マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[751: 匿名さん]

７４８ですがこのコピペいくつかあります、貼った本人ではないけど。
解りやすいコメントと思うけど、どうかした。

[752: ７５０]

７５１さんへ

間違いならいいのです。勘違いして済みませんでした。

[753: 匿名さん]

塾と暴力団事務所を十把一絡げにしてしいる解りづらいコメントです。

[754: 匿名さん]

貧しい読解力で御気の毒です。

[755: 匿名さん]

塾を容認すると暴力団事務所が開所されてしまうという根拠の無い妄想をどう理解しろと？

[756: 匿名さん]

これおもしろい、参考にどーぞ。 代書屋さんのお言葉

Q：当マンションの管理規約には、標準管理規約（単棟型）第12条と文言もまったく同じ
「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」
　という規定があります。この規定がある場合、専有部分であるところの住戸で主婦のアルバイト
　程度の小規模の学習塾や託児所等を開くことは可能でしょうか？

A：標準管理規約（単棟型）第12条コメント
　住宅として使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。
　したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

　標準管理規約第１２条「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにありますように、
　専ら居住者の生活の本　拠があるか否かによって判断されることになります。このため、専有部分
　の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になるわけです。

例えば、
1.一般的な内職
　　これは、住戸に特に影響を与えるものではないので、認められると考えます。
2.華・茶道、書道などの伝授
　　それらの伝授は、小人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、
　　人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもありえます。
3.塾やピアノ教室、託児所の経営
規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
住宅地にあるマンションでは、認められない場合も出てくると考えます。

[757: 匿名さん]

＞参考にしてください

＞ピアノ教室や学習塾の使用は違反？（管理規約第12条関係）

マンションで、営利目的でピアノ教室、塾等を開業することや、最近ではSOHO（在宅、小規模事務所）
を営んでいることをみかけます。
規約にある「専ら住宅として」とは、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されます。
したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要します。

生活の本拠がマンションにあれば、一室を利用して日中営利目的で利用しても規約上問題がないように
も見えますが、「他の用途に供してはならない」との記述があることを忘れてはいけません。
用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。
マンションの一室で開業する場合は、行為（営業）の中止を命じられるリスクがあることをご認識ください。

専ら住宅としての目的を逸脱しない範囲であれば、小規模事務所に限り、許可制で認めているマンション
もあります。営利目的利用の特例を容認するマンションは、しっかりとした運用ルール（細則）
を総会で審議する必要があります。

なぁなぁで済ませると、都合良く解釈をされ、いつのまにか暴力団関係や風俗関係の事務所が入っている
なんてこともありえますよ！

■ 標準管理規約原文より

第１２条（専有部分の用途）

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

＜標準管理規約コメント＞　第１２条関係

住居としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、
生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

[758: 匿名さん]

>756
出尽くしたネタです。
それにね、
>標準管理規約（単棟型）第12条コメント
は国土交通省がマンションという区分所有の建物のために作った標準の管理規則であり、単なるひな形なので、それが絶対的なものではありません。従って、そのコメントに法的強制力は全くありません。
管理規則をどのように作っても、どのように解釈して運用しても、それは各管理組合が自由に決めれば良いこと。
つまり管理規約は、全国民に適用される法律とは違って、家族内の取り決め、学校内の校則に近い類いの内部規則（そのマンションにだけ適用される規則）に過ぎないもの。

このスレでポイントとなるのは、管理組合側が規約違反と判断していること。
そこがスタート点であり、話し合いでまとまらずにそれに不服なら、塾側が不服を訴えて裁判をするか、管理組合側が裁判をすることになる。

もちろん裁判をせずにほっておいて、実質営業が自由のマンションにするのも管理組合側の自由。

[759: 匿名さん]

７５６さん

稀な例を一般的としてあげて啓蒙しようとしているの？
それとも本当にそうなの？
マンション購入はやめたい。

『マンションだと、いつ生活が脅かされるかわからない。』

住宅として購入したマンションに、無許可で学習塾ができ、生活に迷惑をかけられても
マンションだと何もできないの？泣き寝入りするしかないの？

穏やかに生活するために購入を考えてましたが、マンションだとできないのが普通なのですか？

[760: 匿名さん]

塾続けたい方は論理的、合理的なコメントでどーぞ。

[761: 匿名さん]

塾をやっても、ばれないんじゃないですか？

[762: 匿名さん]

