マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[341: 匿名さん]

ここで詭弁をいくら並べても、現実では管理組合理事会から規約違反と宣言されている以上、
抗弁するなら裁判しかないね。

まあ、裁判でも９９％負けるけどね。
いや、講師まで募集してたんだから１％も勝ち目ないか。

それとも、総会に「塾経営は管理規約違反にあたらない。」って議題でもかけてみる？
笑いものになるだけだけど。

[342: 匿名さん]

私が当事者ならそうしてますがね。残念です。

[343: 匿名さん]

組合を名誉毀損と損害賠償で訴えられますね。

[344: 匿名さん]

>>337
>客観的に見るならば、塾を擁護する流れはどうにも不自然に感じますね。

本当にノイローゼではないの？

概ね周りに迷惑をかけなければ良いというのが、世の中の理解なんだけれど。被害がないものに損害を認められないでしょう。

生徒が週30人と言うのが、多いのか少ないのかわからないけれど、一日5人ならば許容範囲のように思います。私は関係者ではないですが、5人の子供が出入りしたことで、ノイローゼになったということであれば、診断書をとって、個人的に訴えればよいのではないですか？

確かに塾を止めさすことは正論かも知れないが、このような軽微なケースで管理組合が他の管理組合員を訴えるようなことをすれば、誰の得にもならないのではないでしょうかね？お互い疑心暗鬼になり、人間関係がぎくしゃくするだけだと思いますよ。他の管理組合員も、あなたの正論には反論できないだろうでしょうが、実際は迷惑を被っていなければ、面倒なことに巻き込まれたくないだけではないでしょうかね？

繰り返しますが、管理組合全体としての実際の被害の有無が問題でしょう。

ちなみに当方都内港区在住で、塾とは一切関係ありません。邪推は勘弁してね。

[345: 土地勘無しさん]

>343
そんなことできると思っていると恥かくよ！

[346: 匿名さん]

五月蠅かったら、塾は止めさせられるでしょうね。
ドスンドスンやって転居した塾を知っています。

[347: 匿名さん]

> 五月蠅かったら、塾は止めさせられるでしょうね。
やはり、争点はこれでしょうね。
塾じゃなくても、上階や隣接住戸で大きな音やドタドタ音を出していれば、当然の
ようにクレームが入って止めさせられるのと同様です。
そもそも外観上は、「子供が良く出入りする家」という話なので、受忍限度を大幅
に超えているかどうかは定かではありません。

[348: 匿名さん]

ほう、聞きしに勝る。
問題区分所有者ですね。
本当に区分所有法を知らないでマンション規約が間違いだとのたまわっておいでですね。

裁判の前に弁護士さんが、諭してくれるでしょう。
弁護士さんが、ついてくれればの話しですが、弁護士費用も惜しむ？

塾の事業所を手配する金を惜しみ、規約を無視しマンションで営業されているのでしょう。
しかし、そのことで住まいであるマンションまで失うことになるとは高くつきますね。

[349: 匿名さん]

住宅専用とされている分譲マンションで営業することが、争点です。

分譲マンションには、管理組合があり、区分所有法のもと運営される共同住宅です。

[350: 土地勘無しさん]

>344
>軽微なケースで管理組合が他の管理組合員を訴えるようなことをすれば、誰の得にもならないのではないでしょうかね

これを軽微というのだから恐れ入る．．
このマンションが規則無視の無法地帯になるかどうかの大きな分岐点ですよ。
管理組合にとってはマンションの今後が決まる重大な出来事です。

これで塾の営業放置となったら、他の部屋で別の営業が出てきたら絶対止められない。
そしたら実質営業ＯＫの商業用マンションのできあがり！！

表参道のマンションでの実話だけど、住居専用マンションに内緒でエステサロンができた。そしたら、人数こそ多くないが派手なねーちゃんが出入りするようになった。それにアロマか何かの臭いが立ちこめるようになった。ねーちゃんはともかく、臭いには凄くまいったよ。

[351: 匿名さん]

＞３４９
そのことは争点になりません。区分所有法上も、管理規約上も問題はないからです。

[352: 匿名さん]

