マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[83: 匿名さん]

自宅を営業目的で使用しただけでは規約違反には問われません。そこを勘違いしないで下さいね。

[84: 匿名さん]

動揺治まらず3連投ですか？
お気の毒さま

[85: 匿名さん]

確かにお隣さんや真下だと嫌でしょうね。

[86: 匿名さん]

＞８４
イイエ、地下鉄の駅で止まるごとに送信しただけです。
因みに関係者ではありません。

[87: 匿名さん]

>>80
実にそこまで自分に都合よく解釈できるものだと感心するよ。

> 塾側弁護士は管理規約に違反してないとハッキリ反論してきます

現状で他の居住者に被害が生じているとか耐え難い迷惑が掛かって
いるという事実が確認されれば、管理規約違反になる。
よって、まずはこの事実確認を行うために
「具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよ」
という文書が送られてきた段階だと認識すべき。
この文書に対して、被害や迷惑を具体的かつ客観的な根拠をもって
証明出来なければ、先に出てきた
･利用方法は、生活の本拠であるための必要な平穏さ
を乱していることにならないから、先方は「規約違反に該当しない」
という主張をしてくるとみた方が良い。

実際に、過去の判例等でも「被害が確認されたから中止させられた」と
いうものは確認できたが、「学習塾だから中止させられた」というのは
確認できていないのが現実。

[88: とおりすがり]

日本人はここまでひどくなったのか。

じゃあ、その塾のとなりで風俗営業許可とって風俗開業して、風俗嬢や黒服たちが、
塾に来る子供の前で法令に抵触しないギリギリの猥褻な行為をして子供達に見せびらかしたり
卑猥な言葉や下品な言葉（もちろん法令に抵触しない範囲内）を事あるごとに子供に教え込んでも、
その部屋の居住者が専ら住居としてつかってれば良いのかね？？

もちろん、風俗営業は静謐を保って遂行されるんでしょうね。

ちなみに、塾の子供は区分所有者でも、居住者でもないので、子供たちがどれだけ不快な思いをしようと、
法令違反でなければ問題ないですよね。何しろ、熟に通う子供が不快に思うことは
区分管理法の対象外ですから。住民じゃないですから。

そういう屁理屈で開き直って、塾を開業してるんだと私は思いますな。
違うと思いますか？同じですよ。全く同じ。

何も法令に反してません！規約にも違反してません！静謐を保ってます！

ああ、醜い。。。

[89: 匿名さん]

塾擁護派は判例がお好きみたいね。
うちの物件にはそんな訴訟マニアがいないことを願います。

下の下級審判例でも、別に「ギター教室が規約違反でない」と
お墨付きを与えたわけじゃないよ。
「規約違反だから中止せよ」と公権力を行使する場合に
裁判所は慎重に判断をしているだけであって、常識のある日本語話者なら
「専ら住居として」を「塾経営ＯＫ」と読むはずがない。


東京地判　平18・３・30

この点、Ｙらは、他の住戸の住居目的外使
用の事務所の使用状態を把握せずＹらのみ
に使用差止を求めることは権利の濫用であ
ると主張する。確か
に、本件マンション内では、住居部分にお
いて、ギター教室が開設されていたり、郵
便受けに会社名や事務所名等を掲げている
ものもあるところ、区分所有者の共同の利
益に反する行為という観点からすれば、多
数の苦情が寄せられて問題視されてきた本
件託児所とは比較にならないものであるか
ら、これら事業所として使用していると思
われる居住者との比較において、Ｙらに対
する本件請求が権利の濫用であるとは評価
できない。

[90: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[91: とおりすがり]

東京地裁の判決は、マイノリティの権益保護が多いのであまり当てにならないかな。

東京高裁／控訴審の判決が参考になると思われます。

大事なのは、４分の３以上の人間でなくてもよいので、それなりの人数が平穏を乱されたり苦痛を感じているという
具体的な証言を行っているか（日付を伴った証言。子供がうるさい、不特定多数が出入りしているのを目撃して安全性に不安を感じるなど）

裁判はつくづく心象形成主義で進むものですが、事実ほど強いものはない、という点だけ意識してください。
被害を感じている人の複数の証言が必要でしょうね。
「事実に基づく証言で、裁判官の心を動かして」ください。

あと、経営者の日頃の態度なども、具体的に記録していれば、内容によって「物証」たりえます。
原告の主張を裏付けるだけの信ぴょう性があるかどうか、という点で。

ちなみに私、マンションとは全く関係ない事案ですが、とあることでひどい目に合わされて法的手続きを
とった経験があります。

裁判は事実に基づくものの、裁判官の心象形成主義で成り立ってます。
弁護士に任せすぎず、必ず出廷し、自ら繰り返し複数人で証言してください。

[92: 匿名さん]

