住宅ローン控除

[匿名さん]

今年入居できる物件と来年入居物件と悩んでいます。
平成15年12月までに購入、入居の場合は10年ですが、
平成16年1月以降はどうなるのでしょうか？
延長の可能性はあるのでしょうか？

[22: 匿名さん]

15さんの計算のとおり、500万円満額控除は、かなり現実的ではありません。
億ションでも買わない限り、10年後のローン残高が5000万円なんて、なかなかないでしょう。
金額より、期間が大切では？

[23: 匿名さん]

>>21
具体的な数字を教えてください。

[24: 匿名さん]

金融機関から残高証明送付後に繰上返済等して残高が変わった場合、
年末調整はどうしたらいいのか教えてください。

[25: 匿名さん]

もういちど金融機関から残高証明をもらう

[26: 匿名さん]

証券化ローンで借りようと思って、銀行で話していたところ、連帯債務にしても、ローン控除は一人だけと言われました。
銀行によって違うのでしょうか？

[27: 匿名さん]

ローン一つに一人だから、連帯債務にしてもローンの本人だけだよね。
あたりまえじゃん。
二人分のローン控除を欲しければ、ローンを別に組むこと。

[28: 匿名さん]

連帯債務で、ローン控除が二人で受けられるのは、公庫だけ？？

[29: 匿名さん]

>>28
連帯債務とローンの契約者になるのは別の次元の話。
共有持分者は公庫では連帯債務を負わされる。
ローン契約を別々に２人で結んで、物件も共有持分にする。ローン契約を２人が別々に結ばなければ、公庫であろうと同じでローン契約が一つならその契約者しかローン控除は受けられない。
契約者本人の年末残高（該当金融機関の証明書）に対して税額控除が受けられるという原則を思い出してください。

[30: 匿名さん]

ローン契約を別々に結ぶとは？
たとえば２０００万を公庫から借りる場合、どういう風にしたら
いいのですか？
私は妻が連帯債務者になっていると公庫は夫にも妻にも
２０００万返してよって言えるので、二人とも２０００万のローンが
あるっていう事で、二人とも控除が受けれると理解してたのですが。
なので連帯債務者にも残高証明書が出ると思ってました。
これからローン契約するので、教えて下さい。

[31: 匿名さん]

それぞれが連帯債務者になるんです。契約は個々人で別に結ぶ。
それだけ。
両方で２０００万円ローンが必要なら、二人のローン合計額が２０００万円になるように組むこと。
合算は認められない。それぞれの収入に合った年間返済比率をクリアしないと駄目。
持分比率はお金を出す比率からあまり外れないように設定すること。あまりにも外れた比率だと、贈与税の対象になります。（というか、ローンの返済比率で、まずどちらかのローンが不成立になります。）
ただし、今後の収入も含めてのことなので、仕事を止めることがはっきりしているなら、それに合わせたような設定が必要です。
収入の変更が見込める場合は、申し込む前にデベや税理士に相談した方がよろしいです。

しかし２０００万円なら、収入が多い片方の方の名義でローンを組んで、それでローン控除を受けるのが現実的ではないですか？それで目的は達成できます。
二人で別々にローンを組んで、恩恵にあずかれるのは制限を越える（今年入居なら５０００万円、来年入居なら４０００万円）場合だけです。
持分の方は、出資比率で決めてください。

[32: 匿名さん]

２０００万の借り入れで、一人分で所得税の年間の支払いが２０万に満たないなら、二人で分ける意味があるのでは・・・？
そもそも、連帯債務者であれば、二人で控除を受けられると思っていました。
民間の金融機関では無理そうですが、公庫でもダメなんですねぇ・・・

[33: 匿名さん]

連帯保証人では、ローン控除は二人では受けられないが、連帯債務なら受けられるんじゃないですか？

[34: 匿名さん]

>>33
ローンの契約者でなければ税額控除は受けられません。
連帯債務とは全く関係ありません。

[35: 匿名さん]

>>32
確かに支払額ベース（減税効果）でみればそうですね。
しかし、ローンを分割することで諸経費も増えます。
どっちが得かはシミュレーションしてみてから考えてみてください。

[36: 匿名さん]