問題ない？
ほぅ、そう思い込みしていると
管理組合と裁判で戦えない。

弁護士先生に相談してみなさい。奇特な先生がいらっしゃる。

[353: 匿名さん]

>351
あなたは塾経営者？

スレ主が　>54で
> 先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）を
> やめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で
> 当該塾経営者に文書で通知しました。

と述べているように、管理規約上問題ある、ことがはっきりしてるじゃん。

[354: 匿名さん]

>>348
> 弁護士さんが、ついてくれれば
すでに弁護士さんはついておられますよ。

>60　あたりのレスをご覧あれ。

[355: 匿名さん]

>>353
> 管理規約上問題ある、ことがはっきりしてるじゃん。
それ少し違う。
現理事会が、管理規約と照らし合わせて規約違反と判断したに過ぎない。
もし、裁判になった場合、そのまま規約違反と判断されるか否かは別。

区分所有法は、区分所有者の共同利益を守るとともに区分所有者の権利も
同じように守るから、理事会の一方的な見解だけでは決めることは困難。

[356: 匿名さん]

>マンションの管理規約違反についてのご相談です。
相談ですよね？

>管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。
先方が止めないのならば、裁判しなさい。和解がまず勧告され、できなければ、裁判官が判断するでしょう。

>ノイローゼになりそうです。
他に原因があるかもしれませんから、カウンセリングにかかるか病院に行きなさい。

[357: 匿名さん]

住宅専用の分譲マンションでのサロン営業。
特に学習塾、エステ、マッサージ、などのサロン営業をされると大変困ります。

管理組合は、住宅利用として保険に加入しています。
管理組合は、住宅利用として消防や警察、税務署に届けをしています。

管理組合は、住宅利用として清掃や点検などの管理をおこなっています。

管理組合は、住宅利用としと修繕計画を立てて積立ております。

住宅専用マンションを商業ビルとした場合、これら全て虚偽であり全面改正しなければなりません。

[358: 匿名]

上野のマンションは、エステとかマッサージ、学習塾と表して、売春してた部屋がいくつもあり一斉検挙。
そりゃ、まずいね。
マルチ投稿も止めようね。>>357

[359: 匿名]

>357
その根拠のない情報で塾を止めさせられるの？

[360: 匿名さん]

住宅専用マンションで塾を禁止する根拠？

>管理組合は、住宅利用として保険に加入しています。

>管理組合は、住宅利用として消防や警察、税務署に届けをしています。

>管理組合は、住宅利用として清掃や点検などの管理をおこなっています。

>管理組合は、住宅利用としと修繕計画を立てて積立ております。

>住宅専用マンションを商業ビルとした場合、これら全て虚偽であり全面改正しなければなりません。

[361: 匿名さん]

＞３５７
住宅で塾を開いても住宅として利用していることに変わりはありませんのでご心配なく。

[362: 匿名さん]

＞＞３６０
子供の理屈みたいだね。

[363: 匿名さん]

プライベート用の車を定期的に仕事で利用したとしても、業務用にならないのと一緒です。保険の料率も変わりません。

[364: 匿名さん]

（ご参考）

第98回　ありがちなマンショントラブル　Ｑ＆Ａ問答集（続編）
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0037030112007/

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Ｑ６　ピアノ教室や学習塾の開講を規制することは可能か？

　そして最後、専有部分の使用方法についてトラブルになりやすい事例を紹介する。おそらく身に覚えのある読者もいることだろう。

　居住用のマンションであっても一定年数を経ると、居住者が自宅（専有部分）でピアノ教室や学習塾を開講し始めることがある。特に駅近のマンションでは、こうした傾向が強い。その際、何が問題になるかというと、マンション内に部外者（非居住者）が定期的に出入りするようになるため、防犯面やプライバシー面でほかの居住者に迷惑をかける可能性が出てくる。また、ピアノ教室では騒音の心配もあり、隣接住戸に迷惑をかけることになりかねない。そのため、今度はこうした心配を回避しようと専有部分の使用方法を規制する力が働くようになり、またしても住民対立が始まることになる。居住用マンションでピアノ教室や学習塾を開講することは、やはり問題なのだろうか？

