マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[783: 匿名さん]

>>774
なんだ、答えられないほど無能者、書いて損した。

[784: 匿名さん]

＞７８２
残念だね、それやっちゃうと部屋おん出されるらしいよ、パートで稼げば。

[785: 匿名さん]

>782
それは違うよ。
相続して所有はしても住まない、売りに出しても売れない、賃貸に出しても居住ONLYでは部屋が埋まらない、
といった問題は必ず起きる。
賃貸で塾やピアノ教室、ネイルサロンを認めるという動きは比較的都会で駅近など利便性の良い立地の
マンションで現実のものとなる。

[786: 匿名さん]

>>784
無効になれば関係ないでしょう。何が正しい何て流動的だからね。

[787: 匿名さん]

空き部屋がたくさんあって、管理費や修繕積立金が不足するくらいなら、
商業目的での入居を認めて、十分な管理費や修繕積立金を確保したほうが
終の住み処としては適切でしょうね。

[788: 匿名さん]

標準規約自体時々改訂されているから、画期的な判決とかがでれば、マンションでの居住しながらの平穏な営業行為は問題とされなくなるでしょうね。既にそのような国土交通省のコメントがついている位だから。

[789: 匿名さん]

>>787
オーナーは必ずいるから、管理費等の心配はないでしょうが、人気が落ち中古価格が下がる何てことはあるでしょうね。特に住民を管理組合が些細なことで訴えるようなマンションだと。

[790: 匿名さん]

人口減社会でマンションの空き部屋をどう埋めるか？
①日本人による健全な商業目的での利用
②日本人によるちょっと危険なものも含めた商業目的での利用
③日本人以外による居住目的での利用
④そのまま（空けておく）
さあ、どれがいいか？
因みに自分は①です。

[791: 匿名さん]

７６９さん

教えて下さい。デベロッパの営業さんは、マンションを買わせるために嘘をついているのですか？

やはり、そうなのですかね？
マンション購入はやめた方がいいですよね。
学習塾の隣の部屋は買いたくない。

[792: 匿名さん]

>789
>オーナーは必ずいるから、

それは間違いです。身寄りのないお年寄りのオーナーが他界されたり、相続拒否されたら持ち主不在となります。

[793: 匿名さん]

>>789
人種差別的になる必要はありませんが、集合住宅だから、自宅で金儲けをしてはいけないって価値観は、案外日本だけかも知れませんね。

[794: 匿名さん]

まあ、日本だからね、ここ。

[795: 匿名さん]

少子化どんどん進むから、自宅での塾なんか直ぐつぶれますよ、保育所の方が不足でしょ。
ほっとけば管理費も払えず夜逃げだろ、めにみえてます。

[796: 匿名さん]

>>792
相続人がいないと国庫に入り競売にかけられるでしょうね。で誰も買いたがらなくとも国が管理費を払うと思いますが？

[797: 匿名さん]

在宅で収入を得ることは子供の一緒の時間も増えるし海外では尊ばれます。

[798: 匿名さん]

いずれにしろ規約次第だ。
それぞれのマンションがそれぞれの事情で判断すればいい。

それ以上議論のしようがないでしょ？

[799: 匿名さん]

>>795
書いてること矛盾してない？大丈夫か？

[800: 匿名さん]

>>798
規約次第ではないと言うのが大方の見解でしょう？

[801: 匿名さん]

>796
そうですか。
で、思うのですが、
今はそうでも、そういうケースが増加すれば法改正して管理組合で所有することになったりしますよ。（恐らくですが）

[802: 匿名さん]

>>801
そうですね。住民を些細なことで訴える(のならば)この本牧のマンションなんかはまさにその予備軍ですね。

[803: 匿名さん]

＞＞７９９
矛盾してませんよ、今現在学習塾は飽和状態、保育所は全く足りていないのが現実。
既存の数の問題。　　おたく単純にしか理解不能者？

[804: 匿名さん]

少し飽和くらいで競争してもらったほうが、質が上がって丁度良い。

[805: 匿名さん]

>矛盾してませんよ、今現在学習塾は飽和状態、保育所は全く足りていないのが現実。

自宅で商売して収入が得られるならば保育所に預ける必要はなくなるでしょう。
矛盾していまするね。

[806: 匿名さん]

>805　
>自宅で商売して収入が得られるならば保育所に預ける必要はなくな・・
そんなことないですよ。矛盾とは言えない前提ですね。

[807: 匿名さん]

>>805
どんだけの人数が自宅で内職する設定なの、あたま算数できる、塾いけばぁ。

[808: 匿名さん]

そんな煽りを入れてはいけませんよ。

[809: 匿名さん]