うちは、住宅金融公庫で連帯債務にしています。（夫７：妻３の割合）
もちろん、二人とも税額控除受けています。
夫1人の所得税額より、減税額を超えていたので
連帯債務にし、それぞれ控除を受ける事にしました。
例えば１０００万の借入金だったら、（残高１％の控除として）
夫７万・妻３万の計算になります。
会社からの利子補給もそれぞれ貰っています。

[37: 匿名さん]

確かに、ローン控除と連帯債務で調べてみると、夫婦で受けられると書いてありました。
３６さん、どうもありがとうございました。
ちなみに公庫ではなく、新型ローンだったらどうなんでしょうか？

[38: 匿名さん]

新型ローンも合算者は連帯債務者になるはずですよ。
通常公庫融資と同じで夫婦でローン控除は受けれると思います。

[39: 匿名さん]

>>38
収入合算者が当然に連帯債務者になるわけではありません。連帯保証人での契約が普通です。

[40: 匿名さん]

新型ローンの申し込み用紙には、「連帯債務者」と書いてありましたが、保証人扱いになるのですか？」
別途に申請がいるのでしょうか？

[41: 匿名さん]

連帯債務者は、当然のこととして連帯保証人になります。

[42: 匿名さん]

新型ローンは、わかりません。ごめんなさい。

連帯債務者＝一緒に借金を返し続ける人
連帯保証人＝契約人が借金を払えない場合は、連帯保証人となった人が
　　　　　　　　 その債務を負う
と、考えていましたが、違うのでしょうか？

住公の連帯債務者は、「団体信用生命保険」に加入もできます。
（保険料は１．５倍位です）
連帯保証人は、加入できないですよね？
また、(財)公庫住宅融資保証協会を使えば、連帯保証人を立てる
必要もありませんでした。（もちろん有料ですが・・・）
連帯債務者＝連帯保証人だったら、保証協会を使う必要がなかったのでしょうか？

会社で、年末調整の手続きを４００〜４５０名ほどチェックしていますが、
公庫以外で「連帯債務者」って見た事がないのです。
銀行の場合は、連帯保証人になると聞いた事もあります。
連帯保証人の場合は、当然の事ながらローン控除は受ける事ができません。

[43: 匿名さん]

新型ローンは公庫の変形版だから、大丈夫じゃないですか？？
「証券化ローン」の方に、実際に連帯債務で控除を受けてる方の書きこみがありましたよ。

[44: 匿名はん]

連帯債務＝連帯保証じゃないですよ。ローンの申し込み用紙に連帯債務者欄があるなら連帯保証ではないのでローン控除は受けれますよ。
一度金融機関で聞かれれば即答してくれますよ。
ちなみに公庫以外の銀行でも特殊なケースですが収入合算でも連帯債務者にしてくれます。都銀じゃないですが（苦笑）

[45: 匿名]

３６さん
住宅金融公庫は連帯債務者という形で　一つのローンで二人がローン控除を
受けているという解釈でよろしいでしょうか？
この場合　物件の名義の持分とローン比率は違ってもＯＫなのでしょうか？

[46: 匿名さん]

連帯債務者契約では、確定申告の時に返済に充当する持分比率を届けることになっています。
ただし、何年か先に充当する比率が変更することがわかっているような場合は、このことも含めて税務署に説明すればよろしい。
その結果が持分比率と異なっていれば、贈与税の対象になります。

[47: 36=42]

>住宅金融公庫は連帯債務者という形で　一つのローンで二人がローン控除を
>受けているという解釈でよろしいでしょうか？

そうです。
今年で３年目です。

>この場合　物件の名義の持分とローン比率は違ってもＯＫなのでしょうか？

面倒なので、登記上の持分比率も合わせてしまいました。
でも、税務相談に行った時に、違っていても良いと言われました。
が、税理士さんの説明がちょっと不安だったのと
面倒だったので、合わせてしまったのです。
一度、郵便局・役所・モデルルーム等で無料でおこなっている、
税務相談を受けてみてはどうでしょう？
　　どなたか、詳しい方レスお願いします。

追記：連帯債務にしたので、当分の間仕事は辞めれないし、
　　　 離婚もできないなーって思っています。

[48: 匿名さん]

物件の名義割合と実際のローン比率は違っていてもOKらしいですよ。
税理士事務所のインターネット無料相談で確認しました。
確定申告の時に税務署に説明すれば良いらしいです。

