マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[361: 匿名さん]

＞３５７
住宅で塾を開いても住宅として利用していることに変わりはありませんのでご心配なく。

[362: 匿名さん]

＞＞３６０
子供の理屈みたいだね。

[363: 匿名さん]

プライベート用の車を定期的に仕事で利用したとしても、業務用にならないのと一緒です。保険の料率も変わりません。

[364: 匿名さん]

（ご参考）

第98回　ありがちなマンショントラブル　Ｑ＆Ａ問答集（続編）
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0037030112007/

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Ｑ６　ピアノ教室や学習塾の開講を規制することは可能か？

　そして最後、専有部分の使用方法についてトラブルになりやすい事例を紹介する。おそらく身に覚えのある読者もいることだろう。

　居住用のマンションであっても一定年数を経ると、居住者が自宅（専有部分）でピアノ教室や学習塾を開講し始めることがある。特に駅近のマンションでは、こうした傾向が強い。その際、何が問題になるかというと、マンション内に部外者（非居住者）が定期的に出入りするようになるため、防犯面やプライバシー面でほかの居住者に迷惑をかける可能性が出てくる。また、ピアノ教室では騒音の心配もあり、隣接住戸に迷惑をかけることになりかねない。そのため、今度はこうした心配を回避しようと専有部分の使用方法を規制する力が働くようになり、またしても住民対立が始まることになる。居住用マンションでピアノ教室や学習塾を開講することは、やはり問題なのだろうか？

Ａ６　問題の本質を明確にし、いたずらに過剰規制しない方がいい

　区分所有者には平等に、専有部分を自由に使用する権利が与えられている。よって、基本原則に立ち返れば、ピアノ教室や学習塾を開くことを制限できない。しかし一方、区分所有者にはほかの区分所有者に特別の影響を及ぼすような行為をしてはならない義務も負う。共同の利益を損ねる行為は禁止されているのだ。そのため、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、結果は大きく異なることになる。

　ここで改めて問題の本質を探ってみると、実は、開講する中身がどうこうというよりは、ほかの居住者へどの程度、被害が及ぶか、その“迷惑加減”によって規制の程度も変えなければ意味がないことが分かる。ピアノ教室は騒音を伴うので禁止だが、学習塾は大きな音が出る心配が少ないので認める……といった単純な議論では片付かないのだ。たとえピアノ教室であっても、十分な防音措置を施せば音漏れは防げる。管理規約で楽器演奏を制限しているマンションを見かけるが、住民の意志を伴わない一方的な規制は区分所有者の権利を損ねるだけだ。

　では、どうすればいいのか？ 繰り返しになるが、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、判断は分かれることになる。各管理組合によって考え方は様々だろう。十分に議論を重ねることに意味がある。最適な結論を導くプロセスが重要なのだ。世の中のムードに流されて、いたずらに規制を強化することは避けなければならない。「費用」対「効果」といった視点で、議論を深めることが欠かせない。
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[365: 匿名さん]

>312
その理屈だと、マンションと言う場所は常に不特定多数の人が出入りしていることになりますね。
自分と家族以外はいつ、誰が出入りするかなんて予め分からないですし、マンション中の人の顔や名前を知っていないのが普通ですから。
他人から見れば、誰がマンションに住んでいる子供で、誰が外部から塾に通ってきている子供かなんて、区別は出来ません。
結局、影響はないのです。

[366: 匿名さん]

（ご参考）
区分所有建物の利用
http://ritsu.jp/lawtopics/hudousan/kubnsyoyu/riyou.htm
より抜粋
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２　規約違反行為

・・・

(1)　制裁の態様
法（区分所有法6）により禁止されている事項以外の行為につき特に規約で禁止した場合，規約違反行為に対する制裁（その他の措置）の種類としては，次のものが考えられる。
ア　その行為の是正・中止又は原状回復のため必要な勧告をし，又は指示すること
イ　違反行為に対して違約金を課すること
ウ　その違反行為を停止し，その行為の結果を除去し，又はその行為を予防するため必要な措置をとることを裁判で請求すること。