>759
塾が出来ると、
生活が脅かされる？
迷惑がかけられる？
穏やかに生活出来ない？
どれもその可能性があるというだけのことです。
また逆に塾が出来なくても同様可能性はあります。
塾のあるなしに関係ないことです。
そしてそれは戸建に住もうが同じことです。

[763: 匿名さん]

>>762
それで、如何言う理屈でマンションの居室で塾やって良いの？
それが聞きたい、無駄話いいですから、論理的にダケお願いします。

[764: 匿名さん]

マンションの居室で塾やって悪いという理由がないのだから良いのです。

[765: 匿名さん]

ヒステリー住民の方が平穏を脅かす場合もあるだろうね。

[766: 匿名さん]

７６２さん

デベロッパの営業さんは、住宅専用マンションでは、学習塾はできないから大丈夫だと言ってます。
でも、７６２さんのように皆さんの上げる迷惑行為を指摘されても、マンションだとやったもん勝ちになるのですか？

戸建てでは、近所からの苦情に応じないお宅は稀にしかききません。テレビで見るくらいです。

[767: 匿名さん]

>>764
なんだ、答えられないんだ、無駄足でした。

[768: 匿名さん]

塾否定派の塾を否定する理由は全て塾との因果関係が明確でないものばかりです。
論理的にと言われてもそれらは既に論破していて終わっているお話ですが。

[769: 匿名さん]

>戸建てでは、近所からの苦情に応じないお宅は稀にしかききません。テレビで見るくらいです。

マンションでも戸建でも同じです。戸建でも結構いますよ。戸建スレを探してみてね。

[770: 匿名さん]

要は平穏を脅かしているかどうかは塾反対派に立証義務があるのでは？

[771: 匿名さん]

>>768
ありがた、その論破したと言う根拠を示してください、お願いします。
因果関係が明確なもの、よろしくです。

[772: 匿名さん]

＞＞７７０
平穏を脅かすとは、具体的にどういう行為や状態の事ですか、説明お願い。

[773: 匿名さん]

覗き窓から他の住民の行動を監視することでは？

[774: 匿名さん]

>771
自分で過去レス読み直しなよ。

[775: 匿名さん]

何処のお宅にどんな人がどれくらい出入りしているとか、普通は気にしないよ。

[776: 匿名さん]

あるいは、
他の住民の個人情報をネットで流したり、脱税の嫌疑をかけたり...

[777: 匿名さん]

７６９さん

戸建ての掲示板は見てません。

でも、デベロッパの営業さんに、この掲示板を見て貰ったのです。
デベロッパの営業さんは、嘘をついているのでしょうか？

皆さんの指摘される、騒音や駐輪問題が想像できるだけに、
７６９さんのように、マンションは住宅として考えて購入すべきではないと言うこと？

高い買い物だけに、本当のことを教えて頂きたいです。

[778: 匿名さん]

>>774
なんだ、嘘ついたんだね、邪魔。

[779: 匿名さん]

＞＞７７３
覗き窓はどこに設置されてるんですか、教えて下さい。
それと、アンカーくらいお願いだから付けてね。

[780: 匿名さん]

>777さん

例え自社で分譲したマンションであっても、デベロッパさんにはそれを決めることは出来ないのです。

以下>758さんのレスより抜粋
>管理規則をどのように作っても、どのように解釈して運用しても、それは各管理組合が自由に決めれば良いこと。
>ほっておいて、実質営業が自由のマンションにするのも管理組合側の自由。

というのが本当です。

[781: 匿名さん]

自分に都合の悪いレスは無視する>778

[782: 匿名さん]

高齢化の進む日本で、自宅で稼ぐなと言う規約は、無効になるように思うな。少ない年金だけで、どうやってその後20年30年やって行くのよ？一軒家買えって？うーーん。

[783: 匿名さん]

>>774
なんだ、答えられないほど無能者、書いて損した。

[784: 匿名さん]

＞７８２
残念だね、それやっちゃうと部屋おん出されるらしいよ、パートで稼げば。

[785: 匿名さん]

>782
それは違うよ。
相続して所有はしても住まない、売りに出しても売れない、賃貸に出しても居住ONLYでは部屋が埋まらない、
といった問題は必ず起きる。
賃貸で塾やピアノ教室、ネイルサロンを認めるという動きは比較的都会で駅近など利便性の良い立地の
マンションで現実のものとなる。

[786: 匿名さん]

>>784
無効になれば関係ないでしょう。何が正しい何て流動的だからね。

[787: 匿名さん]

