マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[381: 匿名さん]

私は、管理組合が訴訟に持ち込んだのに拍手します。

住宅として購入したマンションなのに、塾なんか開業されたら迷惑ですよ。

一戸建てでもそれは同じでしょう。
昔、友人宅がクリーニング店からそろばん塾になり、騒音と駐輪問題で転居しました。
駅近くで商業地区でしたのに、苦情でアッサリ転居されて驚いた記憶があります。

[383: 匿名さん]

>382
>「住宅兼商業テナント」になります。

はい、完全な勘違いです。あくまでも「住宅」です。
ですから、「専ら住宅として使用」という管理規約には抵触しません。

したがって、営業停止の申し入れもその根拠に欠けるため、効力はありません。

[385: 匿名さん]

>>382
「住居兼商業テナント」って何？
テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
なんだけど、いったい何が言いたいの？

[387: 匿名さん]

>386
「兼」がお好きなようですね。しかしながらそれは素人の屁理屈ですよ。
住宅用か、事業用かの何れかであり、このケースでは住宅用なんですよ。

営業停止の申し入れをしても、相手は同意してませんよね。強制執行でもしますか？（笑）

その前に裁判になるでしょうがね。

[388: 匿名さん]

それで、提訴済みなんですよね、和解無理かな。
判決もらえたら教えてね、損害賠償も同時にですか。
まー、良い訳無いから。　裁判所の命令には従わないとね。

[389: 匿名さん]

割り込んでゴメンなさい。
>「住居兼商業テナント」って何？
>テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
区分所有者が意図して商業行為をしているならそれはそれで大問題です。

[390: 匿名さん]

389さん、そういった問題も管理組合理事会では管理会社のアドバイスで対応しています。

ローンに追われ管理費滞納、見届け起業や賃貸など管理組合への嫌がらせですることもあるようです。

[391: 匿名さん]

自らの所有物を収益の用に供することは当然の権利ですよ。

[392: 匿名さん]

結局は裁判結果をみるしかないわけでしょう？こういう場合、裁判官だって判断がわかれるでしょう。損害賠償請求ならば、損害額を算定する必要があるだろうが、いくらになるのだろうか？まさか、これで退去なんてことはないだろうし・・・。

自宅マンションで何かやって収入があれば、マンション規約に違反するなんてことを言いだしたら、株取引も禁じないとね。

まあ、普通の構造のマンションならば、リビングにおれば、他の住戸の人の出入りなんて気にならないはずだと思いますが、よほど安い造りのマンションなのでしょうか？

玄関ののぞき穴からいつも覗いて人数を確認したり、聞き耳をたてて煩いと言い出して、管理組合も揉めさすような隣人は願いさげですね。下手したら、郵便物もチェックされてたりして。

まあ、世の中には色々な価値観の持ち主がいるのですね。おお怖い。

[393: 匿名さん]

分譲マンションの賃貸っていうのは規約で許されるのかな？オーナーが直接居住しない収益目的の営業行為のようにも見えるが・・・。

[395: 匿名さん]

居住目的なら問題ないよ、区分所有法では賃借人を、その他の占有者って表現してるよ。
規約も法に沿って作られてるから良いでしょう。

[396: 匿名さん]

分譲マンションで区分所有者が賃貸住宅として貸し出しを初める場合、管理組合と税務署に届けが必要です。

[397: インチキ弁護士 Ｐ３]

裁判所の判断は区分所有法と該当規約に準づる判断かな。

この場合、専有部分の使用禁止請求とか区分所有権の競売請求なんかも弁護士に頼んでね。
使用禁止は簡単にＯＫだねー。　　競売は後々聞き訳無い子にお仕置きね。

[398: 匿名さん]

＞３９６
皆知ってるよ。　脱税しないし、確定申告もしますがねー。

[400: 匿名さん]

この塾、規模、人数や日数、営業時間など見ると間違いなく規約違反ですね。
少人数の個別指導位の規模なら裁判でも認められる可能性は有りますが、
これでは無理っぽいかな。
組合さんも次からは、もっと細かく規約に設定したら良いね。専ら住宅だけじゃなくね。
設定前に、司法書士で良いから聞いてからネ。

[401: 匿名さん]

>>400は間違い。
住宅を学習塾として起業していることが問題である。

[402: 匿名さん]

401
私、一応法律家。　嘘出鱈目は書かない様にしてますけど、間違えてますかー？　

[403: 匿名さん]