(2)　制裁の限界
規約で，区分所有法6条違反行為であるが同法58～60条の要件に該当しないものや単なる規約違反行為について，区分所有者又は占有者に対して専有部分の使用を禁止したり，区分所有者に対し区分所有権の強制的売渡しとこれに基づく専有部分の明渡しを請求できる旨定めること(要件緩和)は，区分所有法が極めて厳格な要件のもとにこれらの措置を許容している趣旨に反するためできない(規約違反行為が実質的に上記厳格な要件を具備している場合はそれとして可能)。

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一方、区分所有法
建物の区分所有等に関する法律
（昭和三十七年四月四日法律第六十九号）

最終改正：平成二三年六月二四日法律第七四号
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html

の「第七節　義務違反者に対する措置」では、
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（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
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とある。

素人考えでは、第五十八条の「第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく」の「共同生活上の障害が著し」いかどうかが、争点になるのではないでしょうか。この立証義務は、訴訟を起こす管理組合側にあると思います。

頑張ってくださいね、訴える方も訴えられる方も・・・。他に解決法があればそちらを選ぶ手もあると思いますが。

[367: 匿名さん]

スレ主のマンションの管理会社はどこなのでしょうか？
管理会社のホームページに対処方法が記載されているものがあります。

管理組合に対する迷惑行為を是正するには、>>１０の判例にあるように、裁判でマンションから塾経営者を追い出すことです。

商業ビルが住宅専用マンションとして、行政手続きをすること
保険手続きをすることは、詐欺行為になります。

[368: 匿名さん]

>>３６３、削除依頼しましたか？
あなたは詐欺行為を大衆に行うように斡旋されるのですね。

[369: 匿名さん]

＞＞３６８
ノイローゼ的な投稿ですね。

表現の自由というのもあるのでは？

そういう細かいことに、目くじらを立てる人間が一人いるとマンション内の平穏がこわされるようにも思います。ちなみに>>363の投稿者ではありませんよ。邪推しないようにね。

[370: 匿名さん]

虚偽の申告をしなければ詐欺にはあたらないですが？

[371: 匿名さん]

>商業ビルが住宅専用マンションとして、行政手続きをすること
>保険手続きをすることは、詐欺行為になります。

そういう事例にはあたらないのではないのでは？商業ビルって何？

[372: 匿名さん]

住宅で塾を開いてもそこはあくまでも住宅であり、商業テナントではありません。

[373: 匿名さん]

>367
優秀な管理会社なら、このようなケースではどちらかに与するのではなく、中立かつ客観的な立場を取るでしょうね。

[374: 匿名さん]

マンション管理とビル管理では管理会社の担当は変わります。

管理内容が、全く違いますので
マンション管理としてはやっていけません。

[375: 匿名さん]

ご心配なく、マンションですから。

[376: 匿名さん]

住宅専用とされたマンション管理には、学習塾は入らないことを前提に管理委託契約が交わされております。

[377: 匿名さん]

病的な住人への対応も含まれておりません。

[378: 匿名さん]

※※ゼミナール、○○スクール、▲▲学院、等々所謂学習塾と個人が一般住宅で行う塾は別物。

[379: 匿名さん]

マンション学習塾では、「金儲けのためには規則を破れ」
「金儲けのためには、他人に迷惑を受けいれさせろ」
「金儲けのためには、住宅専用マンションで起業しろ」

「理論でかえせない相手には、『お前は、ノイローゼだ』といい放て」
と教えるようだ。

[380: 匿名さん]

>>379
論破されたからと言って、その内容はかなり拙いと思う。
少し頭を冷やして、自ら削除依頼をされることをオススメします。

[381: 匿名さん]

私は、管理組合が訴訟に持ち込んだのに拍手します。

住宅として購入したマンションなのに、塾なんか開業されたら迷惑ですよ。

一戸建てでもそれは同じでしょう。
昔、友人宅がクリーニング店からそろばん塾になり、騒音と駐輪問題で転居しました。
駅近くで商業地区でしたのに、苦情でアッサリ転居されて驚いた記憶があります。

[383: 匿名さん]