Ａ６　問題の本質を明確にし、いたずらに過剰規制しない方がいい

　区分所有者には平等に、専有部分を自由に使用する権利が与えられている。よって、基本原則に立ち返れば、ピアノ教室や学習塾を開くことを制限できない。しかし一方、区分所有者にはほかの区分所有者に特別の影響を及ぼすような行為をしてはならない義務も負う。共同の利益を損ねる行為は禁止されているのだ。そのため、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、結果は大きく異なることになる。

　ここで改めて問題の本質を探ってみると、実は、開講する中身がどうこうというよりは、ほかの居住者へどの程度、被害が及ぶか、その“迷惑加減”によって規制の程度も変えなければ意味がないことが分かる。ピアノ教室は騒音を伴うので禁止だが、学習塾は大きな音が出る心配が少ないので認める……といった単純な議論では片付かないのだ。たとえピアノ教室であっても、十分な防音措置を施せば音漏れは防げる。管理規約で楽器演奏を制限しているマンションを見かけるが、住民の意志を伴わない一方的な規制は区分所有者の権利を損ねるだけだ。

　では、どうすればいいのか？ 繰り返しになるが、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、判断は分かれることになる。各管理組合によって考え方は様々だろう。十分に議論を重ねることに意味がある。最適な結論を導くプロセスが重要なのだ。世の中のムードに流されて、いたずらに規制を強化することは避けなければならない。「費用」対「効果」といった視点で、議論を深めることが欠かせない。
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[365: 匿名さん]

>312
その理屈だと、マンションと言う場所は常に不特定多数の人が出入りしていることになりますね。
自分と家族以外はいつ、誰が出入りするかなんて予め分からないですし、マンション中の人の顔や名前を知っていないのが普通ですから。
他人から見れば、誰がマンションに住んでいる子供で、誰が外部から塾に通ってきている子供かなんて、区別は出来ません。
結局、影響はないのです。

[366: 匿名さん]

（ご参考）
区分所有建物の利用
http://ritsu.jp/lawtopics/hudousan/kubnsyoyu/riyou.htm
より抜粋
------
２　規約違反行為

・・・

(1)　制裁の態様
法（区分所有法6）により禁止されている事項以外の行為につき特に規約で禁止した場合，規約違反行為に対する制裁（その他の措置）の種類としては，次のものが考えられる。
ア　その行為の是正・中止又は原状回復のため必要な勧告をし，又は指示すること
イ　違反行為に対して違約金を課すること
ウ　その違反行為を停止し，その行為の結果を除去し，又はその行為を予防するため必要な措置をとることを裁判で請求すること。

(2)　制裁の限界
規約で，区分所有法6条違反行為であるが同法58～60条の要件に該当しないものや単なる規約違反行為について，区分所有者又は占有者に対して専有部分の使用を禁止したり，区分所有者に対し区分所有権の強制的売渡しとこれに基づく専有部分の明渡しを請求できる旨定めること(要件緩和)は，区分所有法が極めて厳格な要件のもとにこれらの措置を許容している趣旨に反するためできない(規約違反行為が実質的に上記厳格な要件を具備している場合はそれとして可能)。

------

一方、区分所有法
建物の区分所有等に関する法律
（昭和三十七年四月四日法律第六十九号）

最終改正：平成二三年六月二四日法律第七四号
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html

の「第七節　義務違反者に対する措置」では、
------
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
------
とある。

素人考えでは、第五十八条の「第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく」の「共同生活上の障害が著し」いかどうかが、争点になるのではないでしょうか。この立証義務は、訴訟を起こす管理組合側にあると思います。

頑張ってくださいね、訴える方も訴えられる方も・・・。他に解決法があればそちらを選ぶ手もあると思いますが。

[367: 匿名さん]

スレ主のマンションの管理会社はどこなのでしょうか？
管理会社のホームページに対処方法が記載されているものがあります。

管理組合に対する迷惑行為を是正するには、>>１０の判例にあるように、裁判でマンションから塾経営者を追い出すことです。

商業ビルが住宅専用マンションとして、行政手続きをすること
保険手続きをすることは、詐欺行為になります。

[368: 匿名さん]