そうそう、人数少ないからと許可したら、エステやマッサージも許可しないとね。

それから、生協の不在配達廊下放置も認めないとね。

[404: 匿名さん]

>400
何も間違ってませんよ。あなたは正しい。
無知の戯言は気にしないことです。

[405: 匿名さん]

402　です
法的な根拠を書いておきますが、この場合、当該区分所有者の住居としての生活実態の有無が
問題なんですよ、さらに本人含め他の居住者が静かに生活出来ているか否かなんです。

ですので、経緯を見た限り裁判所で塾の営業を認める事は無いと思います。（あくまで「思います」です）
これは当該管理規約も組み入れた私のなんちゃって見解です。

[406: 匿名さん]

ここまでして塾を経営したいものなのかな。
もう執念だけなのかもね。
「これまで真面目に正直に生きてきた自分は正しい」と感情論だけで突き進んでる。

これまでも失敗からは目を背けて、挫折したことを認めずに生きてきたんだろうな。
失敗から学ぶ機会を自ら放棄して来た結果が、マンションでの孤立。
30人程度の月謝なら、サラリーマンをした方が稼げただろうに、会社にもいられなくなっちゃったのかな。

[407: 匿名さん]

何か相談から逸脱してしまってねえ？

相談者気の毒。管理組合もっと気の毒、塾経営者も気の毒。

法的にはグレーゾーンだから訴えても裁判官の判断次第、上級審まで長引くんだろうね。

[408: インチキ弁護士 Ｐ３]

それほどの民事では有りませんよ、和解しなきゃ地裁は２回で判決でしょう。
生徒数が一桁なら微妙ですが、３０人で連日なら簡単です。

これはグレーとは言えませんね。　あと、自治体の住居地域規制は無いのかな。
住居専用の中には、そういう施設を規制してる地域もあるからね。

[409: 匿名さん]

問題になってる塾に通わせていたという親が投稿しているね。

市販の問題集コピってやらせるって著作権法違反だよね？

それに中学の息子が教えてるってｗ

子供が子供に教えて数万円の授業料とるっていうのは、その事実を知った親は悲しむだろうな。

マンションで営業ってこと以外のところでも相当悪質な塾と思えてしまう。

[410: 匿名さん]

「義務違反者に対する措置（区分所有法における～）」
http://www.re-words.net/description/0000000871.html

分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定により、区分所有者等は、区分所有者全体の「共同の利益」に反する行為をすることが禁止されている（区分所有法第6条）。

このような共同の利益を守るために、区分所有法では「義務違反者に対する措置」という条項を設けている。その内容は次の1．2．のとおりである。

1．区分所有者が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の3つの措置が用意されている。

1）行為の停止等の請求（区分所有法第57条）
ある区分所有者が、共同の利益に反する行為をした場合（またはその恐れがある場合）には、他の区分所有者は、その行為の停止（またはその行為の結果の除去や、その行為を予防するために必要な措置を行なうこと）を、その区分所有者に請求できる。
これは、迷惑行為をする区分所有者に対して、他の区分所有者は誰でもその迷惑行為の停止等を請求できるという意味であるが、実際には管理規約の定めにより理事長が理事会の決議を経て、理事長からその区分所有者に対して正式に行為の停止等を要求することが多い。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2）使用禁止の請求（区分所有法第58条）
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者に対して専有部分の一定期間の使用禁止を請求することができる。
この使用禁止の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要である。

3）競売の請求（区分所有法第59条）
共同生活上の障害が非常に大きく、使用禁止の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者の建物・土地に関する権利を、強制的に競売することができる。
この競売の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要である。

2．区分所有者の同居人や賃借人が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の2つの措置が用意されている。

1）行為の停止等の請求（区分所有法第57条第4項）
ある区分所有者の同居人や賃借人（区分所有法では「占有者」という）が、共同の利益に反する行為をした場合（またはその恐れがある場合）には、1．の1）の場合と同様に、他の区分所有者は、その行為の停止等を、その区分所有者に請求できる。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2）占有者に対する引渡しの請求（区分所有法第60条）
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする占有者に対して、専有部分の引渡しを請求することができる。
この請求をするには必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要である。
この請求が裁判で認められると、占有者はその専有部分から退去しなければならない。

[411: 匿名さん]

>>408
>生徒数が一桁なら微妙ですが、３０人で連日なら簡単です。

週30人だそうだが？

[412: 匿名さん]

「裁判の提起には集会の特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要」とやらは、クリアーできているのかな？

[413: 匿名さん]