>382
>「住宅兼商業テナント」になります。

はい、完全な勘違いです。あくまでも「住宅」です。
ですから、「専ら住宅として使用」という管理規約には抵触しません。

したがって、営業停止の申し入れもその根拠に欠けるため、効力はありません。

[385: 匿名さん]

>>382
「住居兼商業テナント」って何？
テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
なんだけど、いったい何が言いたいの？

[387: 匿名さん]

>386
「兼」がお好きなようですね。しかしながらそれは素人の屁理屈ですよ。
住宅用か、事業用かの何れかであり、このケースでは住宅用なんですよ。

営業停止の申し入れをしても、相手は同意してませんよね。強制執行でもしますか？（笑）

その前に裁判になるでしょうがね。

[388: 匿名さん]

それで、提訴済みなんですよね、和解無理かな。
判決もらえたら教えてね、損害賠償も同時にですか。
まー、良い訳無いから。　裁判所の命令には従わないとね。

[389: 匿名さん]

割り込んでゴメンなさい。
>「住居兼商業テナント」って何？
>テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
区分所有者が意図して商業行為をしているならそれはそれで大問題です。

[390: 匿名さん]

389さん、そういった問題も管理組合理事会では管理会社のアドバイスで対応しています。

ローンに追われ管理費滞納、見届け起業や賃貸など管理組合への嫌がらせですることもあるようです。

[391: 匿名さん]

自らの所有物を収益の用に供することは当然の権利ですよ。

[392: 匿名さん]

結局は裁判結果をみるしかないわけでしょう？こういう場合、裁判官だって判断がわかれるでしょう。損害賠償請求ならば、損害額を算定する必要があるだろうが、いくらになるのだろうか？まさか、これで退去なんてことはないだろうし・・・。

自宅マンションで何かやって収入があれば、マンション規約に違反するなんてことを言いだしたら、株取引も禁じないとね。

まあ、普通の構造のマンションならば、リビングにおれば、他の住戸の人の出入りなんて気にならないはずだと思いますが、よほど安い造りのマンションなのでしょうか？

玄関ののぞき穴からいつも覗いて人数を確認したり、聞き耳をたてて煩いと言い出して、管理組合も揉めさすような隣人は願いさげですね。下手したら、郵便物もチェックされてたりして。

まあ、世の中には色々な価値観の持ち主がいるのですね。おお怖い。

[393: 匿名さん]

分譲マンションの賃貸っていうのは規約で許されるのかな？オーナーが直接居住しない収益目的の営業行為のようにも見えるが・・・。

[395: 匿名さん]

居住目的なら問題ないよ、区分所有法では賃借人を、その他の占有者って表現してるよ。
規約も法に沿って作られてるから良いでしょう。

[396: 匿名さん]

分譲マンションで区分所有者が賃貸住宅として貸し出しを初める場合、管理組合と税務署に届けが必要です。

[397: インチキ弁護士 Ｐ３]

裁判所の判断は区分所有法と該当規約に準づる判断かな。

この場合、専有部分の使用禁止請求とか区分所有権の競売請求なんかも弁護士に頼んでね。
使用禁止は簡単にＯＫだねー。　　競売は後々聞き訳無い子にお仕置きね。

[398: 匿名さん]

＞３９６
皆知ってるよ。　脱税しないし、確定申告もしますがねー。

[400: 匿名さん]

この塾、規模、人数や日数、営業時間など見ると間違いなく規約違反ですね。
少人数の個別指導位の規模なら裁判でも認められる可能性は有りますが、
これでは無理っぽいかな。
組合さんも次からは、もっと細かく規約に設定したら良いね。専ら住宅だけじゃなくね。
設定前に、司法書士で良いから聞いてからネ。

[401: 匿名さん]

>>400は間違い。
住宅を学習塾として起業していることが問題である。

[402: 匿名さん]

401
私、一応法律家。　嘘出鱈目は書かない様にしてますけど、間違えてますかー？　

[403: 匿名さん]

そうそう、人数少ないからと許可したら、エステやマッサージも許可しないとね。

それから、生協の不在配達廊下放置も認めないとね。

[404: 匿名さん]