子供が通っていたんですが、こんな騒ぎになっていたんですね。

ここの塾って、市販の問題集をコピーして解かせているだけなんですよ。先生も授業をするというより、丸つけしているだけのようで。

それだけだったら家でできるのでは？と思いやめました。

中学生の息子さんに教えさせていることもあるようです。授業料払ってるのにそれってどうなの？と。

値段も安いし（今月？から大幅アップしてますが）、個人塾だからしょうがないのかもしれないですが・・・

本牧は塾が多いですから慎重に選びたいものです。

それにしても、管理組合の許可をもらわずに営業を始めるのはさすがにまずいですよね。

[93: 匿名さん]

>>89
> 塾擁護派

そんなの居たか？
管理規約違反と決め付けているようだが、管理規約の文面や過去の事例及び
判例から鑑みて、それだけでは押し切れない可能性があることを示唆して
いるだけに見えるけどな。

[94: 匿名さん]

まあ、この不景気な時代、SOHO的なものや、まわりに迷惑をかけないものならば、ある程度認めるか黙認しないと、いつ自分自身の首を絞めることになるかわからないような気がします。高齢化にも関わらず、どんどんリストラされたり、早期退職で起業をする時代ですからね。

この塾がどれだけ周りに迷惑をかけているかは不明ですが、実際に上階に子供が一人いるだけでも、階下の人間には耐えられない場合もあるので、塾の経営者は少なくとも周囲に迷惑をかけない配慮が必要でしょうね。それと、迷惑をかけていると指摘されているのであれば、迷惑の事実を証明せよと弁護士を通して言う前に、真摯に話し合って、改善できるものは改善すると説明して、それでも受け入れられないのであれば、弁護士という手順でしょうか。

ただ、もうここまで拗れてしまうと、双方とも大変そうですね。歩み寄りがなければ、訴訟の結果を待つしかないのかも。双方とも嫌な思いをすることになったり、収入減になったり、大変お気の毒です。お互い人としての優しさを取り戻していただければと思います。

[95: 匿名さん]

おおめにみてやりませんか？
んなこといってたら個人経営塾なんてひとつ残らず倒産ですよww
僕の住むマンションも個人経営塾をしている人はいますが、問題になんてなったことありませんよ？
それと、「子供の帰宅する音がうるさすぎてノイローゼになりそう」というのは大げさだと感じました。
僕は部屋にいるときに外の音がかなりうるさく邪魔だと思ったことはほとんどありません。
ましてや僕の周囲の人間で「外の足音やしゃべり声がうるさいからノイローゼになりそう」なんて訴えてる人なんて一人もいません。
その塾の生徒がどれだけうるさくて、あなたがどれだけ音に敏感なのかはわかりません。
しかし、ひと一人をノイローゼにするくらいの音をその塾の生徒達が頻繁に出しているとはとても考えにくいです。
また、不特定多数の人が出入りしていることで気が重くなるというのは、さすがに気にしすぎなのではないでしょうか？
普通、人が出入りする数がどうであれさほど気にならないと思います。
↑僕が鈍感なだけかもしれませんが…
さらに、深夜や明朝などに生徒は来ないでしょうし、睡眠の邪魔になるとも考えにくいです。
法的な手段で解決するのはいいことだと思いますが、なにもあなたがそんな面倒臭いことをしてまで解決しなくてはいけない話ではないと思います。
ここは、広い心で様子を見てみてはどうでしょう。
気にしなければそこまで気にならないと思いますよ？

[96: 匿名さん]

同じルール、マナー違反でも済まなさそうにしているのと、
開き直っているのでは心象が違うよね。
夜間の楽器演奏でも、日頃からタバコポイ捨てしたりバイク空ぶかししたりするヤンキーがエレキかき鳴らすのと、
日頃から近隣への挨拶や贈答を欠かさない家庭が
「うちの子が音大を受けるんです。受験まで半年、少しだけ大目に見て頂けませんか」と平身低頭で頼みにくるのではかなり違う。ま、後者でも嫌な人は嫌だろうけどね。

[97: 匿名さん]

だからさぁ、塾はルール違反じゃないんだよ。まだ理解出来ないんだ。

[98: 匿名さん]