>>409
>市販の問題集コピってやらせるって著作権法違反だよね？

これらは相談内容とは別の話でしょう？

そういうのは裁判の争点にはならないから、あまり関係ないのではないかな？

知的所有権の違反で訴えるならば別だけれど。

[414: 匿名さん]

＞４１３
俺は別に法律詳しくないからねｗ

裁判での争点について話してるのではなく、モラル的によろしくないよねってことをいいたいだけ。

[415: インチキ弁護士 Ｐ３]

>>411
スレ主コメントには
平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで三十人ほどを集めて
自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝を、とありますが。

おたくの見違えかな。

[416: 匿名さん]

>>415
30人を一度に教えられるマンションですか？あり得ないのでは？それとも二回にわけて１５人ずつかな？このノイローゼの相談者の感情的な書き方では、よく詳細がわからないね。でも、確かに毎日30人だとアウトでしょうね。

[417: 匿名さん]

マンション購入した人の立場に立ってみたら？
隣でなくても、塾経営されたら迷惑でしょう。

住宅マンションとしての価値も下がる。売却どころか賃貸もできない。

[418: 匿名さん]

>>417
>マンション購入した人の立場に立ってみたら？
>隣でなくても、塾経営されたら迷惑でしょう。

そういう気持ちの話は別ではないの？元々の投稿は、法律相談ではないでしょうか？で、「共同の利益」に反すると言えるかどうかが争点になるのでどうだろうかって話だと思ってましたが・・・。

暴力団事務所や風俗営業はもちろん、中・大規模の塾はアウトだけれど、他の住民に迷惑をかけない「小規模な」塾の場合はグレーゾーン（で、裁判官の判断による）という論調のWebサイトが多いように思います。

>隣でなくても、塾経営されたら迷惑でしょう。

でも、本当にそうですか？あまり気にならないのでは？私のところは数百戸規模の居室が廊下から隔離されている内廊下マンションなので、出くわさない限り隣人の動静はまったく気になりませんので、ちょっと条件が違うかも知れませんが。

[419: 匿名さん]

深夜の横からですが、すみません
毎日３０人、それも子どもがマンションの一室に出入りするのは通常の住居とは言えません。
人それぞれ環境への感受性に差が有りますが、個々の住居の快適平穏な生活を優先すべきだと思います。
裁判での判断を仰ぐと言う事ですので解決も早いでしょう。
マンションは大きな買い物です、出来るだけ快適に暮らしたいものです。

[420: 匿名さん]

塾経営者さん、きっとここ読んでるよね。
もう、潮時じゃないかな。
自分の手腕に自信があるなら、外部に場所借りた方がいいよ。

いろいろ言われて意固地になってるのかもしれないけど、
スレ主さんだけじゃなくて、理事会も敵に回してるとこれから暮らしにくいよ。

そのうちに定期総会があるよね。
その時に、一般住民に「訴訟しますがいいですか」と決取られて、
４分の３を満たされたら、相当居心地は悪いよ。もし訴訟で勝ったとしても。
４分の３に満たなくても、少なからぬ人数に賛成されたら、
「あなた、それだけの人に迷惑だと思われてるんですよ」っていう事実を突きつけられちゃうよ。

私事だけど、昔、講師をしていた塾は３ＬＤＫの賃貸マンションを改装したところだったよ。
「家庭的な雰囲気で教えたい」という願いは賃貸でも叶うんじゃない？
キッチン設備や深夜の騒音なんかは、寝泊まりしないんだから、今のあなたの家ほどの
質が保てていなくても大丈夫。
生徒のためにトイレはきれいな方がいいだろうけどね。
だから、塾開業ＯＫの物件を一から探し直そうよ。

同じ生徒を小１から中３まで９年間、責任をもって教え続けたいんでしょ？
その間、毎年毎年、新たな理事たちの頭を悩ませ、文句言われ続けることが、
あなたの人生観に合致するとはとても思えないよ。

[421: 匿名さん]

>毎日３０人
なのか週３０人か、明確ではないでしょう？本当に毎日３０人なの？何平米の部屋かわかりませんが、通常の80平米前後のマンションで一度に１５人とか３０人とかは入れないのではないでしょうか？

そこがよくわからないところで、裁判でも判断の分かれ目でしょう。スレ主さんは、規約違反の主張とは裏腹に、規約とは直接関係のない情報を出してこの塾経営者の印象を悪くしようとしているように思えます。投稿の書き方を見ても、投稿者は感情的になっておられるようだから、あまり書かれた情報を鵜呑みにせずに、一般論として論じた方が良いのではないでしょうかね。