>>３６３、削除依頼しましたか？
あなたは詐欺行為を大衆に行うように斡旋されるのですね。

[369: 匿名さん]

＞＞３６８
ノイローゼ的な投稿ですね。

表現の自由というのもあるのでは？

そういう細かいことに、目くじらを立てる人間が一人いるとマンション内の平穏がこわされるようにも思います。ちなみに>>363の投稿者ではありませんよ。邪推しないようにね。

[370: 匿名さん]

虚偽の申告をしなければ詐欺にはあたらないですが？

[371: 匿名さん]

>商業ビルが住宅専用マンションとして、行政手続きをすること
>保険手続きをすることは、詐欺行為になります。

そういう事例にはあたらないのではないのでは？商業ビルって何？

[372: 匿名さん]

住宅で塾を開いてもそこはあくまでも住宅であり、商業テナントではありません。

[373: 匿名さん]

>367
優秀な管理会社なら、このようなケースではどちらかに与するのではなく、中立かつ客観的な立場を取るでしょうね。

[374: 匿名さん]

マンション管理とビル管理では管理会社の担当は変わります。

管理内容が、全く違いますので
マンション管理としてはやっていけません。

[375: 匿名さん]

ご心配なく、マンションですから。

[376: 匿名さん]

住宅専用とされたマンション管理には、学習塾は入らないことを前提に管理委託契約が交わされております。

[377: 匿名さん]

病的な住人への対応も含まれておりません。

[378: 匿名さん]

※※ゼミナール、○○スクール、▲▲学院、等々所謂学習塾と個人が一般住宅で行う塾は別物。

[379: 匿名さん]

マンション学習塾では、「金儲けのためには規則を破れ」
「金儲けのためには、他人に迷惑を受けいれさせろ」
「金儲けのためには、住宅専用マンションで起業しろ」

「理論でかえせない相手には、『お前は、ノイローゼだ』といい放て」
と教えるようだ。

[380: 匿名さん]

>>379
論破されたからと言って、その内容はかなり拙いと思う。
少し頭を冷やして、自ら削除依頼をされることをオススメします。

[381: 匿名さん]

私は、管理組合が訴訟に持ち込んだのに拍手します。

住宅として購入したマンションなのに、塾なんか開業されたら迷惑ですよ。

一戸建てでもそれは同じでしょう。
昔、友人宅がクリーニング店からそろばん塾になり、騒音と駐輪問題で転居しました。
駅近くで商業地区でしたのに、苦情でアッサリ転居されて驚いた記憶があります。

[383: 匿名さん]

>382
>「住宅兼商業テナント」になります。

はい、完全な勘違いです。あくまでも「住宅」です。
ですから、「専ら住宅として使用」という管理規約には抵触しません。

したがって、営業停止の申し入れもその根拠に欠けるため、効力はありません。

[385: 匿名さん]

>>382
「住居兼商業テナント」って何？
テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
なんだけど、いったい何が言いたいの？

[387: 匿名さん]

>386
「兼」がお好きなようですね。しかしながらそれは素人の屁理屈ですよ。
住宅用か、事業用かの何れかであり、このケースでは住宅用なんですよ。

営業停止の申し入れをしても、相手は同意してませんよね。強制執行でもしますか？（笑）

その前に裁判になるでしょうがね。

[388: 匿名さん]

それで、提訴済みなんですよね、和解無理かな。
判決もらえたら教えてね、損害賠償も同時にですか。
まー、良い訳無いから。　裁判所の命令には従わないとね。

[389: 匿名さん]

割り込んでゴメンなさい。
>「住居兼商業テナント」って何？
>テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
区分所有者が意図して商業行為をしているならそれはそれで大問題です。

[390: 匿名さん]

389さん、そういった問題も管理組合理事会では管理会社のアドバイスで対応しています。

ローンに追われ管理費滞納、見届け起業や賃貸など管理組合への嫌がらせですることもあるようです。