マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[510: 匿名さん]

>>508
>本人出なくて良いよ。

出廷する必要はない。だが、事前の打ち合わせは当然必要で、時系列的に起こった事象を予めまとめておき、弁護士主導で争点を絞り、準備書面を作成することになる。

このマンションの場合だったら、

スレ主さんを抜かして、理事一任という訳にはいかないでしょう。被害を訴えているのは、スレ主さんだからね。でも、スレ主さんだけの言い分で理事は決められないから、総会を開くことになるのではないかな？

俺ならマンションの価値を下げるようなことは願い下げだから、このマンションの理事だったら、訴訟には反対し、さっさと辞退するよ。

[511: 匿名さん]

マンションの居室内で事業を営む住人が出ると、事業者を含めた全住民にとって不幸な結果しか待っていないようだね。

[512: 匿名さん]

>>509
使用禁止や競売の請求はその建物固有の請求、団体様の意思が必要。
管理組合や、区分所有者が塾やめろ！とか、損害出たから賠償しろよ！っちゅう訴訟とは別。

当然、専有部である部屋自体の使用禁止請求するなら議決は必要。 ちょっと紛らわしかった。

[513: 匿名さん]

>>512
さん、

なるほど、使用禁止請求前の、「行為の停止等の請求」の訴訟には、3/4の議決がいらないってことですね。では「行為の停止等の請求」の訴訟を起こすための条件と言うのは、特にあるのでしょうか？出席者の過半数だけだと、まずいように思いますが。

[514: 匿名さん]

どうなりますかね。
個人の利益対個人の利益、個人の利益対管理組合の利益（区分所有者の共同の利益）ですからね。
双方の利害が相反する場合、一方を立てれば一方が立たず、結局はどこでバランスを取るかでしょう。

[515: 匿名さん]

>>513
特に決まりは無いよ、前レスの>>508に書いた通り、
規約に規定してなかったら理事会の承認位で良いんじゃない。
総会は普通年一でしょ、待ってたら既成事実出来ちゃう事案だってあるかもね。
臨時総会でも招集するなら議決もいいね、裁判もちょっと有利かも。

[516: 匿名さん]

総会の議決もなしに理事長さんが組合を代表して訴訟を起こしますかね。普通はしないでしょう。スレ主と賛同する何人かが共同で個人として訴訟を起こすしかありませんね。

[517: 匿名さん]

普通は管理規約に訴訟の場合の対処や管理者への委任などの記載が有る組合が多いですよ。
記載無い組合は早めに規約見直した方が後々楽ちんかもね。
なにされても無能な組合になってしまいますからね。

[518: 匿名さん]

ですから、理事長に委任するには相応の手続き、つまり総会の議決等が必要です。個人の迷惑を組合として訴訟を起こすわけにはいかないので。

[519: 匿名さん]

規約に記載する事で後、議決は必要無いんですが、知りませんか？
規約設定する時点ですでに該当規約は議決されてます。

あのー、基本的な事は管理組合スレで教えてもらってね。

[520: 匿名さん]

臨時召集で３／４決議取れるでしょう。

学習塾を野放し営業して、セキュリティ費や管理費や修費の値上げ管理計画や修繕計画の見直し、子供の駐輪やお迎えの車の近隣トラブル、追従サロン開業への対処。
今ある、迷惑問題がきっかけで所有マンションの価値も大きく変わるのですから、理事会役員任せにせず、マンション住民（所有者だけでなく）全員で考え早急に対処しなければならない事項です。

[521: 匿名さん]

>>520
>臨時召集で３／４決議取れるでしょう。

取れたら教えてね。無理だと思うけれど。

>学習塾を野放し営業して、セキュリティ費や管理費や修費の値上げ管理計画や修繕計画の見直し、子供の駐輪やお迎えの車の近隣トラブル、追従サロン開業への対処。

興奮しすぎて、日本語おかしくない？

「追従サロン開業」なんて計画があるの？

俺は巻き込まれたくないなあ、特に利害関係ないからね。

[522: 匿名さん]

取れますかね？
直接的に被害や迷惑を被ってない人からしたら面倒なだけでなく、ことを荒立てることでマンションの評判が悪くなるなど、孵って被害を拡大することになります。事なかれ主義がこの国の特徴ですから。