インターネットの無料相談は結構便利だし、色々な税理士事務所で行って
いるので、相談するといいですよ〜〜。

[49: 匿名さん]

（頭金の額＋ローン金額×長年に渡る平均の返済比率）の二人の比率が、持分比率と違っている場合は問題になります。
そういう意味では返済比率と持分比率が異なるけど、贈与税の対象外ということもあり得ます。

長年に渡る平均の返済比率と持分比率が同じでなければならないケースは、頭金の比率が双方で同率（または頭金無し）の場合です。

[50: 匿名さん]

49は結局参考にならないな。
48さんの、
＞物件の名義割合と実際のローン比率は違っていてもOKらしいですよ。
＞税理士事務所のインターネット無料相談で確認しました。
＞確定申告の時に税務署に説明すれば良いらしいです。
を信用することを推奨するよ。

[51: ４９]

>>50
何を根拠に。
説明されたい。

[52: 匿名さん]

実家がずっと借家なので、今度、土地を購入して実家の近くに家を建てることになりました。
ただ、仕事の関係でしばらくは両親と一緒に住むことができません。
一、二年は新築の家に両親のみの入居となりますが、この場合、住宅ローンの控除は受けられるのでしょうか？
ちなみに、両親は共に扶養に入れています。

[53: 匿名さん]

>>52
実際に持ち主が居住しなければ、控除を受けられません。本人の居住が要件になっています。

[54: 匿名さん]

>>52>>53
このサイト見てみたら？
ttp://www.e-sumaisagashi.com/new_page_25.htm
住宅ローン控除の適用条件のひとつに「取得後、6ヶ月以内に入居し、
入居後も引き続き住んでいること」がありますが、
この場合の「入居する人の要件」は家族全員である必要はありません。
ローンの名義人（通常はご主人）が6ヶ月以内に入居できなくても、
配偶者やお子さんが6ヶ月以内に先行して入居することができ、
かつ、やむを得ない事情が解消した後はローン名義人が（6ヶ月を過ぎたあとに）
必ず入居することが確実であれば住宅ローン控除は受けられます。
また、同居予定の親（扶養関係にあることが必要）が先行して入居し、
6ヶ月を過ぎたあとにご主人家族が遅れて入居してきてもローン控除は適用されます。


ということだが


なお、遅れる期間について通達に具体的な数字は記載がありません。「やむを得ない事情が解消したあと速やかにその家屋に居住すること」ができれば問題ありません。別途、確定申告時に書類が増えることもありません（たとえば転勤証明書、遅延理由書など）。

[55: 匿名さん]

>>54
単身赴任の場合には、会社の業務命令によりやむを得ないと認められるケースは対象になるが自己都合は認められない。
「扶養される両親が先に入居して、やむを得ない事情が解消した後、速やかに入居」これが適用される場合は、購入前には当然に同居する予定であったが、会社の業務命令等で今の住居に両親以外の家族全員が留まらなければならない特別の事情が発生したようなケースだけです。
>>52投稿にはその辺の事情の説明が全くありません。購入前から２年間住めない事情がわかっていたような場合は、適用除外です。

>>52　釣り投稿でなければ、両親と同居出来なくなった経緯の説明をお願いします。

[56: 52]

皆さん色々とありがとうございます。

＞両親と同居出来なくなった経緯の説明をお願いします
現在の仕事場が、実家からは通勤が不可能な距離なので、職場近くに部屋を借りています。
実家は、と言うか実家と呼べる程のものではありませんが、古い分譲マンションで現在は本当にスラム化寸前です。
築30年で販売に出しても売れないため、200万や300マンで売られています。
年老いた両親だけでは心配なので、私の職場近くに呼んでそこで家を建てようかとも思いましたが、
知らない土地に二人を呼ぶのも可哀相なので、仕方なく実家近くで土地を購入し、新築することになりました。
あと数年後には実家近くに転勤できることがほぼ確実なので、それまでは今の部屋に住む予定でした。
しかしそうなると、税金面で色々と不便なようですね。
困ったなあ・・・
ＰＳ・断じて釣りではありません。
　　　

[57: 匿名さん]

>>56
残念ながら、税額控除は受けられません。
やむを得ない理由が発生する時期は購入が決定してからでなければ、対象外です。

[58: 匿名さん]

