）。

１０年で完済できる予定ですので、金利リスクはまったくないです。完済ま
での年間の支払額が決まっているので、安心して、日々の家計のやりくり
ができます。

[40: 35です。]

26さん、いろいろとありがとうございました。
実は　購入の際、諸費用分　用意できなくて
頭金　70万で　3200万の物件を購入しました。
そして　審査は　とおって　12月に入居予定なのですが
三井住友で　諸費用+変動のローン（35年）をすすめられて
そのままにしておりました。
もちろん　諸費用分のローンの金利は別で
少し高めになっております。
私どもは　子供は　作る予定はないので
共稼ぎで　働くつもりです。
ちなみに　私は派遣なので
主人のみの年収で　おねがいしました（年収600万ほど）
二人での収入は　年　950万ほどになります。
今から　公庫での審査を　不動産屋さんにお願いしても
大丈夫なのでしょうか？
まったく　無知で　申し訳ありません。
あとは　銀行の方で　検討するかどうかですけど・・・
36さん　いいご助言　よろしくおねがいします。

[41: ２６です。]

４０さんへ。
お二人合わせての年収多いですねーー。羨ましいです。私は２７歳で、勤続６年目ですが、昨年の年収は６００万円でした。それで、専業主婦、子供２人を養っています・・・。
株でたまたま投資資金２００万円が８倍くらいになったこと、これまでは、社宅で家賃が５千円くらいだったので、貯金が結構できたことから、マンションを購入できたただ運が良いだけの男です・・・。

さて、本題ですが、
結論から先に・・・。
とりあえず、不動産屋に公庫の審査をお願いしてみては？？公庫は今の金利で申し込めますが、銀行は実行時の金利ですから、１２月入居まで半年の間になにがあるかわかりません。
公庫金利も一時よりは高くなりましたが、それでも低いですよ。
その上で、東京三菱にも審査をお願いしてみては？？直前まで待って金利水準が現在と同じであれば、東京三菱から借入れをすれば良いじゃないですか。
４０さんが借入れしようとされている変動金利は何％ですか。差し支えなければ教えて下さい？
優遇がないとすれば、三井住友の変動金利の基準はおそらく今２．３７５％なので、この金利かと思います。この水準は短期プライムレートに＋１％を加えたものです。
この金利は、短期プライムレートに連動して変動しますが、現在ゼロ金利政策下のため、しばらくこの水準から動いていません。私が社会人になった時は、１．５％だったかな。それから０．１２５％下がって１．３７５％になってからそのままです。