[523: 匿名さん]

>>519
>規約に記載する事で後、議決は必要無いんですが、知りませんか？

議決なくして理事会だけで裁判できるなんて、通常そういう規約はあり得ないでしょう。ましてや、組合員を訴えるわけですからね。

[524: 匿名さん]

そういう規約を定めることは可能かも知れませんが、自分が理事だとして組合員の総意を確認することなく、その条項を適用して訴訟に踏み切るなんて絶対にしませんね。理事長だとしたら、組合を代表して訴訟人にならないといけないのでしょう。その前に辞任しますね。

[525: 匿名さん]

>>523
もー　めんどい、御自分で勉強して下さい、笑われない様に。

[526: 匿名さん]

話は変わりますが、

1)デイトレード
2)受託システム開発
3)著作業

なども、この本牧のマンションの規約に抵触しますか？

税務処理などは、正しく行うとして。

[527: 匿名さん]

>>526
3)は、著述業でした。失礼。

[528: 匿名さん]

>>522
なるほど。
マンション内で塾やってますよってホームページまで作って宣伝している輩を放置してもマンションの評判は下がらず、
管理規約違反として塾をやめさせようとして管理組合が訴訟を起こしたらマンションの評判が下がるという判断なわけですね。

馬鹿じゃねえの？

[529: 匿名さん]

そう、何のために規約の変更や追加の為に３／４以上での議決が必要か考えな、無知さん。
ほんとめんどくさそう。

[530: 匿名さん]

>>524
スレ主さんとその擁護派は、そのあたりについて異なるご意見をお持ちのようですが、私もこの意見に同意します。規約があるのと、実際にどうするかは別ですからね。

[531: 匿名さん]

抵触します。
ただ、規約の解釈の問題と、運用の問題は別です。
規約違反だと判断したとして、それを適用するかどうかという運用上の判断は、また異なるからです。

[532: 匿名さん]

＞マンション内で塾やってますよってホームページまで作って宣伝している輩を放置してもマンションの評判は下がらず、

別に下がらないでしょう？実際どれくらい下がりましたか？

[533: 匿名さん]

>>531
>規約違反だと判断したとして、それを適用するかどうかという運用上の判断は、また異なるからです。

質問者ですが、この見解が常識的なものと思います。

[535: 匿名さん]

ネット問題は難しいですね。実態がないので。

実際に学習塾の営業をしていたら管理問題になりますが

[536: 匿名さん]

芥川賞作家がマンションに住んでていても、マンションの価値は下がりませんよね？

屁理屈かな？

[537: 匿名さん]

売れっ子作家だと、出版社の人間が出入りします。でも、不特定多数ではないでしょうが。

[538: 匿名さん]

>529
規約をどのように定めるかと、それをどのように運用するかでは話が違います。
自分なら、時の理事会の判断で総会の議決なしで組合（の代表）として訴訟を起こせるなどという、全権白紙委任のような規約を認めません。

[539: 匿名さん]

>>534
何度も同じものを出しているけれど、出典がどこかわかりませんが、それが必ずしも正しいとは限らないのではないの？

[540: 匿名さん]

＞５３９
前レスにＵＲＬも貼ったるよ、おれも見た、見れば解る、聞くな。

[541: 匿名さん]

出典が明らかでも正しいとは限らない。残念ですね。

[542: 匿名さん]

>>540
別にみる必要ないでしょう。違う意見のものも前レスにあるわけで、判断がわかれているわけだから。見なくても解る。

[543: 匿名さん]

自分の言葉で語れないからといってコピペはいただけませんね。

[544: 匿名さん]

>>539
>>541

判断するのはあんたじゃないのよ、なに様なの、なにか権限有る方？
根拠もなくホラふかないの。　　多くの人が見たら良いでしょう。

あんたずっと必死に否定したがってるよね、あんたが追い出されそうな塾のひとかな。

[545: 匿名さん]

>>539だけれど、>>541ではないよ。もちろんこのマンションの関係者でもないから、どちらについてもいいんだけれど、スレ主はただ相談しただけとの理解なので、スレ主とは違う考えもあるということを言いたいだけ。