>400
何も間違ってませんよ。あなたは正しい。
無知の戯言は気にしないことです。

[405: 匿名さん]

402　です
法的な根拠を書いておきますが、この場合、当該区分所有者の住居としての生活実態の有無が
問題なんですよ、さらに本人含め他の居住者が静かに生活出来ているか否かなんです。

ですので、経緯を見た限り裁判所で塾の営業を認める事は無いと思います。（あくまで「思います」です）
これは当該管理規約も組み入れた私のなんちゃって見解です。

[406: 匿名さん]

ここまでして塾を経営したいものなのかな。
もう執念だけなのかもね。
「これまで真面目に正直に生きてきた自分は正しい」と感情論だけで突き進んでる。

これまでも失敗からは目を背けて、挫折したことを認めずに生きてきたんだろうな。
失敗から学ぶ機会を自ら放棄して来た結果が、マンションでの孤立。
30人程度の月謝なら、サラリーマンをした方が稼げただろうに、会社にもいられなくなっちゃったのかな。

[407: 匿名さん]

何か相談から逸脱してしまってねえ？

相談者気の毒。管理組合もっと気の毒、塾経営者も気の毒。

法的にはグレーゾーンだから訴えても裁判官の判断次第、上級審まで長引くんだろうね。

[408: インチキ弁護士 Ｐ３]

それほどの民事では有りませんよ、和解しなきゃ地裁は２回で判決でしょう。
生徒数が一桁なら微妙ですが、３０人で連日なら簡単です。

これはグレーとは言えませんね。　あと、自治体の住居地域規制は無いのかな。
住居専用の中には、そういう施設を規制してる地域もあるからね。

[409: 匿名さん]

問題になってる塾に通わせていたという親が投稿しているね。

市販の問題集コピってやらせるって著作権法違反だよね？

それに中学の息子が教えてるってｗ

子供が子供に教えて数万円の授業料とるっていうのは、その事実を知った親は悲しむだろうな。

マンションで営業ってこと以外のところでも相当悪質な塾と思えてしまう。

[410: 匿名さん]

「義務違反者に対する措置（区分所有法における～）」
http://www.re-words.net/description/0000000871.html

分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定により、区分所有者等は、区分所有者全体の「共同の利益」に反する行為をすることが禁止されている（区分所有法第6条）。

このような共同の利益を守るために、区分所有法では「義務違反者に対する措置」という条項を設けている。その内容は次の1．2．のとおりである。

1．区分所有者が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の3つの措置が用意されている。

1）行為の停止等の請求（区分所有法第57条）
ある区分所有者が、共同の利益に反する行為をした場合（またはその恐れがある場合）には、他の区分所有者は、その行為の停止（またはその行為の結果の除去や、その行為を予防するために必要な措置を行なうこと）を、その区分所有者に請求できる。
これは、迷惑行為をする区分所有者に対して、他の区分所有者は誰でもその迷惑行為の停止等を請求できるという意味であるが、実際には管理規約の定めにより理事長が理事会の決議を経て、理事長からその区分所有者に対して正式に行為の停止等を要求することが多い。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2）使用禁止の請求（区分所有法第58条）
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者に対して専有部分の一定期間の使用禁止を請求することができる。
この使用禁止の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要である。

3）競売の請求（区分所有法第59条）
共同生活上の障害が非常に大きく、使用禁止の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者の建物・土地に関する権利を、強制的に競売することができる。
この競売の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要である。

2．区分所有者の同居人や賃借人が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の2つの措置が用意されている。

1）行為の停止等の請求（区分所有法第57条第4項）
ある区分所有者の同居人や賃借人（区分所有法では「占有者」という）が、共同の利益に反する行為をした場合（またはその恐れがある場合）には、1．の1）の場合と同様に、他の区分所有者は、その行為の停止等を、その区分所有者に請求できる。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2）占有者に対する引渡しの請求（区分所有法第60条）
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする占有者に対して、専有部分の引渡しを請求することができる。
この請求をするには必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要である。
この請求が裁判で認められると、占有者はその専有部分から退去しなければならない。