>>808
そのコメントもいりません、これもです。ハ
で、対象レス番くらい入れないと意味不。

[810: 匿名さん]

煽りはやめましょう。

[811: 匿名さん]

マンション内に保育所や学習塾があったら便利だと思います。

[812: 匿名さん]

便利ですよ。ちゃんとした手順を経て開業しているといいですね。

[813: 匿名さん]

別に手順なんて、、、。
そこにあるかないかでけです。

[814: 匿名さん]

>813　開業には手順がありますよ

[815: 匿名さん]

No.811.812
大規模マンションで、マンション住人の利用限定なら管理組合としても許可しやすいかもね。
住人相互の利益になればね、組合総会で議決して決めれますよ。　　
子どもいない世帯には無関係ですがね。

[816: 匿名さん]

>子どもいない世帯には無関係ですがね。
いや、そうでもないでしょう。塾以外の趣味の教室が開講されることを望む人もいます。
必然的に塾も認めることになります。（基準を守った教室）

[818: 匿名さん]

基準を守ったAV撮影だったのでしょう

[819: 匿名さん]

いずれにしろ、公序良俗に反するのは問題外ですね。

ヌード位なら許せるでしょうが。

[820: 匿名さん]

基準を守ったらOKでしょう

[821: 匿名さん]

許可を取っていないゲリラ撮影が問題になったのでしょうかね

[822: 匿名さん]

許可を取っていない、正規の手順を取っていない塾は、
「ゲリラ塾」と呼称してもいいかもしれません。

[823: 匿名さん]

>>803
保育所は確かに今は足りないから、少子化でも需要はあるでしょうね。失礼しました。でも、マンション内だと認可をとれなくて、問題が起こったりして、厳しいかもしれませんね。

社会自体が変容して、一定の基準を満たすマンション内の小規模な個人経営の保育所を認めるとか、変容して行かないとまずいように思います。

1円で株式会社が作れる時代ですから、社会自体が小規模ビジネスを奨励し、そのための準備をして行かないと、規則にがんじがらめに縛られて1億総貧民なんていう時代になりかねないように思います。

裁判所もそういう点では、意外と弾力的な判断を最近はくだすようですから、もしこの件が法廷に持ち込まれたら、面白いと思います。

おそらく規約に違反しているという事実だけでは、営業停止命令とかはでないのではないでしょうか。争点は、他の住民の不利益になるのではないでしょうかね？

[824: 匿名さん]

>>820
>基準を守ったらOKでしょう

何の基準？AVの撮影許可基準があるマンションってあるの？

[825: 匿名さん]

>824
撮影用のマンション
撮影セットとか呼ばれていたりしますが
特殊物件です

[826: 匿名さん]

いや、普通の住宅専用マンション。
ばれてネットに流れる？

[828: 匿名さん]

>826　基準を守っていないからでしょう

[829: 匿名さん]

基準を満たしていないゲリラ塾はだめですよ
開講する方は覚悟しながらやっているのでしょうけど

[830: 匿名さん]

基準を満たしていないゲリラ塾はだめですよ
周りの方は覚悟していないのですから

[832: 匿名さん]

撮影は一度しか行われてないみたいだし
３０人が通いつめる塾よりマシだわ。

[833: 匿名さん]

ゲリラ撮影もゲリラ塾も駄目ですよ

[835: 匿名さん]

こどもさんには刺激が強すぎるでしょうかね

[837: 匿名さん]

住民は見学ＯＫか？　　なら総会通そう。

[838: 匿名さん]

>>832
>３０人が通いつめる
毎日30人ですか？それとも一日5人ですか？

[839: 匿名さん]

塾にも法律上、開業の手続きはあるけど、その中に「管理組合の許可」は含まれてませんね。

[840: 匿名さん]

マンションの部屋で３０人一緒に教えるのはないでしょう。

[842: 匿名さん]

講師一人に生徒は1人または2人の組み合わせで、
経営者だけでなく、息子にも生徒の相手をさせたり、講師の募集をしたりしてるところから察するに、
同時に教えてるのは2～4人程度で、これが1日に3回繰り返されている模様。

おそらく、1日あたり来塾者数は10人、のべ来塾者数は週あたり60人だが、
実際は生徒さんは週に平均して2回くらい通うので、塾の生徒（登録者数）としては30人、
っていうのが、30って数字の意味だと思われる。

[844: 匿名さん]

>842のいうとおりだと、そんなに大勢って感じじゃないな。

[846: 匿名さん]

そうそう。
専ら住居として利用した上で、出入りする方々が住居しての平穏や安全を乱さなければ
皆同じ。
どちらかというと外部から来訪者がない状態で騒音を発生させたりして平穏を乱す居住
者の方が注意が困難で配慮がないので厄介な側面も持っている。