>>97
> だからさぁ、塾はルール違反じゃないんだよ。まだ理解出来ないんだ。
スレ主さんとそれに同調する方々にとって、そこだけは譲れないじゃないかな。
しかも、塾側が早い段階で弁護士に依頼したところを見ると、スレ主等はかなり
強硬な態度で臨んだと推測されます。
こうなってしまうと行く着くとこまで行かないともう無理かもね。

[100: 匿名さん]

そりゃあそうでしょう。規約の条文の表づらを勝手に解釈してルール違反と決め付けられたんですからね。自ら事態を悪化させた報いは自らが受け止めるしかありません。裁判になって負けてマンションに居づらくなって出て行かざるを得なくなるかも知れませんね。

[101: 匿名さん]

スレ主がね。

[102: 匿名さん]

>99
この場合、ゴネているのはスレ主の側ですよ。

[103: 匿名さん]

放置してると業者だらけのマンションになっちゃうよ。
対処しているスレ主と管理組合は偉いんじゃないかな。

http://www.bengo4.com/intro/intro11_124.html

裁判例としても、東京地判平成17年6月27日判例タイムズ1205-207)は、管理規約に違反してエステティックサロンとして専有部分を使用していた事例において、「原告が、住戸部分を事務所として使用している大多数の用途違反を長期間放置し、かつ、現在に至るも何らの警告も発しないでおきながら、他方で、事務所と治療院とは使用態様が多少異なるとはいえ、特に合理的な理由もなく、しかも、多数の用途違反を行っている区分所有者である組合員の賛成により、被告に対して、治療院としての使用の禁止を求める原告の行為は、クリーン・ハンズの原則に反し，権利の濫用といわざるを得ない。」と判示しております。

[105: 匿名さん]

塾と違って大人しか出入りしない税理士事務所でも管理組合側勝訴。

http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=392

Y は、本件建物部分を税理士事務所として使用していることが区分所有法57 条にいう「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるとはいえないと主張する。

　しかし、住居専用規定は、本件マンションの2 階以上において、住居としての環境を確保するための規定であり、2 階以上の専有部分を税理士事務所として営業のために使用することは共同の利益に反するものと認められる。Y の上記主張は理由がない。

[107: 匿名さん]

「専ら住居として、、、」の条文だけであれば、塾はセーフですよ。
既にレスされてますが、国交省のマンション管理センターのＨＰを参照して下さい。
その条文の正しい解釈が載ってます。

[109: 匿名さん]

スレ主のマンションは住居専用地域、商業地域、準工業地域、どの用途地域に建ってるのでしょうね。それによってマンション本来の平穏さの評価が異なります。

[110: 匿名さん]

>>105
そのケースは、住居としては利用せず、事務所としてのみ利用していた
ケースなので、今回の塾とは状況が異なるためあまり参考にならない。

[111: 匿名さん]

塾側も悪いと思うが、スレ主も神経質すぎるだろと思うのはおれだけだろうか。

[114: 匿名さん]

>>113
裁判所もそのように判断してくれればスレ主も万歳ですね。
現実はどうでしょうかね。

[115: とおりすがり]

＞＞111

全くそうは思わんね。君んとこの部屋の上下左右が全部塾や事務所やサロンになったらどうするね？
そういうのは極論だというかもしれんが、一つを認めるということは、ほかの全てを認めるということ。
一つぐらいならいいけどたくさんはダメ、というのはこの手の問題にはありえない。

対岸の火事だから適当に、そのくらい多めに、なんて言ってるけど、いざ、終始自分の上の部屋から
足音や声が聞こえたり、いつも知らない人間が出入りしていることに耐えられる鈍感な人は少ないよ。

角田美代子事件も、マンション管理業界ではマンション規約がもっとちゃんとしていれば、というのが
もっぱらの意見なんですよ。
あの事件とマンションの管理、全然問題が違う、と思いますか？
管理業界では、実はすごく話題になってたんですな、これが。

ひとつだけ確実に言えるのは、営業行為は、間違いなく風紀や環境を悪化させ、
間違いなくその資産価値を下げます。上がった事例は一つとして聞いたことがない。
絶対に、その物件の資産価値が下がります。

[117: 匿名]

>>1
規約で禁止されているなら、だめなんじゃないの？

[118: 匿名さん]

だから、例の条文だけでは禁止ではないんです。営業目的だから平穏さが損なわれるというのは間違った考え方です。善意（無償）で毎日のように沢山の子供を預かっている部屋は問題ないのですか？
平穏さを保つための努力は要求出来ても、営業目的だから止めろとは言えないのが現実です。だいたい、マンションなんて元々宅配業者など多数の外部の人間が出入りする所ですから、子供が１０人やそこら増えた程度では影響は誤差の範囲ですよ。