人の意見や考え方は多様だということが理解できないようね。

短気に怒らずにもっとディベートを楽しもうよ。

[546: 匿名さん]

某ＨＰの主でもない。君でもない。　

[547: 匿名さん]

No.534 のコピペが都合悪いのか、すごく拒否反応する人いるんだよね。
普通の解説なら、死に者狂いで必死に拒否る必要ないんだけどなー　なんで？
拒否る根拠もはっきりしない、発作かな。

駄目なものは駄目、と言う解説なんだよね。　で、面白いから何度もコピペされちゃうよ。

[548: 匿名さん]

＞＞５４７
研究がたりないのでは、もっとググれば色々でてくるよ。

前スレの日経の記事はどうなの？

[549: 匿名さん]

交通量の少ない交差点で車が来ないことを確認の上で赤信号を渡った人が一人いて、それをとりしまらずに放置すると誰一人交通ルールを守らなくなるばかりか各種犯罪が増加し、街の治安が悪くなるという現実感のない理屈ですね。

[550: 匿名さん]

５４８
俺じゃないんだわ、たくさん有るのも解ってま。
この解説、そのなかでも言い切っちゃてるとこある。

で、反応かな。

[551: 匿名さん]

＞＞５５０
はなから無視しているんだけれど。

「駄目なものは駄目」って、まるでヒステリーの母親が子供を叱る時のような表現だが、そんなものが、世の中で通じる訳ないだろうが。

[552: 匿名さん]

＞＞５５１
法律はそうだけど、ほかでは世の中何が通用するの。

[553: 匿名さん]

手続きとしては、裁判前に理事会は管理組合総会を通すでしょうね。

理事会にしてみれば、管理組合の決定として、問題の塾経営を是と定めてもらえるなら、むしろ好都合です。
明らかに規約違反であり、規約を守らせるのが理事会の仕事だから義務として対応しているだけで、
理事の一人ひとりは、自分が理事のときにできればこんな揉め事の対応などしたくない、と考えているでしょうから。

まあ、総会で「塾？いいんじゃね別に。」なんて結論が出る可能性は限りなく０ですけどね。
万一、そんな結論になるほど、自分のマンションに無関心な住民ばかりのマンションなら、
スレ主は問題の塾のことなど忘れて、自分の住戸を売りぬいて脱出することを考えた方がいい。

[554: 匿名さん]

>>552
法律ってそんな簡単なのものではないのでは？

法や条例自体が他の法令と矛盾したり憲法に反していたりする事例はないのかな？

あるいは、世の中の実情に合わせて解釈が変わったりすることもないのかな？

各地の地方裁判所で同様訴訟の判決が別れるなんてことはないのかな？

最終的には裁判官の判断に任させっていうのは、あなたも理解しているようだから、裁判官次第っていうのは納得でしょう？で、敗訴しても上級審で覆るってこともあるでしょう。だから、絶対的なものはない訳ではないの？

[555: 匿名さん]

>553
「明らかな規約違反」ではないんだけどね。だからこれだけ意見が割れてるわけです。総会を開いても同様に意見は割れると思われます。

[556: 匿名さん]

規約違反ですよ、めんどいから前スレもみろやー

[557: 匿名さん]

塾や経営者がスレ主の言うとおりなら、放っておいても近いうちに潰れます。言うとおりならですが。

[558: 匿名さん]

>556
何をどう見ても「明らかな規約違反」ではないですね。

[559: 匿名さん]

赤信号はどうか分からないけど、今回の学習塾の経営者だって、他の住人が事務所や店舗を黙認されていたならば、そいつは良くてなぜ自分だけが咎められるんだと主張したんじゃない？
それを防ぐためにも前例を作らないことが大切。
それがマンションの秩序。
そのためには裁判という手段だって辞さないだろう。
もっとも、そんな噂は広まるのも早くて、トラブルを抱える学習塾に大切な子どもは通わせられないと、次第に生徒は減って、学習塾自体が自然消滅するんじゃないかな。

理事会が自らの決定事項をエレベーターやエントランスにでも貼っておけば、生徒たちも両親に話すだろうさ。
月謝の値上げもあったみたいだし、既に生徒数は減り始めてるんじゃない？