空き部屋がたくさんあって、管理費や修繕積立金が不足するくらいなら、
商業目的での入居を認めて、十分な管理費や修繕積立金を確保したほうが
終の住み処としては適切でしょうね。

[788: 匿名さん]

標準規約自体時々改訂されているから、画期的な判決とかがでれば、マンションでの居住しながらの平穏な営業行為は問題とされなくなるでしょうね。既にそのような国土交通省のコメントがついている位だから。

[789: 匿名さん]

>>787
オーナーは必ずいるから、管理費等の心配はないでしょうが、人気が落ち中古価格が下がる何てことはあるでしょうね。特に住民を管理組合が些細なことで訴えるようなマンションだと。

[790: 匿名さん]

人口減社会でマンションの空き部屋をどう埋めるか？
①日本人による健全な商業目的での利用
②日本人によるちょっと危険なものも含めた商業目的での利用
③日本人以外による居住目的での利用
④そのまま（空けておく）
さあ、どれがいいか？
因みに自分は①です。

[791: 匿名さん]

７６９さん

教えて下さい。デベロッパの営業さんは、マンションを買わせるために嘘をついているのですか？

やはり、そうなのですかね？
マンション購入はやめた方がいいですよね。
学習塾の隣の部屋は買いたくない。

[792: 匿名さん]

>789
>オーナーは必ずいるから、

それは間違いです。身寄りのないお年寄りのオーナーが他界されたり、相続拒否されたら持ち主不在となります。

[793: 匿名さん]

>>789
人種差別的になる必要はありませんが、集合住宅だから、自宅で金儲けをしてはいけないって価値観は、案外日本だけかも知れませんね。

[794: 匿名さん]

まあ、日本だからね、ここ。

[795: 匿名さん]

少子化どんどん進むから、自宅での塾なんか直ぐつぶれますよ、保育所の方が不足でしょ。
ほっとけば管理費も払えず夜逃げだろ、めにみえてます。

[796: 匿名さん]

>>792
相続人がいないと国庫に入り競売にかけられるでしょうね。で誰も買いたがらなくとも国が管理費を払うと思いますが？

[797: 匿名さん]

在宅で収入を得ることは子供の一緒の時間も増えるし海外では尊ばれます。

[798: 匿名さん]

いずれにしろ規約次第だ。
それぞれのマンションがそれぞれの事情で判断すればいい。

それ以上議論のしようがないでしょ？

[799: 匿名さん]

>>795
書いてること矛盾してない？大丈夫か？

[800: 匿名さん]

>>798
規約次第ではないと言うのが大方の見解でしょう？

[801: 匿名さん]

>796
そうですか。
で、思うのですが、
今はそうでも、そういうケースが増加すれば法改正して管理組合で所有することになったりしますよ。（恐らくですが）

[802: 匿名さん]

>>801
そうですね。住民を些細なことで訴える(のならば)この本牧のマンションなんかはまさにその予備軍ですね。

[803: 匿名さん]

＞＞７９９
矛盾してませんよ、今現在学習塾は飽和状態、保育所は全く足りていないのが現実。
既存の数の問題。　　おたく単純にしか理解不能者？

[804: 匿名さん]

少し飽和くらいで競争してもらったほうが、質が上がって丁度良い。

[805: 匿名さん]

>矛盾してませんよ、今現在学習塾は飽和状態、保育所は全く足りていないのが現実。

自宅で商売して収入が得られるならば保育所に預ける必要はなくなるでしょう。
矛盾していまするね。

[806: 匿名さん]

>805　
>自宅で商売して収入が得られるならば保育所に預ける必要はなくな・・
そんなことないですよ。矛盾とは言えない前提ですね。

[807: 匿名さん]

>>805
どんだけの人数が自宅で内職する設定なの、あたま算数できる、塾いけばぁ。

[808: 匿名さん]

そんな煽りを入れてはいけませんよ。

[809: 匿名さん]

>>808
そのコメントもいりません、これもです。ハ
で、対象レス番くらい入れないと意味不。

[810: 匿名さん]

煽りはやめましょう。

[811: 匿名さん]

マンション内に保育所や学習塾があったら便利だと思います。

[812: 匿名さん]

便利ですよ。ちゃんとした手順を経て開業しているといいですね。

[813: 匿名さん]

別に手順なんて、、、。
そこにあるかないかでけです。

[814: 匿名さん]

>813　開業には手順がありますよ

[815: 匿名さん]