[119: 匿名]

>118
スレ主さん？　スレ主ならHNに”スレ主”とか・・・書きましょう。
「煽りだろう？」と思われるよ。

[120: 匿名]

>118
>例の条文だけでは禁止ではないんです。
じゃ、禁止できないんじゃないですか？（どの条文かしらないけど）

[121: 匿名]

>118
>平穏さを保つための努力は要求出来ても
要求すればいいと思いますよ。それで悩みの1つくらいは消えてマシになるでしょう。
塾が平穏さを保てないなら、なんらかの罰則が適用されるかもしれませんね。（どんな罰則か知りませんが）　それで悩みの２つくらいは消えてマシになるでしょう。

[122: 匿名さん]

常識の範囲じゃあないのかね？判例的にもそうなっているように理解していたが・・・。

迷惑かければ、営業であろうとなかろうと問題だし、郵便ポストに社名を掲げずに、誰にも迷惑をかけていなければ、まず問題にならないでしょう。この塾の場合は、やり方が下手というか、限りなくグレーゾーンだけれと、実際マンション外に場所を借りてやれば、まずビジネスとしては成り立たない。

管理組合がとことん裁判して、一管理組合員の収入をとことん絶とうというのであれば、そうやればいいだろうが、暴力団事務所ではないんだから、そこまでやる必要があるのかなあ？

素朴な疑問です。

[123: 匿名さん]

子供が沢山出入りしてうるさい時点で「平穏」ではないよ。
利益目的ならなおさらだけど、
たとえ遊びにきたのでもダメ。

前のマンションで、夏に１階の住民が子供を１０人以上集めてビニールプール二つ出して、うるさかったことがあった。
奥さん仲間も一緒だったので、これはヒドイと思って苦情を言ったら、本人は平謝りでその後はやらなかった。
ちょっと認識があまかったけど、話せば通じる人だったと思う。

このケースの場合は、塾の上下左右ナナメのお宅が、多数の子供の出入りの足音でうるさいと言えば、
被害が出てることになるのでは。
いや、それを文書にすることが重要だよ。
具体的に被害状況を出せというなら、出せばいいよ。

上下左右ナナメのお宅に協力してもらったらどうでしょう。

[124: 匿名さん]

>>123
> 具体的に被害状況を出せというなら、出せばいいよ。
もし、スレ主がそれを出せるようであれば、弁護士から提出を求められた
時点で、
「上下左右ナナメの住戸から大変な迷惑を被っているというクレームが来ている」
という文書を着きつけていると思われる。

> 上下左右ナナメのお宅に協力してもらったらどうでしょう。
事実であれば問題が無いが、虚偽の場合は協力した住戸が塾からの訴訟
の対象となるからそう簡単にいくとは思えない。

最近、スレ主と思しき書き込みがないのは、予想に反して形勢が不利だ
からでしょうな。

[125: 匿名さん]

つーか、どーでもよくね？

両方とも意地張りすぎwww

平穏だのなんだのいってるけど、子供が通るだけで平穏じゃなくなるってwwwww

塾側も塾側で静かにさせるようしっかり言い聞かせればいいだけだし。

両方とも相手の言い分を認めなすぎてるからなにも話が進まないんじゃないの？

[126: 匿名さん]

和解、というやつですね。こればっかりは、当事者同士だからね。
アドバイスもあらかた出尽くしたでしょうから、スレ終了でいいのでは？　スレ主さん。

[127: 匿名さん]

僕もこれ以上は僕達みたいなあまり関係のない人達がここに書き込んでも、そこまで意味がないと思います。

ただの言い争いのようになったりもしてますし…

あとは個人の問題だと思います。

両者とも思いやりの気持ちをもって、穏便に解決することを心より願っています。

[128: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[129: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[130: 匿名さん]

スレ主の反応も最近ないし、アドバイスも出尽くした感があるのでスレ終了！

みんなおつ！

[131: 匿名さん]

>126

おれもそう思う。
また言い争いが起きる前に終わりにしましょ？
このスレ。

アドバイスももう充分出たでしょ。
あとは本人次第だよ。

俺達の出番はもう終わりって感じ？
これ以上書いても斬新な意見なんて出ないでしょ？

[132: 匿名さん]

>130
すんません…
なんかちゃんとまとめてくれたのに…
レス書いてる途中だったもんで…

改めて、レス終了～！