>>55様
「購入前から２年間住めない事情がわかっていたような場合は、適用除外
です。」との情報、本当ですか？年内にマンション買って、来年３月に入居
予定だったんだけど、４月に異動に。そこで、入居せずに賃貸に出すことに
した（ローンの継続は会社都合で認められると思うが）という場合も、異動先
から帰任後、改めてマンション減税を申請できるのですか？

[59: 匿名さん]

>>58
＜他人に賃貸する件＞
一般建物賃貸借契約だと、転勤から戻ってきても賃借人に居直られると入居できません。正当事由があるといってもお金を払わないと解結出来ないケースが殆どです。
定期建物賃貸借契約を締結することをお勧めします。（借り手が付き難いので家賃は安めの設定で）

５２投稿の、「自分が扶養する両親だけを先に入居させる場合の本人の入居が無いケースの特例」に関して述べています。認められれば減税が受けられるケースです。
このようなケースでは、事前にわかっていてあえて購入するのまでは特例が適用されないことを言っています。

異動で入居出来なくなって減税が受けられないケースとは異なりますので、厳格な適用がされるということです。

[60: 匿名さん]

>>58
３月入居であれば、その年の１２月末までは最低限住まないと、以後の減税適用は一切受けられません。（15年度から出来た復活制度の適用も）
ちなみに、単身赴任で家族だけが入居するケースは減税対象になります。
また入居しないで数年たってから初めて住んだ場合も減税の適用はありません。

[61: 匿名さん]

補足です。
単身赴任でも海外赴任の場合は、家族だけ入居してても減税対象には
なりません。

[62: ６０]

>>61
外国の障壁は多いですね。
宝くじなども外国で当たると税金を払わなければいけない。日本国内だと所得税・地方税が非課税。
外国に単身赴任の場合は年金や健康保険等、色々とチェックしておかなければいけないことが多いですね。

[63: 匿名さん]

58です。
59〜61様、丁寧なご説明・アドバイス有り難うございました。
海外勤務は色々と不利益が多いのですね（メリットもあるのかも
しれませんが・・？？）。

[64: 匿名さん]

証券化ローンを考えています。
収入合算して申し込むと連帯債務になるんですよね？
登記を夫だけにした場合は、妻はローン控除を受けられないのは
わかったのですが、この場合に贈与うんぬんの問題は発生する
のでしょうか。
つまり、連帯債務なのになぜ夫だけの持ち物になるの？と
言われたりするのでしょうか？？

[65: 匿名さん]

>>64
取得金額×持分がローン控除の対象上限金額（年末の債務残高とこの金額を比べて、低い方の金額に１％なり０．５％なりを乗じて税額控除の金額を算出する）ですから、持分がゼロなら当然ローン控除は受けられません。

持分ゼロで旦那の債務を一部分担しているので、負担する行為そのものは贈与にはなりません。
登記と負担金額の差全体が、贈与の対象になります。（毎年負担した分が贈与と認定されるのではなくて、最初の取得時に一括して贈与したと認定されるということ。）

[66: 64]

>65さま
ありがとうございます。
収入合算（連帯債務）しても登記を夫100%にしておけば、
贈与税がかかることはないのですね。

[67: ６５]

>>66
「毎年、贈与税をチビチビと払うんではなく、贈与税は一括してガッポリかかる」という趣旨で記述したんですが、よくお読みください。
贈与認定額は物件価格の４割程度となります。

[68: 66]

>67さま
たびたび申し訳ありません。
>>贈与認定額は物件価格の４割程度となります。
贈与認定額とは、税務署が妻から夫への贈与とみなす額と
いうことなのでしょうか。
つまり収入合算の場合、登記を夫のみにしてしまうと
妻から夫への贈与とみなされてしまうということでしょうか。

[69: ６５]

>>68
当然、その通りです。だって自分で相手の資産にそれだけ支払うと宣言をしたわけでしょう？
そしたら、贈与と見做さないでどういう風に扱うんですか？

[70: ６５]

>>68
夫のローンの４割は妻が引き受ける。対価の請求はしない。立派な贈与です。
ローン実行でお金は売主に全額行きますから、その時点で贈与は行なわれたことになります。

[71: 68]

>70
色々とありがとうございます。
収入合算しない方向でできないか考えてみます。