No.811.812
大規模マンションで、マンション住人の利用限定なら管理組合としても許可しやすいかもね。
住人相互の利益になればね、組合総会で議決して決めれますよ。　　
子どもいない世帯には無関係ですがね。

[816: 匿名さん]

>子どもいない世帯には無関係ですがね。
いや、そうでもないでしょう。塾以外の趣味の教室が開講されることを望む人もいます。
必然的に塾も認めることになります。（基準を守った教室）

[818: 匿名さん]

基準を守ったAV撮影だったのでしょう

[819: 匿名さん]

いずれにしろ、公序良俗に反するのは問題外ですね。

ヌード位なら許せるでしょうが。

[820: 匿名さん]

基準を守ったらOKでしょう

[821: 匿名さん]

許可を取っていないゲリラ撮影が問題になったのでしょうかね

[822: 匿名さん]

許可を取っていない、正規の手順を取っていない塾は、
「ゲリラ塾」と呼称してもいいかもしれません。

[823: 匿名さん]

>>803
保育所は確かに今は足りないから、少子化でも需要はあるでしょうね。失礼しました。でも、マンション内だと認可をとれなくて、問題が起こったりして、厳しいかもしれませんね。

社会自体が変容して、一定の基準を満たすマンション内の小規模な個人経営の保育所を認めるとか、変容して行かないとまずいように思います。

1円で株式会社が作れる時代ですから、社会自体が小規模ビジネスを奨励し、そのための準備をして行かないと、規則にがんじがらめに縛られて1億総貧民なんていう時代になりかねないように思います。

裁判所もそういう点では、意外と弾力的な判断を最近はくだすようですから、もしこの件が法廷に持ち込まれたら、面白いと思います。

おそらく規約に違反しているという事実だけでは、営業停止命令とかはでないのではないでしょうか。争点は、他の住民の不利益になるのではないでしょうかね？

[824: 匿名さん]

>>820
>基準を守ったらOKでしょう

何の基準？AVの撮影許可基準があるマンションってあるの？

[825: 匿名さん]

>824
撮影用のマンション
撮影セットとか呼ばれていたりしますが
特殊物件です

[826: 匿名さん]

いや、普通の住宅専用マンション。
ばれてネットに流れる？

[828: 匿名さん]

>826　基準を守っていないからでしょう

[829: 匿名さん]

基準を満たしていないゲリラ塾はだめですよ
開講する方は覚悟しながらやっているのでしょうけど

[830: 匿名さん]

基準を満たしていないゲリラ塾はだめですよ
周りの方は覚悟していないのですから

[832: 匿名さん]

撮影は一度しか行われてないみたいだし
３０人が通いつめる塾よりマシだわ。

[833: 匿名さん]

ゲリラ撮影もゲリラ塾も駄目ですよ

[835: 匿名さん]

こどもさんには刺激が強すぎるでしょうかね

[837: 匿名さん]

住民は見学ＯＫか？　　なら総会通そう。

[838: 匿名さん]

>>832
>３０人が通いつめる
毎日30人ですか？それとも一日5人ですか？

[839: 匿名さん]

塾にも法律上、開業の手続きはあるけど、その中に「管理組合の許可」は含まれてませんね。

[840: 匿名さん]

マンションの部屋で３０人一緒に教えるのはないでしょう。

[842: 匿名さん]

講師一人に生徒は1人または2人の組み合わせで、
経営者だけでなく、息子にも生徒の相手をさせたり、講師の募集をしたりしてるところから察するに、
同時に教えてるのは2～4人程度で、これが1日に3回繰り返されている模様。

おそらく、1日あたり来塾者数は10人、のべ来塾者数は週あたり60人だが、
実際は生徒さんは週に平均して2回くらい通うので、塾の生徒（登録者数）としては30人、
っていうのが、30って数字の意味だと思われる。

[844: 匿名さん]

>842のいうとおりだと、そんなに大勢って感じじゃないな。

[846: 匿名さん]

そうそう。
専ら住居として利用した上で、出入りする方々が住居しての平穏や安全を乱さなければ
皆同じ。
どちらかというと外部から来訪者がない状態で騒音を発生させたりして平穏を乱す居住
者の方が注意が困難で配慮がないので厄介な側面も持っている。

[848: 匿名さん]

塾って子供が勉強しに来るだけでしょう。うるさいってなんで？？

[850: 匿名さん]

>>842
その根拠になる書き込みは何処にあります？
レスアンカーで教えてもらえないですか。