[422: 匿名さん]

>>420
>４分の３を満たされたら

それから決断しても遅くないのでは？

このスレ主の情報だけからでは、判断は難しいように思いますよ。

[423: 匿名さん]

420です。
422さん、こんな深夜に即レスしてくれるなんてすごい張り付きぶりですね。驚きました。
総会で決取られる時点で、私なら相当嫌ですが、422さんは嫌じゃないんですね。
価値観って人によって違うんですね。

民事訴訟になったら、下手をするとマスコミにバレますよ。
各地裁に詰めている記者クラブの連中は、面白いネタになる訴訟がないか、期日簿をチェックしています。
どちらかが取材を拒んでも、訴状や答弁書は手数料さえ払えば誰でも閲覧できますから。

塾反対の人も、「反対に反対」の人も、「裁判で白黒付けろ」という意見が目立ちますが、
私は、そうなる前に収まればいいのにな、と願っています。

[424: 匿名さん]

>>423=420さん、

>>422です。別に張り付いていた訳ではありません。たまたま夜なべ仕事しています。ようやく明日海外の顧客に提出する資料が出来上がったところです。塾関係者ではないですよ。

>価値観って人によって違うんですね。

価値観もまたそれぞれの事情も個人個人異なります。これがすべてのポイントでしょう。裁判官の価値観もそれぞれ人によって異なります。だから、色々な裁判で、各地の地方裁判所で異なった判決がでたりするわけですよね。

裁判にならないに越したことはもちろんありませんが、この投稿者の方は、塾経営者に塾を止めさせたい訳ですよね。実際に規約に反しており、また迷惑をかけられている（と感じられている）この方の立場からすれば当然でしょう。

一方、塾経営の方は、恐らく場所を借りるほどの規模でなく、他に変える手段がないほど生計を立てるために塾経営の必要があり、止められない実情があるのではないかと察します。金銭的に余裕があれば、塾経営の必要なんか当然ない訳ですからね。まあボランティアでやる場合もありますが、月謝をとっているのですから、収入目的でしょう。

だからお互い引けないのでしょう。一種のチキンレースではないでしょうか？

もし、あなたが失業されていて、塾経営だけが収入源であれば、どうされるでしょうか？もちろん場所を借りてやるのが正当とわかっていても、できない場合もあるでしょう？

最近はアベノミクスとやらで、少し景気が上向いていますが、ここのところリストラの嵐が吹いており、PanasonicやSONYと言った大企業の中堅職員でも早期退職を迫られたりする時代です。マンション購入時点では、思いもしなかったことが、その塾経営者の方に起こったのかもしれません。でも、実際にそうなのか、最初から意図的に塾を開くつもりでマンションを購入されたのかも知れません。

そんな個々の事情は、スレ主の情報だけではわかりませんし、それをどう裁判官が判断し、和解を誘導するかしないかなんて、誰にもわからないのではないでしょうか？そう思い、慌てて決断せずに、じっくりと構えて良いと思った次第です。

まあ、ここまでこじれてしまったのは、経営者の落ち度で、配慮が足らなかったのかも知れませんが、スレ主がたまたま大変ナーバスの方だったのかも知れません。

もし塾経営をつづけないと生活に困り、マンションを手放さざるを得ないのであれば、訴訟を受けられても変わらないのではないかと思います。訴訟を受ければ、おそらくまずは和解が勧告され、その時点で裁判官の心証なりが伝わってきますから、そこまでやっても、遅くではないのではないと思いますよ。

また、私が隣人で子供がおれば、その塾経営者の方と仲が良ければ、子供をこの塾に通わせたかもしれません。逆に、その塾経営者の方が嫌な方と感じ仲が良くなければ、管理組合に止めるよう申し入れた方も知れません。普通、人間ってそんなものではありませんか？規約云々は二次的なものと思います。

いずれにしろ、嫌な時代になりました。

では、これから寝ます。おやすみなさい。

[425: 匿名さん]

繰言長いな。

貴方がその立場だったらみたいな屁理屈とか、規約は二の次みたいな暴論で納得できるわけないでしょ。

[426: 匿名さん]

月曜日から金曜日まで、16:30から20:00の間に3回に分けて完全個別指導を開講。

[427: 匿名さん]

個別指導といいつつ、1対１ではなく1人または2人。
講師が2人とすると、全部埋まると１日あたり12人。

と読み解けばいいのかな。

[428: 匿名]

結局、
塾を開業しても何も問題がないことが分かりましたね。