[848: 匿名さん]

塾って子供が勉強しに来るだけでしょう。うるさいってなんで？？

[850: 匿名さん]

>>842
その根拠になる書き込みは何処にあります？
レスアンカーで教えてもらえないですか。

[857: 匿名さん]

神奈川のマンションは管理レベル低いのでは？

[858: 匿名さん]

何を根拠に？？？

[859: 匿名さん]

>850
今となっては、何とかして自力で、問題の塾のHPを探し当ててくださいとしかいえない。

[861: 匿名さん]

そうね。
いずれも共用部は通行するのみで、すべては専有部の中で行われることだから、明らかに
住居しての平穏が乱されているということが立証できないと、禁止することは難しそう
ですね。困りました。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[872: 匿名さん]

>>861
大丈夫！諦める必要はありません。
うちは塾よりも人の出入りが少ないマンション内店舗を廃業に追い込みました。
相手は自信満々を装っていましたが、 ちょろかったです。

住宅以外の用途で使用している事実が確認出来れば第12条に違反にしています。
これは管理規約に示してあるだけじゃなく、契約時の重説にもまず書いてあります。
知らないとは言えません。
相手の抵抗が激しいのはそれだけ追い込んでいるということです。
相手は裁判起こされると非常に不味いのです。
自信を持ってタンタンと追い込んで上げてください。

[873: 匿名さん]

>>872
> うちは塾よりも人の出入りが少ないマンション内店舗を廃業に追い込みました。
それはすばらしいですね。
その店舗は、住居としても使用されているという実態はあったのですか？

[874: 匿名さん]

＞＞８７２さん

過去レスの　＞＞４　を見てください。

＞管理規約で
「区分所有者は、その占有部分を住居として使用するものとする。他の用途に供してはならない」

とあります。問題は『他の用途に供してはならない』という文言が規約にのっているか、どうかです。
もし、この規約に先の文言が無ければ、塾等を開設することが可能だそうです。しかし、管理組合の理事等にまえもって承諾が必要でしょう。あくまでも稟議的にですが・・・。
なので、一概には規約に反しているとは言えないのですが。＞＞８７２　さんのマンションの規約には、この文言が書かれていたのですね。

[875: 匿名さん]

>874
そこは問題ではない。「他の用途に、、、」の一文があっても塾は可能。

[876: 匿名さん]

>>872
>>874
もっと他のレスも見た方がいいのでは？

規約よりも、住居としての平穏を脅かしているかどうかで、裁判の判断は分かれるという意見も多いようですよ。

[877: 匿名さん]

>876
>住居としての平穏を脅かしているかどうかで、裁判の判断は分かれるという
大笑い！　裁判所はそんな調査はしませんよ。
どうやって平穏を脅かしていないという証明をするのですか？　ちなみに原告（管理組合側）は、規約に違反しているという事実だけを立証すれば足りるので、その反証は塾側ですよ。できますか？

[878: 匿名さん]

＞＞８７６さんへ

このスレのレスを最初からみていたので分かっています。

＞規約よりも、住居としての平穏を脅かしているかどうか・・・

は、マンション内に塾や店舗を入れたくない方たちの最後の砦みたいな気がするのです。それと

＞「区分所有者は、その占有部分を住居として使用するものとする。他の用途に供してはならない」

を区別しないで書き込みがされてもいる事も分かっています。規約を引き合いに出すのなら

＞規約よりも、住居としての平穏を脅かしているかどうか・・・

も一緒に論ずるべきだということだと思っています。解決の早道ではないのかな？と思って書き込みをさせてもらったのです。

[879: 匿名さん]

皆様、丁度今BS103で、「十二人の怒れる男」をやっていますが、参考になりませんか？必ずしも多数の意見が正しいとは限らないという典型例ですよね。本件でも、慎重に検証してくださいね。

[880: 匿名さん]

>879
慎重に検証する必要なし。争いの場所が裁判所に移行するならば、多数とか少数とかどうでも良いこと。
法的に正しく判断する。それだけ。

[881: 匿名さん]

スレ主さんが、2012-12-18 にこのスレを立ててから、すでに3ヶ月以上経過。
塾のＨＰやブログ（3/21に更新あり）が未だに健在なところを見ると、スレ主さんの希望通りには
なっていないようですね。
どうも理事会側は決め手に欠けているようなので、このままずるずると時間だけが経過するのかな。

[882: 匿名さん]

>>880
>法的に正しく判断する。

これは裁判官が、判断するわけだからね。結局、ここの素人意見や多数意見はあまり関係ないということ。